Як купити житло в Чехії: в яких районах живуть українці і скільки платять за квадрат

Як змінюються ціни

Останнє десятиліття темпи зростання цін на житло в Чехії були одними з найвищих у Європейському союзі: в середньому ціна квадрата додавала 13% щороку. Найуспішнішим для власників нерухомості був 2021 рік, коли ціни за рік зросли відразу на 18%. Але у 2022 році ситуація дещо змінилася: кількість проданих квартир скоротилася більш ніж наполовину, сповільнилися й ціни.

Так, за даними Чеської банківської асоціації (ČBA), квартири на вторинному ринку подорожчали тільки на 3,4%. Квадратний метр старого житла в Чехії наприкінці року коштував у середньому близько 49 тис. чеських крон (€2 031), а в Празі — понад 117 тис. крон (€4 850). Водночас, середня вартість продажу новобудов зросла на 11%, і склала в середньому понад 120 тис. чеських крон (€4 975) за квадратний метр загалом у країні, та на 10% — до 151 643 чеських крон (€6 287) за квадратний метр у Празі.

Геть інша ситуація на місцевому ринку нерухомості склалася цього року. Наприклад, ціни на нові квартири у Празі стагнували і за перший квартал квадратний метр зріс всього на 4,3% — до 151 951 чеської крони (€6 301).

На охолодження ринку нерухомості впливає декілька факторів.

По-перше, значне підвищення ставок іпотечного кредитування. За даними Hypoidnex, ставки кредитів під заставу нерухомості зросли з 2,4% у січні 2022 року до 6,8% річних у серпні 2022 року. Зараз банки почали знижувати вартість кредитів на житло — можна знайти пропозиції за ставкою до 5% річних.

По-друге, інфляція і здорожчання собівартості будівництва. І по-третє, війна в Україні, хоча цей фактор має двоякий вплив. Із одного боку, потік іноземних інвестицій з росії, що завжди був на високому рівні, практично припинився. Але з іншого — у Чехії зараз проживає 325 тисяч біженців із України. Більшість з них оселилися в орендованих квартирах, але частина все ж замислилася над придбанням власного житла.

«Чехія завжди мала попит серед українців, як локація для працевлаштування та осередок університетів для отримання вищої освіти. До війни найчастішим запитом щодо Чехії у нас в агенції була купівля житла для дітей, які переїхали на навчання. Зараз, здебільшого, для того, щоб жити у власній квартирі, а не орендувати», — каже Ірина Кнорр, власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.

Де купують українці

За останній рік, за словами власниці агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine, кількість запитів українців на купівлю житла в Чехії зросла майже вдвічі.

«Кожен 6 клієнт запитує у нас ціни на квартири у Празі, на другому місці за популярністю Карлові Вари, нерухомістю в яких цікавляться старіші та заможніші клієнти. Для них важливим є доступ до оздоровчих локацій поблизу міста», — зауважує Ірина Кнорр.

Найдорожчими і популярними районами у Празі, які до душі українцям, є історичний район Праги Нове место та район Виногради. Ціни тут високі — від 160 тис. до 250 тис. крон за квадратний метр (€6 635 — 10 367). Трохи дешевше житло у радіусі 5 км від центральних частин — від 130 тис. до 170 тис. крон за квадрат. Ці варіанти найчастіше й обирають українці для проживання.

Популярні також такі райони, як Карлін, Жишков, Височани. Тут багато новобудов, вартість квадратного метра у яких стартують від 110 тис. крон.

Зважаючи на не дуже демократичні ціни на чеські «квадрати», українці запитують бюджетніші варіанти. Це або квартири-студії (1КК), або однокімнатні (2КК) варіанти. Площа квартири студії у Празі стартує з 25 кв.м, метраж повноцінної однокімнатної — удвічі більший, від 50 кв м. У середньому придбати квартиру в Празі можна за €190 — 200 тис.

«У 60% випадків наші клієнти купують квартири у новобудовах. Їхній плюс, окрім того, що це нове сучасне житло, — локація. Центр Праги не забудовується, тільки околиці, а це значить, що можна знайти досить бюджетний варіант квартири. А ще варто враховувати, якщо ми купуємо новобудову, то є певний європейський стандарт здачі квартири в експлуатацію. Тобто ми отримуємо не чорний каркас, як в Україні, а чистову квартиру, у деяких випадках із повністю укомплектованими санвузлом та кухнею», — підкреслила експертка.

Читайте також: Купівля навмання і перепродаж невикуплених метрів: як стати власником житла в Дубаї

Скільки можна заробити на «чеських» квадратах

Українці рідко розглядають чеські житлові «квадрати» з погляду інвестицій.

«За останні 6 місяців жоден клієнт не запитав про дохідність нерухомості у Чехії. Взагалі-то, Європа — це класика збереження капіталу, а не заробітку на «квадратах», — пояснює Ірина Кнорр.

За законом, нерезидент має право здавати свою нерухомість в оренду. Треба сказати, що цей ринок у великих містах Чехії, а особливо її столиці, розвинутий дуже добре. Для розуміння масштабів: майже половина житла Праги здається в оренду.

Високий попит, а особливо в останні 1,5 роки, коли з України почали прибувати біженці, спровокував зростання вартості оренди. Наразі орендувати квартиру у Празі на короткий термін орієнтовно можна за 1 100 €/міс., у передмістях — від 400 €/міс. Але короткострокова оренда в Чехії не вітається, власники житла віддають перевагу тривалим термінам — на рік і більше, за це готові скидати місячні ставки на €100−200.

Ставки високі, але середня рентабельність бізнесу на оренді становить всього 3−4% річних. Велику частку з'їдають додаткові витрати — амортизація житла, податки — 15% від доходу, комісія управляючій компанії (15%) тощо.

Якщо розглядати первинний ринок, то, вклавшись на ранній стадії будівництва, на перепродажу можна заробити до 10% річних.

«Проте, питання перепродажу актуальне, тому що попит нестабільний, можливо, не відразу продасться, а важливо розуміти не лише точку входу, але й точку виходу з інвестиції», — резюмувала Ірина Кнорр.

Як купити квартиру

Купувати житлову нерухомість у Чехії українці можуть на тих самих умовах, що й чехи. Для цього потрібні: закордонний паспорт і кошти, отримані офіційно.

«Валюта договору фіксується індивідуально, це може бути чеська крона або євро. Ми рахуємо вартість об'єкта у кронах, тому що курс нестабільний. Всі розрахунки проходять виключно через банк», — звертає увагу Ірина Кнорр.

Сама процедура купівлі-продажу нерухомості займає 1,5−2 місяці, і складається з таких основних кроків:

1. Резервування й перевірка нерухомості. Обраний об'єкт варто перевірити на «юридичну чистоту». Для цього потрібно узгодити з продавцем резерв об'єкта. Якщо нерухомість без обтяжень, покупець вносить завдаток.
2. Укладення договору завдатку. Договір завдатку складається чеською, переважно із залученням перекладача. У ньому прописують, на який період формується резерв нерухомості, суму завдатку і санкції за невиконання умов угоди. Розмір завдатку встановлюється індивідуально за погодженням покупця і продавця — може бути і €5 тис., і €10 тис.
3. Підписання основного договору купівлі-продажу. Основний договір купівлі-продажу нерухомості укладають чеською, зазначаючи: відомості про покупця і продавця, вартість нерухомості, термін і спосіб перерахунку коштів. Покупець вносить повну вартість об'єкта на депозитний рахунок. Основний договір купівлі-продажу потрібно нотаріально завірити.
4. Оформлення права власності на нерухомість. Основний договір купівлі-продажу нерухомого майна і заяву про переоформлення права власності надсилають до Кадастру нерухомості. Розгляд документів у цій інстанції триває до 2 місяців.
5. Закриття угоди. До переходу права власності покупцеві гроші за нерухомість залишаються на депозитному рахунку. Щойно покупець отримає підтвердження про те, що нерухомість зареєстрована на його ім'я, відбувається повний розрахунок за об'єкт — кошти з депозитного рахунку надходять продавцеві.

У процесі купівлі-продажу нерухомості в Чехії, окрім юриста і нотаріуса, повинен також бути присутній рієлтор. Саме він має перевірити готовність документів на квартиру до продажу, перш ніж перейти безпосередньо до укладення угоди.

Для нерезидентів у Чехії також доступна іпотека. Але для цього потрібно мати реєстрацію в країні.

«Для кредитування необхідно мати право продовженого перебування (тривалий побут), бізнес чи тривале місце роботи, лише у такому випадку банк може розглянути документи. З тимчасовим прихистком українцям іпотека недоступна», — підкреслює власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.

Іпотеку банки видають терміном до 20 років. Потрібно мати 40% вартості нерухомості, 60% — дасть банк. Відсоткові ставки варіюються як для нерезидентів, так і для самих чехів.

Також деякі забудовники Чехії пропонують розтермінування, максимальний термін — до 2 років, після того, як об'єкт буде здано в експлуатацію.

Читайте також: Ціни на житло у Польщі пригальмували: чи варто купувати житло зараз

Що ще доведеться сплатити

Чехія — країна з вигідним оподаткуванням: купівля нерухомості не оподатковується, але є додаткові витрати.

Реєструючи право власності на помешкання у Чехії, потрібно сплатити державне мито — до €100.

Послуги юриста коштують від €1 000.

Комісія рієлтору становить 4−5% від вартості об'єкта + ПДВ.

Послуги перекладача коштуватимуть від €400−700.

Власник має право перепродати своє майно у будь-який час, але доведеться заплатити податок на прибуток — 4%. Його можна не платити, якщо тримати нерухомість у власності 10 і більше років.

Власнику нерухомості потрібно сплачувати податок на володіння нерухомістю. Він встановлюється індивідуально — наприклад, за квартиру у Празі площею до 75 кв. м доведеться сплатити близько €50 на рік.

Також значною частиною витрат на утримання житла є оплата комунальних послуг. Тут теж немає єдиної ціни. Наприклад, в одного девелопера комунальні послуги можуть коштувати 30 крон, в іншого — 57 крон за 1 кв. м. Тобто власнику квартири, наприклад, 50 кв. м, щомісяця доведеться платити 2 850 крон (орієнтовно €118). Ще треба доплюсувати плату за електроенергію, воду, газ, відповідно до показників лічильника.

Про майбутнє ринку

Наразі на чеському ринку нерухомості відбуваються певні стагнаційні процеси. «Ціни дуже високі, ринок перегрітий. Та все ж перспективи розвитку є, тому що економіка активно розвивається», — підкреслює власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.

У великих містах, таких як Прага, ціни на житлову нерухомість, найімовірніше, продовжать зростання, але воно буде не таким активним, як раніше: аналітики прогнозують 8% на рік.

У невеликих містах, таких як Карлові Вари, зростання цін може на якийсь час зупинитися, на деякі преміальні квартири може бути і невелике зниження.

Чого експерти не радять робити, так це брати нерухомість зараз в іпотеку. Ставки залишаються ще доволі високими. За прогнозами Центрального банку Чехії, вони мають поступово знижуватися, і у 2024 році досягнуть 4%. Тому, якщо є плани купити житло в іпотеку, то є сенс їх відкласти до 2024 року.