Оценка имущества

Добрый день! Если 1 августа КМУ продлит сроки полномочий оценщиков, то оценка, сделанная в июне, будет вполне легитимна. ЕЕ срок действия — 6 мес от даты оценки. Если нет — придётся делать новую, с привлечением налоговых оценщиков.

Добрый день! Оценщик проводит оценку на определенную дату. Если поставить дату оценки на период, когда еще ремонт не делали — то стоимость ее и будет без ремонта. Если позволяет срок действия отчета, ставьте ретроспективную дату.

Да, Оксана, информация правдивая и с 1 августа 2013 года для оформления сделок с движимым и недвижимым имуществом будут использоваться только отчеты оценщиков, имеющих соответствующий сертификат по направлениям 1.8, 2.3 или 3. Справки ФГИУ, по которым оценщики работали до этой даты, Фонд уже не выдает.

Добрый день, Татьяна! Ответ на часть вопроса, касающуюся оценки: да, отчет об оценки нужен обязательно. Срок действия такого отчета — 6 мес. Если земельный участок не приватизирован, то оценку на него делать не нужно, оцениваются только строения.

Добрый день, Юлия! Свидетельства могут выдаваться по разным оценкам, процедура их получения не зависит от стоимости объекта недвижимости. Однако, если оба отчета об оценке выполнены в соответствие с действующими нормами и правилами, то стоимость по одному и тому же объекту, определенная на одну и ту же дату не должна отличаться в два раза. С уважением.

Здравствуйте, Андрей! Срок действия отчета об оценке 6 месяцев от даты оценки, после этого срока его можно актуализировать силами того же оценщика. Либо заказать новый.

Наталья, увы, с точки зрения оценщика здесь ничего не посоветуешь. Совет нотариуса или профильного юриста будет более уместен. Возможно, обратиться к другому нотариусу.

Добрый день, k77ruslan.

Продублируйте ваш вопрос в эту ветку minfin.com.ua/questions/realty/. Возможно, вам помогут.

Добрый день! Срок действия отчета для целей налогообложения, дарения, обмена или купли-продажи — 6 мес от даты оценки.

Добрый день! Вы абсолютно правы — срок действия такого отчета определяется пользователем отчета. Можно взять по аналогии с указанной Методикой, но не обязательно. Как правило, от 6 до 12 месяцев от даты оценки.

Сумма будет расчитана оценщиком как 2/3 от оценочной (рыночной в данном случае) стоимости квартиры, определенной на текущую дату.

Сергей, не совсем понятен вопрос: Вас интересует стоимость квартир, авто и т.п. ВООБЩЕ? Дело в том, что (к примеру, по квартирам) это зависит от:
— населенного пункта;
— места расположения в этом населенном пункте;
— площади, планировки;
— техсостояния… и т.п.
Не вижу возможности привести здесь подобные данные — их по Украине несколько миллионов. Не удобнее ли будет Вам воспользоваться базами данных в СМИ или агенствами недвижимости?
НДС здесь вообще ни при чем.
С уважением.

Уважаемый Сергей Николаевич! Да, утверждаю, что задача оценщика не угадать будущее, а правильно и убедительно отразить в своем отчете текущие ожидания рынка. И в этом мое мнение совпадае с мнениями Тришина (Россия), Лопатникова (Россия) и др. оценщиков. «… даже если оценщик гений и умеет предсказывать будущее, ценность его оценки все равно равна нулю, если в его суперпрозорливость не поверят участники сделки, т. е. оценщику важно уметь не только достоверно оценивать, но и убеждать в своей правоте читателей и иных пользователей своего отчета об оценке.» — Вопросы оценки, №4, 2008.
Алогизма в моем ответе не вижу. Объясню почему:
1. Текущие ожидания рынка, как и текущая доходность — не динамика, и статика, а общее и частное, рассматриваемое на конкретную дату.
2. Тенденции рынка оценщик описывает с целью: а) помочь клиенту в принятии решений об использовании объекта оценки; б) определения адекватного рекомендуемого срока использования отчета. При этом понимая, что ожидания рынка могут не оправдаться, но это не повод признать со временем оценку некачественной.
3. Не согласна, что текущие ожидания рынка — это показатель. Это, скорее, гипотеза и размышления о поведении конкретного рынка и прогнозы о его состоянии, которые есть результатом длительного наблюдения за рынком и принципами его работы. На ретроспективных данных, с учетом известных и общепринятых/оригинальных закономерностей, строится прогноз, достоверность которого никогда не будет 100%.
РС расчитывается, базируясь не только на текущих данных, но и с учетом прогнозных данных. Вспомните: модифицированные формулы Инвуда и Хоскольда, позволяющие откорректировать ставку капитализации (текущую) с учетом различных прогнозных вариантов развития событий и изменения состояния объекта, как то: изменение цен на рынке, изменение арендных ставок, возможная потеря стоимости и т.п.

Добрый день, Елена! Запрос от нотариуса не нужен, Вы можете заказать оценку сами, в любой оценочной компании. С уважением…

Добрый день! На стоимость жилой недвижимости влияют ряд факторов, основные из них: удобство местоположения, качество жилья, его состояние. На вопрос что дороже — квартира или дом — нельзя ответить без относительно данных о непосредственно характеристиках объекта (см. выше), а также текущих предпочтений рынка. В разные периоды большим спросом могут пользоваться как квартиры, так односемейные дома. Поэтому логика здесь ни при чем. Оценщик не сравнивает дом с квартирой. Стоимость дома расчитана исходя из текущих предложений на рынке подобных домов, с учетом особенностей состояния, соответсвенно, стоимость квартиры — исходя из текущих цен предложения подобных квартир. Проанализируйте лично рыночные данные 1 кв.м. рядом расположенных квартир и 1 кв.м. соседних с оцениваемым домов — это будет лучшим доказательством или опровержением Ваших сомнений.
К тому же неясен вопрос. Сначала Вы пишите: «В квартире частичный ремон, в доме (который продают покупатели полный ремонт), в итоге оценщик оценил имущество с разницей в 15 000 грн (квартира дешевле). ». И в конце: «Просто логически дом с ремонтом должен стоить дороже чем квартира без ремонта». Определенно путаница. Проясните ситуацию. С уважением.

Здравствуйте, Галина! По-порядку:
1. Проведение ремонтных работ, конечно, повышает рыночную стоимость квартиры. Однако, указанный объем не может существенно (более, чем на 10%) повлиять на стоимость. Поэтому, думаю, ремонт можно не прерывать.
2. Стоимость услуг по независимой оценке невысока — в среднем от 300 до 500грн. Майские нововведения в этом плане отменили.
3. А вот на стоимость квартиры по БТИ ориентироваться не стоит — с 14.06.12 оценщик, действительно, оценивает недвижимость по оценочной (в данном случае — рыночной) стоимости и она, как правило, весьма существенно отличается от стоимости БТИ.
С уважением,…

Здравствуйте, Сергей!
— По моделям. Конечно, любая модель есть упрощение. Однако, упрощение не до привитивизма, или идеального рынка. Сценариев развития событий не так много: рынок расте/рынок падает, объект дорожает/объект обесценится, арендная ставка вырастет/арендная ставка снизится. От предполагаемой комбинации зависит то, какую модель мы выберем. Прямая капитализация предполагает идеальный рынок, поэтому, если и применяется, то с учетом множества допущений и, как Вы правильно заметили, при достаточно небольшом рекомендуемом сроке действия заключения о стоимости. Капитализация же по расчетным моделям (методы Ринга, Инвуда, Хоскольда) позволяет учесть любые предполавгаемые изменения любого из вышеназванных параметров, что значительно приближает расчет к реальности. Дисконтирование также весьма гибкий инструмент. Но дело даже не в этом. В любом случае, какой бы математический аппарат мы не использовали, прогноз всегда будет отличаться от реальности. И это не критично, это нормально. Задача оценщика не угадать будущее, а правильно отразить в своем отчете текущие ожидания рынка. И все)
— очень рада, что Вы поняли мою мысль на счет ориентиров доходности. Увы, 99% трудов авторитетов, касающихся расчета ставки капитализации/дисконтирования ориентируют оценщика на безрисковую доходность ФИНАНСОВЫХ иструментов, абсолютно игнорируя тот факт, что оценщики оценивают нефинансовые активы. Риск вложения в те и другие, их диапазон доходности отличаются кардинально. Поэтому, если, как нам обычно предлагают, отталкиваться от доходности индикаторов денежного рынка (валютных/гривневых кредитов, депозитов, ставки рефинансирования, ОВГЗ, евробондов и т.п....), то расчетная ставка капитализации дает завышенное значение, абсолютно несвойственное, к примеру, объектам недвижимости. Ибо доходности разных по своей природе рынков не есть взаимозаменяемыми(=альтернативными). Риски, доходность, волатильность разные, и зависят от совершенно различных экономических факторов. Поэтому, резюме: 1) ориентируйтесь на текущую доходность объекта недвижимости; 2) помните, что расчитанная нами ставка есть объективной величиной и не должна зависеть от способа ее расчета, проверяйте свой расчет примененим нескольких методов, с оглядкой на среднерыночную текущую доходность. Удачи!

Добрый день! Объектов в материальной форме также много (недвижимость, транспортные средства, оборудование, летательные аппараты и т.п.) и отличаются они принципиально, поэтому и единого учебника нет. По недвижимости мне по душе:
— любые материалы (книги, учебники, статьи) под авторством Ивановой И.Б и Драпиковского А.И., в силу кратости и простоты изложения;
— «Оценка недвижимости» Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. (Москва, 2005),
— «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Д. Фридман, Н. Ордуэй, ДЕЛО, 1995.
— «Оценка недвижиомсти», Генри С. Харрисон, РОО, серия «Энциклопедия оценки», Москва, 1994г.
— Капиталовложения. Экономический анализ инвестпроектов. Г.Бирман, С.Шмидт, Москва, 2003.

Со ставками капитализации/дисконтирования поможет разобраться Лев Абрамович Лейфер, в сети очень много его трудов: статей, исследований, докладов.

По оборудованию большое уважение вызывают работы Сухомлинв.В.Ф. и Гохберга И.И. Желаю успеха!