Инфляция на сырьевых рынках толкает вверх и цены на недвижимость в Украине. На сколько подорожает жилье и с какими рисками могут столкнуться инвесторы, в колонке для НВ рассказал коммерческий директор SAGA Development Владимир Даниленко. «Минфин» публикует ключевые тезисы.
24 мая 2021, 12:26
Читати українською
Почему в этом году жилье подорожает на 30%
Инфляционные настроения
О предстоящем сырьевом суперцикле и ожидаемом росте цен на сырье аналитики JP Morgan начали активно говорить в начале 2021 года. Спустя почти полгода мы видим результаты: рост цен на руду, сталь, алюминий, древесину идет на десятки, а иногда и на сотни процентов. Например, древесина с начала года подорожала на 246%, руда — на 146%.
Этот процесс выглядит достаточно логичным, учитывая ожидания восстановления мировой экономики на второй год пандемии. На цены также давит инфляция, спровоцированная масштабными вливаниями для поддержки экономик в 2020 году, и избыточная ликвидность. На мировых рынках сырье сегодня крайне востребовано.
Читайте также: Заработали на пшенице почти 20%: почему теперь инвестируем в кукурузу
При чем здесь рынок недвижимости? Если глобальные рынки акций и криптовалют не особо влияют на себестоимость квадратного метра недвижимости в Киеве, то рост сырья — очень ощутимо.
В структуре себестоимости квадратного метра сырье и материалы занимают более 50%. А теперь представьте рост цен на сырье на десятки процентов. Это гарантированный рост себестоимости тоже на десятки процентов. Понятно, что текущая конъюнктура сырья еще может скорректироваться, но мировая инфляция кажется неизбежной и новые цены на сырье — тоже. Это спровоцирует рост себестоимости строительства в Украине.
Читайте также: Киевгорстрой анонсировал повышение цен на недвижимость
В 2020 году цены на первичном рынке недвижимости Киева выросли на 21%. Активный рост припал на вторую половину года. В 2021 году ежемесячный рост 0,1−1,1% в январе-марте сменился ростом 3,2% в апреле.
.jpg)
При этом застройщики еще не провели перерасчет себестоимости в новой реальности цен на сырье. При сохранении текущего тренда к концу года рост цен на недвижимость достигнет 28−30%. Вероятность реализации этого прогноза достаточно высокая, так как цена будет подпитываться растущей себестоимостью.
Слабое звено — экономкласс
Учитывая вероятный рост себестоимости, важно ответить на один вопрос: что будет с проектами эконом-класса, которые работают «от оборота».
Что такое работа «от оборота»? Это продавать много с минимальной наценкой по рынку. Это самые дешевые и большие проекты с большим количеством очередей. Как правило, они продаются намного быстрее, чем строятся.
И вот, квартиры проданы, например, с маржей в 15−20% от себестоимости, средства частично перенаправлены на строительство других очередей или покупку новых участков — и тут мировая экономика запустила новый сырьевой суперцикл. Дом, где всё продано, пытаются хоть как-то достроить, часто уходя в минус. Хорошо, если есть новые дома, с продаж которых можно дофинансировать строительство старых. А если нет?
Читайте также: Майские скидки: цены на новостройки в столице
Инвестировать в самое дешёвое жилье означает подвергаться дополнительным рискам того, что застройщик не сможет достроить ваш дом за вырученные средства. Помним поговорку «дешёвый сыр — только в мышеловке». Инвестировать в маленькие дешевые проекты от локальных застройщиков — двойной риск. У них высокие накладные расходы и шансов договориться с поставщиками материалов о скидках или отсрочке немного.
Комментарии - 65
Времена уже другие — иномарками уже не меряются.
Но ощущение мое — субъективное, тут не спорю.
А ради вас мне прям очень лень копаться в данных госстата. Мне лично хватает того что я вижу на ОЛХ и динамику продаж на сайтах застройщиков.
Честно, очень интересно.
5лямов таджиков, бангладешцев и т. д. приедут — и прям все с соткой штук зелени на руках))) и кинутся прям скупать всю недвигу. Если у таджика (или вьетнамца) есть на руках килосотка зелени — он никак в Украину не поедет. Он скажет «чур меня» и рванет в Ейропу (ну или РФ). А те кто приедут — пополнят ряды бомжей и нелегалов. Прекрасная перспектива вырисовывается, если учесть что уезжают вполне адекватные люди.
Адекватные уехали? рождаемость падает? ну делайте с этим что-нибудь. Не пакистанцы же вам построят комфортную страну и не зеленский.
Да и в Киеве недвига это уже инвестиционный инструмент, людям больше некуда деньги парковать, об этом и говорится в статье.
Но мысль о том, что ты сегодня держа свои 50 тыс долл и не пуская их в дело можешь упустить хорошую цену — многим не дает покоя.
Не что так не стимулирует траты, как осознание того, что ценность твоих денег тает на глазах пока ты их держишь.
По поводу роста цен на сырье — живой свидетель этого процесса с декабря 2020.
Один фрахт из Китая чего стоит.
Ощущение сюрреализма какого-то.
И эта волна обязательно дойдет до обывателя.
Многие уже в этом видят новую реальность, которую желательно побыстрее принять во внимание.
если вы дадите застройщику деньги на этапе котлована — он будет строить на ваши деньги.
Если вы дадите на этапе котлована, но они проваляются на счете в банке до момента сачи дома — то зачем они застройщику? Ему придется строить за свои.
А тогда чем это будет отличатся от строительства за свои и продажи на вторичке построенного? ничем.
потому у них с введением эскроу-счетов и программ ипотеки под 5.5. % - цены вырости за последний год примерно в 2 раза.
Цемент в цене растет? — растет.
Метал в цене рстет? — растет.
ЗП средняя растет? — растет.
И новострой будет расти, куда он денется.
Некуда ничего не рухнуло, продажи в карантин выросли.
В будь яку кризу в Україіні продажі житла завжди ростуть, для українців це спокон віків захисний актив.
«хати» строять з моноліту, найдорожчий елемент в яких — це метал. Цементу впринципі не багато. Метал росте в ціні, як і цемент.
У нормального забудовника хороші квартири забирають ще до того, як вони запустять рекламу і надрукують буклетики, а ви кажете попиту нема…
Незнаю для чого витрачаю час вам відповідати, а вдруг дійде:) Хоча, чесно, сумніваюсь)
Но новострои, это не покупка жилья, это инвестиция, которая никак не гарантирует Вам получить желаемое. И тогда когда есть выбор, купить хату и инвестировать в хату — это не одно и тоже. Это абсолютно другая история и другие риски.
А то что некоторые квартиры разлетаются, это факт, но, и это большое НО, разлетаются у кого? Это не такой уж и большой круг застройщиков, которые могут похвастаться большими очередями в отделе продаж.
Стоит так же понимать, сколько домов выйдут в эксплуатацию от УкрБуда, многие заморозили свои средства, рассчитывая на какие-то сроки. Что уж говорить про УкрБуд, очень много застройщиков затягивают на год/два, и никак повлиять на это нельзя, потому что это всего лишь инвестиция и никаких гарантий. А дома от банка Аркада? Тут вообще не понятно когда люди получат свои квартиры. Все эти случаи говорят нам о том, что новострои, это вообще никакой не защитный актив.
А теперь давайте я Вам расскажу что такое актив. Актив, это имущество, движимое или недвижимое, которое приносит доход.
Покупая новострой — это инвестиция, если в рассрочку или кредит — то эта хата является пассивом. С большим риском.
Сейчас — трешка.
Посмотрите однушки в жк Севен, жк Заричный, жк Славутич… (чуть выше эконом класса) на Позняках/Осокорках.
С ремонтом цены 100+
Без ремонта +/- 70.
Кто в теме, тот понимает, что конкретно в Киеве — панель, хрущ и т. д. вниз, а новострой вверх!
это без ремонта в новострое.
вот примерно в том районе (немного дальше) трешка.
https://www.olx.ua/d/uk/obyavlenie/prostornaya-3-k-kvartira-75m2-dlya-vashey-bolshoy-semi-zhk-urlovskiy-2-IDITPpJ.html#b8a801727f
сразу видно, что Вы «не в теме»
Урловский и Урловский 2 стоят уже год без движения!
3 строителя «для вида» на 6 домов
60000−70000 за 80-метровую трешку.
ок. помогаю
https://www.olx.ua/d/uk/obyavlenie/3h-komnatnaya-kvartira-po-ul-gmyri-9b-IDLJIbg.html#58558d8438
https://www.olx.ua/d/uk/obyavlenie/prodaetsya-trehkomnatnaya-kvartira-na-anny-ahmatovoy-6-st-m-harkovskaya-IDKnzHZ.html#7d9b116dd9;promoted
https://www.olx.ua/d/uk/obyavlenie/prodaetsya-3-h-kvartira-73-kv-m-ul-ahmatovoy-19-poznyaki-IDKYAZn.html#7d9b116dd9
трешки, готовые, на Ахматовой и Гмыри. Классические Позняки.
70 000 долларов.
о чем здесь спорить? цены сейчас — примерно 40% от цен 2008 года.
самое дорогое жилье — не в зассаной «старой европе», а в быстрорастущих городах третьего мира.
https://nv.ua/publications/kak-neft-prevratila-luandu-v-samyy-dorogoy-gorod-mira-56915.html
мы просто зажрались.
500 долларов зарплаты (а не 50 как в их бангладеше), полиция не стреляет просто так, ради смеха,, дешевое жилье. чистая вода… рай.
и не рассказывайте что не 500, а 200 и продукты не как в париже.
они будут пахать , а не курить на лавочках и у них будет и 1000. А по сравнению с китайским детским молоком из синтетики наши продукты — верх качества.
Рассказываете про то что 20лет назад было.
Сейчас азиаты так живут, что Европа «нервно курит».
А как живет бангладеш и пакистан — не секрет.
А дешевый сыр у нас на каждом шагу, а супермаркетах и прочих магазинчиках. Интересно, из чего его делают?
В самом начале написано «в колонке для НВ рассказал коммерческий директор SAGA Development»
Т. е. это очередной риелтор, а у них вечно «будет тока дорожать … бери сейчас срочно»
А подорожает или подешевеет — зависит больше от разницы спрос/предложение. Пока что предложение растет, а спрос не успевает.
Вот и думайТЕ.