Консультации экспертов

Оценка имущества

На ваши вопросы отвечают эксперты:

Татьяна Павлюк

президент Федерации оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности

(179 відповідей)

Владимир Коломиец

Директор оценочной компании. Более подробно на www.ocenka.org.ua

(128 відповідей)

Для того чтобы задать вопрос, нужно войти или зарегистрироваться

scooter13

24 липня 2013, 16:45

Mihail, Кривой Рог

Добрый день Татьяна, здесь уже задавали вопрос подобный. Хотел уточнить. У меня сделана оценка квартиры в июне, из-за нотариуса(специально затянула оформление наследства) я не успеваю оформить квартиру до августа. Мне нужно будет делать повторную оценку? Может есть какие то сроки действия старой оценки недвижемости?

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

1 серпня 2013, 12:04

Добрый день! Если 1 августа КМУ продлит сроки полномочий оценщиков, то оценка, сделанная в июне, будет вполне легитимна. ЕЕ срок действия — 6 мес от даты оценки. Если нет — придётся делать новую, с привлечением налоговых оценщиков.

Написать комментарий

Florence99

23 липня 2013, 12:53

Марина

Добрый день. Татьяна, а необходима ли экспертная оценка при заключении договора купли продажи недвижимости между юрлицами.? Несколько лет назад нотариусам хватало справки о балансовой стоимости. Если да, то каким нормативным актом это оговорено?

Написать комментарий

iniz1

19 липня 2013, 17:29

Ирина

договорились с хозяйкой квартиры об ее покупке-продаже. по причине владельца оформление документов передвигается на 6 месяцев, тогда и будет делаться оценка жилья, но за этот период новые «хозяева» уже сделали ремонт (окна, двери, потолок, обои, проводку и т.д. чеки сохранены). возможен ли такой вариант что при оценке квартиры ее стоимость будет меньше чем на сегодняшний момент (ведь состояние квартиры оценивается). как доказать что квартира была без ремонта (фотографий не делали)

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

1 серпня 2013, 11:54

Добрый день! Оценщик проводит оценку на определенную дату. Если поставить дату оценки на период, когда еще ремонт не делали — то стоимость ее и будет без ремонта. Если позволяет срок действия отчета, ставьте ретроспективную дату.

Написать комментарий

frmr

12 липня 2013, 9:27

оксана

проконсультируйте пожалуйста, правда ли, что после принятия постановления Кабмина №231 от 4 марта 2013 г., С 1 августа действительными при начислении платежей будут считаться лишь отчеты об оценке имущества, предоставленные оценщиками, у которых будет сертификат. т.е если мне справку об оценке имущества выдадут 15.07.13 то она будет действительна только до 01.08.13г

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

18 липня 2013, 16:00

Да, Оксана, информация правдивая и с 1 августа 2013 года для оформления сделок с движимым и недвижимым имуществом будут использоваться только отчеты оценщиков, имеющих соответствующий сертификат по направлениям 1.8, 2.3 или 3. Справки ФГИУ, по которым оценщики работали до этой даты, Фонд уже не выдает.

Написать комментарий

zpvv

4 липня 2013, 17:47

Татьяна, Кировоград

Здравствуйте Татьяна! Мне хотелось бы узнать. Мы приняли решение продать свою 1/2 дома с двором на 2-х. Обязательно ли нужно делать оценку имущества. И если да, то каков срок действия 1 год? И как быть с землей, поясняю. У нас есть решение суда о выделении части в натуре, но земля не приватизирована и нет кадастрового номера.Когда мы хотели приватизировать землю нам сказали, что нужно согласие соседей. Они не захотели. Как теперь быть?

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

18 липня 2013, 16:03

Добрый день, Татьяна! Ответ на часть вопроса, касающуюся оценки: да, отчет об оценки нужен обязательно. Срок действия такого отчета — 6 мес. Если земельный участок не приватизирован, то оценку на него делать не нужно, оцениваются только строения.

Написать комментарий

zavorotna

17 червня 2013, 13:56

Юлия, Киев

? Добрый день, Татьяна, мы с братом после смерти отца являемся наследниками первой очереди. Обратились к нотариусу за выдачей нам Свидетельства о наследовании и предоставили акт оценки, он вынес постановление об отказе, ссылаясь на то, что супруга отца ранее получила свидетельство об обязательной доле в имуществе супругом и оценка, которую она предоставила в два раза ниже чем предоставили мы.
Могут ли выдаваться свидетельства по разным оценкам?

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

20 червня 2013, 13:25

Добрый день, Юлия! Свидетельства могут выдаваться по разным оценкам, процедура их получения не зависит от стоимости объекта недвижимости. Однако, если оба отчета об оценке выполнены в соответствие с действующими нормами и правилами, то стоимость по одному и тому же объекту, определенная на одну и ту же дату не должна отличаться в два раза. С уважением.

Написать комментарий

Rasen

10 червня 2013, 18:36

Андрей, Бердянск

Здравствуйте, Татьяна! Подскажите пожалуйста, мы оформляем документы для продажи нашего дома в деревне (получаем кадастровый номер) В кадастровый отдел были отданы все документы на оформление, и это оформление затянулось ( с боку кадастрового) уже больше трех месяцев, и СПРАВКА об ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ может закончить свой срок действия. ВОПРОС: есть ли вероятность, что эту справку оценки недвижимости, придется заказывать повторно по вине кадастрового отдела? Или можно как то продлить срок службы справки из-за форс-мажорных обстоятельств? Спасибо.

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

20 червня 2013, 13:19

Здравствуйте, Андрей! Срок действия отчета об оценке 6 месяцев от даты оценки, после этого срока его можно актуализировать силами того же оценщика. Либо заказать новый.

Написать комментарий

varlasha

3 червня 2013, 7:34

Наталья, Симферополь

Добрый день! Я вступаю в права наследства по доверенности. Уже собрала весь пакет необходимых документов, затребованный нотариусом. Последней точкой должны были стать справки из госреестра. Справки я получила, но вот незадача — в 7 справках написано ул.******* 76 квартира 100, а в 8 справке ул. ******* 76, 100. Из-за этого нотариус документы у меня не принял, порекомендовав идти обратно в госреестр и переделывать эту справку. В госреестре справку переделать отказались, мотивируя тем, что реестр обновился и все справки будут такого вида. Но 7 справок оформлены иначе! В общем я не знаю в какие двери мне теперь стучать и что делать. Я боюсь, что пока я буду «выбивать» правильную справку истечет срок экспертной оценки квартиры. Да и жаль уже потраченных сил и материальных средств. Может быть Вы что-то посоветуете. Спасибо

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

20 червня 2013, 13:17

Наталья, увы, с точки зрения оценщика здесь ничего не посоветуешь. Совет нотариуса или профильного юриста будет более уместен. Возможно, обратиться к другому нотариусу.

Написать комментарий

k77ruslan

9 квітня 2013, 11:34

Руслан, Севастополь

Добрый день! К стене моего частного дома, сосед пристроил незаконно гараж, использовав стену моего дома, пол гаража залил бетоном по уровню выше моего фундамента и он лег на край фундамента моего дома, в результате, фундамент этой стены немного просел, стена дала трещину. Какой документ мне нужно оформить, чтобы было правильно все это описано со строительной экспертизой, вычислением суммы ущерба и для дальнейшей подачи в суд в случае отказа соседом добровольно сдвинуть гараж? Может к экспертам? Если да то какая лицензия у них должна быть?

Ответ администратора

11 квітня 2013, 17:02

Добрый день, k77ruslan.

Продублируйте ваш вопрос в эту ветку minfin.com.ua/questions/realty/. Возможно, вам помогут.

Написать комментарий

Elenaov

5 березня 2013, 22:56

Елена, Киев

Здраствуйте! Подскажите какой срок действия оценки недвижимости (квартиры), продажа?

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

25 березня 2013, 18:24

Добрый день! Срок действия отчета для целей налогообложения, дарения, обмена или купли-продажи — 6 мес от даты оценки.

Написать комментарий

ibnsaid

21 лютого 2013, 13:04

Людмила Сакало, Киев

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, какой срок действия оценки пакета акций (цель оценки продажа, не приватизация; акции собственность акционерного общества), выполненной субъектом оценочной деятельности по заказу АО? Правильно ли мы понимаем, что поскольку пользователь оценки определяет срок ее действия, то этот срок может установить Наблюдательный совет АО, который утверждает стоимость имущества АО (в данном случае акций, принадлежащих обществу), например, по аналогии с п. 23 Методики 1891- девять месяцев с даты утверждения стоимости? Спасибо.

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

25 березня 2013, 18:27

Добрый день! Вы абсолютно правы — срок действия такого отчета определяется пользователем отчета. Можно взять по аналогии с указанной Методикой, но не обязательно. Как правило, от 6 до 12 месяцев от даты оценки.

Написать комментарий

Александр Рябина

29 січня 2013, 10:45

Рябина Александр, Киев

Татьяна, добрый день.
У меня вопрос по поводу оценки залогового имущества, которое является покрытием банковского кредита в виде товаров в обороте.
с 01.01.13 НБУ принял положение №23 от 25.01.2012 г. (с датой могу ошибаться), в связи с которым, банки требуют от заемщиков юридических лиц оценки уже не только недвижимого имущества, а и товаров в обороте, что в свою очередь не очень удобно.
Я был бы благодарен, если у вас есть информация, на основания какой именно статья, раздела, параграфа, законодательного акта, финучриждния требуют оценивать товары в обороте? И могут ли в данном случае они требовать от заемщиков оценивать товары в обороте по существующему кредиту, если это не прописано в кредитных договорах и договорах залога.
P.S.
Кредитный договор подписывался всего 3 месяца назад вместе с договором залога по товарам в обороте, на которые требуют оценку.

Написать комментарий

Bruuuun

17 січня 2013, 20:47

Любовь, Вольногорск

Квартира, в которой проживаю с рождения по это время приватизирована на 3-х: отца, маму и меня. По смерти отца заявление на завещание подала мама, сданы документы нотариусу, но не успела получить свидетельство о праве на наследство, так как умерла. Перед смертью она успела написать завещание на меня. Я сдала все документы на получение наследства, скоро истекает пол года со дня смерти мамы. После получения свидетельства о праве на наследство мне придется оплачивать 2/3 части квартиры. Как рассчитывается эта сумма?

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

20 січня 2013, 17:54

Сумма будет расчитана оценщиком как 2/3 от оценочной (рыночной в данном случае) стоимости квартиры, определенной на текущую дату.

Комментарии (2)

rudenko333

1 листопада 2012, 15:06

Сергей, Киев

Здравствуйте, Татьяна!
Подскажите пожалуйста, предлагаемые цены на вторичном рынке, например, по квартирам, авто и т.п. указаны с учетом НДС или без НДС.

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

3 листопада 2012, 13:58

Сергей, не совсем понятен вопрос: Вас интересует стоимость квартир, авто и т.п. ВООБЩЕ? Дело в том, что (к примеру, по квартирам) это зависит от:
— населенного пункта;
— места расположения в этом населенном пункте;
— площади, планировки;
— техсостояния… и т.п.
Не вижу возможности привести здесь подобные данные — их по Украине несколько миллионов. Не удобнее ли будет Вам воспользоваться базами данных в СМИ или агенствами недвижимости?
НДС здесь вообще ни при чем.
С уважением.

Комментарии (2)

rsn10

10 жовтня 2012, 16:38

Сергей Николаевич, Черкассы

Уважаемая Татьяна Викторовна. Давая ответ Сергею от 09. 08. 2012 г. Вы утверждаете что «Задача оценщика не угадать будущее, а правильно отразить в своем отчете текущие ожидания рынка.» и далее резюмируете что оценщик должен ориентироваться «…… на текущую доходность объекта недвижимости» и рекомендуете оценщику проверять «…… свой расчет применением нескольких методов, с оглядкой на средне-рыночную текущую доходность.».
Вам не кажется это алогичным? Первое, (текущие ожидания рынка) это «динамика», второе, (средне-рыночная текущая доходность), это «статика».
На мой взгляд, это не сопоставимые показатели, ибо на базе первого можно прогнозировать будущую ситуацию на рынке в плане изменения доходности, и применяются эти данные, «ожидания», в бизнес планировании. Второе, позволяет лишь утверждать, что на сегодня (текущая доходность) именно такова и ни как не иная. Что на мой взгляд ближе к оценке, точнее определении РС.

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

11 жовтня 2012, 12:58

Уважаемый Сергей Николаевич! Да, утверждаю, что задача оценщика не угадать будущее, а правильно и убедительно отразить в своем отчете текущие ожидания рынка. И в этом мое мнение совпадае с мнениями Тришина (Россия), Лопатникова (Россия) и др. оценщиков. «… даже если оценщик гений и умеет предсказывать будущее, ценность его оценки все равно равна нулю, если в его суперпрозорливость не поверят участники сделки, т. е. оценщику важно уметь не только достоверно оценивать, но и убеждать в своей правоте читателей и иных пользователей своего отчета об оценке.» — Вопросы оценки, №4, 2008.
Алогизма в моем ответе не вижу. Объясню почему:
1. Текущие ожидания рынка, как и текущая доходность — не динамика, и статика, а общее и частное, рассматриваемое на конкретную дату.
2. Тенденции рынка оценщик описывает с целью: а) помочь клиенту в принятии решений об использовании объекта оценки; б) определения адекватного рекомендуемого срока использования отчета. При этом понимая, что ожидания рынка могут не оправдаться, но это не повод признать со временем оценку некачественной.
3. Не согласна, что текущие ожидания рынка — это показатель. Это, скорее, гипотеза и размышления о поведении конкретного рынка и прогнозы о его состоянии, которые есть результатом длительного наблюдения за рынком и принципами его работы. На ретроспективных данных, с учетом известных и общепринятых/оригинальных закономерностей, строится прогноз, достоверность которого никогда не будет 100%.
РС расчитывается, базируясь не только на текущих данных, но и с учетом прогнозных данных. Вспомните: модифицированные формулы Инвуда и Хоскольда, позволяющие откорректировать ставку капитализации (текущую) с учетом различных прогнозных вариантов развития событий и изменения состояния объекта, как то: изменение цен на рынке, изменение арендных ставок, возможная потеря стоимости и т.п.

Комментарии (3)

7471yn

3 жовтня 2012, 17:41

Елена, Одесса

Добрый день, Татьяна! Подскажите, пожалуйста, нужен ли запрос от нотариуса на проведение оценки при оценивании квартиры для наследования (наследник — первая линия, пол года со дня смерти прошло). Или наследник может самостоятельно заказать оценку? Заранее благодарна…

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

4 жовтня 2012, 16:23

Добрый день, Елена! Запрос от нотариуса не нужен, Вы можете заказать оценку сами, в любой оценочной компании. С уважением…

Написать комментарий

Canny

19 вересня 2012, 14:20

Canny

Татьяна, добрый день. Хотел бы тоже проконсультироваться. Суть вопроса такова, продаем 2-х комнатную квартиру, общая площадь 60 м.кв. В свою очередь люди которые покупают, продают в этом же городе дом, общей площадью 130 м.кв. Один и тот же эксперт оценивал и им и нам жилье. В квартире частичный ремон, в доме (который продают покупатели полный ремонт), в итоге оценщик оценил имущество с разницей в 15 000 грн (квартира дешевле). На вопрос «а где же логика?» вразумительного ответа так и не получили. У меня к Вам вопрос: как оценивается имущество недвижимое. Есть каталог как и в случае с авто ( например «по городам с населением не более...» и там указана цена за квадрат) или смотрят по объявлениям в интернете, и с этого считают оценочную стоимость??? Просто логически дом с ремонтом должен стоить дороже чем квартира без ремонта. Ну и соответственно не на 15 000.

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

20 вересня 2012, 15:14

Добрый день! На стоимость жилой недвижимости влияют ряд факторов, основные из них: удобство местоположения, качество жилья, его состояние. На вопрос что дороже — квартира или дом — нельзя ответить без относительно данных о непосредственно характеристиках объекта (см. выше), а также текущих предпочтений рынка. В разные периоды большим спросом могут пользоваться как квартиры, так односемейные дома. Поэтому логика здесь ни при чем. Оценщик не сравнивает дом с квартирой. Стоимость дома расчитана исходя из текущих предложений на рынке подобных домов, с учетом особенностей состояния, соответсвенно, стоимость квартиры — исходя из текущих цен предложения подобных квартир. Проанализируйте лично рыночные данные 1 кв.м. рядом расположенных квартир и 1 кв.м. соседних с оцениваемым домов — это будет лучшим доказательством или опровержением Ваших сомнений.
К тому же неясен вопрос. Сначала Вы пишите: «В квартире частичный ремон, в доме (который продают покупатели полный ремонт), в итоге оценщик оценил имущество с разницей в 15 000 грн (квартира дешевле). ». И в конце: «Просто логически дом с ремонтом должен стоить дороже чем квартира без ремонта». Определенно путаница. Проясните ситуацию. С уважением.

Написать комментарий

GalinaS

17 серпня 2012, 16:30

Галина

Здравствуйте, Татьяна.
Подскажите, пожалуйста, как поступить в следующей ситуации.
В квартире в которой проживаю я и мои дети начался ремонт. Мы решили выложить кафелем стены и пол в ванной, кухне и туалете. Но один из совладельцев квартиры (на него была оформлена 1\8 часть) скончался, и теперь для оформления наследства нужно провести оценку. Скажите, на сколько ремонт может повысить стоимость оценки квартиры (в феврале 2012 года эта 1\8 часть по ценке БТИ стоила 11000грн), хотя бы приблизительно или в % соотношении. И, возможно, нам пока не стоит продолжать ремонт. Очень пугает информация, что с мая стоимость услуг оценки увеличилась в разы и оценивать недвижимость стали иначе (тоже в 2 раза дороже).
Спасибо.

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

19 серпня 2012, 12:07

Здравствуйте, Галина! По-порядку:
1. Проведение ремонтных работ, конечно, повышает рыночную стоимость квартиры. Однако, указанный объем не может существенно (более, чем на 10%) повлиять на стоимость. Поэтому, думаю, ремонт можно не прерывать.
2. Стоимость услуг по независимой оценке невысока — в среднем от 300 до 500грн. Майские нововведения в этом плане отменили.
3. А вот на стоимость квартиры по БТИ ориентироваться не стоит — с 14.06.12 оценщик, действительно, оценивает недвижимость по оценочной (в данном случае — рыночной) стоимости и она, как правило, весьма существенно отличается от стоимости БТИ.
С уважением,…

Комментарии (1)

intaglio

8 серпня 2012, 16:57

Сергей, Киев

Татьяна, спасибо за комментарий по литературе, учту (кое-что уже читал, а до чего-то руки просто еще не доходили… в отпуске заполню пробелы).
Хотелось бы еще у Вас уточнить:
— уже давно гложут сомнения по поводу всех моделей (имею ввиду рыночную экстракцию). Любая модель предусматривает «некую» стабильность рынка, иначе базовое предположение о чем-то в будущем не имеет смысла… а как быть в современных условиях.?)) Слово «стабильность», сейчас в мире (я уже не говорю про Украину) имеет довольно таки витиеватый смысл))))))… как понять какая арендная ставка будет через квартал? (решение данной проблемы вижу только в существенном ограничении срока действия заключения);
— а по поводу «минимальная доходности подобных(!!!!!) объектов» с Вами полностью согласен. Что там НБУ «подразумевает» по своей ставкой рефинанса в 7,5%, вообще не понятно никому (похоже, и им тоже). А дальше вообще интереснее: 7,5+5=12,5% годовых )))) ( при скрытой инфляции в 15%, официалов не хочу даже рассматривать… у них там «суцильне покращення» (за пол года около 3,5%:)))))))). Дальше еще интересней… некоторые учитывают ставки по депозитам банков топ 10 Украины, которые устанавливаются исходя из путей (целей), и как следствие, стоимости заимствования. Какие туда риски они закладывают… вообще не понятно… А по факту получаемая норма доходности опять же сравнивается со средней по депозитам (на предмет здравого смысла)… и как тут быть?)

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

9 серпня 2012, 11:28

Здравствуйте, Сергей!
— По моделям. Конечно, любая модель есть упрощение. Однако, упрощение не до привитивизма, или идеального рынка. Сценариев развития событий не так много: рынок расте/рынок падает, объект дорожает/объект обесценится, арендная ставка вырастет/арендная ставка снизится. От предполагаемой комбинации зависит то, какую модель мы выберем. Прямая капитализация предполагает идеальный рынок, поэтому, если и применяется, то с учетом множества допущений и, как Вы правильно заметили, при достаточно небольшом рекомендуемом сроке действия заключения о стоимости. Капитализация же по расчетным моделям (методы Ринга, Инвуда, Хоскольда) позволяет учесть любые предполавгаемые изменения любого из вышеназванных параметров, что значительно приближает расчет к реальности. Дисконтирование также весьма гибкий инструмент. Но дело даже не в этом. В любом случае, какой бы математический аппарат мы не использовали, прогноз всегда будет отличаться от реальности. И это не критично, это нормально. Задача оценщика не угадать будущее, а правильно отразить в своем отчете текущие ожидания рынка. И все)
— очень рада, что Вы поняли мою мысль на счет ориентиров доходности. Увы, 99% трудов авторитетов, касающихся расчета ставки капитализации/дисконтирования ориентируют оценщика на безрисковую доходность ФИНАНСОВЫХ иструментов, абсолютно игнорируя тот факт, что оценщики оценивают нефинансовые активы. Риск вложения в те и другие, их диапазон доходности отличаются кардинально. Поэтому, если, как нам обычно предлагают, отталкиваться от доходности индикаторов денежного рынка (валютных/гривневых кредитов, депозитов, ставки рефинансирования, ОВГЗ, евробондов и т.п....), то расчетная ставка капитализации дает завышенное значение, абсолютно несвойственное, к примеру, объектам недвижимости. Ибо доходности разных по своей природе рынков не есть взаимозаменяемыми(=альтернативными). Риски, доходность, волатильность разные, и зависят от совершенно различных экономических факторов. Поэтому, резюме: 1) ориентируйтесь на текущую доходность объекта недвижимости; 2) помните, что расчитанная нами ставка есть объективной величиной и не должна зависеть от способа ее расчета, проверяйте свой расчет примененим нескольких методов, с оглядкой на среднерыночную текущую доходность. Удачи!

Написать комментарий

intaglio

6 серпня 2012, 15:14

Татьяна, добрый день! Подскажите, пожалуйста, толковую литературу (если есть конечно) по оценке объектов в материальной форме. Реально книг много, НО воды еще больше!!! К примеру, никто нормально не может в литературе объяснить, как считается ставка дисконтирования/капитализации, внятно объяснить что такое риверсия (одни абстрактные рассуждения). После прочтения начинаешь читать законы, потом форумы, потом какие-то дисертации, а в итоге в голове полный винегрет. Заранее большое спасибо!

Ответ эксперта

Татьяна Павлюк

8 серпня 2012, 10:10

Добрый день! Объектов в материальной форме также много (недвижимость, транспортные средства, оборудование, летательные аппараты и т.п.) и отличаются они принципиально, поэтому и единого учебника нет. По недвижимости мне по душе:
— любые материалы (книги, учебники, статьи) под авторством Ивановой И.Б и Драпиковского А.И., в силу кратости и простоты изложения;
— «Оценка недвижимости» Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. (Москва, 2005),
— «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Д. Фридман, Н. Ордуэй, ДЕЛО, 1995.
— «Оценка недвижиомсти», Генри С. Харрисон, РОО, серия «Энциклопедия оценки», Москва, 1994г.
— Капиталовложения. Экономический анализ инвестпроектов. Г.Бирман, С.Шмидт, Москва, 2003.

Со ставками капитализации/дисконтирования поможет разобраться Лев Абрамович Лейфер, в сети очень много его трудов: статей, исследований, докладов.

По оборудованию большое уважение вызывают работы Сухомлинв.В.Ф. и Гохберга И.И. Желаю успеха!

Комментарии (2)

Новини