23 июля 2021, 7:41 Читати українською

Зачем иностранцы скупают украинскую недвижимость и как это скажется на ценах

Риэлторы говорят, что за последний год доля иностранных покупателей на отечественном рынке недвижимости выросла в несколько раз. Суммарно до 10% всех продаж сейчас приходится на иностранцев или связанных с ними лиц. «Минфин» разбирался, кто и зачем приобретает квартиры в Украине и как это повлияет на цены.

Что покупают граждане ближнего зарубежья и эмигранты

Есть несколько категорий иностранных граждан, которые готовы обзавестись квадратными метрами в нашей стране. Первая — резиденты стран ближнего зарубежья и постсоветского пространства.

«Речь идет о гражданах Беларуси, России, Грузии, Литвы, Латвии, Эстонии. К примеру, на долю грузин приходится 2−3% сделок. Они особенно активничают летом и осенью. Покупают так называемую инвестиционную недвижимость — для перепродажи и сдачи в аренду. В последнее время заметно прибавилось белорусов, что связано с ситуацией в соседней стране. Особенно много ITшников и мелких предпринимателей», — рассказывает руководитель АН Best&Seller Ирина Луханина.

Читайте также: Сколько можно заработать на доходных домах в Украине

Кстати, что касается покупателей из Грузии, тут есть интересный нюанс. До последнего времени в украинскую недвижимость вкладывалось немало так называемых «воров в законе». Ведь в Грузии последние несколько лет с ними ведется активная борьба, ужесточила законодательство относительно таких граждан и Россия.

Украина же до сих пор оставалась «тихой заводью», где к тому же на вторичке, в отличие от тех же Грузии или России, еще недавно можно было свободно купить недвижимость за наличку. Но в этом году Украина также начала «закручивать гайки». В санкционные списки СНБО попали многие грузинские криминальные «авторитеты». Поэтому, как рассказывают риэлторы, среди покупателей из Грузии наблюдается две противоположные тенденции — некоторые продолжают вкладываться в украинскую недвижимость, другие, наоборот — избавляются от нее.

Белорусы, по словам специалиста по недвижимости международной сети RE/MAX Михаила Артюхова, покупают самое разное жилье. Но особенно популярны «хрущевки» по $35−40 тыс. «Для них это понятный формат, к тому же недорого», — пояснил Артюхов.

Вторая категория покупателей— бывшие граждане Украины, которые давно выехали за границу и успели сменить гражданство.

«Они достаточно активны, хотя чаще всего недвижимость оформляют не на себя, а на родственников с украинскими паспортами. Так что юридически сделки регистрируются на наших граждан, хотя инвестиции по сути идут из-за границы», — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита.

В этом случае покупатели также рассматривают вложения в недвижимость, как инвестицию — с целью сдачи квартир и нежилых помещений в аренду или их последующей перепродажи.

За чем к нам едут китайцы, турки и европейцы

Третья категория — граждане стран дальнего зарубежья.

«Стало очень много китайских покупателей. Особенно в премиум-сегменте. Это богатые молодые люди, которые ищут дорогие квартиры, дома и землю. Легко поднимают бюджеты до $350 тысяч и больше. Квартиры покупают как для себя, так и для своих компаний, работающих в Украине. Землю ищут для бизнеса. Особым спросом пользуются участки, на которых можно строить таунхаусы для перепродажи», — рассказала нам Луханина.

Читайте также: Недвижимость теперь можно оценить бесплатно «автоматом»

По ее словам, китайцев отличает высокая осведомленность о нашем рынке недвижимости: они хорошо ориентируются в ситуации, знают цены.

Большая группа потенциальных покупателей — граждане Турции. Турецкий бизнес в последнее время заметно укрепил свои позиции на украинском рынке, особенно, в дорожном строительстве.

Деньги, заработанные на нашей «Большой стройке», турки предпочитают и тратить тут же — вкладываются в квартиры, дома и землю в украинских мегаполисах, в частности, Киеве и Одессе.

«Бюджеты у них самые разные — от $35 тысяч до нескольких миллионов. Цель — заработать. Большинство покупателей планирует сдавать недвижимость в аренду или выгодно перепродать. Скажем, покупают квартиры в новостройках на этапе котлована, а затем перепродают на более поздних этапах строительства, когда цены на квадратные метры существенно вырастают. Также граждане Турции интересуются высоколиквидными земельными участками под Киевом, к примеру, в районе Новой Кончи-Заспы, Козина и пр.», — рассказывает Луханина.

Еще одна категория охотников за украинской недвижимостью — израильтяне. Они заходят на наш рынок с бюджетами порядка $200 тыс и предпочитают квартиры в новостройках. За последний «карантинный» год выросла доля европейских покупателей.

«В этой категории средний бюджет — 250 тысяч евро. Есть запрос на недвижимость как для бизнеса, так и для себя. Европейцы особенно ценят квартиры в Киеве, старый фонд в историческом центре. Ищут апартаменты в домах старой постройки на Золотых Воротах, Ярославовом Валу, Рейтарской. Многие присматривают для себя.

Из-за карантина увеличилось количество тех, кто работает на удаленке. На европейские зарплаты у нас можно жить достаточно хорошо, ведь цены на все, начиная с самих квартир и заканчивая товарами и услугами, в Украине ниже. Да и ковидные ограничения у нас были намного мягче, чем в той же Европе", — добавила Луханина.

Украинская недвижимость: доходность выше, чем в Европе, порог входа — ниже

Иностранцев, которые рассматривают украинскую недвижимость как инструмент инвестиций, привлекает доходность таких вложений.

«Если в большинстве стран Европы в сегменте аренды реально зарабатывать не больше 2−4% годовых, то в Украине можно выйти на 10%. Причем, стартовые инвестиции в наши квадратные метры меньше, чем в Европе, так как недвижимость в Украине дешевле, чем в ЕС.

За $50−60 тысяч в Украине уже можно купить неплохую квартиру. При этом европейцам доступна схема покупки украинской недвижимости в кредит от европейских банков, который можно получить под низкие проценты. 10% годовых на аренде не только с лихвой перекрывают банковские проценты, но и позволяют погашать тело кредита. Если в Европе сроки окупаемости арендного жилья 20 лет и больше, то у нас квартиру можно «отбить» за 10 лет", — говорит специалист по недвижимости международной сети RE/MAX Михаил Артюхов.

По его словам, иностранцам интересна недвижимость в основном в Киеве и крупных мегаполисах — Одессе, Львове, Днепре, в меньшей степени Харькове.

Читайте также: Как проверить застройщика с помощью открытых данных

Это подтверждает и глава харьковской компании «Дельта-Консалтинг» Роман Рябов. По его словам, в Харькове из иностранных покупателей — разве что выходцы из стран Азии и Африки, которые у нас учатся или ведут бизнес. «В основном, они ищут жилье эконом-класса для себя. Популярны смарт-квартиры в новостройках по 20−30 тысяч долларов», — уточняет он.

Ирина Луханина говорит, что в Киеве основной спрос со стороны иностранцев приходятся на квартиры в историческом центре, отдельные новостройки, а также дома и землю в престижном пригороде.

«Если говорить, к примеру, о турках, то они „ходят друг за другом“. К примеру, облюбовали отдельные ЖК в Голосеевском районе столицы», — отмечает риэлтор.

Какие налоги платят иностранцы за наши квадратные метры

Если иностранец получает в Украине какой-либо доход, он обязан уплатить с него 15% налога (для юрлица- 20%).

Что касается продажи недвижимости, то, если нерезидент владеет объектом более трех лет, то с дохода от его продажи налоги платить не нужно. Но если перепродажа происходит ранее, то нужно заплатить 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора, то есть 19,5%.

Читайте также: Новые налоги на недвижимость: рискнут ли застройщики поднять цены на 45%

Для сравнения: украинцы с первой за год сделки по продаже недвижимости платит только 1% госпошлины, со второй — 5% плюс 1,5% военного сбора и 1% госпошлины (всего 7,5%).

В проекте 5600, который Рада недавно приняла в первом чтении, для граждан Украины предусмотрено повышение налога до 18% плюс 1,5% военного сбора с третьей за год покупки. Но пока эта норма не действует и непонятно, пройдет ли она в итоговой версии закона.

«То есть, если рассматривать недвижимость в Украине с точки зрения инвестиций, то его сложно назвать очень выгодным для иностранцев, в частности, при перепродаже», — говорит Рябов.

Вместе с тем, на разнице в ценах на объектах в новостройках, к примеру, на этапе котлована и финальной стадии, можно заработать до 100%. Поэтому даже с учетом налогов, такие сделки выгодные, — отмечают риэлторы.

Взвинтят ли иностранцы цены на квартиры

10% сделок под иностранцами — это не так мало. Поэтому возникает резонный вопрос — могут ли нерезиденты «разогреть» украинский рынок недвижимости?

Риэлторы говорят, что в целом эта группа покупателей пока не оказывает серьезного давления на наш рынок. «Предложения недвижимости в Украине превышает платежеспособный спрос. Поэтому активизация иностранных покупателей вряд ли как-то скажется на ценах, по крайней мере, в ближайшее время», — говорит Артюхов.

Читайте также: Цены на квартиры растут: +7% вторичка, +15% первичка. Что дальше

Но в некоторых сегментах ситуация обстоит иначе. Скажем, по квартирам в старом фонде в центре Киева, где предложение ограничено.

Там конкуренция с иностранцами, которые готовы платить больше за хорошие квартиры с ремонтом, уже чувствуется. Такое жилье уже прибавило в цене до 10%.

Такая же тенденция прогнозируется в сегменте элитных земельных участков, выбор которых также ограничен. Ценники в ближайшее время могут вырасти на 5−7%, в том числе, из-за иностранцев.

Комментарии - 40

+
+118
Bischof
Bischof
23 июля 2021, 9:06
#
Нужно срочно наложить мораторий на продажу недвижимости! А то опять иностранцы все скупят и вывезут.
+
+345
korvin29
korvin29
23 июля 2021, 9:22
#
НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ!!! нужно было дописать)
+
0
SkrudjMacduck
SkrudjMacduck
26 июля 2021, 13:16
#
Та да… як би не тужилися рієлтори, нє ідут дєла… казали, що після введення ПДВ все папрьот… нє, не вийшло. Придумали нову фішьку — іноземці абстрактні… для здачі та перепродажу… подивіться ввечері на здані новобудови… скільки вікон світиться? Так отож… від 30 до 50% квартир стоять пусті, багато без ремонту. Люди брали з надією на… але корона бідбила багатьох. У нас на роботі щодня є лиш рецепшн, охорона та прибиральниці. Всі інші, навіть бухгалтерія, їздять за потреби. Я півтора роки в офісі не був, минулого місяця заїхав і далі не планую до весни туди потикатися? На хоробу той Київ? Не можна пропхатися вулицями. В моєму оточенні колеги потроху їдуть за місто жити, особливо у кого дітей немає або в ще малі.
+
+11
mega5
mega5
26 июля 2021, 20:30
#
Зависть к риэлторам как к высокооплачиваемым специалистам? Или просто экономия на проезде в метро? Знакомый риэлтор продал именно иностранцам большие лоты стоимостью в несколько сотен долларов за каждый, и купил на комиссию именно с денег иностранцев себе седьмую квартиру для сдачи в аренду нашим финансовым гуру, экономящим на проезде в метро. Но даже не это интересно, а то, что эти деньги заработаны на май-июнь, пока кто-то ожидает чуда на удаленке))).
+
+15
bonv
bonv
23 июля 2021, 9:34
#
Проявляють активність надто влітку і восени. Влітку застій в продажах і тому найнижчі ціни та зговірливість забудовників:))
+
+30
bonv
bonv
23 июля 2021, 9:36
#
Ціни на житло в Україні у II кв. зросли на 14% - Держстат.
Індекс цін на житло в Україні за підсумками квітня-червня 2021 року становить 114% порівняно з аналогічним періодом 2020 року, повідомила Державна служба статистики (Держстат).
При цьому, за її даними, ціни на первинному ринку зросли на 12,8%. Найбільше подорожчали трикімнатні квартири — на 16,2%, найменше — двокімнатні (на 11,2%).
За даними Держстату, на вторинному ринку житло подорожчало за рік на 14,7%. Найменше додали в ціні однокімнатні квартири — на 12,8%, найбільше — двокімнатні (на 16,5%).
Порівняно з першим кварталом ціни на житло зросли на 4%, на первинному на 4,6%, на вторинному на 3,6%.
+
+16
bonv
bonv
23 июля 2021, 9:39
#
Українська нерухомість демонструє стабільно високий попит у іноземних інвесторів, — Олександр Насиковський.
https://ukranews.com/ua/news/789778-ukrayinska-neruhomist-demonstruye-stabilno-vysokyj-popyt-u-inozemnyh-investoriv-oleksandr
+
+195
tsky
tsky
23 июля 2021, 11:34
#
Вообще говоря странная тенденция, учитывая военную и геополитическую ситуацию. ИМХО, постройка Сев. Потока-2 лишит Украину в обозримом будущем весомой суммы в бюджете. Это явно скажется на ценах, в том числе и за ком.услуги. Со стороны ЕС и США мы только получим лишь немного озабоченностей если обострится ситуация на фронте. Наш «северный брат» шампанское уже нагрел и хорошенечко встряхнул, весьма вероятно, что захочет полакомится в условиях полной зависимости Европы от газа (ну и теперь уже независимости от украинской ГТС).
Стало быть, продолжится рост инфляции, стагнация производственной сферы экономики, частного бизнеса, поскольку ловить /продавать местному населению товары и услуги на локальном рынке в сегменте миддл, миддл+ становится невыгодным.
К чему я это всё. Если хотя бы один описанных выше факторов сыграет, тогда кому в таких условиях понадобится украинская недвижимость. Как-то странно.
Вот уж действительно: продавать когда покупают и покупать, когда продают…
+
0
preyvanamor
preyvanamor
23 июля 2021, 13:07
#
Український бюджет отримував цілий НУЛЬ за транзит газу в Європу!
+
0
R S
R S
24 июля 2021, 15:02
#
Вы тоже участвовали в разворовывании этих средств???)))
+
+48
Vasililiy
Vasililiy
23 июля 2021, 13:43
#
Слишком дешево войти в нашу недвигу по сравнению с западной. Кроме того риск есть в любой стране. А вы госдолг Италии видели? А в Израиле вообще небезопасно, может и ракета на голову упасть. Ну и работая на удаленке в условном Львове можно не заботится о военной агрессии со стороны РФ, пока туда сюда она начнется можно за 3 часа собраться и уехать.
+
+98
Bischof
Bischof
23 июля 2021, 16:03
#
Это украинцы любят прибедняться и ныть, как всё у них плохо и беспросветно. Иностранцам до этого нытья нет никакого дела. Они смотрят на совсем другие показатели и прекрасно понимают, где есть огромный потенциал роста. Украина в этом плане совершенно уникальна.
+
+60
nighthawk357
nighthawk357
24 июля 2021, 15:15
#
Золоті слова) постійно це ниття помічаю, вже ніби і 90-ті пережили і нульові а темп нитіків не згасає - бідують і злидарюють стабільно.
+
+30
ITshnik99
ITshnik99
24 июля 2021, 22:09
#
Та все тип-топ, это укр. учителя, грузчики и таксисты недвигу всю скупляють, 100%.
+
+59
Vasililiy
Vasililiy
25 июля 2021, 11:15
#
На западе все жилье в центре мировых столиц скупили таксисты и грузчики. В Берлине ищут выход из ситуации. Программисты и владельцы малого и среднего бизнеса выходят на протесты, они ютятся в сьемных коморках на окраинах и не видят выхода из сложившейся ситуации.
+
+27
ultra
ultra
23 июля 2021, 13:11
#
Хто автор статті?!
+
+16
Chef Spakuxa kiev
Chef Spakuxa kiev
23 июля 2021, 17:00
#
Главные новости в мире, назревает пузырь на рынке недвижимости… Посмотрим чем закончится резкий рост стройки в Киеве., меня терзает смутное сомненье что, закончится как всегда… Взрывом пузыря. Всё по сперали…
+
+30
Smehue4ki
Smehue4ki
23 июля 2021, 18:07
#
Во всем мире много напечатанных денег — вкладывают во все рисковое, включая нашу недвигу
+
+15
zaNOza :)
zaNOza :)
24 июля 2021, 10:33
#
35−40 за який хрущ? Однокімнатний?
+
+31
Markell
Markell
24 июля 2021, 11:29
#
Смотря на цены, понимаю что 35−40к это полукомнатный хрущ.
+
+15
zaNOza :)
zaNOza :)
24 июля 2021, 13:37
#
И вообще не в Киеве, если договариваться о просмотре
+
+15
bonv
bonv
24 июля 2021, 10:34
#
Купляйте іноземці нашу нерухомість — ми ще набудуємо і подорожче вам продамо:))))
+
+40
bonv
bonv
24 июля 2021, 10:35
#
Инфляция набирает обороты. Насколько вырастут цены на все.
https://www.unian.net/economics/finance/inflyaciya-nabiraet-oboroty-naskolko-vyrastut-ceny-na-vse-novosti-ukraina-11491501.html
+
+59
zaNOza :)
zaNOza :)
24 июля 2021, 10:43
#
На етапі котловану і фінальної стадії, можна підняти до 100% — а можна і влетіти на вже вкладені 100%
+
0
Markell
Markell
24 июля 2021, 11:31
#
Для этого есть такие как я, которые помогают в инвестировании и дают возможность зарабатывать другим.
+
0
ITshnik99
ITshnik99
24 июля 2021, 22:12
#
.. венчурные или агрессивные инвестиции)))
+
+48
bonv
bonv
24 июля 2021, 11:17
#
Риэлтор Яша, продал две квартиры с видом на море, на 18 этаже, в строящемся 16-ти этажном доме.
+
+34
bonv
bonv
24 июля 2021, 11:17
#
Это раньше было — вырыть другому яму, а теперь — это называется продать жилье на стадии котлована…
+
0
Salwador Salwador
Salwador Salwador
25 июля 2021, 21:27
#
Меня другое интересует, скупая недвижимость иностранцы, хотят сдавать ее в аренду, молодежь выезжает, туризм настолько жалок, что даже нету смысла об этом говорить…, кому они ее сдавать собираются???
+
+45
Markell
Markell
25 июля 2021, 22:17
#
Попробуйте для начала в Киеве найти нормальную квартиру для съема, а потом пишите такие глупости.
+
0
Salwador Salwador
Salwador Salwador
26 июля 2021, 9:17
#
За 3 копейки конечно не найдете)))
+
0
Bischof
Bischof
26 июля 2021, 10:00
#
+
Если слушать наших популистов, то мы уже лет как 10 назад должны были то ли вымереть, то ли выехать, то ли обнищать поголовно. А по факту, в Киеве и людей, и денег только больше становится.
+
+15
Vasililiy
Vasililiy
26 июля 2021, 12:03
#
Чем-то недовольных жизнью всегда больше чем довольных, на этом политики себе рейтинги и делают. Нельзя же всерьез надеятся выиграть с лозунгом — прошлый президент был очень успешным, а я постараюсь быть не хуже.
(периодически общаюсь с австралийцами, они свое правительство ненавидят не меньше чем украинцы, хотя казалось бы где мы и где австралия в списке стран по ВВП на душу населения).
+
0
Bischof
Bischof
26 июля 2021, 13:04
#
Согласен. Не любить действующую власть (или как минимум прохладно к ней относится) — обычное дело во всех адекватных странах. Обожают своих авторитарных вождей только разнообразные папуасы.

Но одно дело высказывать свое фе власти, а другое — бесконечно ныть на кухнях, фейсбучках или тут в комментах.
+
+15
Salwador Salwador
Salwador Salwador
26 июля 2021, 19:28
#
По Киеву с вами согласен, людей много…
А вы видели, что твориться в регионах?
Города с населением до 300000 человек, сегодня на половину пустые, про районные центры молчу в прочем как и про села.
Все не выедут конечно, но на работу найти человека уже не просто…
+
+15
Fundamntal
Fundamntal
26 июля 2021, 10:45
#
10% будет не очень реально если сдавать на долгосрок. Описал свой реальный опыт и реальную доходность недвижимости
+
+15
Markell
Markell
27 июля 2021, 12:50
#
10% можно получать без проблем если есть грамотный риэлтор. Тоже из личного опыта.
+
0
Sm3184499
Sm3184499
27 июля 2021, 9:09
#
В статті не висвітлено тему недобудов. Наразі в Україні близько 200 000 недобудованих об'єктів. Законодавство України абсолютно не захищає покупців квартир в недобудовах. Тож при покупці квартири на стадії котловану необхідно враховувати значні ризики. Пам’ятаємо Укрбуд і Аркаду, які мали дозвільні документи, а зараз власники залишилися без квартир…
+
0
Markell
Markell
27 июля 2021, 12:57
#
Вот прям 200000? А чего не мульйон? Если бы здесь не было рисков, не было и такой доходности.
+
0
Petrovich555
Petrovich555
31 июля 2021, 1:28
#
Отвечу Вам. В Баню всех экспертов, особенно которые проверяют наличие лицензии на стройку, опыт, построеные дома и т. д. УкрБуд и Аркада (18 лет на рынке была) — были лидерами недорого жилья, имели все разрешительные документы. Власть убрала специально, задействовали всё, что могли (НБУ, КМДА).1-е панический риск инвестировать в новострой.2-е Нет конкуренции-Монополистам можно поднять цену не недвижимость.3- Одиночные застройщики более 50% обонкротятся как только ФРС поднимут ставку и $ станет по 32−36 грн. Из 3-го следует, какие Турки могут покупать квартиры у нас с привязкой к грн., если при росте курса с 27 до 32 из вложенных 100К $ сразу будет 84,4К $.И это при условии что не будет финансового кризиса. На помню цена в $ 1-й квартиры с 2003 года = 40К-60К-120К, курс вырос до 8 грн= 60К-75К, курс вырос до 26 = 35К-40К-50К.Как то так :)
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться