Елена Маленкова: У нас можно заработать 7-10% на аренде, в мире доходность не выше 3%

Что будет с ценами

С конца прошлого года недвижимость постоянно дорожает. Куда будут двигаться цены в ближайшее время?

Сейчас рост цен на недвижимость замедлился, рынок вышел на некое плато и коррекция неизбежна. Сложно делать прогнозы, поскольку сейчас горизонт планирования всего 3 месяца. Я больше склоняюсь к тому, что цены будут расти и дальше, но уже не так стремительно.

Объясню почему. На рынок недвижимости выплескиваются деньги, заработанные за прошлый период, приблизительная инерция составляет 6−8 месяцев. В 2021 году украинцы зарабатывали, и эти деньги они будут куда-то вкладывать. В фондовый рынок, стартапы, криптовалюту пойдет далеко не каждый — это высокорисковые, волатильные инструменты. А вот недвижимость — это то, что нам знакомо, понятно и надежно.

В этом году был безумный спрос на новостройки. Но уже в октябре фиксируется спад инвестиций в недвижимость. Говорят, что все, кто хотел купить недвижимость, уже это сделали, и рынку дальше некуда расти…

Не могу подтвердить информацию о спаде инвесторской активности. Наоборот, чтобы купить квартиру на пресейле, люди занимают очереди, это факт. Все понимают, какими рисками чреваты инвестиции в новострои. Но из-за маржинальности 25−30%, которой нет нигде в мире, готовы рисковать.

Хотя, учитывая налоговые изменения, которые готовятся для рынка недвижимости, я бы воздержалась от таких инвестиций. Если введут 18% НДФЛ на третью и последующие продажи жилья, то вложения в новостройки станут невыгодными.

Пандемия изменила требования покупателей к жилью. Говорят, что интерес к «вторичке» со стороны инвесторов будет падать. Стоит ли в таком случае сейчас вкладывать в квартиры на вторичном рынке с целью заработка?

Согласна только отчасти с этим утверждением. Есть люди, особенно молодое поколение, которые любят все новое. Они хотят жить в современных комплексах, с большой, хорошо охраняемой территорией, где можно проводить время, гулять с семьей.

Не буду спорить, что пандемия и локдауны изменили требования к жилому пространству — люди хотят квартиры большей площади, с балконами и т. д.

Но спрос на центр был и всегда будет, особенно у иностранцев. Кроме того, не все любят жить в новостройках, потому что это в основном огромные дома по 20+ этажей. Люди, которые к такому не привыкли, предпочитают «сталинки», коттеджные городки. Так что я бы не стала утверждать, что вторичное жилье будет дешеветь и станет менее востребованным.

Во что я точно не рекомендую вкладывать, так это в «хрущевки», панельные 9-ти и 16-этажки. Это жилье однозначно будет дешеветь.

Аренда квартир в Киеве растет с весны и уже превышает докризисный уровень. Как долго сохранится этот тренд?

Цены на аренду растут, но далеко не такими темпами, как цены на квадратные метры. Цена аренды всегда отвечает спросу. Сейчас строится много жилья и все зависит от того, сколько из него выплеснется на рынок в качестве арендного жилья.

Читайте также: Цены на жилье перестали расти: что будет дальше

Об интересе к украинской недвижимости иностранцев

Последнее время украинской недвижимостью стали интересоваться иностранцы. Кто покупает и почему?

Украинская недвижимость очень привлекательна своей рентабельностью. Поэтому к нам заходят покупатели из Англии, США, Израиля, Турции, Германии. Будет ли продолжаться этот тренд зависит от того, как мы дальше будем себя вести, не будем ли делать ошибок и увеличивать налоги. Если правительство будет закручивать гайки, разумеется, привлекательность нашей недвижимости снизится.

А в недвижимость каких стран предпочитают инвестировать украинцы? Какие варианты для инвестиций в доходную недвижимость нам доступны?

Украинцы сегодня охотно покупают недвижимость в Турции, Испании, на Юге Франции, Португалии, Германии, Польше. Но нельзя сказать, что первоначальная цель — заработать. Это, скорее, для того, чтобы иметь второй дом, особенно если он у моря, сохранить деньги, диверсифицировать географические и валютные риски.

То есть это не доходная недвижимость?

Лучшую рентабельность, чем в Украине, сложно найти. В то время, как у нас можно заработать от 7% до 10% на аренде, в мире доходность не превышает и 3%.

Читайте также: Зачем иностранцы скупают украинскую недвижимость и как это скажется на ценах

Как выбирать недвижимость для заработка

Какая доля ваших клиентов ищут недвижимость с целью заработка?

Около половины. Причем покупают даже не для того, чтобы зарабатывать, а, в первую очередь, чтобы сохранить деньги. Чтобы в случае кризиса можно было сдавать эту недвижимость и получать деньги.

В каком ценовом сегменте недвижимость пользуется наибольшим спросом?

Средний чек подорожал в два раза. Если раньше это были квартиры стоимостью $30−50 тыс., то сегодня — $60−120 тыс. Их разбирают сразу же. Если говорить о качестве жилья, то здесь все зависит от бюджета. Очень популярен сейчас пригород: цены на аренду там практически киевские, а рентабельность выше.

Каков, по вашему мнению, беспроигрышный вариант инвестиций в недвижимость?

Если говорить о доходности и ликвидности, то на сегодня это однозначно пригород. Но гарантировано сбережет деньги и в случае кризиса меньше подешевеет, конечно, Киев. То есть нужно выбирать: либо делаешь ставку на безрисковое вложение, тогда покупаешь квартиру в столице и получаешь доходность 7−8%; либо ты хочешь зарабатывать больше, тогда выбираешь пригород и имеешь 10% доходность.

А как выбрать правильно объект, чтобы он приносил доход? И можно ли повысить доходность недвижимости?

Прежде, чем купить квартиру для сдачи в аренду, инвестору нужно определиться с бюджетом. Квартиру за $30 тыс. сегодня можно купить, но чтобы ее сдавать, придется вложить еще 20% от ее стоимости.

Дальше важно понимать, кто ваша целевая аудитория. Если это айтишники, то они любят новые просторные комплексы с хорошо развитой инфраструктурой. Если цель — иностранцы, то тут однозначно исторический центр города.

И третий фактор — локация. Вне зависимости от того, находится квартира в столице или пригороде, вблизи должна быть хорошая транспортная развязка и развита инфраструктура.

Увеличить доходность недвижимости можно путем размывания стоимости на квадратных метрах, либо, наоборот, дроблением большего на меньшее. Например, если в квартире очень высокие потолки, то можно сделать два этажа. Или на участке сделать пристройку. То есть, создать дополнительную стоимость.

Идеально сбалансированный портфель инвестора в недвижимость какой?

Безусловно, там должны быть земля, квартиры в новостройках, введенных в эксплуатацию, и коммерческая недвижимость.

Что бы вы сегодня посоветовали тем, кто принял решение двигаться в этой нише?

Если вы можете себе позволить откладывать хотя бы 10% от зарплаты, то не держите ее ни в гривне, ни в валюте. Деньги обесцениваются очень быстро, поэтому старайтесь их вкладывать. Конечно, я — за недвижимость, потому что это вечный актив.

Не обязательно копить десятки тысяч долларов, можно начинать и с меньшего. Например, найти 10 единомышленников, собрать по $5 тыс., купить квартиру, сделать ремонт и перепродать уже дороже. Главное, правильно оформить свою долю.

Читайте также: Как выбрать квартиру для сдачи в аренду

Блиц

Когда лучше покупать недвижимость — сейчас или подождать коррекции?

Учитывая то, что цены на недвижимость продолжат расти, а инфляция — набирать обороты, то, конечно, ждать не стоит.

Чему отдать предпочтение — жилой или коммерческой недвижимости?

Предпочитаю коммерческую, потому что там только цифры, нет человеческого фактора, никакой эмоциональной привязки, которая есть в жилье. Неплохая доходность — 11%, и долгосрочные контракты. Можно четко просчитать доходность, причем на горизонте 5 лет.

Что лучше — купить квартиру, перепродать или сдать в аренду?

Я бы советовала купить квартиру, сдать в аренду хотя бы на 3 года, отбить часть, а потом уже продавать.

Где можно больше заработать — на посуточной или долгосрочной аренде?

Посуточная аренда более доходная, она позволяет заработать до 15% годовых. Но один объект не принесет желаемой прибыли. Нужно иметь 5−6 квартир, тогда можно собрать пул постоянных клиентов и иметь оборот.

Отдать предпочтение загородной недвижимости или столичной?

Можно смело делать ставки и на один, и на второй вариант. Главное правильно выбрать объект.

Читайте также: Недвижимость столицы: что будет с ценами на новостройки, землю и дома под Киевом

О рынке риелторских услуг

В Украине около 15−20 тыс. риелторов. Неужели эти услуги настолько востребованы, что способны прокормить такое количество специалистов?

На самом деле, для страны с 35-миллионным населением и такого количества специалистов по недвижимости мало. В США, например, на тысячу человек приходится порядка 6 риелторов. Они контролируют 95% рынка, то есть почти все сделки проходят через риелторов.

Украина, конечно, не Штаты. С одной стороны, наш менталитет не готов к пониманию, что должен делать риелтор в принципе. А с другой — проблемы создает то, что в этом бизнесе риелторами называют себя абсолютно все, даже бабушки, которые ходят с табличками «сдам квартиру».

Сколько сделок в Украине проходит за участием риелторов?

Официальной статистики, к сожалению, нет и пока не может быть, потому что приблизительно на 60% рынок находится в тени. Но где-то половина всех сделок проходят через риелторов.

В чем ценность риелтора, какие основные задачи он должен решить для клиента?

В первую очередь, отстаивать интересы своего клиента. В идеале клиентом должен быть или собственник, или покупатель. Иначе возможен конфликт интересов. Приведу пример: собственник выходит с ценой $56 тыс. и ему нужно продать квартиру в кратчайшие сроки. Брокер не должен раскрывать информацию о сжатых сроках покупателю и говорить, мол, мы готовы принять любое предложение. Задача брокера — собрать все предложения на рынке, предоставить выбор своему клиенту и провести для него максимально выгодно сделку.

При этом брокер не несет ответственность за юридическую чистоту, не отвечает за финансовые риски. Проверяет всю документацию юрист, и только после его заключения брокер подписывает с клиентом эксклюзивный контракт и начинает работу с его недвижимостью.

Брокеров упрекают в том, что они берут большую комиссию. Как формируется ценник на их услуги?

Общепринятые во всем мире комиссионные риелтору составляют 3−4% от суммы сделки. Но в Украине сейчас переходная модель рынка, и у нас это работает немного по-другому.

Есть брокеры, так называемые «ключники», которые представляют как бы собственника и даже могут иметь с ним эксклюзивный договор, но при этом собственник им ничего не платит. Договор безоплатный. Такие «брокеры» берут комиссию от 1,5% до 4% с покупателя. Но вопрос в том, приносят ли они реальную пользу? Задача такого брокера заработать свою комиссию. Он не приносит ценности ни своему клиенту, с которым имеет договор, ни покупателю. Чьи интересы он представляет в сделке? Логично, что свои. По такому принципу работает, к сожалению, 85% рынка.

Есть другие, которые берут 5%, но приносят ценность своему клиенту за счет инструментов продаж, технологии. Из этих 5%, как правило, они предлагают часть комиссии брокеру покупателя, тем самым охватывая весь рынок покупателей и создавая максимальный спрос на объект. В результате концентрации спроса получают для своего клиента действительно максимально выгодное предложение, находя самого мотивированного покупателя.

В цивилизованном мире брокеру платит собственник. А у нас берут плату и с покупателя. Правильно ли это?

Я считаю это рейдерством, если брокер рекламирует и продаёт квартиру от собственника, но вымогает за «свою услугу» комиссионные от покупателя. Никто в этом случае услугу не заказывал. В этом случае брокер стоит на пути совершения сделки.

Считаю, что покупатель должен платить только за сам товар. Ведь когда мы приходим, скажем, в автосалон, мы же не платим консультанту за информацию о том или ином автомобиле. Так и здесь должно быть. Мы к этому стремимся, но нужно, чтобы весь рынок работал по единым правилам.

Но на практике совсем не так. Когда к нам обращается клиент за покупкой, он мало того, что платит брокеру комиссию за поиск объекта и сопровождение сделки, но зачастую ещё оплачивает комиссию брокера, который представляет собственника. На взгляд цивилизованного человека — это нонсенс.

Сколько зарабатывает риелтор в Киеве?

По-разному. Но мое мнение, учитывая уровень нагрузки и ответственности, риелтор в Киеве не должен зарабатывать менее $2 тыс.

Было несколько попыток урегулировать рынок риэлторских услуг, но все они пока не увенчались успехом…

Все законопроекты, которые хотели протащить, были написаны не в интересах потребителя и не в интересах отрасли, а специально для некой кучки людей, которые получали бы все бенефиты.

Но если мы хотим, чтобы рынок стал цивилизованным, работал по единым правилам и нес ответственность за свою деятельность, то да, закон нужен.

Но закон, который прошел обсуждение в брокерском сообществе. Согласитесь, это нонсенс, когда законопроект пишут люди, далекие от рынка недвижимости, не понимая, как там все устроено и в каком случае выигрывает потребитель.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки

Проверено:

управляющий партнер у KDU Realty Group, инвест-консультант Маленкова Елена

KDU Realty Group