Реально ли зарабатывать на аренде жилья: настоящая доходность и подводные камни

По данным ЛУН, например, во Львове за последний год аренда однокомнатных квартир подорожала на 20% (до 20 тысяч гривен в месяц), двухкомнатных — на 22% (до 24 тысяч), трехкомнатных — на 47% (до 31 тысячи).

В Одессе снимать однокомнатную квартиру за год стало дороже на 20% (придется заплатить 12 тысяч гривен в месяц). Правда, двухкомнатные — вообще не подорожали (средняя ставка — 16 тысяч гривен в месяц), а трехкомнатные — даже подешевели на 16% (до 24 тысяч).

В Ужгороде в сегменте однокомнатных квартир — плюс 19% к ценнику за год (до 22 тысяч), двухкомнатных — 50% (до 34 тысяч).

В Днепре арендные ставки на однушки выросли на 9% (до 12 тысяч), на двухкомнатные квартиры — на 14% (до 16 тысяч), на трехкомнатные — на 11% (до 20 тысяч).

В Киеве ситуация хуже: за последний год однокомнатное жилье подешевело в аренде на 1% (до 18 тысяч), трехкомнатное — на 12% (до 44 тысяч), а ставки на двухкомнатные квартиры не изменились (27 тысяч гривен в месяц).

Но, например, те же однушки за последние полгода снова начали расти — цены на них прибавили 7,88%. Двухкомнатные — за этот же период подорожали на 17,39%, а трехкомнатные — на 4,76%.

Как говорит киевский риелтор Ирина Луханина, зарабатывать на аренде жилья вполне реально, но стоит учитывать несколько нюансов.

«Минфин» разбирался, выгодны ли сейчас инвестиции в жилую недвижимость в аренду — сколько реально можно зарабатывать, и какие есть «подводные камни».

Что и как покупать в аренду

Риелторы, с которыми пообщался «Минфин», говорят, что с начала большой войны рынок инвестиционной жилой недвижимости значительно изменился.

«Сегодня вложения в квартиры в аренду уже не похожи на простую и предполагаемую схему, где достаточно просто купить жилье — и дальше деньги начинают работать сами. Рынок стал более „нервным“, более осторожным и гораздо более требовательным к решениям инвестора», — говорит Ирина Луханина.

По ее словам, сейчас недостаточно просто купить квартиру «для сдачи».

«Важно очень точно спрогнозировать, какой объект люди захотят снимать не только сегодня, но и через несколько лет. Потому что одна квартира сдается практически сразу, а другая — может долго стоять с красивыми фотографиями и без всякого реального интереса. Люди стали более осторожно считать свои расходы и в то же время гораздо более тщательно относиться к собственному комфорту. Арендатор сегодня выбирает не только саму квартиру. Он выбирает свой ежедневный сценарий жизни.

Именно поэтому наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры с нормальной логикой жизни вокруг: хорошее транспортное сообщение, автономность дома, понятная инфраструктура, возможность работать из дома и не зависеть от каждого отключения света.

И очень показательно, что одну из самых высоких доходностей сегодня часто демонстрируют именно смарт-квартиры", — рассказала «Минфину» Луханина.

Еще несколько лет назад многие смотрели на такой формат скептически. Но рынок показывает другое.

«Для многих потенциальных арендаторов 20−25 квадратных метров — это уже не „временный вариант“, а вполне понятный городской образ жизни. Такие квартиры активно арендуют студенты, молодые пары, специалисты, которые переезжают в Киев, или люди, которые просто не хотят переплачивать за пространство, которым по факту не пользуются. Вход в такую инвестицию все еще остается относительно доступным. В зависимости от комплекса, локации и самого формата, смарт-квартиры сегодня часто заходят в бюджет от примерно 38 до 48 тысяч долларов. При этом арендные ставки в хороших комплексах иногда сопоставимы с полноценными однокомнатными квартирами в спальных районах Киева», — отметила Луханина.

Особенно хорошо, по ее словам, «работают» современные жилые комплексы возле учебных заведений или проекты формата «город в городе», где рядом есть все необходимое для повседневной жизни: транспорт, магазины, кафе, спортзал, коворкинги. В зависимости от локации и метража, аренда таких квартир сегодня может колебаться в пределах 10−15 тысяч гривен, а в отдельных комплексах — доходить и до 18 тысяч.

Именно поэтому, объясняет эксперт, многие инвесторы начали смотреть на смарт-квартиры уже не как на дешевый сегмент, а как очень прагматичный инструмент для стабильного арендного дохода. Ибо нынешний рынок гораздо лучше реагирует на жилье, которое быстро находит своего арендатора и не простаивает месяцами.

Отметим: для украинцев инвестиции в жилье остаются одними из самых «понятных». Квартиры в большинстве городов страны, несмотря на войну, не только не падают в цене, но и даже дорожают. Растут также арендные ставки. Поэтому, в теории, инвестор может неплохо зарабатывать на аренде, плюс — капитализировать свой актив, а через несколько лет — продать его дороже.

К тому же жилье реально купить по льготному кредиту от государства или под рассрочку от застройщиков (у многих такие программы становятся все более выгодными).

В компании Greenville на вопрос «выгодно ли сейчас, например, купить жилье в кредит и сдавать его в аренду», отметили, что, скажем, на первичном рынке аренда зачастую не полностью перекрывает ипотеку, особенно если кредит обычный коммерческий, а не льготный. «Но при условии, что большой первый взнос (40−60%), льготная ставка, квартира в очень ликвидном районе, маленькая площадь (однокомнатная или смарт) и выгодная локация, эта схема будет выгодно работать», — объясняет коммерческий директор киевского офиса Greenville Дан Сальцев.

В компании также добавили: если взвешивать, что более выгодно для человека — аренда или собственное жилье, то все зависит от цели покупателя. «Если у него стабильный гарантированный высокий доход с перспективой дальнейшего роста и он планирует „пустить корни“, то покупать жилье на первичке — вполне выгодная история. Например, по программе „єОселя“ под 7% годовых в гривне. Но стоит помнить, что по завершению строительства покупатель получит „коробку“, в которой еще нужно делать ремонт. А это дополнительные крупные капиталовложения. Если же человек не уверен в своем будущем, альтернативы аренде почти нет. Все же аренда дает свободу выбора при разных жизненных сценариях», — говорит Дан Сальцев.

Сколько можно заработать на аренде

Каковы реалии рынка инвестиционной недвижимости по состоянию на 2026 год?

Во-первых, как отметила Луханина, в последние годы вложенные в недвижимость средства начали возвращаться гораздо более медленно. Если раньше инвесторы часто рассчитывали на достаточно быструю окупаемость, то сегодня это уже игра на более длинную дистанцию.

В компании Greenville «Минфину» рассказали, что за последние 2−3 года реальная доходность аренды жилья в Украине снизилась.

«Если раньше инвесторы могли рассчитывать на 8−10% годовых в валюте, то сейчас в большинстве городов чистая доходность часто составляет около 4−7%. Основные причины — существенный рост цен на квартиры, высокие ставки по ипотеке, увеличение расходов на ремонт и обслуживание, а также периодические простои без арендаторов», — отметили в компании.

Во-вторых, доходность жилья под аренду еще больше сегментировалась. Один владелец может получать 10% годовых, в то время как другой — только 4−5%.

«Доходность аренды напрямую зависит от двух составляющих — полная стоимость квартиры при покупке и размер ежемесячной аренды. Эти критерии отличаются, в зависимости от класса жилья. Выгодным для инвестора является показатель годовой доходности от 8%. К примеру, у нас в 9-й секции ЖК Greenville на Печерске, которая сейчас строится, расчетный показатель варьируется в диапазоне 12−14% годовых. Срок окупаемости квартир в таком случае составляет около 8,5 лет», — отмечает Дан Сальцев.

Ирина Луханина добавила: до 10 лет окупаемости сейчас считаются «идеальным сроком» для инвесторов. «Например, почти идеальная история: вы купили квартиру за 48 тысяч долларов, сдаете — за 400 долларов в месяц, что за год дает 4 800 долларов, а за 10 лет позволяет полностью вернуть вложения. Чем выше арендная ставка и ниже стоимость квартиры, тем более короткие сроки окупаемости», — объяснила Луханина.

«Классическая формула расчета валовой доходности арендной недвижимости такова: берем помесячную ставку, умножаем на 12, а полученную цифру делим на стоимость объекта при покупке и умножаем на 100. Например, если квартира сдается за 15 тысяч в месяц, то за год получаем 180 тысяч дохода. Если вы купили квартиру за 48 тысяч долларов, то получаем 9% годовых. А если взять, например, квартиру за 80 тысяч долларов, которую реально сдавать в аренду за 20 тысяч гривен в месяц, то доходность будет уже ниже — примерно около 7%. Это именно тот момент, который многих удивляет: более дорогая квартира далеко не всегда является более выгодной для инвестора, чем более дешевая. Именно поэтому многие сейчас смотрят именно на недорогое жилье, скажем, смарт-формата. Оно дешевле „на входе“, на него скорее находятся арендаторы, и в итоге такие объекты показывают лучшую доходность, чем более дорогие квартиры», — говорит эксперт.

Но здесь есть и обратная сторона медали. Те же «смарты» обычно нуждаются в большем внимании: там быстрее меняются арендаторы, изнашивается мебель, чаще возникают мелкие бытовые проблемы, объясняет эксперт. То есть доходность выше, но и движений вокруг объекта больше. При этом более дорогие квартиры часто гарантируют более спокойный сценарий: одни и те же арендаторы живут там дольше, а жилье требует меньше внимания владельца. Поэтому опытные инвесторы смотрят не только на цифру доходности, но и на то, сколько времени, внимания и нервов будет требовать сама квартира".

Подводные камни прибыльной недвижимости

«Угадать» с формулой доходности жилья и его «проблемностью» для собственника — задача сложнее, чем кажется на первый взгляд.

Есть инвесторы, которые занимаются этим вопросом профессионально. Это примерно 20% от всех, кто вкладывается в прибыльную недвижимость. В фокусе этой категории — математика, рационализм, расчет. Остальные 80% подходят к вопросу доходности аренды менее придирчиво. Поэтому, действительно, могут не учитывать некоторые аспекты. Во-первых, это амортизационные расходы — клининг, локальный ремонт, мебель, сантехника и т. д. Не секрет, что арендаторы бывают разные, и отношение их к имуществу, которым они пользуются, тоже разное. Во-вторых, это проблема поиска арендаторов. Непросто найти арендатора, который заселяется на долгий срок, заботится о помещении, регулярно платит арендную плату и коммунальные услуги. Также на показатель прибыльности влияет стоимость и качество ремонта. Инвестор должен четко рассчитать потребности целевой аудитории и сделать ремонт, согласно ее запросу. Здесь важно как не слишком сэкономить с одной стороны, так и не переплатить — с другой. Также следует учитывать возможный простой, налоги, комиссии и совокупные платежи, колебания цен на аренду недвижимости, девальвацию и валютные риски", — говорят в Greenville.

Луханина добавила, что вложить деньги в объект и ждать несколько лет, пока он наберет полную стоимость и стабильный доход, сейчас могут в основном люди с хорошим финансовым запасом.

«Очень изменилась и сама модель инвестирования. Раньше инвесторы массово покупали квартиры в новостройках без ремонта — иногда целыми этажами. Схема выглядела простой: быстро сделать ремонт, сдать квартиру и начать зарабатывать.

Сегодня все работает гораздо сложнее. Строительные материалы, мебель, техника, логистика — все ощутимо подорожало. А найти хорошую бригаду стало отдельным приключением. Часть специалистов уехали, часть — сменили сферу работы, и ремонты, которые когда-то можно было более или менее просчитать, теперь очень легко выходят за рамки начального бюджета.

Именно поэтому все больше инвесторов сегодня выбирают квартиры уже с готовыми ремонтами или хотя бы в состоянии, позволяющем быстро вывести жилье на рынок аренды без многомесячного ремонта.

Потому что время сейчас тоже стоит дорого. Иногда более выгодно купить квартиру немного дороже, но начать получать доход сразу, чем надолго увязнуть в ремонте с постоянно растущими расходами. И многие инвесторы с этим уже столкнулись на практике", — рассказывает Луханина.

На что могут рассчитывать инвесторы в дальнейшем?

Есть и другой риск — предстоящая смена самого рынка после войны.

Как считают в компании Greenville, в дальнейшем рынок, вероятно, будет оставаться очень зависимым от ситуации и миграции населения. «В относительно безопасных городах с высоким спросом на аренду доходность может стабилизироваться или немного возрасти, но возврат к докризисным показателям пока маловероятен. Лучше всего будет чувствовать себя компактное и ликвидное жилье в хороших локациях, тогда как переоцененные объекты могут показывать более слабую прибыльность», — объясняют в компании.

Луханина отметила, что пока сложно точно спрогнозировать, какие районы и форматы жилья будут расти в доходности быстрее всего.

«Именно поэтому покупка наугад сегодня может оказаться очень дорогой ошибкой. Поэтому инвесторы все чаще думают не только о самой доходности, но и о том, как уменьшить риски.

Кто-то вместо одного дорогого объекта покупает несколько более компактных квартир в разных сегментах. Кто-то сознательно выбирает жилье уже с ремонтом и «готовыми» арендаторами. А кто-то делает ставку в первую очередь на локацию — близость к университетам, бизнес-кварталам, транспорту и современной инфраструктуре.

Сегодня лучше всего чувствуют себя те инвесторы, которые умеют смотреть на рынок спокойно и на несколько лет вперед", — подытожила Луханина.

При этом руководитель агентства «КиевДомСервис» Андрей Романов говорит, что после окончания войны на рынке недвижимости ожидается настоящий бум.

«Ввиду масштабов разрушения жилья и его дефицита, цены на квартиры могут вырасти даже в два раза, как и арендные ставки. Поэтому большинство покупателей, которые сейчас вкладываются в квадратные метры, без сомнения будут в „плюсе“ и смогут хорошо зарабатывать как на аренде, так и на перепродаже жилья», — считает эксперт.