Что делать с проблемной ипотекой?

Тогда казалось, что процесс необратим, еще немного и Украина сможет похвастаться европейской моделью банковского ипотечного кредитования. Но кризис остудил их пыл и теперь вопрос, что делать с ипотечными кредитами звучит чаще, чем риторика о будущем этой сфере.

Что случилось с ипотекой?Нельзя сказать, что на рынке кредитования ничего не происходит, что он замер в ожидании лучших времен. Так, в феврале 2010 года население погасило кредиты на сумму 3,3 млрд. грн. При этом банки выдали новые займы на 860 млн. грн. К сожалению, данные показатели в большей степени относятся к авто- и другим потребительским кредитам. Ипотека же погашается достаточно медленно, что является результатом отечественной специфики. Более 88% ипотечных кредитов – валютные.

Кроме того, 92% ипотеки имеют срок погашения более пяти лет, а как раз долгосрочные займы выплачиваются особенно плохо. В отличие от краткосрочных их сложно реструктуризировать, преференции по пересчету ставок и увеличению срока в данном случае существенно не улучшат структуру платежей. В итоге - банковская система «обросла» ипотечными валютными кредитами населения почти на 10 млрд. долл., и что с ними делать, непонятно…

Вопрос не стоял бы так остро, если бы девальвация гривни не носила столь хаотичный характер и национальная валюта оставалась на уровне 5,3-5,5 грн./долл., как планировалось изначально. Теперь же валютные кредиты с курсом порядка 8 грн./долл. являются реальной социальной проблемой Украины. Но из любой ситуации всегда есть выход…

Девальвация гривни привела к тому, что реальная стоимость валютных кредитов выросла более, чем на 60%. Вполне логично на законодательном уровне реструктуризировать валютные ипотечные кредиты в гривневые по докризисному курсу, при этом разницу в стоимости кредитов - порядка 6-7 млрд. грн. - оформить ценными бумагами со сроком обращения 7-10 лет.

При этом наделить банки правом использовать эти ценные бумаги, как и гособлигации, при получении рефинансирования от НБУ, а также учитывать их на своем балансе. Что это даст? Заемщики получат возможность на текущий момент погашать ипотечные кредиты по старому курсу. При этом они компенсируют курсовую разницу, но с рассрочкой на десять лет. Банки получат возможность сократить свои резервы под проблемные ипотечные кредиты и высвободят денежные средства для новых займов.

А государство избавится от еще одной социальной проблемы, хотя на первоначальном этапе придется изыскать средства в госбюджете, чтобы выкупать ценные бумаги у финучреждений через НБУ. Риски. Скорее всего, этот способ не будет поддержан украинскими политиками. Он очень прост и цивилизован, в нем нет места пиару и популизму, столь любимому отечественным политикумом...

Курсовую разницу по ипотечным кредитам можно прокрыть и за счет прибыли банков. Точнее, за счет освобождения банков от уплаты части прибыли в бюджет на сумму курсовой разницы. Вкладчики получат возможность погашать валютные ипотечные кредиты по льготному курсу, который будет ниже, чем официальный. На эту разницу банки смогут снизить налогооблагаемую прибыль. Что это даст? Хотя бы частично, но это удешевит платежи по валютным ипотечным кредитам.

По мере восстановления банковского сектора данная льгота может получить перспективное развитие и позволит снизить социальное напряжение. Может не так быстро, как хотелось бы, но ипотечное кредитование возродится. Риски. Банки в течение ближайших двух-трех лет не будут платить налог на прибыль, что выглядит несколько несправедливо в отношении тех, кто не имел дело с ипотекой. Но это уже «а-ля украинский» метод.«Тело» кредита - в долгий ящик...

И еще один метод. Ничего не реформировать в сфере ипотеки, на 2011 год продлить право банков взыскивать с заемщиков только проценты, а платежи по телу кредита переносить на другой период времени. Фактически продлить то, что действует сейчас еще на 2012, 2013 и далее…

Что это даст? Проблема медленно, но будет решаться. В любом случае, эмиссия гривни, инфляция, спад безработицы и рост заработной платы сделают свое дело, в 2013 году украинцам будет не так сложно погашать ипотеку по курсу 8 грн./долл. Риски. Банки за счет громадных резервов под проблемные активы станут убыточными, о возрождении ипотечного кредитования придется забыть надолго. Ряд банков постарается всеми правдам и неправдами изъять заложенное жилье.

А главное, что так любят наши политики, дискуссии о том, что делать с ипотекой, продолжатся…