Новые законы о налоге с аренды жилья уже на подходе: сколько придется заплатить

Сейчас, согласно Налоговому кодексу, украинцы, которые сдают в аренду недвижимость, обязаны указывать полученный доход в ежегодных налоговых декларациях и платить с него 18% НДФЛ плюс 5% военного сбора. При этом, правда, должного контроля над уплатой этого налога нет, поскольку он довольно сложен в администрировании. Поэтому большая часть рынка аренды находится в тени, а собственники не делятся с государством полученной прибылью.

От налоговых каникул до 7% с аренды: что ждет арендодателей

Но не так давно в Раде появился новый законопроект, который прописывает, как будут взимать налоги с аренды недвижимости, — № 15031. Его подали народные депутаты Руслан Горбенко, Максим Ткаченко, Сергей Козырь, Георгий Мазурашу и Муса Магометов. На данный момент на официальном сайте ВР статус проекта указан как «предоставлен для ознакомления».

В документе фактически признается, что 23% налога для рынка аренды — это чрезмерная нагрузка, а потому рынок находится практически полностью «в тени».

«Количество жилья, которое сдается собственниками в аренду без заключения сделок и уплаты налогов достигает миллионов единиц. Наряду с этим, по данным Государственной налоговой службы, всего около 900 граждан Украины официально задекларировали доходы от сдачи имущества в аренду за 2024 год. Общая сумма задекларированных налогов к уплате превышает 16 млн грн. Также еще около 56 тысяч физических лиц-предпринимателей на упрощенной системе налогообложения сдают имущество в аренду», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Чтобы легализировать эту деятельность, авторы законопроекта предлагают до отмены военного положения не взимать налоги с доходов от аренды жилья.

«Предлагается модель фактического освобождения таких доходов от НДФЛ и военного сбора на определенный период. И это вызывает серьезные вопросы. По сути, речь идет о временной налоговой амнистии для арендодателей. Предоставление льготы в формате фактической неуплаты налогов выглядит сомнительно, с точки зрения общей налоговой логики.

Другой украинский бизнес налоги платит, в частности, ФОП, поэтому важно избежать перекоса, когда для одной категории создаются исключительные возможности", — прокомментировала «Минфину» основную идею Елена Шуляк, глава комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроения.

По ее мнению, более реалистично выглядела бы ставка в 7% от аренды жилья. «В этом есть логика: ФОП платят 5% единого налога плюс военный сбор, а также несут дополнительные расходы на обслуживание. То есть ставка в 7% позволила бы создать более-менее равные условия для тех, кто сдает жилье, и тех, кто работает в формате частного предпринимательства», — отметила Елена Шуляк.

Но когда именно может появиться проект «о 7% налога с аренды» она не уточнила. Хотя при этом заявила, что без детенизации рынка аренды будет сложно провести полноценную реформу жилищной политики.

«Именно поэтому сейчас отрабатываются разные варианты решений. Но ключевое условие одно — снижение налоговой ставки (с нынешнего уровня в 23% — ред). Понятно, что нужны изменения в Налоговый кодекс в части налогообложения жилищной аренды, и Министерство развития общин и территорий уже работает над ними вместе с Государственной налоговой службой и Министерством финансов», — рассказала Шуляк.

При этом она отметила, что детенизация рынка аренды невозможна исключительно фискальными методами.

«Поэтому даже существенное снижение ставки не гарантирует, что рынок автоматически станет легальным из-за упрощенного налогового режима. Нужна не точечная налоговая поправка, а целостная политика. Речь, в частности, о развитии официального сегмента социальной аренды.

Один из самых эффективных подходов, который применяется в странах ЕС, — строительство социального жилья за средства города или общины. Такое жилье остается в собственности общины и может сдаваться по более низким ценам. Кроме того, общины могут привлекать к такой модели и частное жилье, предоставляя собственникам налоговые стимулы. Именно объединение налоговых изменений, социальной аренды и прозрачных правил может дать реальный эффект для детенизации рынка", — прокомментировала «Минфину» Елена Шуляк.

То есть вскоре стоит ожидать новых налоговых инициатив по рынку аренды. Варианты могут быть разные — от временного освобождения от налогов до снижения ставки (в частности, до заявленных Шуляк 7%). Параллельно власти будут ужесточать контроль за уплатой налогов с аренды жилья.

Читайте также: Кабмин переписал правила «єОселі»: смогут ли киевляне взять льготную ипотеку?

Придется платить по закону о «налоге на OLX»

Но владельцев квартир могут заставить платить налоги с аренды еше до принятия отдельного закона на эту тему.

11 мая завершилась подготовка правок к законопроекту «О налоге на OLX» ко второму чтению. А сам документ может быть принят уже в ближайшее время.

По нему продавцы товаров и услуг (в том числе по аренде недвижимости), которые реализуют их через цифровые платформы, должны будут платить налог в 5%, если сумма полученного дохода превышает 2 тысячи евро в год или же за год проведено более 30 сделок.

Большинство квартир в крупных городах Украины, в том числе в Киеве, сдаются по цене от 10 тысяч гривен в месяц. То есть за год владелец такого жилья может получить 120 тысяч гривен дохода, что уже выше оговоренной в проекте безналоговой «квоты».

Это значит, что операторы цифровых платформ обязаны будут взять таких клиентов на учет и передавать на них данные в налоговую службу. А та до июля следующего года уже будет рассылать налоговые уведомления об уплате налога за предыдущий год.

Скажем, из тех же 120 тысяч гривен в год владелец жилья должен будет заплатить 6 тысяч гривен. Если речь идет о квартирах в новых ЖК, которые сдаются дороже (по 15−20 тысяч гривен в месяц), то налог составит уже 9−12 тысяч гривен. А с элитных квартир по 100 тысяч гривен в месяц государству придется отдать 60 тысяч гривен.

Отметим, что на сегодняшний день сдача жилья по объявлениям на цифровых площадках — самый популярный и массовый способ поиска постояльцев. То есть владельцам жилья и риелторам либо придется уходить с площадок, либо платить налог. «Понятно, что в наше время сдавать квартиры посредством „сарафанного радио“ — не выход из ситуации», — говорит столичный риелтор Ирина Луханина.

При этом пока непонятно, не будет ли в итоге двойного налогообложения, если, помимо закона о «налоге на OLX», примут еще и отдельный закон о налоге с аренды жилья.

Чего ждать арендаторам?

Как введение обязательных налогов со съемных квартир скажется на рынке аренды жилья и ценниках?

Как отметил глава агентства недвижимости «КиевДомСервис» Андрей Романов, что касается налогов по закону о налогообложении из цифровых платформ, то еще непонятно, смогут ли в итоге владельцы жилья их избежать.

«Дело в том, что в объявлении цену вообще можно не указывать, что не позволит доказать, что вы заработали за год более 2 тысяч евро в год. Кроме того, непонятен механизм подтверждения реальных сделок. Да, я подал объявление о сдаче жилья на маркетплейс, но вот сдал ли его, и заработал ли что-то в итоге — никто не знает. Как налоговики станут доказывать сам факт сдачи, чтобы выставить налог, — непонятно», — отметил Романов. Поэтому, по его мнению, влияние закона «О налоге на OLX» на рынок аренды будет минимальным — по крайней мере, первое время.

Другое дело — специальный закон о налогообложении аренды жилья. «Его последствия будут более ощутимыми. Если установят ставку в 7%, многие собственники предпочтут легализироваться. Это позволит им вывести «в белую» сделки и, к примеру, если постояльцы причинят ущерб жилью, на полном основании требовать компенсации.

В то же время многие собственники попытаются заложить новые налоги в ценник на квартиры. К примеру, если жилье сдается за 10 тысяч гривен в год, а налог составит 7%, то стоимость объекта может вырасти на 700 гривен в месяц. Но эта «наценка» пройдет лишь в том случае, если на тот момент будет благоприятная для повышения тарифов рыночная ситуация.

Скажем, сейчас спрос на аренду в Киеве упал — многие постояльцы предпочитают оформить льготную ипотеку и купить свое жилье. В итоге предложение на рынке большое, а цены за последние два месяца уже упали на 5−7%. Понятно, что в такой ситуации ни о каком дополнительном повышении ценников не может быть и речи — квартиры с «наценкой» попросту останутся пустыми", — подытожил Романов.

Ирина Луханина считает, что цены на съемное жилье, скорее всего, подрастут. «Если владелец платит налог, он закладывает его в аренду. Но тут важно другое: рынок может разделиться. Появится официальный сегмент с более высокими ценами, и неофициальный — дешевле, но без гарантий», — отметила она.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки