12 грудня 2017, 12:32 Читать на русском

Ринок житла: коли лусне «бульбашка»

Чи впадуть ціни на первинному ринку житла. Чим загрожує забудовникам зростання цін на будматеріали і відсутність платоспроможного попиту з боку покупців квартир. А також про те, чи варто очікувати різкого падіння «вторинки», в ексклюзивному коментарі для «Мінфіну» розповіла керівник сектора «Будівництво» Офісу ефективного регулювання (BRDO) Олена Шуляк.

Чи впадуть ціни на первинному ринку житла.
Фото: "Мінфін"

За січень-вересень 2017 в Україні прийнято в експлуатацію 6889,3 тис. квадратних метрів загальної площі житла, 58,6% з якої — в багатоквартирних будинках. За ці ж 3 квартали за рахунок будівництва нових житлових будинків та реконструкції існуючого житлового фонду в Києві прийнято в експлуатацію 1093,4 тис. квадратних метрів загальної площі житла. Це на 56,3% більше, ніж було прийнято в січні-вересні 2016.

А чи була бульбашка?

Зараз тільки й чути, що на ринку з'явилась «кризова мильна бульбашка». На мою думку, говорити про таке явище підстав мало. Кризове перенасичення на ринку нерухомості виникає в більшості випадків тоді, коли в будівництво надходять великі обсяги незабезпечених кредитних ресурсів. Зараз в Україні ситуація інша. За період з 2013 року частка коштів, яку інвестують саме громадяни в нерухомість, зросла більш ніж в 3 рази — з 0,42% до 1,49%. У перерахунку на «живі» гроші — з 6,6 млрд гривень до 29,9 млрд гривень. У доларовому еквіваленті приріст не такий значний — з $0,8 до $1,2 мільярда, але тренд – той самий.

Проблема відсутності недорогих кредитних ресурсів переформатувала ринок. Тепер на нього більше стали надходити власні, «живі» кошти громадян. Таким чином, говорити, що найближчим часом «бульбашка» на ринку нерухомості лопне, підстав недостатньо. Швидше — ринок дійшов до межі ціноутворення, яке обмежене рівнем доходів.

Від чого залежить ціна

Щодо цін на первинне житло, можна відзначити, що вони практично досягли порогу рентабельності. Темпи зростання будівельних робіт і вкладень в будівельну галузь сформували підвищення попиту на будівельні матеріали. В першу чергу на групи основних: цемент, бетон, металоконструкції, які використовуються і в житловому будівництві, і в інфраструктурному. Також, завдяки державній політиці, зростає споживання енергоефективних матеріалів та матеріалів для термомодернізації споруд. Валютні коливання також відзначаються на ціні будматеріалів. 

Всі ці фактори, абсолютно логічно, впливають на ціни кінцевих об'єктів. Однак продажі житлової нерухомості і більшості сегментів комерційної, в першу чергу, залежать від рівня доходів населення і підприємств малого і середнього бізнесу. А він залишається вкрай низьким. Тільки в Києві, за даними експертів, майже 60 тисяч квартир в новобудовах не продані і мають мало шансів бути реалізованими найближчим часом.

Фактор низької купівельної спроможності не дозволяє очікувати значного зростання цін на первинну житлову нерухомість, а рівень витрат на організацію будівництва, в свою чергу, не сприяє їх зниженню.

Вторинний ринок сильно не впаде

Ринок вторинної нерухомості також залежить від багатьох факторів. Очікувати зниження цін на «вторичку» в престижних районах з добре розвиненою інфраструктурою в 2018 році не варто. Але при цьому можливі коливання цін на житло так званого середнього класу і економ класу, тобто самого затребуваного на даний момент в Україні. В даному випадку на кінцеву вартість буде впливати декілька факторів. Так, зростання попиту  сприятиме її підвищенню, а подорожчання платежів на утримання такої нерухомості (зростання вартості комунальних і платежів за енергоносії) — навпаки, буде токати її вниз.

Середній вік житлової нерухомості в Україні становить 42 роки. Цей фактор говорить про низьку енергоефективність таких будівель і високі витрати на їх утримання.

Таким чином високий попит дещо нівелюється новими запитами покупців.

Можна підсумувати — коливання цін на «вторинному» ринку можливі, але в межах 5% в річному вираженні.

В обох випадках — і на первинному, і на вторинному ринках — інвестиційна привабливість залежить від того, яку економічну додану вартість можуть створити інвестиції з урахуванням ризиків. На даному етапі горизонт прогнозування майбутніх грошових потоків, які може генерувати об'єкт нерухомості, практично не перевищує термін більше року. Тому привабливість на вторинному ринку більшою мірою визначається «рівнем дешевизни» об'єкта. З огляду на це, поза конкуренцією в цьому сенсі — «стресові» активи (майно банкрутів, наприклад).

Майновий ризик при будівництві об'єктів більш залежний від регуляторних процедур, ніж від технології будівництва. Будівельна сфера найбільше впливає на первинний ринок. Зараз ми спостерігаємо позитивні зміни в регуляторній політиці держави щодо процесу організації будівництва, і вони триватимуть далі. Це однозначно піде на користь ринку. 

Коментарі - 47

+
+86
AleksandrBank
AleksandrBank
12 грудня 2017, 12:48
#
Хороший обзор, со многим согласен.
+
+15
vitaliy17
vitaliy17
13 грудня 2017, 10:10
#
Согласен с Вами, наконец-то хороший обзор с правильным анализом и выводами.
+
+57
Ostap Kucheruk
Ostap Kucheruk
12 грудня 2017, 17:02
#
Себестоимость строительства квадратного метра жилья, с инженерными коммуникациями, стяжкой и машинной штукатуркой — до 8000 гривен. Поэтому новые квартиры в городах-спутниках Киева стоят 10000-12000 за квадратный метр. С отделкой и прибылью застройщика цена квадратного метра нового жилья 15000 гривен. Все что выше — сверхприбыль застройщика. Это я вам как «иксперт» сообщаю, покруче афтора. Запасаемся попкорном, и устраиваемся поудобнее…
+
+57
ballistic
ballistic
12 грудня 2017, 18:39
#
«Себестоимость… до 8000 гривен»
— собівартість залежить від вартості прибудинкової землі і її площі, проекту, якості матеріалів та робіт, етажності будинку, стану інфраструктури,…
Тому собівартість може відрізнятися кратно.
+
+26
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
12 грудня 2017, 23:57
#
Не спорьте с «икспертом»
+
+29
Свободный экономист
Свободный экономист
13 грудня 2017, 0:53
#
Пока вторичка падала из-за избытка предложения первички, оттока «на занедбаних тракторах до Європи» и низкой покупательной способности. За год получилось в среднем по палате минус 12%, некоторые регионы по 450 долларов за метр уже.

Автор говорит, что будут только колебания. А что же за год из перечисленных факторов поменялось? Девелоперы продолжают строить, потому что это единственное, что они умеют делать, покупательная способность не растет, занедбані трактори едут и дальше. Мантры про окончание кризиса шли уже третий год, а кризис еще реально даже не начинался. Все подсказывает, что сейчас явно не дно.
+
+15
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
13 грудня 2017, 12:15
#
Ничего не поменялось, и цены в том числе с 14года
+
0
Свободный экономист
Свободный экономист
13 грудня 2017, 17:03
#
До зимы 15-ого просто всем больше запомнилось. Но плавное падение по 10% в год в долларах на вторичку сейчас во всех регионах.

Тем временем вторичный рынок недвижимости столицы, который традиционно номинирован в американской валюте, в следующем году продолжит дешеветь.
Так, по данным консалтинговой компании SV Development, только за этот год средние цены упали на 10%. «И такая же тенденция сохранится в следующем», — говорит аналитик компании Сергей Костецкий. https://www.zagorodna.com/ru/analitika/kak-izmeniatsia-ceny-na-zhile-v-kive-v-2018-godu.html
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
13 грудня 2017, 17:13
#
«В этом году цены на дешевое жилье все-таки нащупали «дно» и могут пойти в рост уже в следующем году. В то же время вторичка продолжит дешеветь. Первичка: ниже падать некуда»- выше пример с Болгарией: ценам падать есть куда.
+
0
ballistic
ballistic
13 грудня 2017, 21:06
#
«только за этот год средние цены упали на 10%»
— а на порталі realt.ua статистика фіксує навіть зростання ціни «хотєлок» за 2017-й рік.
Я реалту більше довіряю, ніж мутним SV Development.
+
0
Саша Ник
Саша Ник
13 грудня 2017, 12:19
#
Пока что есть города, с дефицитом первички, Днепр в их числе.
Имеется ввиду бюджетная первичка, до 13000 грн. за квадрат.
Как только народ напьётся и наестся такой первички, за свои сбережения (именно сбережения, не доходы), тогда и возможен коллапс.
Пока что, всё хорошо, все плывут по течению (девелоперы, клиенты), воду бортами не черпают.
Со вторичкой всё сложнее, тут играют роль состояние дома и инфраструктурные объекты рядом.
Но в среднем по сравнению с 2013-м, на осень 2017-го, цены упали на 30-35%.
+
0
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
13 грудня 2017, 13:33
#
Но тем не менее самые сильные распродажи были в 2014м на фоне экскалации, потом рынок замер по сегодняшний день.
+
+15
Ukrmercy
Ukrmercy
13 грудня 2017, 16:27
#
Я вам просто сюда скину ссылочку- в почти неевропейской Болгарии, да с их достатком, себестоимость стройки в разы ниже, и это с учетом того что там таки утеплителем пользуются и стандарты EU по эко материалам. https://www.propertyunder20k.com/property-details/bright-and-sunny-apartment-46-sq-m-in-the-center-of-byala-7218#
итого- 12800грн/квм выходит. При этом контора-застройщик уже довольна, заплатила зарплату рабочим- выше чем у нас, да и город не самый паршивый- Варна, и с налогами и наценкой- выходит дешевле чем у нас. Может быть просто конкуренции недостаточно?
+
+11
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
14 грудня 2017, 12:26
#
А что там делать в той Варне или вообще Болгарии вцелом, кроме как работать каменщиков за 400 ывра?
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 грудня 2017, 13:19
#
Логика железная, даже обидная, сказанная в лицо болгарину. Проведу аналогию: шо там в Киеве то делать? киевские торты продавать и всьо? идите погулите дэиндэ =)
+
0
Свободный экономист
Свободный экономист
14 грудня 2017, 15:25
#
Правильно Андрей говорит — ведь стоимость прямо коррелирует с возможными доходами населения и доступностью кредитных денег под недвижку.
+
+11
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
14 грудня 2017, 15:33
#
Может мне еще извиниться за болгарскую безработицу и миграцию болгар на запад? идите сами… погуглите
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 грудня 2017, 15:46
#
Болгарская безработица… ну да =) укладчик кирпича, 8 часов 5 дней- 14к левов, очень не плохо. Вы должны извиняться не за безработицу, вами выдуманную, а за свинское отношение.
+
+15
Свободный экономист
Свободный экономист
14 грудня 2017, 15:51
#
В месяц? Это на какой кнопке телевидения вы это услышали?
+
+26
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
14 грудня 2017, 16:25
#
Я извиняюсь, вы болгарин — которого насильно заставляют жить в Украине? откуда столько болгарского патриотизма? Или вы только сейчас узнали, что в Болгарии не самым лучшим образом идут дела, и это самая бедная страна еврозоны? Или вам лишь бы Украины сравнить с кем-угодно? К вашему сведенью за 800 левов (12400грн) хороший каменьщик и в Украине может найти работу, а вот про то, что едут на заработки в Болгарию я не слышал (в Польшу едут, но Польша это не Болгария).
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 грудня 2017, 18:54
#
Вы знаете, есть такая штука- интернет и поисковик. у них даже в захудалой провинции в ларечке сидит бабка- и та получает до 1к левов брутто. наши гастера на укладку плитки- лично ребяток знаю- едут на 3-3.5к левов. так что рассказы про бедную Болгарию и прочее- то вы ресурс с рамблером перепутали, вам туда)
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 грудня 2017, 18:55
#
Дело не в патриотизме, дело в воспитании. Вам это чуждо, я вижу.
+
+15
Свободный экономист
Свободный экономист
14 грудня 2017, 19:31
#
14000 левов в месяц, как выше написали, можно ссылку или балабол?
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 грудня 2017, 22:09
#
Там 1.4к, точка не поставилась. тем не менее- у них минималка для строителей без опыта и навыков- выше чем в Киеве у норм спеца. а если руки прямые, то норм зп 3-3.5 для гастера, 4-4.2 для местного. Т.е. если вы назвали Болгарию бедной, с проблемами итд итп, то что вы можете о нас тогда сказать?) Над Гондурасом тоже когда-то потешались, а потом у них ВВП оказался выше украинского. И не отходя от темы: зп у них выше, стройматериалы дороже, земля тоже, а на выходе- метр квадратный дешевле. В чем секрет то?
+
+30
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
15 грудня 2017, 11:47
#
В 21м веке большинство заблуждений начинаются с фразы «Вы знаете, есть такая штука- интернет и поисковик», например такие как: «Над Гондурасом тоже когда-то потешались, а потом у них ВВП оказался выше украинского», «бабка- и та получает до 1к левов брутто» и т.д. И в результате этих интернет исследований получается такое умозаключение «И не отходя от темы: зп у них выше, стройматериалы дороже, земля тоже, а на выходе- метр квадратный дешевле. В чем секрет то?» — секрет в том, что в интернете как и на заборе могут писать много чего, им еще нужно уметь пользоваться, а еще лучше 1 раз увидеть, чем 100 раз услышать. Вы наверное сильно удивитесь, когда узнаете, что нам до сих пор едут работать монолитчики из богатой и процветающей Турции (ВВП больше украинского в 10 раз, в т.ч. и на душу населения). И пусть я буду свиньей или кем то еще в ваших глазах, но я не буду сравнить свою страну с какими-то «великими республиками», где грущику платят на 15 бутылок водки больше. И наконец — недвижимость в Болгарии, Батуми, дешевая, потому, что не востребована.
+
0
Саша Ник
Саша Ник
15 грудня 2017, 12:25
#
Это так всегда кажется, когда нигде не бываешь и смотришь на мир исключительно через призму «там — лучше чем здесь».
Но это до первой встречи с румынско-болгарско-цыганской реальностью
Потом понимаешь, на сколько же Украина хорошая страна.
Только проблема в глупости и отсутствии самоуважения, как у наших граждан, так и у наших политиков.
Одни думают что верх земного счастья, это 1000 долл. за грязную работу в Польше, другие считают что с ломом в ж… пе и розыском Интерпола, на островах в океане хорошо живётся…
А ведь можно построить достойную жизнь в собственном гос-ве.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
15 грудня 2017, 13:27
#
Все смотрится через призму: работает-не работает. общая температура для больницы- это для пустомель, и для тех кто на бюджете.
+
+27
VladMe
VladMe
13 грудня 2017, 2:43
#
Может я ошибаюсь, но застройщики, по крайней мере у нас, в Тернополе, землю не покупают а берут в аренду, вешая в виде дорогой коммуналки жителям, по-этому она почти нулевая везде. А состояние инфраструктуры тут каким боком???
+
0
SergS7
SergS7
13 грудня 2017, 20:05
#
Те саме у приміській зоні біля Вінниці. ЖК «Софія». На початку будівництва ціна 7800 грн. кв. м. Земля в оренді, якимось чином домовились з головою сільради. Собівартість квартир від вартості землі не залежить, тому що землю забудовники не купують. Собівартість швидше залежить від корупційного податку, який платять забудовники за отримання земельної ділянки
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
14 грудня 2017, 9:20
#
Правильно мысль глаголись, точнее сказать — сколько квартир пойдет сельскому голове, совету в сельраде и им семьям.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 грудня 2017, 9:35
#
Больше бы переживать не о себестоимости стройматериалов, а сколько надо покашлять. Вот это уже- жыты по-новому, новая версия «карюпции нэма».
+
0
denismobil
denismobil
13 грудня 2017, 14:50
#
Доходы населния вырастут в 2018 на 30%, что вызовет рост цен на 10-20% на жилую недвижимость
+
+15
ballistic
ballistic
13 грудня 2017, 15:00
#
«Доходы населния вырастут в 2018 на 30%»
— якщо таке станеться, то курс бакса значно виросте, що призведе до просідання цін на нерухомість в баксах.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 грудня 2017, 11:54
#
Доходы в грн вырастут, вместе с инфляцией, так что стоимость останется прежней
+
0
ballistic
ballistic
14 грудня 2017, 13:49
#
Якщо вже прогнозувати, то в наступному передвиборчому році чекаю незначного просідання ціни в баксах.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
14 грудня 2017, 15:48
#
Хехе) у нас такие выборы, что спрогнозировать что-то очень даже сложно. кофейнаяы гуща- и то больший помощник в этом деле
+
0
seaman
seaman
14 грудня 2017, 13:30
#
Кто не свалит на Запад, пойдет в армию на Восток. Рост +3% экономики только у Гройсмана в методичке.
+
+11
ballistic
ballistic
14 грудня 2017, 13:47
#
А Ви вже на Заході чи на Сході?
+
+15
Ukrmercy
Ukrmercy
14 грудня 2017, 15:47
#
И чо, бабы и старики с пулеметом максима тоже пойдут в бой, да? чучело, сгинь к себе в свой Салехард и там бакс обрушай.
+
0
seaman
seaman
16 грудня 2017, 14:39
#
Бабы и старики спасут КРЖН. Полезно послушать для самокритики — Альфред Кох: Глубокое разочарование от всей Украины https://www.youtube.com/watch?v=Vdehy9HZ_-c
+
+26
Саша Ник
Саша Ник
16 грудня 2017, 17:18
#
Кох? Не смешите. Опальный чинуша, ограбивший собственную страну «кинувший» народ, и живущий фейсбуке / в эмиграции, учит жизни украинцев Ничего комичнее не найти.
+
+11
seaman
seaman
16 грудня 2017, 18:10
#
Комично, когда правители вместо реальных дел живут в фейсбуке. Если отойти от личностей, Коха, Гордона, кто сколько наворовал, итд, скажите что он не прав?
+
+15
Саша Ник
Саша Ник
16 грудня 2017, 18:49
#
Отойти от личности Коха? Это невозможно
Это «имперское полупопие» всплывало в украинском инфопространстве сразу после майдана.
Ничего дельного от него услышано не было.
Вопрос: чтобы говорить, прав Кох или нет, нужно знать его реноме.
У него есть успешный опыт строительства государства? Экономики?
Нет.
Это мелкий жулик, возомнивший себя великомучеником.

+
0
seaman
seaman
16 грудня 2017, 20:01
#
Вам повестка приходили или вы с белым? «Всех поведут на убой. На то особый отдел, На то особый режим, На то особый резон.»© А кто-то о КРЖН и баксе переживает
+
+15
Саша Ник
Саша Ник
16 грудня 2017, 20:47
#
Все мы когда-то умрем (с). Приходила.
Так Вы и переживаете о баксе больше всех. И о кохе, точнее его опусах.
И чего ради?
У нас всё будет хорошо, а эта мимикрия и истерические припадки — ни к чему.
+
0
seaman
seaman
16 грудня 2017, 21:46
#
У Вас несомненно… Что общего у Украины и Чечни https://www.youtube.com/watch?v=opFXVrJcW4w&feature=youtu.be&t=265
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
16 грудня 2017, 17:37
#
Я бы послушал кого-нибудь кто в СССР жил. А так- слушать забугорное чучело, то не моё =)
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися