3 сентября 2021, 7:40 Читати українською

Недвижимость столицы: что будет с ценами на новостройки, землю и дома под Киевом

С начала года цены на жилье в новостроях выросли в среднем на 17%. Эксперты говорят, что и это не предел. «Минфин» разбирался, какие прайсы увидят инвесторы до конца года.

Рост цен ускорится осенью

Еще весной разговоры о грядущем росте цен на недвижимость многие воспринимали, как манипуляции застройщиков. Мол, таким образом те пытаются создать ажиотаж, чтобы увеличить продажи. Сейчас скептиков сильно поубавилось.

По данным аналитиков инвестиционно-девелоперской компании City One Development, средняя цена на жилую недвижимость на первичном рынке Киева за полгода выросла на 16,2% до $1 705 кв. м. Для сравнения: за весь 2018 год квадратный метр в столичных новостроях прибавил всего 10%.

Подорожание произошло во всех классах жилья, независимо от размещения проекта. Больше всего подорожал бизнес-класс: стоимость «квадрата» выросла на 22% до $2 252 кв. м. Цены за «квадрат» в комфорт- и эконом-классах выросли на 17% (до $1 205 кв. м) и 15% (до $978 кв. м) соответственно. Меньше подорожала элитная недвижимость — на 9% (до $3 571 кв. м).

Осенью рост цен на недвижимость, по мнению экспертов, ускорится. В среднем, квадратный метр в новострое может подорожать еще на 15−20%. «Минфин» выделил 5 ключевых факторов, которые будут толкать цены на жилье в столичных новостройках вверх.

Причина 1: дорогие стройматериалы

Строители говорят об увеличении себестоимости строительства из-за подорожания стройматериалов. Например, с начала года арматура прибавила в цене 60%, минеральная вата — 30%. Баснословно подорожало дерево: на 250% увеличилась цена на пиломатериалы, доски, ДСП.

В структуре себестоимости квадратного метра сырье и материалы занимают более 50%. Соответственно, дальнейший рост сырья непременно скажется на цене квадратного метра.

Причина 2: рост спроса

Рост накладных расходов строителей лишь частично оправдывает такое стремительное подорожание новых столичных квартир. Другая часть правды заключается в том, что строители накручивают цены, пользуясь случаем, — покупателей заметно прибавилось.

После резкого снижения продаж весной 2020 года, с июля спрос на новую жилую недвижимость рос ежемесячно на 3% до конца прошлого года. С начала нынешнего года каждый месяц продажи растут в среднем на 2%. По данным City Development Solutions, в первом полугодии в столице было продано 14,3 тыс. квартир, что на 1 700 больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Во-первых, украинцы, покупая квартиру для себя, все чаще отдают предпочтение новостроям.

Во-вторых, граждан с деньгами подталкивает к вложению в недвижимость ускоряющаяся инфляция. По итогам июля рост потребительских цен в годовом выражении составил 10,2%. Это стало худшим значением за последние три года. Доходность гривневых банковских депозитов уже едва перекрывает инфляцию. Поэтому деньги хлынули на строительный рынок.

Именно столица притягивает наиболее платежеспособных инвесторов.

В-третьих, спрос на недвижимость растет за счет тех, кто хочет легализировать имеющийся кеш еще до того, как государство начнет повсеместно сравнивать расходы с доходами своих граждан. А это может случиться уже в следующем году.

В-четвертых, круг покупателей расширяется за счет роста ипотечного кредитования — оно дешевеет. Если в 2020 году средневзвешенная эффективная ставка по ипотеке в Украине составляла около 21%, то сейчас, по информации Opendatabot, ставка по ипотечным кредитам на вторичном рынке снизилась до 17,3%, на вторичном — до 13,2%. Кроме того, 16 украинских банков работают по государственной программе «Доступная ипотека 7%».

По данным НБУ, за первое полугодие украинские банки выдали 4 652 ипотечных кредитов на сумму около 3,6 млрд грн. Это почти столько же, сколько граждане получили под залог недвижимости за весь прошлый год (3,8 млрд грн) и на 860 млн больше, чем в доковидном 2019-м.

По подсчетам экспертов, вклад этих объёмов в увеличение стоимости недвижимости составляет приблизительно 2−3%.

И, наконец, квартиры в украинских новостройках стали охотно приобретать иностранцы.

Читайте также: В какие квартиры инвестируют украинцы

Причина 3: сокращение предложения

На руку строительным компаниям играет и то обстоятельство, что на фоне роста спроса предложение, наоборот, стало меньше. Если цены достигли максимума с 2014 года, то объёмы сдачи жилья и строительства еле превосходят не лучший для отрасли 2020 год.

Как подсчитал «Минфин» в рейтинге столичных застройщиков, за 1 полугодие 2021 года в эксплуатацию было введено 727,6 тыс. кв. м, что всего на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Прошлый же год был для отрасли провальным. Из-за реформы контролирующего органа — Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) — около 41% готового жилья в столице не было сдано в эксплуатацию. Тогда объем ввода составил всего 285 694 кв. м или почти на 75% меньше, чем в 2019 году.

К проседанию объема предложения приложили руку и сами застройщики. Многие девелоперы отложили начало строительства новых проектов с нестабильного 2020 года на 2021-й, и сконцентрировали ресурсы на тех проектах, которые уже были в работе.

Загородная недвижимость не теряет популярность

Пандемия и локдауны заставили многих городских жителей задуматься о переезде за город. В 2021 году повышенный спрос взвинтил цены на загородную недвижимость на треть.

Наибольшей популярность пользуются таунхаусы, а также дачи в пределах 20 км от Киева. Стоит такая недвижимость немало, например, таунхаусы продают по $950 за 1 кв. м. Общая площадь таких домов — в пределах 100 кв. м.

В преддверии очередных карантинных ограничений бум на загородную недвижимость, скорее всего, продолжится. Не исключено, что цены до конца года могут вырасти еще на 10% по всей стране.

Читайте также: Купить столичный пригород на 40% дешевле новостроя в Киеве: три главных риска

Спрос на землю вокруг столицы уже превысил предложение

Растет в цене и земля вокруг столицы. По данным АФНУ, за 7 месяцев этого года земля на расстоянии до 20 км от Киева увеличилась в цене в среднем на 15−18%. Самым большим спросом пользуются наделы площадью 10−15 соток с хорошим расположением, например, вблизи озера, реки или леса, и подведенными инженерными коммуникациями.

Сегодня рынок земли под застройку очень активный. По данным Минюста, только во втором II квартале 2021, по сравнению с I кварталом, количество сделок с земельными участками выросло более чем на 20%. В дальнейшем эксперты также прогнозируют рост спроса на землю в пределах 3−5% ежемесячно.

«Сейчас спрос на земельные участки уже на 5−7% превышает предложение. И, вероятно, к концу года количество покупателей будет на 15% больше реального количества выставленных на продажу участков», — подчеркнул президент АФНУ Юрий Пита.

По его мнению, до конца года будет сформирована максимальная цена на землю под застройку. В целом, по итогам 2021 стоимость земельных участков в киевском регионе может вырасти на 20%.

Читайте также: Загородные дома под Киевом: что и почем можно купить сейчас

Что будет с ценами дальше

Эксперты сходятся во мнении, что до конца 2021 года нынешние тенденции сохранятся. Повышение цен произойдет во всех сегментах недвижимости. Спрос на жилье в новостроях еще долго будет превышать предложение. Ожидается увеличение количества сделок до +25−30% в год.

Аналогичная ситуация будет наблюдаться, как минимум, до 2023 года. Изменить расклады на рынке могут много факторов: новая волна пандемии и жесткие локдауны, банкротства застройщиков, колебания курса и новые налоги.

Читайте также: Цены на квартиры растут: +7% вторичка, +15% первичка. Что дальше

Что будет с налогами на недвижимость

Налог на недвижимость понемногу увеличивается ежегодно. Поскольку его размер рассчитывается исходя из зарплатной минималки — растет этот показатель, увеличивается и налог.

Соответственно с ростом минимальной заработной платы увеличивается и сумма налога. В этом году, по сравнению с прошлым, максимальный размер налога увеличился с 62,5 грн до 70,8 грн, то есть на 13%. Налог платят владельцы квартир площадью от 60 кв. м и домов от 120 кв. м.

Не так все однозначно с налогом на продажу недвижимости. В этом вопросе намечаются большие изменения. Сейчас первая продажа жилой недвижимости, которая находится в собственности более 3 лет, не облагается налогом. С продаж второго и каждого последующего объекта в течение года, будь-то третья или пятая, владелец платит налог на доходы физлиц в размере 5%.

Сейчас предлагается эти правила изменить. Согласно уже зарегистрированному в парламенте законопроекту первая продажа квартиры при условии соблюдения 3-летнего срока владения также освобождена от уплаты НДФЛ. Вторая тоже без изменений — взимается НДФЛ по ставке 5%. А вот с третьей и всех последующих, если документ будет принят, уже придется платить 18%.

Читайте также: Новые налоги на недвижимость: рискнут ли застройщики поднять цены на 45%

Комментарии - 20

+
+151
zzz9090zzz9090
zzz9090zzz9090
3 сентября 2021, 7:45
#
Судебные иски против Геннадия Балашова показали, что тут с недвижимостью и землей ловить нечего у вас все отберут по решению вымышленного суда в один миг вы станете нищим
+
0
preyvanamor
preyvanamor
3 сентября 2021, 17:38
#
Не знаю, про яку нерухомість мова, але в одному зі своїх інтерв'ю він прямо сказав, що за землю, на якій побудований його власний дім в Києві він дав взятку! Крадуть крадене… норм.
+
+83
bonv
bonv
3 сентября 2021, 10:18
#
Фото жесть. Мурашник:)
+
+15
BEZE
BEZE
3 сентября 2021, 13:57
#
За містом краса;)
+
+18
Abramon
Abramon
3 сентября 2021, 14:12
#
Київ перетворюється в «чєловєйнік».
+
+40
bonv
bonv
3 сентября 2021, 10:19
#
Якщо все росте в ціні то і нерухомість не пасе задніх.
+
+54
bonv
bonv
3 сентября 2021, 10:20
#
Повзуть двa короїди всередині деревинки. Один одному:
— Дерево як дерево, а всі говорять — Стрaдівaрі! Стрaдівaрі!:)))
+
0
seaman
seaman
3 сентября 2021, 10:29
#
Гаварили будиттокадорожать, не верили. Правда некоторые верующие в Аркаде и Укрбуде оказались, бывает.
+
+15
bonv
bonv
3 сентября 2021, 10:40
#
Під кінець року можна і перепродавати придбану раніше нерухомість на стадії завершення будівництва. імхо.
+
+30
bonv
bonv
3 сентября 2021, 10:48
#
Глава БЕБ купив собі квартиру в «Аркадії» вдвічі дешевше ринкової ціни — «Схеми».
https://www.epravda.com.ua/news/2021/09/2/677443/
+
+74
BatonUA
BatonUA
3 сентября 2021, 10:40
#
1. Цены на материалы стремительно упали от летнего пика. 2. Рост спроса за счёт денег что под матрасом, они не бесконечны. Ипотеку для поддержания роста никто брать не будет. 3. На спрос будет предложение. Новые стройки добавятся рано или поздно. С большей вероятностью будет остановка цен. Осенний рост выпал на лето.
+
+15
bonv
bonv
3 сентября 2021, 10:42
#
Але поки що на нові забудови ріст. Львів/Франківськ.
+
+25
combojack911
combojack911
3 сентября 2021, 11:10
#
>> Ипотеку для поддержания роста никто брать не будет
Ипотеку уже берут, да это пока не сотни тысяч, но по сравнению с 2020 годом — есть рост.

Насколько я понимаю за 2020 год выдано ипотеки на 4 млрд грн [1], а в 2021 уже за 4 месяца выдали 2 млрд [2], можно предположить что в конце года мы увидим 6−8 млрд, что является неплохим ростом. Покупка квартиры в ипотеку толкает цену вверх — из-за себе увеличения спроса.


1 — https://bank.gov.ua/ua/news/all/u-2020-rotsi-obsyagi-ipotechnogo-kredituvannya-zrosli-na-tretinu-do-38-mlrd-grn--rezultati-opituvan-bankiv
2 — https://bank.gov.ua/ua/news/all/za-pershi-chotiri-misyatsi-roku-banki-vidali-ponad--2-mlrd-grn-ipotechnih-kreditiv--rezultati-opituvannya-bankiv
+
+28
Nobleman
Nobleman
3 сентября 2021, 11:24
#
Ох уж этот City One Development, был у них в Ж К Святобор, жаль тут фото вставить нельзя, ужаснейшее качество стройки, ржавые перила + потресканая плитка на тротуаре и это они только сдали дом) И не стесняются за это 1600$ за квадрат просить
+
+66
Markell
Markell
3 сентября 2021, 12:12
#
Хочу на этой прекрасной ноте передать привет машке27 и её маразматичным поклонникам культа «пузыря на рынке недвижимости». Так же привет всем фанатам «позже купите за пол цены, никому недвига не нужна»
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
3 сентября 2021, 20:13
#
Моя недв-ть год назад была одна ст-ть, а сейчас на 50% дороже. Хотя то что новое этот же застройщик строит уже цена на котловане как я покупал уже почти готовый дом.
+
0
Markell
Markell
3 сентября 2021, 22:15
#
Во всем мире карантин внес изменения и цены на недвигу взлетели, поклонники культа «пузыря» думают что Украина окажется в стороне.
+
0
Androids
Androids
3 сентября 2021, 12:46
#
Гетьманцева на мыло.
+
0
mega5
mega5
3 сентября 2021, 15:45
#
У меня недвижимости в Киеве перевалило за десяток объектов, а я мечтаю об ипотеке, две-три квартиры легко бы прикупил ещё и сдал в аренду. Но, к сожалению, официальные доходы не позволяют взять ипотеку. А что будет с ценами, если ипотека действительно станет доступной?
+
+9
seaman
seaman
3 сентября 2021, 16:56
#
Судя по ценам на квартиры под 70−100 тыс долл за однокомнатные например в Парковых Озерах создается ощущение, что банки с ипотекой бегают за клиентами, только возьмите и не возвращайте. Иначе не понятно, откуда у людей такие доходы, и это не на Правый берег, даже если они 3-к в своем мухосранске продадут.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться