13 квітня 2010
Последний раз был на сайте:
17 жовтня 2024 о 04:07
-
Юрий Фейгин
76 років, Керчь
-
IndaGame Games
34 року, Киев
-
Igor Vasin
48 років, Днепропетровск
-
Mozart
54 року
-
GTI
Херсон
-
Julik
Запорожье
-
Alice
24 року
-
at3894ao
40 років, fr
- 28 березня 2011, 11:59
Опять про недвижимость, или как падает цена и какова стоимость безопасности
Написать отдельный блог натолкнуло желание ответить AlexanderKulko (см. minfin.com.ua/blogs/AlexanderKulko/13613). И уж сильно большим получился ответ, решил создать отдельную тему. Для начала чтения советую прочитать вопрос AlexanderKulko и обсуждение к нему!
Сразу оговорюсь, я не риелтор, я – юрист, отчасти экономист (ну, раз систематически читаю это уважаемый форум :) ), хотя многие говорят, что риелторский бизнес был бы мне кстати. Волей случая, личного опыта и последующей работы касаюсь рынка недвижимости, имея отношения к крупнейшему проектанту домов в Киеве. И речь здесь пойдет исключительно и киевской недвижимости.
Итак, AlexanderKulko — могу только подтвердить Ваши тезисы, более того, рассказать и собственный опыт. Только вывод Ваш в настоящий момент под вопросом. Не уверен, что цены сейчас будут расти — это я говорю про первичку. Насколько я знаю положение застройщиков, цены понижать они не будут однозначно. И тут даже не дело в себестоимости самого строительства (стройматериалы однозначно выросли в цене). Кардинальным образом на цену влияют:
1) взятки (а они не уменьшились даже с уменьшением кол-ва разрешительных документов) и
2) вклады застройщика в инфраструктуру (как коммуникации, так и социальные объекты).
В результате интересная ситуация: мало нормального предложения, но и денег у населения нет. Чем и когда это закончится сказать сложно. Но роста не будет до тех пор, пока у людей не появятся деньги. Это может произойти из-за кредитования либо из-за роста благосостояния (согласитесь, последнее сейчас только падает).
Что касается непосредственно цены недвижимости. Лично мой опыт – искал на вторичке 3-х комнатную квартиру с в начале 2009 года (как раз все сильно упало) около 6 месяцев, при этом на руках была сумма около 90 тыс. дол. Сразу хочу оговориться – читать объявление и видеть «хорошие» цены это (как часто пишут в качестве аргумента), ничего не дает. Для того, чтобы понять ситуацию нужно только ездить и разговаривать с реальными продавцами. И переубеждать тут тоже никого не буду. Часто риелторы выставляют заманчивые варианты для того, чтобы им позвонил реальный клиент. Далее они говорят, что либо это объект продался, либо у объекта действительно есть проблемы. Более того, скажу, что никакие риелторы специально не ходят по квартирам, чтобы поднять цену (как часто пишут в комментариях). И совсем не потому, что не могли бы это делать, просто – лень. Поверьте, что если риелтор не может даже предварительно съездить на квартиру, которую продает, то он не будет ездить просто так для взвинчивания цены. На рынке царит непрофессионализм и убожество, какое там намеренное поднятие цена посредником по всему массиву объектов! Это что касается вторички, которую я когда-то рассматривал для покупки.
В тот момент начала 2009 года о первичке я даже и не задумывался, т.к. стояло все и кризис только начался. Однако проездив около 50-60 вариантов вторички и замучив всех риелторов, вышел на новые круги знакомств, и получил предложение на первичку. В тот момент еще не совсем осознал, что делаю и не успел изучить вопрос. Хорошо, что интуитивно понимал, что брать надо у серьезного застройщика и полагался на связи в этой отрасли, которые мне были кое-чем обязаны. Результат – квартира на Осокарках 91 кв.м. (два санузла, панель утепленная, вентилируемый фасад, строительная отделка – жить можно, в случае необходимости. без ремонта) цена 7210 грн./кв.м. (цена со скидкой с учетом 100% оплаты) Итого = 656246 грн. (курс доллара тогда был плохой для меня – 7,6. Цена в долларах = 86348 дол.).
Сегодня в аналогичном доме Киевгорстрой (КГС) продает квартиры по 9000 грн. /кв.м. – можете сами убедиться на сайте. И квартиры покупают! Каждый день замечаю, что стройки идут по выходным и ночью. Согласитесь, так бы не было при отсутствии денег.
Другое дело, что эти «ликвидные» стройки единичны по Киеву и такого размаха, как в 2005-2008 годах уже нет.
Вы абсолютно правы, когда говорите, что в КГС планировки не очень, так же как и качество (однако, я не видел еще хорошего качества в Украине). Но в конце-концов, взвесив все риски, купил именно у них, т.к. обладаю доступом к инсайдерской информацию о возможных проблемах дома и реальных сроках сдачи. Предпочел все-таки жить в новом доме с соотвествующим контингентом людей и новыми коммуникациями, чем покупать на вторичке за такие же деньги непонятно что. Кстати, прожил уже год, дом теплый и нареканий нет (кроме мелких проблем, которые есть в любом новом доме)
Думаю, не менее интересна для Вас будет дальнейшие результаты моей работы –
В силу приобретенного опыта и связей занялся консультирование и помощью в продаже квартир (первичка-вторичка). Помог людям купить несколько квартир в первичке на Осокарках со скидками. Своих знакомых бизнесменов убедил купить две 2-х комнатные квартиры на средних этажах в сентябре 2009 года. Деньги вложили со страхом только вместе с моими, говоря при этом, что будут только потери. Результат – после сдачи дома проданы в 2010 году с наваром 15 тыс. дол. на каждой. На заработанные деньги (с учетом своих премиальных сделал хороший ремонт в своей квартире).
Что касается певички у других застройщиков. Еще знаю парочку компаний, которые нормально сдают жилье (здесь описывать не буду из-за недостатка времени). Но в процессе работы с людьми увидел массу проблемных строек по г.Киеву. Есть, например, «замечательные» варианты – дом новый, построен уже 2 года, даже люди кое-где живут, есть вода, свет. Но вот не задача – нет документов. Мне люди говорят – цена очень хорошая для кризиса – 45 тыс. за 1-ком квартиру с шикарным ремонтом. Узнаю – на дом нет разрешительных документов, перспективы их получения нет, т.к. запрашиваемые взятки не сопоставимы с рисками. Результат – комиссия не принимает, БТИ не обмеряет, дома юридически нет. Завтра могут отключить и воду и свет. Довожу эту инфо до заказчика. После ну очень долгих раздумий, он отказывается от этого вариант, покупает квартиру дороже, взяв еще денег у родителей. Спустя несколько месяцев меня целуют во все места, которые только можно за указанную информацию (это после того, как его знакомый там приобрел квартирку).
Этот пример не единичен. В Киеве есть дома, спроектированные «шабашниками», когда проектная организация отказывалась проектировать в конкретном месте с требованиями заказчика, есть дома, которые не сдадут или сдадут с нарушениями и через 10-15 лет пойдет процесс физического нарушения конструкций. Есть дома построенные на коллекторе. Плачевный вывод – в погоне за большими деньгами бизнес часто пренебрегает жизнями тысяч людей, даже не задумываясь, что эти деньги не принесут счастья, если дом погребет под собой сотни взрослых и детей.
С другой стороны, могу констатировать, что наш человек, к сожалению, хочет быть обманутым. Подумать о безопасности сделки, приобретении инсайдерской информации, платного консультирования соглашаются единицы. Лично из моих наблюдений – моими покупателями или получателями информации были исключительно люди, занимающие определенное общественное положение (как правило, руководители больших фирм, чиновники). При этом мне всегда казалось, что этот контингент и сам в состоянии посмотреть и юридическую чистоту сделки и получить инсайдерскую информацию. А нет! Все равно страховались, не экономили несколько сот баксов для того, чтобы обезопасить свою покупку ценой в 100 тыс. дол.
Теперь по ценам на вторичку и вопросам обеспечения безопасности сделки с этой недвижимостью. Цена на вторичку начала резко падать в долларах США с началом девальвации гривны – ноябрь 2008 года. Паника на рынке сохранялась с ноября 2008 года по апрель 2009 года, когда невозможно было достаточно достоверно определить цену сделки в случае продажи меньшей недвижимости и приобретения большей. Соответственно побеждал либо смелый, либо ну очень расчетливый. Минимальные цены были март-апрель 2009 года, после цена начала незначительно подниматься (на 2-5 тыс. дол., которые иногда очень существенны). В результате те, кто был с деньгами и ждали, решили купить. Далее цена стабилизировалась, а с сентября 2010 года (несмотря на незначительный рост количество сделок) начала падать. Сегодня мы имеем цену марта-апреля 2009, встречаются и интересные варианты, кому нужно продать квартиру срочно.
Описывая процесс покупки необходимо сказать несколько слов о риелторах. Из лично опыта – профессионализмом и не пахнет. Люди, как правило, не могут объяснить за что берут деньги и стараются взять по-максимуму. В результате – покупатель старается выйти напрямую на продавца (или наоборот). Часто это, конечно, не получается в силу неграмотности людей и боязни действовать без посредника. При этом почему-то считается, что посредник – это какая-то гарантия. Вынужден разочаровать – ни за что ответственности он не несет. При этом, что самое плохое, риелтор, как правило, не способен даже подготовить сделку (выяснить все моменты, чтобы не зря ездить смотреть) и не может и не имеет знаний по документальному оформлению и наличию проблем (например, перепланировке и т.д.). Когда я искал квартиру и работал с риелторами, чтобы найти лучший вариант, у меня был опросник: начиная от какой правоустанавливающий документ до кол-ва прописанных и наличия той же перепланировки. Если квартира мне нравилась, данные проверялись через имеющиеся возможности. Так вот – риелторы не могли дать внятный ответ и на 30% моих вопросов.
По безопасности – тут вопросов не меньше, чем на первичке, только они лежат не в плоскости существования самого дома, а в плоскости права собственности и скрытых изъянов квартиры. В моей практике: человек обратился с проблемой – продал не владелец, подпись подделанная. Выяснилось – квартира на Оболони куплена по заниженной цене (на 15 тыс. дол. ниже аналогичных вариантов). Все документы в оригинале, паспорт подделан путем качественной переклейки фотографии. Справка-характеристика БТИ поддельная, но выписана на оригинальном бланке с водяными знаками. Во время сделки, которая проходила у нотариуса (выбранного покупателем) подставной владелец вел себя спокойно, не спешил, расписался как в паспорте. После сделки покупатель пошел в БТИ регистрировать сделку, а ему говорят, что справка поддельная. Реальный владелец квартиры вышел 2 года назад из мест лишения свободы и исчез. Фиктивный продавец исчез с деньгами, выкинув как карточку мобильного телефона, так и сам мобильный телефон. Деньги потеряны безвозвратно, как и квартира. Вот такие бывают истории.
Вывод – на вторичке (как и на первичке) не прельщайтесь низкой стоимостью. Это должно только насторожить. Проверяйте владельцев, документы и т.д. Не буду вдаваться в подробности технологии проверок, но это способно обезопасить и предупредить описанный мой случай на 90-95%. Остальные 5% это только воля Божья, т.к. махинации бывают ну очень изощренные.
Тоже самое можно написать и про покупку домов и земли. Вот только часть проблем –
— купили землю, по бумагам строить можно, а по факту нельзя (плавуны и т.д.)
— купили участок, а на местности он оказался в другом месте (в Украине громадные проблемы с обозначением в натуре и кадастром как таковым)
— купили дом, а он начинает разрушаться через 2-5 лет.
— купили деревянный таунхаус (таких много в Белогородке), а дерево плохо обработали, оно начало безвозвратно разрушаться
И много-много другого.
Думаю, отчасти поднял интересую тему – тему безопасности сделок в один из самых главных моментов в жизни – во время покупки жилья. К сожалению, очень много людей не уделяет этому внимания и по разным причинам остается без жилья и денег.
Заранее прошу прощения за возможные грамматические ошибки или непоследовательность мыслей. Я не журналист и пишу довольно быстро, работу ведь никто не отменял! :)
|
182
|
- 19:11 США ввели санкції проти «Газпромбанку» та ще понад 50 російський банків
- 18:10 Велика Британія запровадила санкції проти Фірташа та його дружини
- 17:40 Курс валют на вечір 21 листопада: долар подешевшав на міжбанку на 6 копійок, а євро — на 9 копійок
- 16:37 НБУ змінив порядок відкриття та закриття рахунків
- 16:10 ЦБ Туреччини знову зберіг ставку на рівні 50%
- 15:56 Курс біткоїна вперше перевищив $98 тис. та оновив історичний максимум
- 13:52 Що буде з гривнею? Депозити та ОВДП: чи варто зараз робити на них ставку (відео)
- 12:20 росія витратила понад $18 млрд на повітряні атаки по Україні
- 11:55 MicroStrategy увійшла до топ-100 найбільших публічних компаній у США
- 11:34 Команда Трампа розглядає прихильницю криптовалют на посаду нового глави SEC — CoinDesk
Коментарі - 28
От меня Вам +!
«На рынке царит непрофессионализм и убожество» — очень точно, согласен. Тетка бросила швабру и подалась в риелторы.
«Наш человек, к сожалению, хочет быть обманутым» — тоже факт. Возможна ли вообще вменяемая аналитика при таких обстоятельствах?
Дело в том, что я не занимаюсь этим видом консалтинга, как основным видом деятельности. Соответственно не ставлю это на поток. В основном, клиентов подкидывают знакомые или друзья, которые хотят, чтобы в вопросе разобрались качественно и спокойно.
Насчет консалтинга при продаже — тоже вариант. Но таких вопросов меньше, т.к. риски там на порядок меньшие. Разве что речь идет о продаже одной недвижимости и покупке большей. Тогда вопросов много — от того, как сохранить деньги, до безопасности передачи этих денег и размещения и фактически пошагово расписанная сделка в день ее совершения.
Там другая проблема — выделенных участков для строительства остались единицы (в основном послекризисные остатки на Осокорках — Позняках). И никто не знает как быть дальше. Город практически ничего не дает, т.к. команда у власти другая (даже не смотря на то, что основной лоббист Поляченко быстро перешел к регионалам). Еще пытаются прикрываться социальным строительством, но это не бездонная тема…
В любом случае по каждому объекту надо разбираться индивидуально. Пока на имеющихся участках интенсивно строят, правда с невысоким качеством отделки, но зато по нормальным проектам.
С наступлением кризиса я полагал, что риэлтеры, столкнувшись с резким снижением количества сделок, будут делать ставку на качество. Увы! Уровень работы риэлтеров за все это время не изменился вообще! Рассказывают о квартире, не видя ее; предлагают варианты, находящиеся за 10км от запрашиваемого места поиска; палец о палец не ударят, чтобы показать какую-то видимость работы, оправдывающей комиссионные. В чем они прекрасно разбираются, так только в умении держать реального покупателя «зубами», пока тот не заплатит комиссионные.
Короче, докризисный вопрос покупателей к риэлтерам касательно комиссионных, а именно: «за что?!» — к сожалению, остается актуальным и сейчас…
Причины неудач были следующие:
1) слабо понимают, что надо делать.
2) не могут удержаться и начинают работать как все.
3) никто не хочет на себя брать ответственность.
Вариант: «еврейская, жалостливая». К сути.
Звонит риэлтер и с дрожью в голосе, наворачивающейся слезою рассказывает о том что мол есть клиенты, люди хорошие и с серьёзными намерениями, НО (здесь изюм сего кекса) у них не хватает для полного счастья 20-30% от заявленой стоимости недвижимости. И ждёт реакции. Первое желание — позвонить в сухумский обезьянник и озадачится: «не случилось ли массового бегства из их уважаемого заведения?»
Таких нужно бить их же оружием: «я бы рад, да времена сейчас скудные, налоги непомерные, вобщем — приходите, обсудим…
Никогда даже не перезванивают.
В 99% случаев хочется ликвидировать их как класс и нарост на теле общества. Так уж сложилось, что я сам недавно приступил к поискам подходящего квартирного варианта для покупки. При просмотре вариантов горе риэлторы ВОООООБЩЕ ничего не делают — распинается хозяин квартиры, рассказывая о достоинствах продаваемого жилья! При этом риэлторы даже не разбираются в типе продаваемого жилья, я уже и не говорю о том, что бывали такие ситуации, когда у риэлтора даже нет плана квартиры, или тупо не приходит на просмотр. Однако это абсолютно не мешает без зазрения совести называть мне сумму комиссионых в 40000грн.! За что?!!! — На этот вопрос обычно отвечают — за подбор варианта и сопровождение сделки. НО! «Уважаемые риэлторы», очень хочется вам напомнить, что я как покупатель, ваши услуги не заказывал, и ответственность за чистоту сделки вы несете максимум в размере своей комиссии!!!
И, что очень грустно, порядка, адекватности качества услуг таким астрономическим тарифам в обозримом будущем не увидеть :(
Вы абсолютно правы, что обслуживания в Киевгорстроя никакого – это особенности нашей страны, коммунальной компании, а также отсутствие заинтересованности сотрудников КГС в продажах. С отношением КГС к клиенту хорошо сталкивался сам. Но мой блог не просто так посвящен кроме чистых вопросов недвижимости, а больше вопросам безопасности.
Если Вы оцениваете работу компании в нашей стране (!!! подчеркиваю, именно в Украине) только по уровню обслуживания – Вы, извините конечно за откровенность, один из первых клиентов ЭлитаЦентр. Как раз для продажи некачественно товара в нашей стране «облизывают» клиента со всех сторон. Особенно этот момент хорошо поставлен в случае «лохатронов», т.к. там работают профессионалы и психологи, которые четко поймут, что Вам нужно. И особенно я советую уважаемой аудитории обращать внимание на такие моменты, если покупаете недвигу на вторичке. Там для того, чтобы скрыть изъяны в квартире, проблемы с документами Вас будут укатывать как только можно . И тут Вы, конечно, почувствуете себя королем. Только результат плачевный…
К сожалению, в Украине культура такова, что если любой товар идет на расхват, то хамство со стороны работников любой компании — это особенности нашего менталитета, и, поверьте, они не поменяются за 15 лет независимости. Должны пройти годы.
Хочу особо подчеркнуть, я не считаю, что такое отношение к клиенту у нас должно быть. Мы в конце-концов должны стать нормальной европейской страной. Но в настоящий момент при даче советов клиентам я отталкиваюсь от реальности сегодняшнего дня! При я сам прикладываю усилия, чтобы что-то изменилось в этой стране, однако для изменения менталитета нужно время.
Хотелось бы услышать мнение других комментаторов по нашей дискуссии с kmk. Может я не прав?
Про недвижимость для себя решил так. С моим уровнем связей и возможностей покупать только вторичку и только у знакомых. Если таких вариантов нету — ждать.
Вопрос в расположении дома относительно загрязняющих воздух предприятий, если кому уж очень интересно.
kmk, разве в других компаниях, которые выросли из советского наследия, Вам предложили услуги на высшем уровне?
Расскажу о своём опыте инвестирования в зарубежную недвижимость. В ОАЭ есть такой девелопер Nakheel. Известно что компания принадлежит правящей семье эмирата Дубай. Гарантия качества и того что объект будет достроен была 100%. Так вот особым уровнем сервиса до 2008г там не озаботились (конечно если Вы не преобретаете виллу на Пальме стоимостью более 3-4 миллионов). Конечно до уровня КГС им падать нужно прилично, но всё познаётся в сравнении.
dun, скажите, пожалуйста какие киевские девелоперы, по-Вашему, заслуживают доверия на сегодняшний день, не вдаваясь в тонкости Вашего бизнеса?
А что прикупили в Дубай, если не большой секрет? И зачем — с целью инвестиции или там жить в перспективе?
Кстати, там основатель «Познякижилсстрой» работает и строит недвигу — Нвер Мхитарян. Он туда уехал, сыну компанию передал в управление и она начала сильно сдавать, а тут еще кризис.