Промышленный застой. Треть производственных помещений столицы пустует

У девелоперов, бывших прежде главными скупщиками подобной недвижимости, просто нет средств, а финансово-промышленные группы на время забыли о расширении своего бизнеса, сконцентрировавшись на сохранении того, что имеют, пишет Деловая столица.

Сегмент аренды спасла миграция

В докризисный период из-за дефицита и высоких арендных ставок снять помещение в столице под производство либо склад было весьма проблематично. Традиционно их арендовали небольшие компании, которые занимались несложным производством: выпуском стеклопакетов, металлопластиковых окон, котлов, сборкой компьютеров, мебели и пр.

Дефицит площадок объяснялся постоянным ростом количества таких компаний, что было связано с увеличением продаж практически во всех сегментах бизнеса. «Крупные производственные предприятия никогда не арендовали площади, поскольку для их деятельности требовалась установка дорогого оборудования, перевозить которое с места на место очень сложно. К примеру, если речь идет о выпуске керамической плитки, то разбирать и собирать печи можно только дважды. Но даже это приводит к ухудшению качества продукции», — рассказывает коммерческий директор компании «Агромат» Владимир Рева.

В этом году ситуация кардинально изменилась. Осенью количество сделок по аренде сократилось по сравнению с докризисным периодом как минимум в два раза. По словам коммерческого директора АН «Ситикон» Эдуарда Бразаса, новых компаний, желающих открыть в Киеве собственное производство, сейчас нет. Единственными клиентами столичных агентств недвижимости являются уже работающие на рынке фирмы, снимающие новые помещения с целью сокращения площади, получения более низкой арендной ставки либо переезда в более престижное место. Например, на площади бывшего производителя котлов (ул. Магнитогорская) сейчас переехало СТО, арендующее там около 300 кв. м производственных цехов.

На этом фоне количество предлагаемых в аренду промышленных площадей постоянно растет. С одной стороны, в столице массово закрываются небольшие производства. Скажем, если в прошлом году в Киеве работали около 200 оконных компаний, то сегодня — не более 130.

Число же производителей корпусной мебели под заказ и вовсе сократилось на 50%. С другой стороны, даже оставшиеся на рынке компании вынуждены уменьшать объемы производства из-за снижения продаж, отказываясь от части занимаемых площадей. Так, один из крупнейших импортеров стройматериалов из-за падения объемов завоза своей продукции на 30% освободил одно из собственных складских помещений, которое намерен сдать в наем (такие помещения используют как под склады, так и под размещения сервисных служб или сборочного производства).

В итоге за год предложение выросло в два раза: сейчас в столице свободными являются около 400 площадок. «Вакантность производственных площадей увеличилась с 10% летом 2008 г. до 30% нынешней осенью. В пригороде ситуация еще пессимистичнее, поскольку там пустует каждое второе помещение», — рассказывает начальник сектора коммерческой недвижимости компании «Траектория» Эдуард Визняк.

Рост предложения заставил владельцев производственной недвижимости умерить аппетиты. За последний год арендные ставки упали на 40-50% и сейчас, как правило, осели в диапазоне от 14 до 50 грн за кв. м/мес. Эдуард Бразас утверждает, что в их базе периодически появляются предложения даже за 10 грн. кв. м/мес. Правда, за такую цену можно рассчитывать лишь на ангар без отопления и ремонта, тогда как за 14-20 грн за кв. м/мес. можно снять отапливаемое помещение.

Полноценный производственный цех, имеющий не только хорошие подъездные пути для крупнотоннажных авто, но и необходимые коммуникации: канализацию, водоснабжение и трехфазную электросеть, необходимую для работы оборудования, обойдется арендатору в 20-30 грн. за кв. м. Если же компания желает снять площади со специфическим оборудованием или инфраструктурой (вытяжка, кран-балка, железнодорожная ветка), то ей придется за каждый квадрат выложить в месяц 30-50 грн.

По признанию столичных риэлторов, предложения по цене свыше 50 грн. за кв. м/мес. по качественным характеристикам практически не отличаются от вышеперечисленных площадок, а высокие цены связаны лишь с желанием владельцев дополнительно заработать. К примеру, на улице Салютной одноэтажное производственное здание площадью 153 кв. м предлагается по 120 грн. за квадрат, однако арендатора не могут найти с начала текущего года.

Продажи практически мертвы

Значительно хуже ситуация в сегменте продаж. Участники рынка утверждают, что сделок практически нет, кроме единичных случаев, касающихся небольших по площади помещений, например под размещение автомойки. Резкое падение активности эксперты связывают с отсутствием средств у основных покупателей данных помещений — девелоперских компаний.

Дело в том, что на протяжении последних лет большинство из них скупали промышленные площадки для последующего сноса недвижимости и реализации крупных строительных проектов. Как пояснил «ДС» исполнительный директор девелоперской компании Steltex Investments Максим Науменко, приобретение готового предприятия позволяет сэкономить от шести месяцев до года, которые пришлось бы потратить на оформление права пользования земельным участком. «Иными словами, большинство покупателей промзданий интересует лишь место расположения объекта.

Но из-за отсутствия собственных средств и дороговизны банковских кредитов они отложили эти покупки на неопределенный срок», — говорит г-н Науменко. Другая категория потенциальных покупателей — крупные промышленные группы, перепрофилирующие заводы под собственное производство, — законсервировали бизнес на период кризиса. В итоге предложение по продаже производственных помещений выросло за год практически в два раза — до 200 объектов. «К нам практически ежедневно обращаются владельцы подобной недвижимости с просьбой помочь ее реализовать», — говорит г-н Бразас.

Но покупателей практически нет, их не прельщает даже низкая стоимость объектов, упавшая за год на 50-60% — до 250-700 $/кв. м. К примеру, на улице Стройиндустрии (Голосеевский р-н) за 275 $/кв. м предлагается пятиэтажный производственный корпус площадью 4 тыс. кв. м с кран-балкой и железнодорожной веткой, тогда как еще в прошлом году просили 450 $ за квадрат.

В более оживленном месте — на улице Бориспольской — промышленное помещение можно приобрести за 500 $/кв. м, хотя в прошлом году оно выставлялось по 750 $ за кв. м. Причем большинство владельцев недвижимости при заключении договоров готовы идти на дополнительные уступки, снижая цену еще на 10-15%.

Цены успокоились

По мнению президента Союза специалистов по недвижимости Александра Рубанова, в ближайшие три-четыре месяца резких изменений на рынке производственной недвижимости не предвидится.

«На мой взгляд, в первой половине следующего года стоимость аренды и продажи существенно не изменится. С одной стороны, львиная доля арендаторов в ближайшее время уже не планируют уменьшать свои площади, с другой — появления новых компаний и расширения объемов производства ожидать также не стоит», — считает он. Единственным изменением на рынке станет падение стоимости переоцененных объектов.