Рік Бика? Інвестиції у нерухомість часів коронавірусу та чого чекати у 2021

Мабуть, це був перший рік у моїй практиці, коли обіцянки та розрахунки дохідності інвестицій у нерухомість з боку ріелторів для мене особисто стали маркером непрофесійності. За можливості я уникала абсолютних цифр, демонструвала графіки, що нагадували пульс хворого та спільно з клієнтами робила вкрай акуратні висновки: куди вкладати варто, а куди – ні. Рік минув, проблеми залишились. Що було, що буде, і чим заспокоїться серце звичайнісінького українського інвестора?

Унікальний пандемічний рік, що викликав тектонічні зрушення діджиталізації сфери нерухомості. Особливо чутливо на карантинні реалії зреагували професійні продавці нерухомості: чат-боти, онлайн-покази, Zoom-переговори, відеопрезентації, просування об'єктів в соціальних мережах, активне використання CRM. Підвищилася довіру агентів до системи мультилистингу.

Українські ріелтори пережили складний рік — нестабільність ринку і валютних очікувань доповнилися спробою провести через парламент сумнозвісний законопроект № 3618 з його антиконституційними формулюваннями.

Ясно одне — епоха геніальних одинаків змінюється мегаформатом. Попереду злиття і поглинання дрібних компаній, створення віртуальних професійних співтовариств з широким спектром послуг для всіх, хто продає, здає, купує і орендує землю, нерухомість і ЦМК.

Ухвалення Закону про ринок землі не став ціноутворюючим фактором: земельні відносини в нашій країні давно саморегульовані, реальні зрушення та продаж сільгоспземель почнуться з 2021-го. Ціна землі стабільно, на 0,5-1%, але зростає.

На тлі коронавируса помітно зріс попит на заміські ділянки і домоволодіння, екотренд збережеться на найближчі роки. Особливим попитом користувалося житло в котеджних селищах з розвиненою інфраструктурою, власною компанією, що управляє, поблизу від водойм і лісів.

Кризові явища практично не позначилися на преміум-сегменті: попит на особняки і пентхауси люкс-класу в рівновазі з пропозицією.

На ринку первинної нерухомості тривають локальні струси, з найбільш відомих це Укрбуд і Аркада. Провали менеджменту великих забудовників викликають недовіру інвесторів до всіх проектів поспіль.

Впевнено почувають себе компанії з проектами «місто в місті», ЖК еко-френдлі і забудовники, що здатні інвестувати в проект від 45% власних коштів. Складно, зі скрипом, власники будівельних компаній переходять від застарілого формату відділів продажів на аутсорсинг з компетентним рівнем організації пошуку інвесторів.

Скорочення темпів будівництва житла на 19,1% та красномовні графікі огляду будівельної сфери України за 3 квартали не потребують коментарів.

На вторинному ринку житлової нерухомості економ-сегмента та комерційних торгових і офісних об'єктів ціну диктує покупець:

• ринок лихоманить, ціновий вектор в цілому по країні негативний;

• рідкістю стали спекулятивні угоди;

• проблеми з виплатою орендної плати та закриття підприємств знизило прибутковість власників комерційної нерухомості;

• знижується попит на нерухомість як інструмент інвестицій.

Банки намагаються оживити іпотечні програми, але коронавірус вніс свої правки в плани потенційних покупців. Більшість клієнтів не ризикує брати фінансові зобов'язання під заставу нерухомості.

Є приємні новини — у нас не так погано, як в Старій Європі. У рейтингу Khight Frank Україна займає 6 сходинку топ-країн зі швидкозростаючими цінами на нерухомість: +10,3%. Але: якщо проаналізувати дані за періодами, пік зростання припав на 2 півріччя 2019 року. Відразу після карантину динаміка впала до 1,8% — мізерно мало в порівнянні з новозеландськими 8,2% приросту цін за 3 квартал 2020 року. Кращі часи попереду.

Об'єкти нерухомості не можна розглядати як короткостроковий інструмент інвестування. Передбачити динаміку ринку нереально: ніхто не знає, чим закінчиться коронакрізіс, скільки буде локдаунів і коли відкриють кордони. Поки в пріоритеті завдання-мінімум: вижити. Прибуток перейшлов в категорію другорядних цінностей.

Є ряд зовнішніх і внутрішніх факторів, які діаметрально протилежно впливають на очікування ринку:

Безпрецедентні вливання «дешевих грошей» в економіки США, ЄС, Японії, Китаю, еРеФії. Раніш стрімко втрачала в ціні гривня, зараз знецінюються дорогоцінні для українців доларові накопичення. Фондовий ринок та криптовалюта незрозумілі дрібному інвестору — залишаються дорогоцінні метали, земля і нерухомість.

У довгостроковій перспективі окупиться і принесе дохід купівля квартири в якісно побудованому будинку з відмінною транспортною та соціальною інфраструктурою, котеджу, землі, готелю і СТО. У перспективі найближчих 2-3 років це витрати на угоду + податки на нерухомість і землю + витрати на утримання об'єкта. До цього потрібно бути готовим — морально і фінансово.

Купівля на первинному ринку однозначно принесе дохід у майбутньому.

Перевага :

• комплексній забудові еко-френдлі;

• енергоефективним технологіям;

• ЖК та котеджні містечка, в яких житло займає максимум 1/3 території з розвиненою інфраструктурою.

Мурашники спальних районів перетворюються в гетто, платоспроможні орендарі вважають за краще комфорт, безпеку і певну відособленість. Збережеться попит на таунхауси — як альтернатива багатоповерховим комплексам.

Зняття карантинних обмежень викличе бум відкладеного попиту на послуги HoReCa і відкриття нових мультифункціональних офісів формату open space. Особлива увага — безпеці клієнтів і високотехнологічній начинці приміщень. Для інвесторів це додаткові витрати і довгий шлях до точки беззбитковості.

Відкриття ринку землі. Маємо райдужні очікування українського уряду: 85 мільярдів доларів після початку продажу с/г земель впродовж 10 років. Додаємо кліматичні зміни, отримуємо реальну привабливість українських земель… для іноземних інвесторів. Якими шляхами будуть оформлятися угоди для активізації агроринку — можна здогадуватися. У будь-якому випадку це позитивний фактор для економіки країни, ринку працевлаштування і чіткий вектор інвестиційних переваг.

Нестабільна політична ситуація і відкритий військовий конфлікт стримують апетити інвесторів. Зараз вигідні хайпові угоди на ринку промислової і комерційної нерухомості з високим рівнем ризику: купівля об'єктів приватизації, активів ліквідованих банків, майна банкрутів та арештованого майна. Завжди є шанс втратити об'єкт на підставі рішення чергової судової інстанції, але в цілому придбання цінного активу за ціною нижче ринку виправдана. Інвестори диверсифікують ризики — створюють пули і купують об'єкти в складчину.

Для біржі Бик є символом зростання ринку. Чи подолає його потужність підступність щура? Побачимо.