8 октября 2019, 7:00 Читати українською

Медленно, но верно. Сколько приносят инвестиции в недвижимость

Украинцы все чаще покупают недвижимость не для себя, а с целью инвестиций.  По информации девелоперов, доля таких сделок в разных жилых комплексах колеблется в диапазоне от 15% до 50%.

«Минфин» выяснил, могут ли инвестиции в недвижимость соревноваться по показателю доходности с депозитами и ОВГЗ

По словам директора по маркетингу компании DIM Group Бронислава Чумака, в недвижимость часто инвестируют, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду. Такое вложение оправдывает себя. Ведь многие жители столицы все еще не могут себе позволить покупку собственного жилья и вынуждены его снимать.

Хорошо могут заработать и те инвесторы, которые не побоятся рискнуть. «Многие люди опасаются вкладывать деньги на начальной стадии строительства из-за того, что на рынке часто вспыхивают скандалы вокруг незаконных или замороженных строек, — продолжает Бронислав Чумак. — Те инвесторы, кто не побоится это сделать, могут в последствии с выгодой перепродать жилье после завершения строительства».

Читайте такжеЭффект «Укрбуда»: что происходит с крупным застройщиком и к чему готовиться покупателям квартир 

Для определенной части граждан покупка недвижимости — один из способов легализировать доходы. Как отмечает  партнер компании InCo home Роман Белик, сегодня при покупке недвижимости не требуется показывать источники дохода. Это привело к тому, что покупка жилья стала самым дешевым способом легализации средств для физлиц. Но после присоединения Украины к плану BEPS и последующего за этим изменения отечественного законодательства, правила изменятся. Окно возможностей может закрыться очень скоро.

Вырастить из котлована

Традиционная схема инвестирования в недвижимость на первичном рынке -   покупка жилья на начальном этапе строительства для продажи после сдачи дома в эксплуатацию. Инвестор получает доход за счет разницы в цене покупки и продажи, поскольку цена квадратного метра на этапе котлована гораздо ниже, чем в готовом доме.

По очень приблизительным оценкам, за период строительства (в среднем это 2-6 лет) сумму вложений можно нарастить на 25-60%.

«Если войти в проект на старте строительства, то к моменту ввода в эксплуатацию цена на объект может вырасти на 30-40%. Это обеспечит инвестору доход до 15% годовых. Конечно, при условии, что это объект надежного застройщика, с удачными концепцией и месторасположением», — говорит управляющий партнер Kiev Standard real estate boutique Олег Перегинец.

По информации главы наблюдательного совета ФК Z-Capital Дмитрия Кравченко, в спальных районах Киева цена первичной жилой недвижимости стартует от 18 тыс. грн за кв м. После введения в эксплуатацию она в среднем вырастает на 33-38% — до 24-25 тыс. за кв м. Минус в том, что строительство жилого объекта в Киеве может затянуться на 4-6 лет. В результате годовая доходность снижается, а средства надолго остаются „замороженными“. Поэтому из инвестиции, зачастую, выходят пораньше. 

Правильный выбор

Доход, который могут принести инвестиции в недвижимость, во многом зависит от верного выбора объекта. «Некоторые проекты именитых девелоперов дорожают на разных стадиях строительно-монтажных работ, благодаря чему появляется возможность заработать на перепродаже жилья», — говорит руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник.

Олег Перегинец приводит в пример проект Taryan Group — 31-этажный небоскреб Jack House. В момент старта продаж квадратный метр в этом комплексе стоил $1500, а последние квартиры продают по цене от $2500 за квадратный метр. То есть рост стоимости квадратного метра составил 66%.

Приведем другой пример. В жилом комплексе А52 от DIM Group на старте продаж можно было купить жилье по цене $1350 за кв. м. Сегодня цена стартует от $1800 за квадратный метр (+33%). А в ЖК Alter Ego, который строит компания GEOS, стоимость «квадрата» за период с начала строительства повысилась с $1160 до $1600 (+38%).

“В октябре 2018 мы анонсировали старт продаж в ЖК «Новый Автограф». Тогда м2 в 1-комнатных квартирах варьировался в пределах $820-885. В сентябре 2019 года цена за кв.м в таких квартирах составляет $1040-1100. То есть в валюте минимальный ценник вырос фактически на 27%. Тем не менее, из-за разницы в курсе, в гривне в данном конкретном случае прирост составил немногим более 10%», — приводит в пример один из проектов своей компании Бронислав Чумак.

В ЖК «Телескоп», одном из объектов, в которых финансовым партнером выступает компания InCo home, на старте продаж квадратный метр в однокомнатной квартире стоил 19,7 тыс. гривен. На этапе готовности дома цена повысилась до 25 тыс. гривен за квадратный метр - то есть, на 27%.

В случае с двухкомнатными квартирами стоимость росла еще заметнее — на 35%: с 18,9 тыс. гривен до 25,5 тыс. гривен за квадратный метр. Учитывая, что изменение цены происходило в течение 1,5 лет, годовая доходность составила 18% для однокомнатных и 23% для двухкомнатных.

Наш совет: перед выбором объекта для инвестирования, стоит проанализировать, как росла цена в уже завершенных проектах строительной компании.

Читайте также: Рейтинг киевских застройщиков

Точки роста

Стоит обратить внимание и на другие факторы, которые могут повлиять на рост стоимости квадратного метра в строящемся проекте. Для потенциального покупателя важно наличие вблизи от жилья рекреационных, зеленых зон, развитого транспорта, в т.ч. метро.

«Например, цены на недвижимость на Оболонской набережной выросли за последний год в среднем на 10% и вернулись на уровень пикового 2008 года во многом благодаря строительству парку «Наталка», — приводит пример Роман Белик. Случается, что стоимость жилья в строящихся домах вырастает исключительно за счет появления информации о проектировании в данном районе станции метро.

Начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов считает наиболее привлекательными для инвестирования проекты формата «город в городе». Такие комплексы ценятся за обширную закрытую территорию и продуманную инфраструктуру, которая включает в себя магазины, детсады, школы, медучреждения, спортклубы, паркинги, зоны отдыха и т.п.

Читайте также: Акции застройщиков в сентябре

Где-то за городом

Тем, кто желает вкладывать деньги в недвижимость, но располагает ограниченным бюджетом, можно искать варианты не только в столице, но и за ее пределами. По словам Дмитрия Кравченко, пригород активно развивается и наращивает свою инвестиционную привлекательность. Стоимость квартир в пригороде стартует от эквивалента $10 тыс. Поэтому порог вхождения для инвесторов будет заметно ниже, чем в столице.

По информации управляющего партнера AVM Development Group Владислава Кононова, в пригороде 25-30% объектов недвижимости покупается с инвестиционными целями. «Еще год назад более 80% всех вложений в пригороде приходились на однокомнатные, 15% — на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, а 5% — на земельные участки и коттеджи. Сейчас в однокомнатные квартиры инвестируют чуть более 75% средств, в землю и загородные дома — 12% и столько же – в двухкомнатные и трехкомнатные квартиры», — уточняет Кононов.

Доходность инвестиций в пригородную недвижимость, по мнению Бронислава Чумака, будет ниже, чем у столичных проектов. «При выборе объекта в пригороде, помимо надежности застройщика, стоит оценивать развитость действующей и потенциал будущей инфраструктуры, а также удаленность от столицы», — советует Чумак. Кроме этого, следует обратить внимание на природное окружение, вид из окон, близость леса или водоема. Ведь зачастую, в пригород из мегаполиса переселяются ради того, чтобы оказаться поближе к природе.

Читайте также: На подступах к столице: рейтинг застройщиков пригорода Киева

Ложка дегтя

Инвестиции в недвижимость — дело куда более хлопотное, чем размещение вклада в банке, а доход непредсказуем и не гарантирован. По словам Романа Белика, инвестирование в недвижимость осложняет отсутствие адекватных и надежных данных для расчетов подобных инвестпроектов, так как в Украине, в отличие от многих стран мира, нет даже индекса цен, публикуемого официальным органом.

Константин Олейник предупреждает, что в не самых удачных проектах стоимость квадратного метра за период от котлована до сдачи готового здания с учетом скидок и программ лояльности практически не меняется. Поэтому инвестор может не только остаться без заработка, но даже понести убытки за счет налоговых отчислений или плохой конъюнктуры рынка.

Также потенциальным инвесторам не стоит забывать о рисках приостановки проекта. Причин тому может быть множество: недобросовестный или неплатежеспособный застройщик, проблемы с городскими властями, конфликты с местными жителями и активистами и т.п. В таком случае инвестору угрожает длительная заморозка или потеря всей или части суммы инвестиций.

«Меньше рисков при инвестировании в реновацию и строительство жилья в бывшей промзоне. В этом случае в разы меньше риск конфликтов, связанных с экологической тематикой», — говорит Роман Белик. По его мнению, сегодня недобросовестные застройщики, которые уничтожают экологию, а также псевдоэкологи, останавливающие строительство под видом защиты окружающей среды, стали реальной проблемой для отрасли.

Мечта рантье 

В сравнении с покупкой жилья на этапе котлована с целью дальнейшей перепродажи, бизнес на сдаче квартир в аренду выглядит менее выгодным. Тем не менее, сдача жилья в аренду обещает стабильный и практически гарантированный доход.

По оценке Бронислава Чумака, инвестор, организовавший арендный бизнес, в среднем может вернуть вложенные деньги примерно через 7-8 лет.

«Для эконом и комфорт класса инвестиции в арендный бизнес могут окупиться за 10 лет при условии приобретения квартиры на этапе котлована и от 12 лет при покупке на этапе ввода в эксплуатацию, — продолжает Олег Перегинец. — В бизнес и премиум сегменте есть риск увеличения сроков окупаемости, так как такая недвижимость требует больших вложений».

В пример собеседник «Минфина» приводит проект клубного дома премиум класса The Garden, где окупаемость инвестиций в арендный бизнес оценивается в 12 лет с учетом периода ремонтных работы. Стоимость квартиры площадью около 150 квадратных метров в этом доме с учетом ремонта составляет $520 тыс., а минимальная цена аренды — $4 тыс. в месяц.

В свою очередь Дмитрий Кравченко для покупки доходных квартир советует рассматривать пригород и центр Киева, так как расположенное там жилье удастся сдать в любом случае. «Однокомнатная или двухкомнатная квартира в пригороде обойдется в среднем около $30-40 тыс. Ее можно будет сдавать за 10 тыс. грн в месяц, что означает, что вложения окупятся в течение около 6 лет. Аналогичная квартира в приближенной к центру части Голосеевского района стоит $70 тыс. грн, а сдать ее можно за 12 тыс грн — период окупаемости составит 11,5 лет», — приводит примеры Кравченко.

Со своей стороны застройщики стремятся удовлетворить спрос на жилье, покупаемое для сдачи в аренду, и в последнее время начали развивать новый формат жилой недвижимости. «В структуре предложения появились апартаменты в так называемых «доходных домах», — говорит Константин Олейник. — Там продаются квартиры с полностью готовым ремонтом и возможностью привлечения системной управляющей компании, сдающей недвижимость в краткосрочную или долгосрочную аренду с оговоренной доходностью, которая на практике оказывается несколько выше рыночной».

«Обычно, инвестор может рассчитывать в среднем на 12-15% годовых. При выборе стоит учитывать развитость инфраструктуры, близость к учебным заведениям, медицинским учреждениям, местам проведения досуга, зеленым зонам, транспортным развязкам., — рассказывает Бронислав Чумак, — Компания DIM Group при разработке концепций своих жилых комплексов тщательно изучает локацию, разрабатывает проект внутренней инфраструктуры, чтобы комплекс был удобен и привлекателен, как для будущих жильцов, так и для тех, кто инвестирует в недвижимость в целях последующей сдачи в аренду или перепродажи».

В качестве одного из первых успешных проектов в формате доходных домов Олейник приводит в пример комплекс Smart House в Соломенском районе. Также, по информации собеседника «Минфина», сейчас квартиры аналогичного формата продаются в комплексе Standart One возле станции метрополитена «Выставочный центр» и еще несколько проектов доходных домов находятся на стадии активной реализации. Например, в ЖК Smart House однокомнатная стоит около $54 тыс (около 1,3 млн грн).

Игра стоит свеч

Рассмотренные примеры инвестиций в недвижимость показывают, что только вложения в самые успешные жилые проекты на рынке сегодня могут принести инвестору доходность, которая превышает показатели депозитов и гривневых ОВГЗ. При этом вложения в квадратные метры — дело куда более хлопотное и высокорисковое.

Стоит также учитывать, что стратегия Нацбанка предполагает снижение уровня учетной ставки в ближайшие несколько лет в связи с чем доходность депозитов и ОВГЗ также будет постепенно падать.

Если ситуация в экономике будет развиваться без форс-мажоров, то по прогнозам НБУ в 2021 году уровень учетной ставки может снизиться с текущих 16,5% до 8%. В таком случае сделанные сегодня инвестиции в недвижимость, которые в среднем по рынку приносят 15% годовых, выглядят довольно выгодными. Проще говоря, в перспективе двух-трех лет, а именно столько составляет цикл инвестиций в первичку с целью дальнейшей перепродажи, такие вложения имеют смысл.

Комментарии - 52

+
+211
Ярослав Карпенко
Ярослав Карпенко
8 октября 2019, 8:12
#
Минус таких инвечтиций, с их очень сложно выйти. Цена может и вырасти на 60%,но найти покупателя, что б купил, очень сложно.
+
0
bonv
bonv
8 октября 2019, 9:41
#
Вартість грошей в Україні завжди була високою, особливо в гривні...
+
+73
seaman
seaman
8 октября 2019, 10:31
#
Отдать на котловане минимум лям, чтобы три года ждать и 10 лет окупать, ну то такэ… Для дурных/легких денег только, если прятать больше негде
+
+13
Lamo
Lamo
9 октября 2019, 10:22
#
А какие есть варианты? 10 лет сидеть в гривневых депозитах/ОВГЗ с риском очередного падения, потому что глупый народ популистов выберет или еще что?
+
0
seaman
seaman
9 октября 2019, 13:43
#
Доллары?
+
0
Yura Degtyar
Yura Degtyar
9 октября 2019, 14:00
#
А что доллары не болеют инфляцией ?! за последние 10 лет почти 20% потеряли.
+
0
seaman
seaman
9 октября 2019, 14:45
#
Где то взгрустнули владельцы квартир и гривен с 2008 года))
+
0
Lamo
Lamo
9 октября 2019, 15:17
#
Я просто настолько глупый вариант даже не рассматривал... 
10 лет сидеть на банке с долларами в надежде что в очередной раз за этот период что-то случится в Украине и гривна снова подешевеет? Какова вероятность этого события и на сколько ориентировочно в % гривна просядет? Дам сразу еще одну подсказку - доход от аренды никто не мешает в валюту переводить или сразу в валюте получать...
+
+15
Andrey M
Andrey M
9 октября 2019, 15:15
#
Навіть в ОВГЗ в валюті під 5% ви за 10 років отримаєте 50% доходу.
А при купівлі нерухомості, крім ризиків попасти на недобудову, ви можете втратити в ціні самого об"єкту в валютному еквіваленті. згадайте вартість 1 кімнатної в 2008 і нині — 80-100 тис у.е. проти 30-35 тис. у.е.

Навіть в ГРН вигідніше було б розмістити на депозити під 15%:
З капіталізацією за 11 років, депозит на 1 млн грн під смішних 15% становитиме 4 644 тис грн (а ставки тоді були навіть більше 20%, це лише нині вони за останні 2-3 роки просіли).
По житлу, купленому за 1 млн грн (на тот момент курс 5) це було б 2 квартири вартістю 100 тис у.е. кожна. Нині їх ціна десь на рівні не більше 50 тис у.е. В грн це складе 2.5 млн грн.
То що вигідніше?! Це я навіть рахував що житло ви купували ще при курсі 5, а не 8 в кінці року!

А давайте порахуємо депозит з капіталізацією в грн під 18% (середня ринкова ставка річних депозитів за останнє десятиліття) — з 1 млн грн за 11 років стало 6176 тис грн! А скільки б коштували сьогодні Ваші 2 квартири вартістю по 100 тис у.е. на літо 2008 року? Десь 100 тис у.е., що складало б лише 2.5 млн грн.

Тобто, навіть при девальвації в 5 разів за 11 років, розміщення на депозити з послідуючою капіталізацією значно вигідніше ніж інвестування в нерухомість!!!
+
0
Lamo
Lamo
9 октября 2019, 16:06
#
Держать деньги в банке это уже риск - даже в Ощад больше 200к ложить неохота. Понятно что у недвижимости под аренду доходность ниже, но и рисков меньше.
А если речь не только об аренде, а и о инвестировании в строительство с риском недостроя, то тут и доходность совершенно другая - в хороших объектах можно до 40% в долларе за 1 год получить. И сравните эту цифру со всеми видами вложений.
+
0
mega5
mega5
9 октября 2019, 17:23
#
Моя бабушка тоже так считала. Лучше бы частный дом на Нивках или Печерске в 80-х годах купила.
+
+12
Andrey M
Andrey M
10 октября 2019, 9:38
#
Що ж ви лише 80-рік згадали? Може потрібно було ще 1941 згадати, коли під час війни житло було знищено а за кошти хоч якісь харчі купити можна було?
+
+15
bonv
bonv
8 октября 2019, 10:39
#
Турбулентність ринків і висока невизначеність тільки підвищують таку необхідність. Рекомендуємо розкласти активи за різними напрямками: 45% гривня, 30% валюта, 20% золото, 5% криптовалюта. Потенціал зберігає Bitcoin, Riple і ще кілька криптовалют.
+
+96
bonv
bonv
8 октября 2019, 11:34
#
21 июля прошел очередной розыгрыш всеукраинской лотереи «Выборы». 450 счастливых победителей получат новые прекрасные благоустроенные квартиры в Киеве и многомиллионные денежные призы! Правда, деньги они будут получать частями, ежемесячно  в течении пяти лет, для чего им иногда надо будет просто приходить и отмечаться по адресу Киев,  ул Грушевского., 5. А больше ничего им делать и не надо, согласитесь, это же здорово! Поздравляем победителей!:)))...
+
0
skylake3
skylake3
8 октября 2019, 22:30
#
Вполне заслужено, ведь они для этого много работали и не только ртом)
+
+68
AleksandrBank
AleksandrBank
8 октября 2019, 11:50
#
Ох и сказочники.

««Если войти в проект на старте строительства, то к моменту ввода в эксплуатацию цена на объект может вырасти на 30-40%. Это обеспечит инвестору доход до 15% годовых. » - ждать 5 лет чтобы получить 30-40%? Это 6-8% в год если звезды сойдутся.

Риски: дом могут не достроить (Ситуация даже с УкрБуд тому пример), цены могут упасть на рынке, они сейчас не как в 2014-2015; не все квартиры дорожают, есть те что по той же цене в Дол.США и продадите. 


««Например, цены на недвижимость на Оболонской набережной выросли за последний год в среднем на 10% и вернулись на уровень пикового 2008 года во многом благодаря строительству парку «Наталка»» - это не правда, посмотрите на квартиры вечером в ЖК Парус, там 70% окон не светят вечером, ори как стоят с 2008 так и далее продаются. То же самое ЖК Парк Стоун рядом, квартиры дешевле в 2 раза, но также на продажу полно квартир, в т.ч. застройщик еще до сих пор продает, при том что дом введен 4+ года назад, последняя очередь 2 года назад и до сих пор продает.

Сейчас мало кто вкладывает в квартиры стоимостью 500 тыс.дол как ЖК Гарден, и продать потом такое сложно. Есть конечно ЖК на Печерске, где вложить можно и сделать ремонт и продать. Но вот только Аренда - это не вариант, Вы их за 10 лет не отобьете! Вы должны понимать что у нас не все 12 мес будет кто-то арендовать, а может или 9 или 6 или вообще 3 мес. и будете искать людей на сьем.
+
+49
vladymyrkiev
vladymyrkiev
8 октября 2019, 12:22
#
Чем меньше цкна, тем меньше простой на самом деле. И по рентабельности дачи в аренду - самые выгодное это бюджетка. А снимать выгодно элитку.
+
0
Yura Degtyar
Yura Degtyar
8 октября 2019, 12:25
#
На сколько я понял у застройщика паркстоуна остался неликвид в последних секциях где окна во двор (всегда без солнца) или же на развязку у моста. И небось нижние этажи. А вот видовых квартир на Днепр у застройщика там нет.

С автором статьи согласен. Цен на новостройки какие были в 2016-2017 году сейчас в упор не вижу. То что раньше люди купили на котловане по 700-800 у.е. сейчас продают по 1000-1200у.е. в готовых домах или же по 1300-1700у.е. с ремонтами. Вот и думайТЕ)
хотите без риска и прямо сейчас = дорого, хотите подешевле = получайте ожидание и риски. Можно конечно подождать очередного мирового кризиса - но я склоняюсь что он не будет V-образный как в 2008 году.
+
+13
mega5
mega5
9 октября 2019, 17:28
#
Дно на рынке первички было в 2016 году весной, мы по 12-13-14 тысяч грн. за метр покупали отличные объекты на котловане, некоторые варианты в два раза дороже удалось реализовать спустя 1,5 года.
+
+22
Yris
Yris
8 октября 2019, 12:55
#
Да, риски недостроев никто не отменял даже, если на этапе котлована все кажется радужным. (ЖК Патриотка на озерах, как пример: было разрешение на стройку и нету, потому что Экопарк. У Патриотки, Эврики дела не лучше, потому что деньги кончились).
Инвесторы с теми договорами, что сейчас подписывают, никак не защищены. Это факт.

Про аренду тоже правильно подмечено. Многие платежеспособные уезжают за бугор, даже те, кто вчера не планировал,  - простои обеспечены.
+
0
Lamo
Lamo
9 октября 2019, 10:30
#
Патриотика на озерах изначально не обладала всеми разрешения и была незаконной - это и ежу понятно было. А Аркада обладала ярко выраженными признакми пирамиды уже года 2 как минимум - просто надо рынок изучать, а не рекламу.
+
0
Lamo
Lamo
9 октября 2019, 10:28
#
Так надо выбрать объект в котором за 1 год цена на 30% вырастет, а такие есть.
Про возвращение цен на уровень 2008 года бред конечно лютый - видимо журналист неправильно понял и написал.
Ну и про аренду - при хорошем вложении вполне за 7-8 лет отбивается по детальным расчетам.
Главное хорошо разбираться в рынке, а не вкладывать в то, куда стадо ломится.
+
+135
Рапрапр Прапр
Рапрапр Прапр
8 октября 2019, 12:12
#
Сдать за 4 штуки баксов? Это фантастика, сынок.
+
+140
Andrii Balcerovich
Andrii Balcerovich
8 октября 2019, 12:42
#
Останнім часом спостерігається велика кількість інформації, щодо інвестування у нерухомість і «все буде тільки дорожчати». Ця стаття схоже теж з цього пула. Але ж іпотека не відкрита, рівень доходів пересічного не дозволяє створювати ажіотаж. Мабуть, ціни вже на максимумі чи близько. Варто очікувати скорої кризи і обвалу ринка.
+
+44
bonv
bonv
8 октября 2019, 12:47
#
І краще бути в кеші щоб оперативно реагувати на цікаві пропозиції..
+
+15
Gabonec
Gabonec
8 октября 2019, 13:07
#
А еще лучше ждать пока будет паника или еще чего похуже.
Покупай - когда на улице льется кровь - девиз капиталистов.
Как пример, действия смарт мани на Украине в феврале 2014.
+
+14
beb
beb
8 октября 2019, 18:59
#
Довго чекати? Особливо «на Украине»?
+
0
Gabonec
Gabonec
9 октября 2019, 15:18
#
Так уже прошли этот этап. Дальше больше. Смарт мани ждут еще возможности. И такая возможность будет. И да, НА Украине. Предлог В предполагает только значение объекта для внутреннего потребления. Если брать более широко, то мы субъект и приемлемое название для внешнего мира — НА Украине. Рынок земли — это для затравки.
+
+45
Lamo
Lamo
9 октября 2019, 16:01
#
Вы там на россии свой родной язык подучите - когда «в», а когда «на», т.к. приведенное обоснование никакого отношения к правил российского языка не имеет и звучит оно для данных предлогов совсем по-другому.
+
0
Gabonec
Gabonec
10 октября 2019, 12:43
#
Любезный, давайте вместе тут решать на нашей родной Нэньке что да как и не путать тут РФ. А для предлогов В или НА обратитесь к словарю Ожегова или другой ЗНАЧИМОЙ литературе, а не полагаться на фарионщину. Хорошо?
+
+14
Andrey M
Andrey M
10 октября 2019, 13:27
#
«на» приміняється коли вказується територія або частина території (на морі, на острові Балі, тощо), коли ж мова йде про державне утворення, материк, тощо, то приміняється «в».

Щодо України в угро-фінськом наречії з запозиченими словами з праукраїнської мови — давньоруської (Русь це не росія, як би повія Катерина2 не хотіла вкрасти цю історичну назву), що нині називається російською мовою, існує виключення з правил. І пояснюється воно дуже просто та логічно — Московія ніколи не погоджувалася на те, що Україна це державне формування і завжди бачила її складовою своєї недоімперії.

Світоприйняття та відношенні до України чітко відслідковується в тому який прийменник людина вживає по відношенню до України.
Тому можна сказати — москаля видно здаля:)
+
0
Gabonec
Gabonec
11 октября 2019, 9:18
#
Ну раз вы перешли на оскорбления, то позвольте и мне, шановний внести щось на кшталт того. До речi, всi родичi укрiньцi, як i я. Впевнений, що маю гандикап у володiннi рiдною мовою перед вами, шановний «рагуль». А тепер моя вiдповiдь. С административно-географическими наименованиями употребляется предлог «в» - в Сибири, в Белоруссии и т.д. Сочетание НА УКРАИНЕ возникло под влиянием украинского языка (на Полтащине, на Черниговщине) и поддерживается выражением на окраине.
+
+23
Andrey M
Andrey M
11 октября 2019, 15:13
#
Прикладом «на Полтавщине, на Черниговщине» ви якраз підтвердили моє роз«яснення. Бо саме шовіністична московія не бачила і не бачить Україну як незалежну державу, тому по відношенні до України використовує прийменник „на“, аналогічно як до територіальних структур типу Полтавщини чи Чернігівщині.
+
0
Влад Котенко
Влад Котенко
8 октября 2019, 16:32
#
В очередном кризисе у кого бабки, тот и заработает. Недвига неликвид
+
+30
bonv
bonv
8 октября 2019, 16:35
#
Кеш рулить.
+
+24
skylake3
skylake3
8 октября 2019, 22:41
#
На рынке недвижимости надулся новый пузырь, причём глобальный, от США до Тайваня. Ещё момент, раз уж и правда экономика Украины крепчает, динамика положительная, гривна стабильная, то стоит ждать в ближайшем будущем дешевой ипотеки, а раз так, то рынок аренды сдуется, будет выгоднее платить процент банку по ипотеке, чем за аренду. Если ещё с застройщиков уберут левых паразитов, то цена квадратных метров ещё больше снизится. Прогноз на пять лет: больше ипотеки, меньше арендодателей, дешевле квартиры. пс А ещё не забываем, что украинцев с каждым годом всё меньше и меньше.
+
0
Yura Degtyar
Yura Degtyar
9 октября 2019, 12:15
#
Больше ипотеки -> больше спроса -> так куда цена пойдет при том же предложении застройщиков ?
+
0
skylake3
skylake3
9 октября 2019, 12:49
#
Больше ипотеки - больше продаж квартир тех инвесторов, которые не нашли, кому сдавать свои квартиры.
Меньше коррупции - дешевле строительство и, скорее всего, объемы строительства возрастут.
Вывод: будет дешеветь недвижимость.
+
0
Yura Degtyar
Yura Degtyar
9 октября 2019, 13:29
#
В период 2006-2008 годов за счет низкой валютной ипотеки как раз цены и выросли, из-за того что спрос увеличился. По поводу коррупции - все знают что она есть, но оценить ее объем и удельное влияние на цену никто не может. Так абстрактными понятиями все апеллируют. Ваши аргументы для вывода что будет дешеветь слабоватые. Ну что ж - через пару лет увидим.
+
+13
mega5
mega5
9 октября 2019, 17:31
#
Сейчас как горячие пирожки, всё нормальное разлетается в первые дни продаж. Даже страшно подумать, как взлетит рынок, если ипотека снизится до 12-13% в гривне.
+
+90
Влад Котенко
Влад Котенко
8 октября 2019, 12:56
#
Расскажите инвесторам Аркады и УкрБуда как выгодно покупать новострои у «проверенных» застройщиков.
Сегодня он «проверенный», а завтра все. Это Украина.
В 2008 покупаешь двушку за 150к, в 2014 она стоит 80к, а в 2017 40к. Цены взяты отсюда: http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Сплошная выгода
+
+14
Yura Degtyar
Yura Degtyar
8 октября 2019, 12:59
#
А чего 2003 год не указали ? или жизнь началась с 2008 в Украине ?
+
+52
Влад Котенко
Влад Котенко
8 октября 2019, 13:02
#
Так может мне с 91 тогда указывать?
сайт указан — там цены с 2006. У вас есть статистика за все годы независимости — кидайте, посмотрим.

Указал такой период потому, что он показательный. Вон сверху клоуны предлагают в биткоин еще вкладываться, там тоже есть разные графики изменения цены. Но мы же здесь взрослые люди и играть в лотереи и пирамиды не собираемся, правда?
+
+14
Yura Degtyar
Yura Degtyar
8 октября 2019, 13:30
#
Встречный вопрос - иностранцы в ОВГЗ это лотерея или пирамида ?!

кто вложился в недвижимость до 2007 и успел выйти в 2008 году получил хороший профит.
кто вложился в биткоин до 2016 и успел выйти (или даже не вышел ещё) все равно в хорошем профите если выйдет сейчас.

мое мнение - те цены на недвижимость что есть сейчас подкреплены текущим состоянием экономики страны. при небольшом росте экономики я бы не ставил на то что цены на квартиры могут сильно просесть.

Предлагаю как взрослые люди фиксировать прибыль когда выходим из актива - колебания цен были всегда и будут всегда - хотим мы этого или нет. А судить по комментаторам которые не могут продать свой неликвид (который купили в 2008 на пике цен) и теперь пишут что покупатели не хотят покупать значит рынок в стагнации - глупо.
+
+39
Влад Котенко
Влад Котенко
8 октября 2019, 16:30
#
иностранцы в ОВГЗ это лотерея
Лотерея. Большая часть «иностранцев» это украинские олигархи, которые покупают ОВГЗ через офшоры.

кто вложился в и успел выйти
Да, именно это и показывает «пирамиды» - кто вложился в МММ, ММСИС и прочую бурду и успел выйти - в профите. Все снизу попали на деньги. 

при небольшом росте экономики я бы не ставил на то что цены на квартиры могут сильно просесть.
Так никто и не спорит. Если «все будет хорошо», то и гривневые депозиты и ОВГЗ принесут неплохую прибыль. Самое главное это «если». Потому, что кроме мировой ситуации (американской рецессии, которую ждут уже 2 года и она вот-вот должна придти, европейский негативных ставок по ипотеке и прочего) у нас в стране все крайне не стабильно. И если случится очередной местный коллапс, то цена на недвигу в баксе опять упадет. Я думаю, что примерно на 20-30% и купить ее желающих+имеющих возможность будет совсем не много.
+
0
Andrey M
Andrey M
9 октября 2019, 15:23
#
Yura Degtyar, спеціально для вас повторю:

А давайте порахуємо депозит з капіталізацією в грн під 18% (середня ринкова ставка річних депозитів за останнє десятиліття. Хоча я тоді й під 25% і під 28% розміщував і не попадав жодного разу на фонд) — з 1 млн грн за 11 років стало 6176 тис грн! А скільки б коштували сьогодні Ваші 2 квартири вартістю по 100 тис у.е. на літо 2008 року? Десь 100 тис у.е., що складало б лише 2.5 млн грн.

Тобто, навіть при девальвації в 5 разів за 11 років, розміщення на депозити з послідуючою капіталізацією значно вигідніше ніж інвестування в нерухомість!!!

Хочете з 2003 року, ок, ловіть:
З капіталізацією під вищенаведену ставку 18% річних це буде 16.7 млн грн.
Яка квартира вартістю 1 млн грн в 2003 році сьогодні коштує 16.7 млн грн?:) ) )

А уявіть якщо по вашій логіці завжди вгадувати піки цін та вчасно входити та виходити з певного активу чи валюти? Наприклад, розміщувався в грн, в 2008 та 2013 перед зростанням на мінімумі вартості у.е. 5 та 8 відповідно конверувався в доллари, і на піку ціни назад в ГРН з подальшим розміщенням на депозит в ГРН? Да ніякі ваші самі вивірені дії не порівняються з профітом на депозитах при правильній конвертації!
+
0
Yura Degtyar
Yura Degtyar
9 октября 2019, 17:46
#
Во первых в статье речь идет про инвестиции в недвижимость под аренду или для перепродажи, а не про покупку для жизни где комуналка и ремонты постоянные есть.

во вторых поздравляю вас если имеете 7 млн грн на депозите. но мне кажется это ваши мечталки, т.к. вы не написали про налог на депозиты с 14 года ( и теперь уже 18% и не пахнет).
+
0
Andrey M
Andrey M
10 октября 2019, 9:49
#
Буквально вчора зустрічався з одним із керівників спілки ріелторів, в яку входить більше 2500 ріелторів.
Крім робочих питань задав декілька особистих (зараз сам в лайт режимі розглядаю варіант купівлі нерухомості в районі Лукьянівки). 
Якщо коротко, то його поради були наступні:
- ціни ще будуть падати на житло в валютному еквіваленті не менше 15% за рік;
- ринок перегрітий та пропозиція перевищує попит в 3-5 разів (в залежгності від типу нерухомості та регіонів);
- посилай ріелторів які просять 3-5% за свої послуги. З кожним днем все більше ринку переходить на комісію від продавця по вищевказаним причинам. Ще нормальний варіант коли послуга ріелторської компанії має фіксовану ціну, яка не перевищує 1% від вартості нерухомості.
- ти ж фінансист, не спіши купувати нерухомість, почекай ще пів-року чи рік.
+
+7
Yura Degtyar
Yura Degtyar
10 октября 2019, 16:16
#
Топишь за депозит - но сам рассматриваешь покупку недвижимости )))))))
+
0
preyvanamor
preyvanamor
8 октября 2019, 21:11
#
Заліковий графік! скластись в ТРИ рази від вершини - це сильно!
+
0
Danconia
Danconia
8 октября 2019, 13:42
#
Индикатор о том что «берут не для себя а для инвестиций» говорит об избытке недвиги хотя тут конечно есть поправка на неравномерное распределение у какого-нибудь антикоррупционера  не то что квартир домов многоквартирных несколько..

На западе все свелось к доходным домам, есть управляющие компании владеющие по 100-200 тыс многоквартирных домов, кто владеет компаниями мутно скрыто не то ПФ не то частные лица, но факт - есть бизнесы у которых в активах недвиги на миллиарды долларов, это то что называется богатый класс рантье.. 

Рано или поздно наши ярые антикоррупционеры тоже перейдут в класс рантье
+
+44
Камал Петров
Камал Петров
8 октября 2019, 15:51
#
Многие вкладываются в коммерческую недвижимость. Плюсов намного больше чем  сдача аренду жилой недвижимости.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама