Когда цены на недвижимость и плата за ее аренду достигнут дна?

Недвижимость

Факторов, способных вызвать оживление, несколько: НБУ снял мораторий на досрочный возврат депозитов, поэтому у покупателей должно появиться больше денег; с мировых рынков поступают новости о стабилизации.

Новость об отмене моратория на выдачу депозитных вкладов обнадежила операторов рынка недвижимости. Их радость можно понять: если банки начнут возвращать деньги, люди станут их куда-то вкладывать. Большинство украинцев до сих пор самой «правильной» инвестицией считают покупку жилья. Особенно сейчас, когда цены на недвижимость упали. Единственное, что может удержать от такого шага, -- опасение, что цены на жилье продолжат шествие вниз. А основания ожидать дальнейшего удешевления есть, несмотря на заверения риелторов в том, что рынок стабилизировался. Покупатель предпочитает выжидать, и его стратегия зачастую оказывается успешной -- цены понемногу снижаются, продавцы хоть и не всегда охотно, но делают дополнительные скидки.

Вторым обнадеживающим признаком стало укрепление национальной валюты. Некоторые «предприимчивые» квартировладельцы немного, но повысили цену предложения, что, конечно же, отразилось на общей статистике.

Местные позитивные факторы совпали по времени с хорошими новостями с зарубежных рынков недвижимости. В частности, по сообщению агентства Associated Press (со ссылкой на Национальную ассоциацию домостроителей США), рынок недвижимости США «уже почти достиг своего дна». После трехлетнего падения «в ближайшее время появятся признаки» стабилизации рынка. Несмотря на этот обтекаемый оптимизм, падение цен в Штатах все еще продолжается. Согласно отчету Office of Federal Housing Enterprise Oversight, цены на жилую недвижимость продолжают снижаться. Аналитики Northern Trust Corporations считают ситуацию на рынке недвижимости США удручающей. Дескать, многие должники живут в домах, которые уже не стоят столько, сколько могут попросить за них кредиторы.

Английская газета Telegraph сообщает, что стоимость недвижимость в Великобритании впервые за 18 месяцев начала повышаться.

Немного стабилизировалась ситуация и на рынке недвижимости в России. По данным российского центра «Индикаторы рынка недвижимости irn.ru», темпы падения цен на жилье в Москве ощутимо сократились. Однако российские аналитики не спешат говорить о том, что жилье достигло ценового дна. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости irn.ru» отмечают, что в условиях падения цен многие продавцы не торопятся снижать стоимость своих объектов, поэтому немало переоцененных предложений «отстает от рынка». Поэтому когда наиболее адекватные предложения уже достигают ценового дна, «хвост» переоцененных квартир может сползать до адекватного уровня еще довольно долго, вызывая остаточное снижение средних показателей. Аналитики компании считают, что, несмотря на относительную стабилизацию рынка недвижимости, вопрос о возможности возникновения второй волны падения цен по-прежнему остается открытым -- роста экономики пока не видно.

«Вторичка»

С начала кризиса вторичное жилье в Украине подешевело почти в два раза. В столице, по наблюдениям аналитиков АН «Планета Оболонь», в апреле наметилась тенденция увеличения спроса на более качественное жилье, которое стоит дороже, чем квартиры в физически и морально устаревших домах. Похожие тенденции наблюдались и в мае.

Правда, в цифрах аналитики разных компаний сильно расходятся. Например, в Союзе специалистов по недвижимости Украины подсчитали, что за апрель киевская «вторичка» подорожала на 1,6%. А по данным консалтинговой компании SV Development, жилье в Киеве подешевело почти на 10%. За май, по предварительным подсчетам компании, квартиры потеряли в цене чуть больше одного процента. По разным подсчетам, средняя стоимость столичной «вторички» составляет $1500--2000 за 1 м². Тогда как год назад «квадрат» вторичного жилья стоил более $3500.

Неоднозначная ситуация наблюдается и на региональных рынках. Например, вторичный рынок Донецка, «падавший» вплоть до завершения майских праздников, начал показывать рост. Аналитик компании «Герц» Максим Сидорский рассказал, что «вторичка», которая за три месяца подешевела на 40%, начала наверстывать потерянное. По его словам, в мае некоторые квартиры в городе подскочили в цене на те же 40%. Впрочем, по таким ценовым всплескам нельзя составить общее впечатление о донецком рынке недвижимости. В среднем цена жилья в городе -- около $1000 за 1 м². С возобновлением доступа к депозитам спрос на жилье в Донецке немного активизировался. При этом востребовано недорогое жилье за $20--40 тыс. На более дорогие квартиры у людей просто нет денег.

Радуются оживлению рынка и днепропетровские риелторы. По словам президента группы компаний «Магистр» Маргариты Урицкой, спрос на жилье активизировался, хотя предложение, как и прежде, доминирует над спросом. Риелторы отмечают, что наиболее востребованы в Днепропетровске квартиры улучшенной планировки в домах, построенных после 90-х годов, в районах с хорошо развитой инфраструктурой и развязкой транспорта. Покупателей интересует жилье либо в состоянии «заходи и живи», либо максимально дешевое -- «под ремонт». Средняя стоимость однокомнатных квартир составляет $20--50 тыс.

В Украинской гильдии риелторов (Харьков) отмечают, что с середины апреля количество квартир на продажу в базах начало сокращаться. Либо продавцы решили отложить продажу жилья на будущее, либо на рынке начали нагнетать обстановку посредники, пытаясь таким образом спровоцировать повышение спроса. Впрочем, покупатели не очень спешат обзаводиться квартирами. Поэтому продавцы вынуждены идти на уступки. Размер торга -- 5--15% от заявленной цены. Сейчас квартиры в Харькове предлагаются на продажу по $700--1300 за 1 м².

Одесская «вторичка» с начала года потеряла в цене 30--50%. Купить однокомнатную квартиру в городе можно, имея в кармане от $20 тыс. Но покупатели ожидают дальнейшего снижения цен. По прогнозам, цены на жилье в Одессе могут просесть еще на 10--15%.

Постоянное колебание цен на вторичное жилье во Львове, то в сторону повышения, то наоборот, похоже, прекратилось. Аналитики рынка заговорили о стабилизации. Сейчас средняя стоимость жилья составляет $1000 за 1 м².

Говоря о падении цен на жилье, не стоит забывать, что снижение касается только долларовых цен. Если перевести стоимость жилья в гривни даже по курсу НБУ, то квартиры вряд ли покажутся очень дешевыми. Квартира за $30 тыс. в гривневом эквиваленте стоит почти 230 тыс. По прошлогоднему курсу $1= 5,05 грн это 151 500 грн. Впрочем, летом 2008 года жилья за $30 тыс. в Киеве не было. «Единичка» в столице стоила минимум $75 тыс., или почти 380 тыс. грн.

Политическая стройка

Несмотря на многочисленные обещания чиновников поддержать строительную отрасль во время экономического кризиса, ни денег, ни поддержки застройщики от государства до сих пор не дождались. И вряд ли дождутся. Народный депутат, глава подкомитета ВР по вопросам строительства и архитектуры Владимир Яцуба считает, что надежды на то, что правительство выделит деньги на достройку почти готового жилья, нет. Г-н Яцуба отмечает, что всего в стране «осталось в живых» не более 20 строительных компаний. «Сами застройщики будут вытягивать отрасль из кризиса очень долго -- на то, чтобы запустить заново остановленный механизм, нужен не один год», -- отмечает он. Чиновник предполагает, что если не будет никакой государственной поддержки и строители многоэтажного жилья не переориентируются на бюджетное малоэтажное жилье, то кризис в строительной отрасли продлится не менее трех-пяти лет.

Госкомстат подсчитал, что за январь -- апрель 2009 года объем строительных работ в Украине снизился в сопоставимых ценах на 55,6% -- до 9 млрд грн, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. При этом объем работ по завершению строительства сократился на 72,3%.

Первичные тенденции

Застройщики уверяют (а что им остается?!), что цены на «первичку» уже достигли своего дна и, по сути, сравнялись с ценами на вторичное жилье. Например, строящееся жилье от ХК «Киевгорстрой» стоит от 8500 грн за 1 м² ($1116 по текущему курсу НБУ). Но жилье от «Киевгорстрой» всегда было одним из самых доступных. У остальных строителей цены повыше -- минимум от 9000 грн ($1181) за 1 м². В большинстве же случаев стоимость «первички» переваливает за 11 тыс. грн за «квадрат». Встречаются предложения и по 20--50 тыс. грн/м². Среднерыночная стоимость «квадрата» в однокомнатной квартире в Киеве составляет примерно $1500, что даже несколько выше, чем среднестатистический квадратный метр нового жилья. По данным портала «Недвижимость», первичное жилье в Киеве в среднем стоит почти 15 тыс. грн (около $2000). Получается, что строящееся жилье на 30% дороже, чем вторичное. Не стоит забывать, что площадь нового жилья гораздо больше, чем в старых квартирах. В итоге говорить о равных ценах на первичном и вторичном рынке все же нельзя.

Чтобы привлечь покупателей, застройщики устраивают всевозможные акции. Например, в конце мая квартиру от ХК «Киевгорстрой» можно было купить со скидкой в 5--10%. Скидки, правда, не распространяются на однокомнатные квартиры. А Национальная строительная компания (НБК) готова даже предоставить кредит под 7--14% годовых, в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Стоимость жилья от НБК -- от 9000 грн за 1 м².

Директор «Макрокап Девелопмент Украина» (МКДУ, Харьков) Дмитрий Кутовой считает, что с весной рынок недвижимости стал подавать оптимистические сигналы. По его словам, в городе возобновились сделки купли-продажи квартир экономкласса в домах, которые практически достроены. Впрочем, даже небольшое движение на рынке не позволило застройщикам поднять цены. Так, в МКДУ отмечают, что в апреле в Харькове средняя цена недвижимости экономкласса опустилась на 3% -- ниже порога в 6000 грн, а бизнес-класса -- на 8%, ниже 10 тыс. грн за 1 м².

При этом в МКДУ рассказали, что снижение цен произошло за счет акций, которые устраивают некоторые застройщики, чтобы привлечь покупателей. Но таковых по городу, увы, единицы. В частности, квартиры от компании «Жилстрой-2» до конца апреля продавались со скидками в размере 5--20% (стартовая цена однокомнатной квартиры от $720 за 1 м²). Остальные удерживают расценки на прежнем уровне. За май цены на первичное жилье остались практически без изменений. На конец мая стоимость однокомнатных квартир в Харькове, в домах с высокой степенью готовности составляла $760--1600 за 1 м².

В Донецке квартиру в строящемся доме можно купить как за 4600 грн ($600) за 1 м², так и ха 8500 грн ($1100) за «квадрат». При этом если в домах на начальной стадии строительства происходит небольшая корректировка цен -- на 3--5% в месяц, то уже в достроенных/почти достроенных даже речи нет о возможных скидках. Девелоперы рассчитывают, что по истечению кризиса, в 2010 году, рост цен на новострои вновь возобновится.

Ситуация на первичном рынке Днепропетровска с начала года фактически не изменилась. Квартиры в строящихся домах предлагаются за 8370--14 000 грн за 1 м² ($1100--1840). Оценщик-аналитик компании RealNest Марина Холодная отмечает, что большинство застройщиков идут на торг, значительно снижая цены, предлагая различные «акционные» варианты, различные схемы расчета, поэтапное вложение денег.

Однако вкладывать деньги в строящиеся объекты желающих нет. А вот завершенные дома и почти достроенные покупателей интересуют. Если сравнивать с аналогичным периодом 2008 года, то долларовые цены предложений уже в два раза ниже. А если учесть традиционный фактор сезонного спада активности рынка летом, можно предположить, что к началу осени цены снизятся еще примерно на 3--4%. Определенные коррективы в рынок первичной недвижимости внесло и лишение Днепропетровска права на прием матчей Евро-2012. По словам Маргариты Урицкой, кардинальный изменений не будет, но рост цен замедлится. «Город начинает терять свою инвестиционную привлекательность. Новостройки, расположенные вблизи стадиона, уже стали не такими интересными для инвесторов. Также могут приостановиться инвестиции в гостиничную недвижимость, которая активно развивалась на протяжении последнего периода», -- сказала она.

Одесса, также лишившаяся шанса на проведения матчей чемпионата мира по футболу, не может похвастаться большой покупательской активностью. Впрочем, цены на строящееся жилье здесь, по сути, остаются неизменными фактически с начала года. Сегодня купить первичную квартиру в Одессе можно как за $850 за 1 м² в Коминтерновском районе, так и за $2100 в Приморском.

Львов, который из «футбольного» списка не исключили, похвастаться оживлением спроса на первичное жилье не может. Впрочем, как и «размораживанием» строек, которые возведены на 30%. Цены на львовскую «первичку» колеблются в диапазоне 6000--12 000 грн за 1 м² ($790--1575).

Местные строительные эксперты считают, что если в ближайшее время ситуация не улучшится, то к 2011 году более половины строительных компаний, работающих на рынке Львовской области, исчезнут.

Аренда

Рынок аренды жилья, похоже, самый спокойный и стабильно дешевеющий. Давно переориентировшись на расчеты в национальной валюте, квартировладельцы постоянно вынуждены делать скидки, поскольку им очень трудно найти жильца. Аренда жилья в Киеве с начала года в гривнях подешевела на 35% (в долларовых ценах на 25%). Сейчас снять однокомнатную квартиру в Киеве можно от 2000 грн в месяц.

В Харькове арендовать «единичку» можно за 1300 грн в месяц. В Днепропетровске -- от 1200 грн. Немного дороже стоит арендовать квартиру в Донецке и Львове -- от 1500 грн. Аренда в Одессе, несмотря на приближение пляжного сезона, также остается доступной. Снять однокомнатную квартиру на длительный срок в спальном районе города можно от 1600 грн в месяц.

Время инвестировать?

Покупка строящегося жилья на начальном этапе строительства до начала кризиса была достаточно выгодным капиталовложением. Разница в цене между стоимостью готового жилья и строящегося на этапе котлована была достаточно велика -- 30--50%. К тому же практически до 2008 года первичное жилье стабильно дорожало на 15--30% в год. Получается, что за время строительства дома (полтора-два года), инвестор не только окупал вложенное, а и имел хорошую прибыль, поскольку его квартира уже продавалась в полтора-три раза дороже.

Сейчас ситуация изменилась -- покупка первичного жилья есть дело очень рискованное. Остается поискать инвестиционную квартиру на вторичном рынке. И, ожидая возобновления роста цен, сдавать ее в аренду. Например, купив квартиру в Киеве, например, за $40 тыс. (305 тыс. грн) и сдавая ее за 2500 грн в месяц, окупить вложенные деньги получится примерно за 10 лет. Но перед сдачей квартиру надо подготовить: отремонтировать, обставить мебелью и техникой. По самым скромным подсчетам, на косметический ремонт однокомнатной квартиры, а также на необходимый для жизни набор мебели и техники нужно потратить еще примерно 20 тыс. грн. Это чуть отодвинет срок окупаемости до 10,8 лет. И это при условии, что сразу удастся найти квартирантов и что аренда не продолжит дешеветь. Правда, сейчас рассчитывать на это не приходится: например, в Киеве предложение по аренде превышает спрос в три раза.