Квартиры должников уйдут за полцены

Этот ипотечный кризис спровоцировал общемировой финансовый. Но у нас условия остались сложнее для банков и проще для заемщиков. Почему? Определиться нам помогли замдиректора департамента урегулирования долговых конфликтов «Укргазбанка» Татьяна Дзус и замначальника юридического управления банка «Хрещатик» Николай Верстюк.

Входят в положение

Банк и сегодня в счет погашения долга, который отказывается выплачивать клиент, может самостоятельно продать предмет ипотеки — квартиру (согласно ст. 36 × 38 Закона «Об ипотеке»), но без суда имеет право это сделать, только если такой пункт «забит» в кредитном договоре.

Но это самый конфликтный и наиболее сложный для банка способ решения проблемы. Он охотнее воспримет аргументы заемщика (например, если он лишился работы, ему урезали зарплату, или умер заемщик, а наследникам трудно выплачивать его долг по такому графику) и скорее пойдет на отсрочку, реструктуризацию займа, чем на изъятие предмета залога. Ведь банку нужна не квартира должника, а деньги, которые тот взял на ее покупку.

Поэтому лучший вариант для него - чтобы заемщик согласился постепенно погашать долг и притом сохранил право собственности на квартиру. Либо, по согласованию с банком, добровольно ее продал, чтобы вернуть кредит, а остаток денег оставил себе. Время продажи определяется по согласованию сторон и не превышает 6 месяцев.

Суд и оценка

Однако в случае, если клиент отказывается добровольно продавать квартиру либо передавать ее в собственность банка, последний может пустить ее с молотка. Но только по решению суда или на основании исполнительной надписи нотариуса. Даже договор с банком об «автоматическом» изъятии предмета залога в случае невыплаты по кредиту позволяет гражданину обжаловать «конфискацию» через суд — такое право ему дает Гражданско-процессуальный кодекс.

Но уж если несостоятельный плательщик суд проиграет, банк изымет квартиру и, естественно, постарается быстро превратить ее в деньги. При этом реальную рыночную стоимость «арестантки» придется уточнять, ведь цены сейчас упали. Стоимость определит лицензированная фирма-оценщик, аккредитованная в Государственной исполнительной службе. А продажей квартиры займется сам банк, Государственная исполнительная служба либо коллекторская фирма, занимающаяся взысканием долгов.

При этом «штрафное» жилье, во избежание злоупотреблений (искусственного занижения цены) может продаваться исключительно на публичных торгах - через аукцион. О его проведении должно быть заранее сообщено в прессе.

Может быть продана за полцены

Здесь начинается самое интересное: квартира может уйти всего за половину цены и, соответственно, заемщик в лучшем случае вернет авансовый взнос и погасит долг по кредиту, т. е. останется и без жилья, и без уплаченных по кредиту денег.

Схема аукциона такая: квартира может быть выставлена на аукцион по стартовой цене не ниже 90% от указанной в акте оценки. Если покупателя не нашлось, через 30 дней можно провести повторные торги, на которых цена может быть уменьшена на 25%. А если и на этот раз квартиру не купили, банк или уполномоченная им компания могут выкупить ее за 65% от изначальной аукционной цены — т. е. за 58,5% от оценочной стоимости. При этом банкиры допускают, что потом продавать ее придется еще дешевле, лишь бы быстрее вернуть сумму долга.

По мнению директора департамента продаж коллекторской компании Сredit Collection Group Александра Бровко, выставлять отобранные квартиры банкам зачастую придется и за 50% от реальной стоимости, учитывая колоссальное падение спроса. Уже сейчас они увеличили продажи через коллекторов в 1,5 раза, а до конца года продажа квартир-«арестанток» может вырасти в 3—4 раза.

Они могут стать «подрывниками» цен

Риелторы по-разному оценивают степень влияния на рынок «вторички» появление квартир-«арестантов», продаваемых с молотка. Но интересно, что никто не отрицает, что их бросовая цена действительно скажется на стоимости остальных «хатынок».

Директор АН «Аякс» Борис Егизарян считает, что если процесс принудительной продажи жилья наберет массовый характер, что не исключено, то из-за этого цены на рынке упадут до конца года на 30%. Продажа большого числа таких квартир может стать детонатором общего обвала стоимости: она способна вызвать панику среди продавцов и ускорит массовое удешевление жилья. Прежде всего такой обвал коснется 1—2-комнатных квартир, которые в основном являются предметом ипотеки: как следствие, возникнет засилье их предложения на рынке и хаотичное удешевление.

Допускает снижение цен к концу года на 30% от нынешней стоимости «единичек» и «двушек» и директор Киевского союза специалистов «Недвижимость столицы» Ирина Никитина. Но не столько потому, что вероятна перспектива появления большого числа квартир, продаваемых из-за неуплаты должниками взятых кредитов. По мнению эксперта, рынок обвалит не так сегмент «невозвратного» жилья, как общее резкое падение спроса, вызванное невозможностью взять кредиты и/или их дороговизной.

В ближайшей перспективе, по мнению директора АН «Конкорд» Леонида Косачева, на рынке бесспорно появится больше жилья, продаваемого банками из-за невыплаченных ипотечных долгов. Но даже если будет реально купить квартиры-«арестанты» на 50% дешевле, это не слишком повлияет на рынок в целом: остальные квартиры будут дешеветь плавно, на 10—20% до конца года.

Счастье на чужом горе

Если для должника лишиться квартиры — горе, то потенциальному покупателю будет за счастье купить ее дешевле реальной цены. Но мы поинтересовались у юристов, могут ли, во-первых, должники побороться за «заемное» жилье или хотя бы добиться, чтобы оно было продано по хорошей цене, чтобы и кредит вернуть, и разницу получить. А, во-вторых, не рискованно ли покупателям обзаводиться таким «конфискатом».

Как отметил адвокат юридической фирмы «Вимэк-С» Владимир Яковенко, можно попытаться через суд оспорить претензии банка на квартиру, если возникли не зависящие от человека обстоятельства: увольнение, уменьшение зарплаты, наступление инвалидности. Если же эти аргументы не убедят суд и дело дойдет до продажи квартиры, нужно настаивать, чтобы это происходило через публичные торги, даже если по договору банк имеет право реализовать залог без аукциона. Это не позволит банку занизить стоимость жилья, продав его «нужным людям». По крайней мере, вырученных денег должно хватить на оплату долга, а то и на первый взнос для другого жилья.

Вообще, в любом случае можно оспаривать право банка продать предмет залога — на судебные разбирательства могут уйти месяцы и даже годы, а там, возможно, финансовое состояние должника улучшится и он сможет возобновить погашение кредита. Для покупателей же, по мнению юриста, приобретение такой квартиры довольно безопасно: она проходит многоуровневые проверки на «чистоту» при покупке заемщиком, оформлении кредита и, наконец, в ходе принудительной продажи.

Тем не менее, старший партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Роман Марченко не советует покупать такие изъятые квартиры — есть немалый риск, что впоследствии сделка купли-продажи будет признана недействительной, и жилье придется вернуть прежнему владельцу. Ведь бывший собственник вряд ли смирится с такой потерей и будет искать способ его вернуть: тут и результаты аукциона могут быть признаны незаконными, и решение суда о продаже. Например, если не были защищены права малолетних совладельцев квартиры или один из ранее зарегистрированных в ней отбывает срок в местах лишения свободы и потом заявит свои права на собственность.