Ринок житла: коли лусне «бульбашка»

За січень-вересень 2017 в Україні прийнято в експлуатацію 6889,3 тис. квадратних метрів загальної площі житла, 58,6% з якої — в багатоквартирних будинках. За ці ж 3 квартали за рахунок будівництва нових житлових будинків та реконструкції існуючого житлового фонду в Києві прийнято в експлуатацію 1093,4 тис. квадратних метрів загальної площі житла. Це на 56,3% більше, ніж було прийнято в січні-вересні 2016.

А чи була бульбашка?

Зараз тільки й чути, що на ринку з'явилась «кризова мильна бульбашка». На мою думку, говорити про таке явище підстав мало. Кризове перенасичення на ринку нерухомості виникає в більшості випадків тоді, коли в будівництво надходять великі обсяги незабезпечених кредитних ресурсів. Зараз в Україні ситуація інша. За період з 2013 року частка коштів, яку інвестують саме громадяни в нерухомість, зросла більш ніж в 3 рази — з 0,42% до 1,49%. У перерахунку на «живі» гроші — з 6,6 млрд гривень до 29,9 млрд гривень. У доларовому еквіваленті приріст не такий значний — з $0,8 до $1,2 мільярда, але тренд – той самий.

Проблема відсутності недорогих кредитних ресурсів переформатувала ринок. Тепер на нього більше стали надходити власні, «живі» кошти громадян. Таким чином, говорити, що найближчим часом «бульбашка» на ринку нерухомості лопне, підстав недостатньо. Швидше — ринок дійшов до межі ціноутворення, яке обмежене рівнем доходів.

Від чого залежить ціна

Щодо цін на первинне житло, можна відзначити, що вони практично досягли порогу рентабельності. Темпи зростання будівельних робіт і вкладень в будівельну галузь сформували підвищення попиту на будівельні матеріали. В першу чергу на групи основних: цемент, бетон, металоконструкції, які використовуються і в житловому будівництві, і в інфраструктурному. Також, завдяки державній політиці, зростає споживання енергоефективних матеріалів та матеріалів для термомодернізації споруд. Валютні коливання також відзначаються на ціні будматеріалів. 

Всі ці фактори, абсолютно логічно, впливають на ціни кінцевих об'єктів. Однак продажі житлової нерухомості і більшості сегментів комерційної, в першу чергу, залежать від рівня доходів населення і підприємств малого і середнього бізнесу. А він залишається вкрай низьким. Тільки в Києві, за даними експертів, майже 60 тисяч квартир в новобудовах не продані і мають мало шансів бути реалізованими найближчим часом.

Фактор низької купівельної спроможності не дозволяє очікувати значного зростання цін на первинну житлову нерухомість, а рівень витрат на організацію будівництва, в свою чергу, не сприяє їх зниженню.

Вторинний ринок сильно не впаде

Ринок вторинної нерухомості також залежить від багатьох факторів. Очікувати зниження цін на «вторичку» в престижних районах з добре розвиненою інфраструктурою в 2018 році не варто. Але при цьому можливі коливання цін на житло так званого середнього класу і економ класу, тобто самого затребуваного на даний момент в Україні. В даному випадку на кінцеву вартість буде впливати декілька факторів. Так, зростання попиту  сприятиме її підвищенню, а подорожчання платежів на утримання такої нерухомості (зростання вартості комунальних і платежів за енергоносії) — навпаки, буде токати її вниз.

Середній вік житлової нерухомості в Україні становить 42 роки. Цей фактор говорить про низьку енергоефективність таких будівель і високі витрати на їх утримання.

Таким чином високий попит дещо нівелюється новими запитами покупців.

Можна підсумувати — коливання цін на «вторинному» ринку можливі, але в межах 5% в річному вираженні.

В обох випадках — і на первинному, і на вторинному ринках — інвестиційна привабливість залежить від того, яку економічну додану вартість можуть створити інвестиції з урахуванням ризиків. На даному етапі горизонт прогнозування майбутніх грошових потоків, які може генерувати об'єкт нерухомості, практично не перевищує термін більше року. Тому привабливість на вторинному ринку більшою мірою визначається «рівнем дешевизни» об'єкта. З огляду на це, поза конкуренцією в цьому сенсі — «стресові» активи (майно банкрутів, наприклад).

Майновий ризик при будівництві об'єктів більш залежний від регуляторних процедур, ніж від технології будівництва. Будівельна сфера найбільше впливає на первинний ринок. Зараз ми спостерігаємо позитивні зміни в регуляторній політиці держави щодо процесу організації будівництва, і вони триватимуть далі. Це однозначно піде на користь ринку.