Новый налог на аренду жилья: что изменится для владельцев квартир и арендаторов

В последний момент в тексте закона появилась поправка, касающаяся налога на аренду жилой недвижимости, которую сдают частные владельцы (ее внесла депутат Елена Шуляк).

С 1 января 2027 года (то есть с момента вступления закона в силу) граждане, сдающие свои квартиры и дома в аренду, обязаны будут платить 5% налога и 5% военного сбора от суммы полученного дохода. При этом с них снимается льгота по налогу на недвижимость (по ней не облагается налогом площадь квартир до 60 квадратных метров и домов до 120 квадратов). То есть теперь владельцы арендной недвижимости будут платить налоги уже с первого квадратного метра, а не за «лишнюю» жилплощадь, как сейчас.

Отметим, что по действующему Налоговому кодексу украинцы и сейчас должны платить налоги из аренды жилья — 18% НДФЛ и 5% военного сбора, то есть 23%. Следовательно, в новом законе для людей вводится послабление — ставка налога уменьшается более чем в два раза. Другое дело, что на сегодняшний день налоги из аренды мало кто платит.

С вступлением же в силу нового закона уйти от налогообложения станет крайне сложно, особенно, если учесть, что большая часть квартир и домов сдается по объявлениям на профильных онлайн-платформах, которые теперь будут выступать налоговыми агентами — передавать данные о своих клиентах в фискальную службу и взыскивать налоговые платежи.

Как это повлияет на доходы украинцев, сдающих в аренду свою недвижимость, и что будет со стоимостью аренды, — разбирался «Минфин».

Сначала — снижение ставки, затем — договора по квартирам в «Дії»

«Минфин» уже писал, что вокруг темы налогов из аренды жилья уже долгое время идут активные обсуждения. Власти признают — заставить украинцев делиться с государством доходами от сдачи недвижимости крайне сложно.

С учетом того, что в Украине сдаются сотни тысяч объектов, установить контроль за тем, платят ли их владельцы налоги, практически нереально. «Это потребовало бы такого уровня администрирования, что бюджетные расходы могли бы оказаться едва ли не больше, чем ожидаемые сборы», — говорит глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Сами же люди не спешат в налоговую, в том числе и из-за достаточно высокой ставки — 23%.

Глава профильного комитета Рады Елена Шуляк заявляла о разработке нового законопроекта, в котором должны были прописать снижение налоговой ставки из аренды (примерно до 7%).

В парламент подавались также отдельные законопроекты, в частности, о моратории на налогообложение аренды до конца военного положения, с последующим снижением ставки до 5%.

Но в итоге нововведение по налогу с аренды узаконили отдельной поправкой в уже принятый недавно законопроект № 15111-д о «налоге на OLX». В нем прописано снижение ставки с 18% до 5%, плюс военный сбор. Итого нужно будет платить 10% от полученного дохода. Но при этом собственники лишаются льготы по налогу на недвижимость, то есть станут платить его уже с первого квадратного метра.

Как пояснила «Минфину» Елена Шуляк, прежний уровень налоговой нагрузки был слишком высоким, особенно во время полномасштабной войны.

«Именно поэтому в законе об основах жилищной политики ранее не поддержали идею обязательной регистрации каждого договора аренды. Ведь принудительная регистрация при условии 23% налоговой нагрузки только усилила бы давление на собственников жилья», — отметила Шуляк.

По ее словам, снижение ставки НДФЛ до 5% стало первым шагом на пути к легализации рынка аренды.

Но будут и другие.

«После подписания закона Президентом и начала его действия с 1 января 2027 года государство должно перейти к обсуждению более простого администрирования, в частности, более удобного механизма оформления договоров аренды для людей, которые не хотят тратить дополнительные средства на юристов или сложные процедуры», — говорит Шуляк.

Одним из возможных решений она назвала внедрение типового договора аренды в цифровом формате.

«Такой инструмент мог бы работать через „Дію“ или другой простой сервис, где владелец жилья и арендатор могли бы быстро оформить документ с уже прописанными базовыми условиями. Идея в том, чтобы человек имел понятный путь: оформить договор, задекларировать доход и заплатить налог без лишней бюрократии. Это должно быть проще, чем искать шаблоны (договора — ред.), обращаться к юристам или оставаться в тени из-за сложности процедур», — рассказала «Минфину» Елена Шуляк.

Налоги ниже, но есть нюансы

Что означают нововведение по налогам из аренды для владельцев жилья?

Управляющий партнер адвокатского объединения «WINNER» Игорь Ясько говорит, что снижение ставки — это положительный сигнал для рынка.

«Государство фактически предлагает арендодателям компромисс — или вы добровольно декларируете доходы и платите 5%, плюс 5% военного сбора, или, в случае обнаружения нарушителей, рискуете значительно большей налоговой нагрузкой и ответственностью. То есть логика простая: лучше платить 10% прозрачно, чем 18% и больше — постфактум, по итогам проверок. Это может стать реальным стимулом для детенизации рынка аренды. Особенно, с учетом того, что у налоговой на сегодняшний день есть все больше инструментов для выявления полученных от аренды доходов», — говорит Ясько.

Но, по его словам, есть нюансы. «Во-первых, налог все же не 5%, есть еще военный сбор, то есть всего — 10%. Во-вторых, потеря льготы по налогу на недвижимость. В-третьих — необходимость декларировать доходы (то есть сам факт, что вы сдаете в аренду недвижимость, станет известным налоговым органам — ред.). Поэтому каждому арендодателю стоит просчитать индивидуальную модель: во многих случаях новый подход действительно будет более выгодным, но не универсально для всех. Но в целом это шаг в правильном направлении, который приближает налоговую систему к реалиям рынка», — подытожил юрист.

Кроме того, легализация аренды в перспективе может принести владельцам жилья дополнительные бонусы. В частности, они смогут требовать у постояльцев (в том числе через суд) компенсации за порчу имущества (а «разгромы» арендаторами квартир случаются не так редко).

В любом случае, выбора у собственников недвижимости становится все меньше. Судя по словам Елены Шуляк, за снижением ставок последует требование по обязательному подписанию договоров аренды, что позволит государству взять все сдающееся жилье на учет. Кроме того, большинство квартир и домов сдаются через онлайн-платформы, которые со следующего года станут налоговыми агентами, и будут обязаны передавать фискальной службе информацию о своих пользователях, в том числе и тех, кто зарабатывает на аренде.

Если владелец откажется работать через онлайн-платформы, он автоматически лишиться и помощи риелторов (которые традиционно ищут постояльцев, размещая объявления на профильных ресурсах). В этом случае у собственника недвижимости из доступных инструментов для поиска постояльцев остается разве что «сарафанное радио», но его эффект риелторы, с которыми пообщался «Минфин», оценивают как крайне низкий. Дескать, таким способом можно сдать жилье разве что знакомым, ведь потенциальные арендаторы «с улицы» бояться нарваться на мошенников, поэтому насторожено относятся к предложением снять жилье «с рук».

Сколько реально придется платить

Как изменится экономика съемного жилья, если платить 10% налога из аренды и налог на недвижимость, с учетом отъема льготы по нему?

Столичный риелтор Ирина Луханина просчитала для «Минфина» несколько вариантов.

«На первый взгляд может показаться, что снижение налога на доход компенсируется потерей льготы по налогу на недвижимость. Но если взять калькулятор и посчитать реальные объекты, картина выглядит иначе.

Рассмотрим квартиру площадью 63 квадратных метра, которая сдаётся за 20 000 гривен в месяц.

Годовой доход собственника составляет 240 тысяч гривен. Если платить по старой налоговой модели (23%), то налог на аренду составит 55 200 гривен в год.

Налог на недвижимость, с учетом льготы (60 квадратов — не облагается налогом), владелец платит только за «лишние» три квадрата, это всего 360 гривен в год (с учетом киевской ставки по налогу на недвижимость в 120 гривен за квадрат в год, но в регионах ставки могут незначительно отличаться). Итого, по состоянию на сейчас, законопослушный владелец такой квартиры платит 55 560 гривен в год.

После вступления законодательных изменений в силу налог на доход (10%) составит 24 000 гривен в год.

Налог на недвижимость будет начисляться уже на всю площадь квартиры — получается 7 560 гривен в год.

Таким образом, общая сумма налогов составит 31 560 гривен в год. Если сравнивать с действующими ставками, экономия по налогам по-новому будет 24 000 гривен в год, или 2 000 в месяц, — подсчитала Луханина.

По ее словам, еще более показательно выглядит ситуация с небольшими квартирами.

«Например, квартира площадью 38 квадратов сдаётся за 15 000 гривен в месяц.

Годовой доход с нее — 180 000 гривен, налог из аренды по нынешней ставке — 41 400 гривен в год, налога не недвижимость нет, так как площадь не превышает льготную.

После законодательных изменений налог на доход снизится до 18 000 гривен в год, но появится налог на недвижимость — 4 560 гривен. Таким образом, сумма платежей составит 22 560 гривен в год. Но экономия, по сравнению с действующей моделью, все равно существенная — 18 840 гривен в год.

Луханина просчитала сумму налогов по-старому и по-новому также для загородных домов.

«Возьмём дом площадью 500 квадратов, который сдаётся за 2 500 долларов в месяц (для расчёта используем условный курс 40 грн за доллар)

Годовой доход по такому особняку — 1,2 млн гривен. Сейчас налог составляет 276 000 гривен в год. По налогу на недвижимость действует льгота на 120 квадратов, но за «лишние» 380 квадратов нужно платить 45 600 гривен в год. То есть сейчас общая сумму налогов по такому дому — 321 600 гривен в год.

С 2027 года налог с аренды дома в 500 квадратов составит 120 000 гривен в год, а налог на недвижимость — 60 000 гривен, итого — 180 000 гривен в год, что на 141 600 гривен меньше, чем по действующим ставкам.

«Однако есть и другая категория объектов, для которых преимущества новой системы будут выглядеть менее очевидными.

Речь идёт о больших домах старого фонда площадью 450−500 квадратов, расположенных в удалённых локациях и сдающихся по относительно невысоким ставкам.

Например, возьмём дом площадью 500 квадратных метров, который сдаётся за 50 000 грн в месяц.

Годовой доход собственника составляет 600 000 гривен. Сейчас с него нужно заплатить 138 000 гривен в год налога из аренды, и 45 000 гривен — налога на недвижимость, всего — 183 600 гривен.

После вступления нового закона в силу налог на доход снизится до 60 000 гривен в год, а налог на недвижимость вырастет до 60 000 гривен. То есть общая сумма налогов будет составлять 120 000 гривен в год. Это все равно меньше, если сравнивать с налоговыми начислениями по действующим ставкам, но экономия не такая большая, как в случае с ликвидными и дорогими особняками", — говорит Луханина.

По ее словам, чем ниже арендный доход относительно площади объекта, тем более заметно начинает ощущаться отмена льготы по налогу на недвижимость.

«Реформа будет стимулировать выходить из тени — в первую очередь владельцев недвижимости с хорошей доходностью.

Если объект приносит стабильный арендный доход, снижение налога с 23% до 10% практически всегда перекрывает дополнительные расходы, связанные с отменой льготы по площади", — говорит Луханина.

Как может измениться ценник на аренду

На первый взгляд, экономия на налогах «было-стало» может даже поспособствовать снижению арендных ставок для постояльцев. К примеру, на той же квартире в 63 квадрата владелец будет экономить на налогах по 2 000 гривен в месяц, то есть вполне может сдавать ее не за 29 000 гривен, а за 18 000 гривен.

Но такие расчеты могли бы сработать, если бы рынок сейчас работал «в белую». По данным Шуляк, к примеру, в 2024 году налог из аренды заплатили всего 900 владельцев недвижимости, что на фоне сотен тысяч сдающихся квартир — капля в море.

Большинство собственников налог из аренды не платят вообще, а налог на недвижимость платят, с учетом льгот в 60 квадратов для квартир и 120 — для частных домов.

Новая система, когда придется отдать государству сначала 10% из доходов от аренды, а затем еще и налог на недвижимость за всю площадь жилья, для многих владельцев квартир и домов станет настоящим шоком. Тем более, что, как показывают приведенные выше расчеты, речь идет о десятках, а то и сотнях тысяч гривен в год. Просчитанные ранее формулы доходности арендных квартир тоже откорректируются, с учетом новой ситуации по налогам.

Поэтому, не исключено, что, если государство все же не оставит хозяевам выбора — платить налоги или нет, — они попытаются переложить хотя бы часть дополнительных расходов на арендаторов.

В случае с той же квартирой в 63 квадрата, ежемесячная сумма налогов по новым ставкам составит 2 630 гривен. Если собственник заложит эти расходы в ценник, то квартира будет стоить уже не 20 000 гривен в месяц, как сейчас, а 22 630 гривен.

Элитный особняк в 500 квадратов за 2 500 долларов может подорожать почти на 400 долларов — до 2 900 долларов в месяц.

Станут ли владельцы недвижимости массово «вешать» на арендаторов свои налоги? Глава агентства недвижимости «КиевДомСервис» Андрей Романов говорит, что все будет зависеть от рыночной ситуации. Если спрос на аренду будет расти, подорожание вполне возможно, особенно, с учетом того, что в Украине много разрушенного вследствие войны жилья, соответственно, целой армии граждан попросту негде жить. Но при этом на рынке будет все же сохраняться «потолок» по арендным ставкам, который напрямую зависит от размера средних зарплат и их динамики, — подытожил эксперт.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки