25 февраля 2021, 12:20 Читати українською

Ипотека по-украински: нам нужна израильская модель и 20 миллиардов

Ипотечное кредитование в последние несколько месяцев стало ключевой темой для дискуссий. И не только в финансовых кругах и властных кабинетах, но и на кухнях простых граждан. Почему буксует украинская ипотека и что нужно для запуска кредитования, «Минфину» рассказал председатель правления Кредитвест банка Игорь Тихонов.

Похоже рана, которую получила страна в 2008-м начала затягиваться, и ипотека больше не является ругательством. Однако горький опыт прошлого никуда не делся. И запустить кредитование простыми решениями не выходит. Снижение ставки и запуск льготной ипотеки под 7%, разумеется, даст толчок рынку. Достаточно сильный, чтобы по итогам года можно было отчитаться об удвоении портфеля. Но так ли это много, с учетом низкой базы?

Объем ипотечного кредитования к ВВП в Украине составляет порядка 0,7%. Это исчезающе мало. Для сравнения, в Турции этот показатель достигает 5%, в Польше — 20%. Даже в недружественной России со всеми ее проблемами, ипотека к ВВП составляет около 10%.

В этом смысле даже удвоение темпов выдачи новых ипотечных кредитов не решает главной задачи. А она, невзирая на всю амбициозность, вполне реальна — резкое ускорение экономики.

Читайте также: Ипотека под 7%. Кому будут выдавать и на каких условиях

Что не так с ипотекой по-украински

До сих пор правительство было сосредоточено только на одной проблеме — высоких кредитных ставках. Это в самом деле важная проблема, однако она является только частью уравнения. Для достижения поставленных целей ипотечные кредиты должны оседать главным образом на первичном рынке жилищного строительства. В противном случае экономический эффект окажется ничтожным, хотя и будет частично выполнена социальная функция.

Но опыт прошлого года показал, что никакими программами компенсации ставки выполнить эту задачу невозможно. Банки просто отказываются брать на себя риски. Они наотрез отказываются кредитовать несуществующие квадратные метры на условном 12-м этаже еще не построенного дома. И винить их в такой избирательности нельзя. В конце концов, даже покупатели такого жилья не могут быть уверены, что вложенные в стройку деньги будут конвертированы в стены и потолок.

Не сможет решить эту проблему и новая правительственная программа компенсации ставки. Я не сомневаюсь в ее успешности, однако запустить строительство она не сможет.

Читайте также: Кому банки готовы выдавать ипотечные кредиты

Новые идеи

По сути, запуск ипотеки под 7% — простое решение сложной задачи. Этот поезд стоит на рельсах программы «5−7−9». То есть его запуск, по сути, упирался в подготовку одного распорядительного документа.

Параллельно с этим проектом полным ходом идет подготовка более масштабного проекта, под который в конце прошлого года Минфин создал ПАО «Украинская финансовая жилищная компания».

Здесь правительство пытается решить ипотечную проблему на качественно ином уровне. Какой будет итоговая модель и что из этого получится — покажет время. Пока нет даже ясности, какое из направлений будет избрано в качестве базового. А обсуждается несколько вариантов, которые, впрочем, не противоречат один другому.

Финансовый лизинг. Эта модель позволяет снять риски «по линии» заемщика. Поскольку право собственности на квартиру остается у банка до полного погашения кредита. В таком случае заемщик фактически является арендатором. У нее, впрочем, есть один существенный минус — не факт, что такая логика подойдет людям.
Секьютиризация портфеля. Инструмент позволяет сформировать схожие по параметрам займы в портфели и выпустить под них ценные бумаги. Этот вариант особенно горячо обсуждается во властных кабинетах и в самом деле способен дать невероятный толчок ипотеке. По сути речь идет о рефинансировании портфеля, что высвободит ресурсы для кредитования новых клиентов.

Ипотека — идеально подходит для реализации таких инструментов. И созданная «Укрфинжилком» вполне могла бы взять на себя функции объединения схожих портфелей нескольких банков в крупные пулы. Сопровождать выпуск бумаг и искать инвесторов. Нет никаких сомнений, что спрос на такие активы будет значителен, и, кроме прочего, позволит привлечь иностранный капитал в страну.

Компенсация ставки. Это самый простой и малорисковый механизм для государства. Но он имеет ряд недостатков. Главный — сам собой он не может решить проблему. По сути, в таком случае речь идет не о поддержке рынка жилищного строительства, а о поддержке заемщиков.

Израильская модель

Главная проблема украинской ипотеки — отсутствие гарантий возвратности инвестиций. В настоящий момент ни банк, ни покупатель, ни государство не могут быть уверенными, что вложенные в строительство дома деньги станут жильем.
Есть всего несколько вариантов решения этой проблемы. Первый — радикальный — предусматривает полный запрет на продажу жилья, не введенного в эксплуатацию. Это не лучший способ, поскольку он существенно ограничит темпы строительства.
Второй — взять на вооружение израильскую модель. В ее рамках финансированием строительства занимается банк. По сути, он выступает заказчиком перед девелопером. Строительство объекта идет под строгим надзором банка, все финансовые потоки контролируются.

Залогом на старте выступает земельный участок, который должен принадлежать застройщику на праве собственности. Если по каким-то причинам он не справляется, объект переходит на баланс банка, и тот может нанять другую компанию для завершения строительства.

При этом банк может эмитировать и продавать гарантийные сертификаты на будущее жилье. Разумеется, в соответствии с требованиями законодательства и под надзором государства. Допускаю целесообразность и создания фонда гарантирования строительства.

При условии строго контроля со стороны НБУ и/или правительства такая модель вполне жизнеспособна. Ключевое условие — разделить кредитора и застройщика фактически. А не на бумаге. Только в таком случае можно избежать прецедентов прошлого года.

Нужны деньги

Но и это еще не все. Каким бы ни было решение, даже при условии запуска секьюритизации и интереса к таким бумагам со стороны западных инвесторов, для запуска рынка нужна солидная финансовая инъекция.
Ликвидности на банковском рынке сейчас с избытком. Но этот ресурс не подходит для кредитования ипотеки. Ни по стоимости, ни, что гораздо важнее, по срочности. Именно потому, как бы не пыталось извернуться государство, без вливаний из бюджета обойтись не выйдет.

Если оставить в стороне идею с компенсацией ставки, которая не способна решить все существующие проблемы, то на старте, по моим оценкам, нужно порядка 20 млрд грн. Этого хватит, чтобы запустить строительство двух сотен многоквартирных домов по совершенно новым принципам. Конечно, не сразу и при условии подготовки всех необходимых законодательных и подзаконных нормативных актов.

С точки зрения дефицитного бюджета, это очень существенная инвестиция. Но следует помнить, что каждая вложенная в проект гривна в будущем может принести до 6 грн ВВП. Результат довольно быстро сможет ощутить каждый украинец. Не только тот, который переберется из хрущевки в новое жилье.
Запуск ипотеки — это не только рабочие места для строителей, ремонтников, производителей мебели и стройматериалов. Это еще и детенизация экономики (даже дешевая ипотека требует официально подтвержденных доходов), а также падение стоимости аренды жилья. Когда покупка квартиры станет адекватной альтернативой съемному жилью, арендованные квадратные метры неизбежно начнут падать в цене.

Комментарии - 38

+
+93
kriviyrih
kriviyrih
25 февраля 2021, 12:49
#
Уважаемые авторы статьи! Причем тут ипотека 7% или 16% как сейчас у приватбанке? Почему вы не подымаете вопрос, что кроме % по ипотеке еще заемщик получает целый ряд гемороя:
1) Квартира принадлежит банку пока не будет выплачен кредит. Зарегистрироваться в нее нельзя ни самомму, ни ребенка. Какого черта? Если я плачу вовремя, почему не могу пользоваться своей недвижимостью? Прописка в Украине все — это врач, работа, персональная материальная помощь определенным категориям населения.
2) Аванс 25% минимум от стоимости имущества.
3) На покупателя ложаться единоразовые затраты оценщик недвижимости, нотариус, налог в пенсионный фонд 1% от стоимости жилья, разовая комиссия банка 1% от кредита.
4) А теперь барабанная дробь. Плюс к ипотеке 7% как в статье или 16% как сейчас в приватбанке ежегодно нужно оплачивать две страховки. Недвижимость страховать 0,5 от оценки недвижимости — примерно плюс дополнительно 1% в год. Страхование жизни кто просит 1% от кредита.
2% плюс к ипотеке. Даже если 7% + 2% страховка = уже будет 9% годовых
5) Не забываем о комуналке. Вода, свет, газ, отопление, услуги управляющей компании. В лучшем случаи в среднем 1500 в месяц.
Кому надо такой геморой? Особенно пункт 1?
+
+61
neverice
neverice
26 февраля 2021, 13:42
#
1. Это проблема другой сферы — если прописан ребенок, то нельзя выселить. Значит, банк фактически лишается залогового имущества.
2. Это обычные риски. Банку не интересно возиться с залогами, если он в итоге окажется в убытке со старта (заемщик взял и передумал — он же ничего никому не платил, значит и ничего и не должен).
3−4. А в чем проблема? Инфляция и так 7% годовых. Кредит в гривне под 9%.
5. В чем проблема комуналки? Можно купить дом в селе и платить только за свет.
+
0
kriviyrih
kriviyrih
26 февраля 2021, 17:32
#
Если вы считаете иначе берите ипотеку. А я и без ипотеки купил квартиру. 10 лет промучался. А с ипотекой всю жихнь бы выплачивал. Кому нужна квартира без регистрации? При сдаче квартиры в оренду по закону собственник должен прописать арендатора. Если в ней фактически проживаю, это таже аренда у банка. А банк пусть владеет не выплаченой частью кредита.
+
+15
neverice
neverice
27 февраля 2021, 22:52
#
Я вам привел объективне ответы на ваши вопросы. Брать или не брать кредит — каждый решает сам. Объективно, условия неплохие. И основные проблемы достаточно грамотно описаны в статье. Ну плюс еще схема компенсации, которая может пропасть в любой момент. То же, что вы приводите — это нытье. Вам дай побольше и за бесплатно.
И попробуйте, ради интереса, в арендованой квартире прописаться. Сильно удивитесь.
+
0
mega5
mega5
27 февраля 2021, 21:59
#
Алло, для тех, кто с Марса. Никто и не собирался убирать дополнительные расходы. Просто стоимость пользования деньгами снизилась до 7% годовых. А финансовая грамотность населения похоже ниже плинтуса. Да, ещё услуги риэлтора около 5% забыли вписать.
+
0
Qwerty1999
Qwerty1999
2 марта 2021, 13:00
#
На первичном рынке риелтор и даром не нужен,
хотя лохи без риелтора и с первичкой
могут не справиться самостоятельно…
+
0
mega5
mega5
27 февраля 2021, 22:06
#
Повышаем финансовую грамотность: квартира сразу после покупки принадлежит заёмщику, на квартиру лишь наложено обременение. Прописаться можно. Без прописки разве врач не принимает? И Медиком, и Борис в Киеве без проблем. Или и врач нужен на шару? Пользоваться с момента покупки можно, если иное не оговорено в договоре купли-продажи. Обратно таки, если подписались на освобождение продавцом квартиры после выплаты ипотеки, это к Вам скорее вопросы, или к брокеру продавца, которому кто-то вроде покупателя не захотел платить).
+
0
Qwerty1999
Qwerty1999
2 марта 2021, 13:45
#
«И Медиком, и Борис в Киеве без проблем. Или и врач нужен на шару?»

Для наблюдения за новорождёнными и маленькими детьми нужен педиатр по месту регистрации проживания ребёнка…
Взрослым членам семьи договор с врачём муниципальной поликлиники тоже не помешает.

Конечно на Минфине все миллионеры и они могут себе позволить обслуживаться исключительно в частных клиниках своего города.
Не понятно только одно — зачем миллионерам ипотека на малогабаритные новострои и двухуровневые пентхаузы, ведь они же миллионеры…
+
+30
Игорь Коляда
Игорь Коляда
25 февраля 2021, 14:13
#
Почему буксует украинская ипотека и что нужно для запуска кредитования,

В первую очередь нужна СТАБИЛЬНОСТЬ национальной денежной единицы, а с этой задачей НБУ с банковской системой и государство не справляется.
С этой программой повторится такая же история, как и с валютными ипотечными кредитами, когда из-за девальвации гривны большинство таких кредитов — стали проблемными.
А в этом случае инфляция будет подталкивать банки к повышению процентных ставок и комиссий.
К тому же, ставки по ипотечным кредитам привязаны к ставкам по депозитам, которые банки могут поднимать по своему усмотрению и соответственно будут поднимать и по кредитам.
Будет недостаток ликвидности — банки будут поднимать ставки по депозитам, как это было перед банкопадом 2014−2017 годов.
Наша банковская система во главе с НБУ так и не поняла главную функцию банковской системы — трансмиссия финансовых потоков в реальный сектор экономики, за счёт которого происходит рост ВВП, а с ним и соответствующий рост денежной массы.
У нас же в стране денежная масса растёт за счёт увеличения количества финансовых спекуляций и обращения ликвидности в финансовом секторе — ОВГЗ, рефинансирование комбанков, депозитные сертификаты НБУ.
Только денежная база в прошлом году выросла на 25% при падении ВВП на 4,4%, а НБУ всегда на первое место среди факторов инфляции ставит повышение денежного предложения .
И это уже привело к повышению темпов инфляции, с которой НБУ же будет вынужден бороться .
Это «сизифов труд».



+
0
Sage05
Sage05
26 февраля 2021, 16:32
#
«В первую очередь нужна СТАБИЛЬНОСТЬ национальной денежной единицы, а с этой задачей НБУ с банковской системой и государство не справляется." — в Украине каждые 10 лет пострыбайки на майдане, какая может вообще идти речь о стабильности?
+
0
kriviyrih
kriviyrih
26 февраля 2021, 17:24
#
Приватбанк летом 2020 года установил ставку 10%, сейчас 13,5% первый год, 16% последующие годы. Это то что вы описали в цифрах.
+
0
yarg
yarg
28 февраля 2021, 12:09
#
«нас же в стране денежная масса растёт за счёт увеличения количества финансовых спекуляций и обращения ликвидности в финансовом секторе — ОВГЗ»

я плакать буду с наших знатоков…
денежная масса растет за счет выпуска облигаций… и депозитов…
и этому противопоставляется некий «реальный сектор»…

+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
28 февраля 2021, 16:43
#
Чукча не читатель, чукча — писатель?
Закон денежного обращения? — Не, не слышали и не читали.:)
«Знаток», чё уж там, если не знает про «некий „реальный сектор“…» и что чему противопоставляется.
+
0
yarg
yarg
1 марта 2021, 11:02
#
Вас бы свести с Данилишиным — вы бы стали прекрасной парой.
два теоретика, ничего не понимающих ни в теории ни в практике, делающих туманные заявления, противоречащие сами себе через слово и одинаково презирающие «быдло, не понимающее ОСНОВНОГО ЗАКОНА БЫТИЯ «.
а потом обоих сдать в смелянский техникум денежного дела. Там не хватает трудовика и физкультурника…
+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
1 марта 2021, 11:40
#
Это и все «знания»?
«Методичка» рулит.:)
+
0
yarg
yarg
1 марта 2021, 11:47
#
Дада. методичка у нас, агентов фашингтонского обкома , — это основное.

Вы. милый мой, не смотря на большие буковки и выделение отдельных слов жирным шрифтом — ничего не понимаете ни в экономике ни в финансах.

Вас пугает тот факт, что «Наша банковская система во главе с НБУ так и не поняла главную функцию банковской системы — трансмиссия финансовых потоков в реальный сектор экономики»… смешно.

Наш реальный сектор экономики закредитован выше крыши. кредитчики банков бегают за ФОПами, набиваясь с кредитиком. Потому что все что побольше размерами — имеет кредитов на сумму в 2−3 раза больше размера бизнеса.
Реальный сектор — залит финансовыми потоками и не может их переваривать уже давно. Именно потому у банков и растут остатки на счетах. а средства вертятся в ОВГЗ и деп. сертификатах.
но вам, теоретикам, это понять не получается…
+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
1 марта 2021, 13:34
#
Реальный сектор — залит финансовыми потоками и не может их переваривать уже давно. Именно потому у банков и растут остатки на счетах. а средства вертятся в ОВГЗ и деп. сертификатах.
но вам, теоретикам, это понять не получается…


Может у вас чего-то с пониманием не получается?
Это ж надо столько возмущаться, чтобы… подтвердить мои слова - нас же в стране денежная масса растёт за счёт увеличения количества финансовых спекуляций и обращения ликвидности в финансовом секторе — ОВГЗ"
Наш реальный сектор, если что и не может переварить, так это — ПРОЦЕНТЫ ПО КРЕДИТАМ, а не финансовые потоки.
Но «агентам фашингтонского обкома «это не понять.

+
0
yarg
yarg
1 марта 2021, 14:02
#
Еще раз. медленно.
никакой проблемы с «трансмиссией финансовых потоков в реальный сектор экономики» нет.
Реальный сектор — этими потоками залит.

Если реальный сектор не может переварить проценты по кредитам — он может привлекать средства и на других условиях. Например на условии вхождения в капитал. Не хочет? ну это уже другая история.

но теоретикам из Смелянского ПТУ этого не понять.
+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
1 марта 2021, 14:44
#
Ещё раз, медленно.
Если «средства вертятся в ОВГЗ и деп. сертификатах.»,то «заливать реальный сектор» — они не могут.
Но в методичках это не поясняют, а «агенты фашингтонского обкома» — не понимают.
+
0
yarg
yarg
1 марта 2021, 15:13
#
Еще медленнее — реальный сектор залит так, что в него больше не влезает. Не берет он больше — хоть убей его. Вот и приходится размещать свободные деньги на депозитах в НБУ.

медленнее уже не могу.
+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
1 марта 2021, 17:10
#
Ну давайте медленнее, «залит так, что больше не влезает» имеет какую-то размерность, соотношение, численное выражение — какое?
Не берёт он больше не потому, что не влезает, а потому что не хочет связываться с теми, кто не в состоянии удержать национальную валюту стабильной .
+
0
yarg
yarg
1 марта 2021, 18:17
#
Конечно имеет. Отчетность вы можете найти на сайте НБУ. Обьем кредитов выданных юридическим лицам.

Не в состоянии удержать — правительство и НБУ.
Вы правда уверены, что хозяин ТОВ «Василек» Геращенко не хочет брать кредит в банке «Аваль» потому что не доверяет правительству и НБУ и их способности удержать курс?


+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
3 марта 2021, 15:24
#
Конечно имеет. Отчетность вы можете найти на сайте НБУ. Обьем кредитов выданных юридическим лицам.

Я знаю где искать, но в отличие от вас понимаю, что это показатель ПРЕДЛОЖЕНИЯ денег, в вашей интерпретации то, что «залито» финансовым сектором.
Но вы ведь пишете, что «больше не влезает» в реальный сектор, вот это вы как определили?

Не в состоянии удержать — правительство
и НБУ.


Опять же, чего было бучу поднимать, чтобы повторить мои доводы?!
И да, я уверен, что не берут кредиты из-за того, что НЕ ДОВЕРЯЮТ банковской системе и правительству.
Потому что в случае «шухера» — все проблемы сваливают на заёмщиков, как это было с валютной ипотекой и прочими кредитами.при девальвации и скачках инфляции.
+
+15
yarg
yarg
3 марта 2021, 15:42
#
Определил я методом экспертной оценки. Опросом кредитчиков из 3−4 крупнейших банков. с которыми периодически общаюсь. Вам, как голому теоретику это понять тяжело. но в реальном мире — это на 2 порядка точнее нежели любая статистика на любом сайтике.

Если бы я хоть на секунду подозревал что через некоторое время будет шухер и обвал курса до 100 — я бы уже стоял в очереди за кредитами во всез 80 существующих банках. И брал бы по максимуму. Но и это вам понять тяжело.
+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
3 марта 2021, 19:31
#
Да мне не тяжело понять, я вижу вам легко смешивать «грешное с праведным».
Вам бы ЗАЁМЩИКОВ в «реальном мире» опросить, а не кредитчиков.
Вы даже в этом разницы не понимаете.
Посмотрел бы как вы стояли за валютным кредитом, если бы знали что курс обвалится до 100.
Ах да, и «брали бы по максимуму».
+
0
yarg
yarg
3 марта 2021, 19:35
#
Заемщиков и опрашивают кредитчики.
не просто опрашивают, а пылесосят.
выискивают по задворкам и промзонам используя массу хитростей и способов.

Валютных кредитов уже давно никому не дают (исключение для экспортеров имеющих валютную выручку, но им обвал курса — в радость). Но вы и этого не знаете.
+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
3 марта 2021, 19:59
#
Если кто не знает, так это вы — Если бы я хоть на секунду подозревал что через некоторое время будет шухер и обвал курса до 100 — я бы уже стоял в очереди за кредитами во всез 80 существующих банках. И брал бы по максимуму.

Потому закредитованность такая у населения и у бизнеса, что слушают таких «экспертов», как вы.
Что кредитчики опрашивают заёмщиков ещё не значит, что «реальный сектор залит так, что в него больше не влезает».
Для «знатока» — есть такие показатели как отношение чистого или валового кредитования бизнеса к ВВП,которые как раз и показывают «степень залитости».
Ещё интересно, чё это во всех СМИ трубят всё время о необходимости инвестиций, если «реальный сектор залит так, что в него не влазит»?
Так что подумайте о своих «представлениях» и «понимании», а не о моих.
+
0
yarg
yarg
3 марта 2021, 20:17
#
Та да… в СМИ трубят… ясное дело что журналисты в этом разбираются лучше чем люди, эти деньги дающие. И (если что) — кровно заинтересованные выдать побольше — к этому привязаны их премии и бонусы.
Отношение кредитования к ВВП не показывает ничего. Потому что есть такая вещь как структура ВВП, например.
но я понял… это сложно. в учебниках времен 80-годов прошлого века, откуда вы черпаете то, что считаете знаниями — об этом не говорилось.

+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
3 марта 2021, 21:57
#
Ну таким как вы и не показывает, вы походу учебниками вообще не пользуетесь — всё слухами пользуетесь.
И для вашего общего развития — в СМИ трубят не только журналисты.
+
+15
Sage05
Sage05
26 февраля 2021, 16:33
#
Крч сижу такой на минфине, думы гадаю: о, точно! а сделаю как я пост о том, что все украинцы будут жить плохо, и это сбудется. Хехе, вот же они кумедные, не знают что сижу и за них решаю как им жить.
+
+14
Італій .
Італій .
26 февраля 2021, 16:34
#
Вотон, корень зла!!111 Держите его!!!111
+
0
Італій .
Італій .
26 февраля 2021, 13:36
#
==== Снижение ставки и запуск льготной ипотеки под 7%, разумеется, даст толчок рынку.

Ещё 10% не запустили, а уже губу на 7% расскатывают так будто дело осталось только бумаги подписать.
+
+28
antinwo
antinwo
26 февраля 2021, 13:37
#
Згадаємо про «Аркаду» яка і забудовник і банк (скоріш за все юридично то різні установи, але). Хіба допомогло проконтролювати?) Або найняти іншу будівельну компанию?:)
+
0
yarg
yarg
26 февраля 2021, 15:49
#
«Строительство объекта идет под строгим надзором банка, все финансовые потоки контролируются.»

вот этот пункт очень повеселил…
кто это будет контролировать со стороны банка? будут нанимать прорабов?
+
0
Anko
Anko
27 февраля 2021, 13:33
#
… и банк начнет злоупотреблять своим правом контроля — не покупай кирпич у того поставщика, покупай у этого, он мой клиент и заемщик
+
0
yarg
yarg
27 февраля 2021, 15:19
#
Хуже — ведь все стройки ведутся за нал. А значит придется отстранить застройщика от закупок вообще.
+
0
lika197
lika197
26 февраля 2021, 16:31
#
«В настоящий момент ни банк, ни покупатель, ни государство не могут быть уверенными, что вложенные в строительство дома деньги станут жильем.»

Полный мусор. У нас тоже нет ипотек для вторичного рынка.
+
0
alexodessa
alexodessa
26 февраля 2021, 17:52
#
«Залогом на старте выступает земельный участок, который должен принадлежать застройщику на праве собственности.»
А это точно израильская модель? У них там с собственностью на землю всё, мягко говоря, непросто. Земля под дом, как правило, арендуется на большой срок, а не покупается.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться