Ипотека в 2012 году — поиск перспективы!

Текущий год ознаменовался принятыми в нашем государстве нормативными актами, призваными революционно изменить подходы к обороту недвижимости (в т.ч. и земельных участков). 

Прежде всего речь идет о ЗУ «О госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», а также о ЗУ «О Государственном земельном кадастре».

Оба закона вступают в действие с 01.01.2012 г. и коренным образом меняют подходы к моменту возникновения прав на недвижимость, перечню прав, подлежащих обязательной госрегистрации, самой процедуре регистрации прав и органов, которые будут осуществлять эту регистрацию.

Следует отметить, что во многом указанные законы являются прогрессивными с точки зрения государственного регулирования такой существенной сферы гражданского оборота вещей как права на недвижимость, а также с точки зрения объединения всех данных о правах на недвижимость в один госреестр.

Но все же, как частенько у нас в стране водится, не остались не замеченные явные пробелы в поспешности при принятия этих актов. Да и сама идея о едином реестре на недвижимость, куда входит и земля и другие объекты (дома, квартиры и т. д.), так и осталась лишь красивой идеей в головах либеральных умов, ведь вместо «единого окна» так останется «два окна» (ходить придется и в регистрационную службу Минюста и в подразделения Госземагенства).  

Из основных любопытных широкому кругу лиц новшеств указанных законодательных актов, принятых на сегодня, я бы отметил следующее:

• регистрация прав на недвижимость (в т. ч. на земучасток) будет производится Регистрационной службой (Минюст), отдельно госрегистрации в земельном кадастре подлежит земучасток (но не права на него) в Госземагенстве;
• регистрация прав на недвижимость должна производится в среднем не больше 14 дней, но пакет документов, которые будет истребовать регистратор значительно расширится (вплоть до проверки полномочий сторон договоров);
• обязательной госрегистрации подлежат фактически любые права на недвижимость и их отягощения (ипотека, аренда, субаренда, сервитуты и т. д.) и возникают они только с момента такой регистрации;
• для каждой сделки с землей необходим вытяг из земкадастра, доступ к которому будут иметь кроме регистраторов также банки и нотариусы. Насчет иных объектов такого требования нет, но видимо в этом случае нотариус, получивший доступ к реестру вещных прав, будет самостоятельно проверять в реестре всю информацию о недвижимости (радует, что не нужно для этого получать вытяг от регистратора).

А вот сейчас самое время вспомнить об ипотеке, я имею ввиду именно о покупке недвижимости в кредит с передачей ее банку в ипотеку.

Вспомним как сейчас – все делается одновременно, подписываются кредитный договор, купли-продажи и ипотеки, и все это потому, что право собственности может возникать с момента регистрации договора купли-продажи нотариусом в реестре сделок, а ипотеки – в реестре ипотек. Но с 01.01.2012 г. это правило отменяется и право собственности и ипотека должна быть зарегистрирована только в едином реестре вещных прав (подразделения Минюста), а это значит, что сегодняшняя схема покупки недвижимости в кредит не будет работать в виду законодательных ограничений. 

Можна рассмотреть альтернативный вариант – ипотека недвижимости, которая будет принадлежать в будущем покупателю, но и здесь проблема – порядка регистрации такой ипотеки (без регистрации права собственности на ипотекодателя) просто не предусмотрели в принятом порядке КМУ. На многочисленные запросы банков Минюст лишь пожимает плечами, что мол проблем особых не видят и инструментов решения пробела не дают.

Возможно внесенный КМУ законопроэкт в ВРУ, устраняющий в некоторой степени эти пробелы, решит назревающую проблему ипотечного кредитования 2012г., но времени осталось не так и много и если не успеют, то с начала года имеем все шансы получить временный (если не затяжной) штопор ипотечного кредитования, которое и без того застыло в состоянии ресурсного голодания.

В целом, надо признать, что на даный момент есть все основания утверждать, что с практической точки зрения с 01.01.2012 г. вышеупомянутые законы как и новый порядок работы с недвижимостью вряд ли сможет заработать в полном режиме учитывая: 

• необходимость принятия целого ряда актов Кабмина;
• несвоевременный перенос данных из действующих реестров в новосозданные;
• возможные технические сбои;
• пробелы в законодательстве, которые видны уже сегодня.