Мінфін - Курси валют України

Встановити
2 листопада 2020, 15:16 Читать на русском

Депутати оголосили війну недобудовам: чи захистить це покупців

Парламент пропонує посилити захист покупців житла і зменшити ризики появи недобудов. Відповідний законопроект презентувала заступник голови містобудівного комітету Верховної Ради Олена Шуляк.

Ринок нерухомості, житло в Києві, квартира в Києві, пошук житла, купити квартиру, недобудовані будинки, недобудови, Київміськбуд, забудовники, інвестори
фото: unn.com.ua

Президент «Київміськбуд» Ігор Кушнір розповів ЕП, чому так важливі ці зміни і які питання документ не вирішує. «Мінфін» виділив головне.

Без дозволів на будівництво продажі квартир заборонять

Законопроект пропонує ввести поняття «майбутній об'єкт нерухомості» і «об'єкт незавершеного будівництва», які будуть такими ж об'єктами цивільних прав, як і вже побудоване житло.

Вони можуть бути активами інвестиційних фондів, можуть передаватися в іпотеку. Але головне — такі об'єкти в обов'язковому порядку будуть вноситися до Державного реєстру прав на нерухоме майно. А сам будинок повинен отримати ідентифікатор в Єдиній державній електронній системі в сфері будівництва.

За задумом депутатів, це відразу відсіче недобросовісних забудовників і відвертих шахраїв. Державна реєстрація повинна проводитися ще до початку підготовчих робіт і стане обов'язковою умовою продажу будь-якої квартири або нежитлового приміщення.

Але при цьому можлива вона виключно з чинним дозволом на будівництво. Тобто, таким чином виключать ситуацію, коли забудовник продає квартири, а дозвільна документація у нього досі в процесі оформлення або відсутня в принципі.

Якщо будуть скасовані дозвіл або містобудівні умови, зупинені будівельні роботи — забудовник також не зможе продати жодної квартири, доки не вирішить всі проблемні питання. Крім цього, автори законопроекту вважають, що така форма сприяє відкритості даних.

У реєстрі кожен зможе побачити, скільки продано квартир, і оцінити, скільки вже залучено коштів на будівництво будинку, що унеможливить подвійний продаж однієї і тієї ж квартири.

Читайте також: Як «Київміськбуд» добудовує будинки «Укрбуду»

Всі угоди посвідчуватимуться нотаріально

Але звідки нам знати, що всі ці вимоги і заборони дійсно будуть дотримуватися?

Автори законопроекту знайшли просту відповідь — договори купівлі-продажу та нотаріуси. За їхнім задумом, угоди на первинному ринку нерухомості повинні укладатися саме через такі договори, а ті в обов'язковому порядку посвідчуються нотаріально.

При цьому після оплати покупець отримує право власності, просто до введення в експлуатацію це буде право на майбутній об'єкт нерухомості.

Будь-які подальші зміни права власності, іпотечні договори — знову державна реєстрація і нотаріус. А останній кожного разу перевіряє право землекористування, містобудівні умови, дозволи на будівництво.

Забудовників зобов'яжуть розповісти про себе все

Ще одне нововведення, запропоноване законопроектом, — максимально збільшити обсяг інформації, яку забудовник зобов'язаний надати інвесторові.

Мова як про само собою зрозумілі речі — дозвільну та будівельну документації, дані про учасників проекту, так і про більш «закриті» питання. Наприклад, про фінансову звітність замовника будівництва за останні два роки.

Більш того замовник буде зобов'язаний розмістити на своєму веб-сайті інформацію про вигодоодержувача, щомісячний звіт про хід будівництва (сьогодні це роблять лише деякі забудовники), інформацію про продані і непродані площі, вартість квадратного метра (її теж поки що відкрито показують не всі).

Тут, звичайно, напрошується питання, чому саме замовник, який до самого процесу продажу і будівництва може мати вельми опосередковане відношення, але загалом сенс затії зрозумілий.

Читайте також: Операції з нерухомістю: які податки доведеться платити

Недобудови не зникнуть

Більшість нововведень законопроекту служать лише одній меті — не дати почати жодного спочатку проблемного будівельного проекту. Але ми-то всі прекрасно знаємо, що проблеми можуть виникати і у цілком сумлінних забудовників.

Причиною зупинки може стати і глобальна криза, і банальний брак фінансів у окремо взятій компанії, і затяжні судові розгляди. Як же бути в таких випадках? На жаль, повної відповіді законопроект не дає.

Наприклад, пропонується досить правильний крок — страхування цивільно-правової відповідальності замовника будівництва. Але, по-перше, воно не обов'язкове, по-друге, стосується тільки зриву термінів прийняття в експлуатацію вже добудованого будинку.

Далі — законопроект зобов'язує створювати так звану «гарантійну частину» нерухомості. За умови страхування вона складе 10% площі, без страхування 13%. Цю частину можна буде продавати до введення в експлуатацію, і фінансуватися її будівництво може тільки власними чи позиковими коштами забудовника.

Саме ця частина, а також інші непродані площі якраз і стануть подушкою безпеки при можливій зупинці будівництва через відсутність грошей. Ось тільки чи завжди цього вистачить для добудови — питання риторичне.

Не кажучи вже про те, чи буде хтось взагалі купувати нерухомість у потенційній недобудові. А якщо грошей на добудову не вистачить, віддуватися як зазвичай доведеться самим інвесторам.

Наведу приклад на умовному проекті «Укрбуду». Припустимо, «Київміськбуд» отримав від нього будинок на стадії готовності у 65%. При цьому продано в ньому 95% площ. Додамо 13% гарантійної частини, отримаємо 18% площ для продажу.

Чи можна за 18% потенційно виручених грошей побудувати 35% будинку? Хіба тільки якщо закласти близько 100% маржі, але за такою ціною квартиру ніхто не купить. Саме тому ми погодилися приймати об'єкти «Укрбуду» тільки комплексно. Є у нього і такі «мінусові» ЖК, добудовувати які доведеться за рахунок прибутку після завершення об'єктів з позитивним балансом.

Теоретично законопроект пропонує інвесторам недобудови й інший шлях — продати весь будинок на аукціоні і таким чином повернути свої гроші.

Тут знову ж таки виникає питання відповідності вкладень і отриманих грошей, але є і більш серйозна проблема. Зробити це можна тільки після початку санації і визнання банкрутом замовника будівництва. Не девелопера, а саме замовника. Який часто просто володіє землею і в більшості випадків далі оформлення документів в процес не влазить.

Знову повернемося до прикладу «Укрбуду». Замовники будівництва всіх взятих нами його об'єктів є цілком здоровими і проблем не відчувають. А можливість визнання банкрутом, наприклад, міністерства оборони або міністерства внутрішніх справ і зовсім виглядає як невдалий жарт.

Тобто, без «Київміськбуду» навіть з новим законом інвестори в такій ситуації змушені б були продовжувати чекати свої квартири без будь-яких перспектив.

Читайте також: За скільки зараз можна купити квартиру в Києві

Що стане складніше

Найсумніше, що деякі з пропозицій, навпаки, загрожують погіршити ситуацію і несуть ризик виникнення недобудов через дрібниці. В першу чергу, це необхідність узгоджувати проектні зміни з покупцями.

Тут важливо відзначити, що будь-які зміни в проект вносяться не просто так, в процесі будівництва часто з'являються якісь «підводні камені» — більш складна геологія або якийсь недолік проектанта. Зміни в проекті часто покликані вирішувати ці проблеми.

А тепер загинаємо пальці. Зміна планування і площі житла або місць загального користування, поверховості, призначення технічних і допоміжних приміщень — всі ці та деякі інші питання повинні узгоджуватися з інвесторами.

Якщо ви хоч раз намагалися домогтися одностайного рішення від розрізненої групи людей, то у вас є уявлення про те, наскільки невеликі шанси на успіх.

Якщо знайдеться хоч один, хто з якихось своїх міркувань буде категорично проти, в окремих випадках залишиться тільки судитися, в спробах розірвати з ним договір. А тим часом це ставить під удар всю подальшу перспективу завершення будівництва, зриває терміни тощо.

Невже все так погано

Потрібно враховувати, що поки це тільки перша редакція законопроекту і очевидно, що до винесення на голосування йому належить пройти через безліч правок і зауважень.

Крім того, не варто виключати, що більш детально питання недобудов може регулюватися іншими законопроектами. Головне, щоб всі ці ініціативи в підсумку були чітко узгоджені між собою.

Так чи інакше, питання недобудов потроху зсувається з місця — і це вже вселяє певні надії. На старті все точно не буде ідеально, але головне почати, перейти нарешті від довгих років балаканини до реальних кроків.

Але чекати цього старту теж доведеться чимало: більшість положень законопроекту про захист інвесторів після можливого ухвалення запрацюють тільки у 2022 році.

Коментарі - 17

+
+55
bonv
bonv
2 листопада 2020, 16:18
#
Бурхлива імітація роботи і безглуздих законопроектів, які потім відміняють/скасовують...
+
0
optyma
optyma
2 листопада 2020, 20:59
#
+
0
bonv
bonv
2 листопада 2020, 16:19
#
Інвестиції в нерухомість. Гумор та гроші:)
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/125944/
+
+30
washburn
washburn
2 листопада 2020, 20:49
#
По вакту вижу только то, что добавят возможность заработать нотариусам (есстественно тем, которых выберет застройщик)
+
0
optyma
optyma
2 листопада 2020, 20:55
#
Они наверно давно уже на низком старте))
+
0
sadbuttrue
sadbuttrue
3 листопада 2020, 7:49
#
Кількість нотаріусів в Украіні не адекватна так само як і адвокатів які є частиною «системи». Дуже цікаво зараз спостерігати за «союзом адвокатів» який захищає «суддів» КС. Іх збудження зрозуміло, адже втрачається «сенс» іх «діяльності» по створенню фейкових пбо напівфейкових кейсів і посдідуюче «героічне» вирішення за плату яка влаштує клієнта і погоджена у «суді». Так що не нотаріусами єдиними
+
0
Vintristan
Vintristan
3 листопада 2020, 11:16
#
Так точно! При Порошенку розплід адвокатури через зміни до процесуальних Кодексів став просто вражаючий. Заробили КДКА, а послуги якіснішими не стали. Більше того, послуги адвокатури виросли суттєво.
+
+46
Markell
Markell
2 листопада 2020, 23:23
#
Я так и не понял где решение проблемы ? Нотариусы в шоколаде, ещё больше возможности заработать просто так. на бесполезной бюрократии. Квартиры на котловане как продавались по инвест договорам, так и будут продаваться. Это просто имитация бурной деятельности, которая никому, кроме как отражением на конечной цене покупателей, пользы не принесет и проблем не решит.
+
0
optyma
optyma
3 листопада 2020, 7:37
#
Володя (не кремлевский) все проблемы порешает, он обещал))
+
0
sadbuttrue
sadbuttrue
3 листопада 2020, 7:42
#
Більшість нововведень законопроекту служать лише одній меті — не дати почати жодного спочатку проблемного будівельного проекту. Але ми-то всі прекрасно знаємо, що проблеми можуть виникати і у цілком сумлінних забудовників. - хто знає?! Особисто я знаю єліта центр, вуйцеховського, укрбуд, аркаду. Знаю також, що деякі з цих контор знали ще з початку що квартири будуть не для всіх. Знаю також що потім за добудову частини проблемних об‘єктів заплатять із бюджету (тобто всі ми). Знаю що боксер і всі хто були до нього в кріслі міського голови прекрасно знали про все це але мовчали бо місто контролюють забудовники. Можу писати ще довго що думаю відомо багатьом вам, але головне - жоден навіть «сумлінний» забудовник не хоче жити по правилах по одній причині, якщо ти будеш вести справи по чесному а інші грати в договорняки та давати хабарі, то ти будеш не конкурентний. Тому, доки в собівартісь квадратного метра буде включена корупційна складова від 70 дол. сша і вище все марно.
+
0
Alexeykiev
Alexeykiev
3 листопада 2020, 11:18
#
Интересно, а «переуступка» у застройщика теперь тоже через нотариуса?
Если да, то со всеми вытекающими налогами?
Интересно услышать мнение экспертов.
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
3 листопада 2020, 12:33
#
Зависит от застройщика, вида договора при покупке квартиры в новостройке, но обычно именно нотариус застройщика сам оформляет всю сделку. И если договор не удостоверяется нотариально, то есть вероятность двойной продажи. И важно еще чтобы полная сумма была указана, которую вы отдаете за квартиру, а не 80% и 20% налом, в общем — много нюансов.
+
0
Михаил Запорожец
Михаил Запорожец
3 листопада 2020, 12:04
#
А почему не запретить продажу квартир на стадии строительства? Построил дом, сдал его в эксплуатацию и продавай. Инвесторы если так хотят инвестировать то пусть инвестируют в эти строительные фирмы, тогда и проблем не будет. Обанкротилась фирма прогарели инвесторы. А то спекулянты скупают квартиры на этапе котлована а затем перепродают а когда пузырь лопнул требуют от государства вернуть им их инвестиции.
+
+13
Артур М.
Артур М.
3 листопада 2020, 15:55
#
Так є в багатьох країнах, коли продаж можливий тільки після введення в експлуатацію. В Україні, інвестування в котлован це аналог кредита для забудовника, він бере у вас гроші, обіцяючи 10-15% річних в прирості вартості житла, але це для нього дешевше ніж в банку, і в разі чого можна не віддати :) Я не говорю про ті випадки, коли новими об"єктами добудовують старі, це вже піраміда.
+
0
marcher145
marcher145
3 листопада 2020, 18:16
#
Мне кажется самым простым способом борьбы с будущими недостроями, это создание подобия ФГВФО, только для застройщиков, в случае недостроя, стройку будет финансировать этот фонд...
+
0
Ranet
Ranet
4 листопада 2020, 23:40
#
А кто будет проверять проверяющих? Нужно создать министерство реестров и независимое бюро нотариусов. И чтобы все за всеми смотрели и запрещали. Зачем экономика, если можно просто всех контролировать?
+
0
Ігор Петров
Ігор Петров
6 листопада 2020, 13:17
#
Регулирование этой сферы проситься давно. Хотелось бы почитать проект. На словах все выглядит красиво
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися