Мінфін - Курси валют України

Встановити
torka2009
Зареєстрований:
10 січня 2020

Останній раз був на сайті:
28 травня 2024 о 01:07
Підписчики (123):
Oleksiiduh
Олексій Новинський
39 років, Мирноград (Димитров)
Binanceinfo
Crypto INFO
54 року, Київ
liljonads
liljonads
olhabuhach98
Ольга Бухач
43 року, Ровно
hrytsenko2
Софія Гриценко
53 року, Берестечко
urcisinaulia152
urcisinaulia152
Vlad9336
Владислав Циплюк
34 року, Мукачево
GRINOV
GRINOV
vbmulyar59
Віктор. Муляр
65 років
182238F1
182238F1
voronkoamir588
voronkoamir588
tsvetkovaalll4
tsvetkovaalll4
всі підписчики
Виктория Берещак — Все о рынке недвижимости в Украине
обозреватель рынка недвижимости
1 жовтня 2021, 9:36

Где брать деньги: 3 главных источника финансирования строительной отрасли

Плох тот застройщик, который строит свою финансовую модель, опираясь исключительно на деньги от продажей.

Платежеспособный спрос может заметно поубавиться, если на рынке появится достойные альтернативы в той же весовой категории, что и вы, да и от факторов риска, как показал опыт прошлогоднего карантина, никто не застрахован.

Идти в рынок жилья Украины, надеясь оседлать финансовый поток, вкладывая при этом мизер, — архаизм и такая же ошибка, как перекрестное финансирование, когда деньги из одного котлована тут же переливают в другой, пытаясь залатать дыры.

Создание и воплощение в жизнь конкурентоспособных форматов жизненной среды требует немалых ресурсов, причем постоянная борьба за покупателя и растущие требования у последнего только подстегивают гонку концепций. Тот, кто не понимает, что, зачем и кому он продает, просто пытается сбыть с рук неликвидные квадратные метры правдами и неправдами.

Девелоперский бизнес в Украине сам по себе непрост: отсутствие нормальной градостроительной политики с едиными и четкими правилами для всех, большие коррупционные риски, пока еще не проработанный до конца институт персональной ответственности за грубые нарушения строительных норм и финансовые аферы в отрасли, незащищенность инвесторов — это лишь малая часть вызовов и вопросов, которые тормозят становление рынка.

В девелопмент жилья стоит заходить лишь, когда имеешь четкое представление о том, как устроен отечественный рынок, понимаешь все риски и вызовы, которых не избежать. У нас нет ни эскроу счетов, ни крупных фондов, которые активно готовы включаться в проектное финансирование, а про развитый рынок страхования, которые мы мог обезопасить и компанию, и ее покупателей от многих вещей говорить вообще не приходится.

В финансировании жилого строительства, получается, остаются в большинстве своем два пути — личные инвестиции (обычно в складчину с партнерами) и деньги покупателя. Однако есть, как минимум, три дополнительных источника, которые могли бы помочь отрасли развиваться.

Рост инвестиционного спроса

С начала года уровень инвестиционного спроса в жилой недвижимости вырос в среднем на 20%, что связано непосредственно с восходящей ценовой динамикой, растущей инфляцией и желанием не только спасти деньги от обесценивания, но и заставить на себя работать.

Ликвидные форматы новостроек помогают за цикл строительства заработать от 25 до 40% на разнице в цене квадрата, в то время как единственная альтернатива — банковские депозиты — снижают ставки месяц к месяцу.

В условиях турбулентности вкладывать в бизнес опасаются, а недвижимость кажется такой вполне понятной, где-то даже предсказуемой гаванью для инвесторов. Как бы не так. Как и в любом другом виде инвестирования, здесь уйма подводных течений и нюансов, связанных как с выбором стратегии, так и самого лота.

Учитывая прогнозируемый рост себестоимости строительства цены в дальнейшем продолжат радовать инвестора, который нацелен на перепродажу. И вполне возможно, что объем инвестсделок увеличится, что вполне на руку строительному рынку.

Во-первых, это реальные деньги тут и сразу в оборот. С учетом, если девелопер не только спал и видел, как ему принесут гривны, которые помогут продолжить строительство, а разработал жизнеспособную финансовую модель, то ничего плохого в подобном вливании не вижу.

Напомню, что мультипликатор в жилом строительстве, даже по самым скромным оценкам, составляет 6,5 грн ВВП, а смежных отраслей, которые также задействованы в строительном процессе, больше сорока.

Во-вторых, инвесторы, особенно сегодня, неким образом воспитывают рынок. Они не бросаются на первое попавшееся объявление застройщика, а тщательно оценивают девелоперский продукт, его ликвидность, потенциальную доходность. Это позитивно сказывается на отрасли.

На данный момент главная угроза инвестиционного спроса — законопроект 5600 в той редакции, которую мы обсуждаем уже несколько недель к ряду. Новое налогообложение может минимум в два, а то и три раза сократить количество желающих проинвестировать в жилье.

Ипотека

Ипотечное кредитование действительно может стать мощным подспорьем для рынка, но при условии, что ежегодно к уже обещанному объему финансирования государство будет прибавлять не менее 30% сверху.

Необходимо также пересмотреть ограничения по площади лота. Проблема с неофициальными доходами — бич украинцев, который лишает их возможности обзавестись собственным жильем.

Вполне пониманию резонность подобных строгих правил банков. А ситуация с официальными зарплатами и конвертами, если что, с мертвой точки не двигается. Данные об объемах теневого рынка труда разнятся: от 30 до 50% занятого населения страны. А в Госстате посчитали, что каждый пятый украинец получает неофициально зарплату.

Учитывая нынешние ипотечные условия, желание банков лишний раз перебдеть в плане оценки платежеспособности кандидатов, то пока на ипотеку как мощный финпоток шибко рассчитывать не приходится. Но, мне кажется, со временем, если отладить механизм, у рынка реально появится вполне неплохой источник финансирования.


Государственно-частное партнерство

Частный бизнес и государство могут вполне быть полезны друг другу. Строительство социально-бытовых объектов, модернизация улично-дорожной сети и инженерных коммуникаций (трубы, котельные, подстанции, ливневая канализация и т.д), решение вопросов реновации устаревшего жилого фонда и, конечно же, вопрос долгостроев — это лишь часть вопросов, где строительные компании и власти могут посотрудничать на взаемовыгодных условиях.

Во всех этих нюансах не лишним будет активное, в том числе финансовое, участие местных органов властей или государства в целом в зависимости от масштаба проблемы.

Механизмы поддержки строительного бизнеса в решении острых социальных вопросов могут быть разными: от прямых государственных субсидий или выпуска инфраструктурных облигаций до льготных условий по аренде земельного участка.

Главное условие: юридическое обоснование этого инструмента и прозрачный, четкий протокол. Вот и все.

Переглядів: 493, сегодня — 1
Стежити за новими коментарями

Коментарі

Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися