Как государство обязывает платить 23% налога с продажи зарубежной недвижимости

► Подписывайтесь на телеграм-канал «Минфина»: главные финансовые новости

Иллюзия льгот и правовая неопределенность

Статья 172 Налогового кодекса Украины (НКУ) содержит норму, освобождающую физических лиц от уплаты налога на доходы и военного сбора при продаже недвижимости, если она находилась в собственности более трех лет. Однако в законодательстве не было четко указано, распространяется ли это правило на объекты за пределами страны.

Эта лазейка долгое время оставляла пространство для различных толкований среди эмигрантов и инвесторов. Точку в этом вопросе поставило ИНК № 1310/ИНК/99−00−24−03−03. Налоговая служба вынесла категоричный и максимально невыгодный для плательщиков вердикт: трехлетняя льгота на иностранное имущество не распространяется. Чиновники классифицируют продажу квартиры в Польше или Германии исключительно как иностранный доход, который регулируется совершенно другими статьями кодекса.

Фискальная математика

Согласно позиции налоговых органов, при продаже недвижимости за рубежом владельцу придется отдать государству почти четверть полученных средств:

• 18% — налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
• 5% — военный сбор;
• В сумме — 23 % от общей суммы сделки.

Главная проблема заключается в базе налогообложения. Государственная налоговая служба отказывается учитывать первоначальные затраты на покупку объекта. На практике это означает откровенный абсурд: если человек приобрел жилье за 100 000 евро, а впоследствии продал его за 120 000 евро, налог в размере 23% будет взиматься не с фактической прибыли в 20 000 евро, а со всех 120 000 евро.

Адвокат Богдан Янкив подвергает такой подход резкой критике, называя его экономически необоснованным.

«Государство пытается облагать налогом оборот, а не реальный доход. Это полностью убивает любую мотивацию граждан добровольно декларировать продажу иностранного имущества. Адекватной практикой было бы вычесть расходы на покупку и начислять налог исключительно на чистый прирост стоимости. Однако ИПК подтверждает агрессивную фискальную линию ГНС», — отмечает юрист.

Курсовые ловушки, сроки и двойное налогообложение

Для легализации средств необходимо указать доход в декларации об имущественном положении до 1 мая года, следующего за годом продажи, а уплатить начисленный налог — до 1 августа. При этом сумма продажи пересчитывается в гривны по официальному курсу НБУ на день фактического поступления денежных средств, а не на дату подписания договора или первоначальной покупки имущества.

Снизить налоговую нагрузку можно только при наличии международного соглашения об избежании двойного налогообложения между Украиной и страной, в которой находилась недвижимость. Если местный налог уже уплачен за рубежом, эту сумму можно зачесть в счет украинского НДФЛ (18%). Однако эта возможность не распространяется на военный сбор — 5% придется отдать украинскому бюджету при любых обстоятельствах.

Как автоматический обмен данными позволяет выявлять иностранные счета

Тем, кто надеется просто проигнорировать требования ГНС и не декларировать продажи, следует учитывать новые механизмы международного контроля. С 2024 года Украина является активным участником системы Общего стандарта отчетности (CRS). Это означает, что Государственная налоговая служба теперь автоматически получает финансовую информацию от более чем 100 иностранных юрисдикций, включая все страны Европейского Союза. Когда средства от продажи имущества поступают на счет в европейском банке, это учреждение фиксирует транзакцию. Ежегодно до 30 сентября эти массивы данных об остатках на счетах и движении капитала передаются в украинскую налоговую службу, что делает сокрытие зарубежных активов технически уязвимым и крайне рискованным шагом.

Почему это важно

Жесткая позиция налоговиков ярко иллюстрирует потребительское отношение государства к капиталу собственных граждан. Вместо того чтобы вводить адекватные правила налогообложения чистой прибыли, которые стимулировали бы украинцев реинвестировать заработанные за рубежом средства в экономику Украины, власть выбирает путь максимального фискального выжимания. Взимание 23% от полной стоимости имущества (фактически — налог на оборот) является откровенно грабительским подходом. Это неизбежно приведет к обратному эффекту: инвесторы и обычные эмигранты будут искать любые легальные лазейки, чтобы навсегда избавиться от статуса налогового резидента Украины, с тем чтобы защитить свои активы от неадекватных аппетитов чиновников.

Автор:

Редактор ленты новостей, журналист Ярослав Голобородько

Пишет на темы: Макроэкономика. Финансы. Инвестиции. Фондовые и валютные рынки. Крипто. Telegram: @goloborodko_ua