10 січня 2020
Последний раз был на сайте:
28 травня 2024 о 01:07
-
Олексій Новинський
39 років, Мирноград (Димитров)
-
Crypto INFO
54 року, Київ
-
Ольга Бухач
43 року, Ровно
-
Софія Гриценко
53 року, Берестечко
-
Владислав Циплюк
34 року, Мукачево
-
Віктор. Муляр
65 років
- 1 жовтня 2021, 9:36
Где брать деньги: 3 главных источника финансирования строительной отрасли
Плох тот застройщик, который строит свою финансовую модель, опираясь исключительно на деньги от продажей.
Платежеспособный спрос может заметно поубавиться, если на рынке появится достойные альтернативы в той же весовой категории, что и вы, да и от факторов риска, как показал опыт прошлогоднего карантина, никто не застрахован.
Идти в рынок жилья Украины, надеясь оседлать финансовый поток, вкладывая при этом мизер, — архаизм и такая же ошибка, как перекрестное финансирование, когда деньги из одного котлована тут же переливают в другой, пытаясь залатать дыры.
Создание и воплощение в жизнь конкурентоспособных форматов жизненной среды требует немалых ресурсов, причем постоянная борьба за покупателя и растущие требования у последнего только подстегивают гонку концепций. Тот, кто не понимает, что, зачем и кому он продает, просто пытается сбыть с рук неликвидные квадратные метры правдами и неправдами.
Девелоперский бизнес в Украине сам по себе непрост: отсутствие нормальной градостроительной политики с едиными и четкими правилами для всех, большие коррупционные риски, пока еще не проработанный до конца институт персональной ответственности за грубые нарушения строительных норм и финансовые аферы в отрасли, незащищенность инвесторов — это лишь малая часть вызовов и вопросов, которые тормозят становление рынка.
В девелопмент жилья стоит заходить лишь, когда имеешь четкое представление о том, как устроен отечественный рынок, понимаешь все риски и вызовы, которых не избежать. У нас нет ни эскроу счетов, ни крупных фондов, которые активно готовы включаться в проектное финансирование, а про развитый рынок страхования, которые мы мог обезопасить и компанию, и ее покупателей от многих вещей говорить вообще не приходится.
В финансировании жилого строительства, получается, остаются в большинстве своем два пути — личные инвестиции (обычно в складчину с партнерами) и деньги покупателя. Однако есть, как минимум, три дополнительных источника, которые могли бы помочь отрасли развиваться.
Рост инвестиционного спроса
С начала года уровень инвестиционного спроса в жилой недвижимости вырос в среднем на 20%, что связано непосредственно с восходящей ценовой динамикой, растущей инфляцией и желанием не только спасти деньги от обесценивания, но и заставить на себя работать.
Ликвидные форматы новостроек помогают за цикл строительства заработать от 25 до 40% на разнице в цене квадрата, в то время как единственная альтернатива — банковские депозиты — снижают ставки месяц к месяцу.
В условиях турбулентности вкладывать в бизнес опасаются, а недвижимость кажется такой вполне понятной, где-то даже предсказуемой гаванью для инвесторов. Как бы не так. Как и в любом другом виде инвестирования, здесь уйма подводных течений и нюансов, связанных как с выбором стратегии, так и самого лота.
Учитывая прогнозируемый рост себестоимости строительства цены в дальнейшем продолжат радовать инвестора, который нацелен на перепродажу. И вполне возможно, что объем инвестсделок увеличится, что вполне на руку строительному рынку.
Во-первых, это реальные деньги тут и сразу в оборот. С учетом, если девелопер не только спал и видел, как ему принесут гривны, которые помогут продолжить строительство, а разработал жизнеспособную финансовую модель, то ничего плохого в подобном вливании не вижу.
Напомню, что мультипликатор в жилом строительстве, даже по самым скромным оценкам, составляет 6,5 грн ВВП, а смежных отраслей, которые также задействованы в строительном процессе, больше сорока.
Во-вторых, инвесторы, особенно сегодня, неким образом воспитывают рынок. Они не бросаются на первое попавшееся объявление застройщика, а тщательно оценивают девелоперский продукт, его ликвидность, потенциальную доходность. Это позитивно сказывается на отрасли.
На данный момент главная угроза инвестиционного спроса — законопроект 5600 в той редакции, которую мы обсуждаем уже несколько недель к ряду. Новое налогообложение может минимум в два, а то и три раза сократить количество желающих проинвестировать в жилье.
Ипотека
Ипотечное кредитование действительно может стать мощным подспорьем для рынка, но при условии, что ежегодно к уже обещанному объему финансирования государство будет прибавлять не менее 30% сверху.
Необходимо также пересмотреть ограничения по площади лота. Проблема с неофициальными доходами — бич украинцев, который лишает их возможности обзавестись собственным жильем.
Вполне пониманию резонность подобных строгих правил банков. А ситуация с официальными зарплатами и конвертами, если что, с мертвой точки не двигается. Данные об объемах теневого рынка труда разнятся: от 30 до 50% занятого населения страны. А в Госстате посчитали, что каждый пятый украинец получает неофициально зарплату.
Учитывая нынешние ипотечные условия, желание банков лишний раз перебдеть в плане оценки платежеспособности кандидатов, то пока на ипотеку как мощный финпоток шибко рассчитывать не приходится. Но, мне кажется, со временем, если отладить механизм, у рынка реально появится вполне неплохой источник финансирования.
Государственно-частное партнерство
Частный бизнес и государство могут вполне быть полезны друг другу. Строительство социально-бытовых объектов, модернизация улично-дорожной сети и инженерных коммуникаций (трубы, котельные, подстанции, ливневая канализация и т.д), решение вопросов реновации устаревшего жилого фонда и, конечно же, вопрос долгостроев — это лишь часть вопросов, где строительные компании и власти могут посотрудничать на взаемовыгодных условиях.
Во всех этих нюансах не лишним будет активное, в том числе финансовое, участие местных органов властей или государства в целом в зависимости от масштаба проблемы.
Механизмы поддержки строительного бизнеса в решении острых социальных вопросов могут быть разными: от прямых государственных субсидий или выпуска инфраструктурных облигаций до льготных условий по аренде земельного участка.
Главное условие: юридическое обоснование этого инструмента и прозрачный, четкий протокол. Вот и все.
|
0
|
- 10:44 Курс валют на 22 листопада: долар та євро подорожчали в банках
- 09:21 Голова SEC Гері Генслер піде у відставку у день інавгурації Трампа
- 08:00 Курс на 22 листопада: НБУ продовжує зміцнювати гривню
- 21.11.2024
- 19:11 США ввели санкції проти «Газпромбанку» та ще понад 50 російський банків
- 18:10 Велика Британія запровадила санкції проти Фірташа та його дружини
- 17:40 Курс валют на вечір 21 листопада: долар подешевшав на міжбанку на 6 копійок, а євро — на 9 копійок
- 16:37 НБУ змінив порядок відкриття та закриття рахунків
- 16:10 ЦБ Туреччини знову зберіг ставку на рівні 50%
- 15:56 Курс біткоїна вперше перевищив $98 тис. та оновив історичний максимум
- 13:52 Що буде з гривнею? Депозити та ОВДП: чи варто зараз робити на них ставку (відео)
Коментарі