Риэлторы говорят, что за последний год доля иностранных покупателей на отечественном рынке недвижимости выросла в несколько раз. Суммарно до 10% всех продаж сейчас приходится на иностранцев или связанных с ними лиц. «Минфин» разбирался, кто и зачем приобретает квартиры в Украине и как это повлияет на цены.
Зачем иностранцы скупают украинскую недвижимость и как это скажется на ценах
Что покупают граждане ближнего зарубежья и эмигранты
Есть несколько категорий иностранных граждан, которые готовы обзавестись квадратными метрами в нашей стране. Первая — резиденты стран ближнего зарубежья и постсоветского пространства.
«Речь идет о гражданах Беларуси, России, Грузии, Литвы, Латвии, Эстонии. К примеру, на долю грузин приходится 2−3% сделок. Они особенно активничают летом и осенью. Покупают так называемую инвестиционную недвижимость — для перепродажи и сдачи в аренду. В последнее время заметно прибавилось белорусов, что связано с ситуацией в соседней стране. Особенно много ITшников и мелких предпринимателей», — рассказывает руководитель АН Best&Seller Ирина Луханина.
Читайте также: Сколько можно заработать на доходных домах в Украине
Кстати, что касается покупателей из Грузии, тут есть интересный нюанс. До последнего времени в украинскую недвижимость вкладывалось немало так называемых «воров в законе». Ведь в Грузии последние несколько лет с ними ведется активная борьба, ужесточила законодательство относительно таких граждан и Россия.
Украина же до сих пор оставалась «тихой заводью», где к тому же на вторичке, в отличие от тех же Грузии или России, еще недавно можно было свободно купить недвижимость за наличку. Но в этом году Украина также начала «закручивать гайки». В санкционные списки СНБО попали многие грузинские криминальные «авторитеты». Поэтому, как рассказывают риэлторы, среди покупателей из Грузии наблюдается две противоположные тенденции — некоторые продолжают вкладываться в украинскую недвижимость, другие, наоборот — избавляются от нее.
Белорусы, по словам специалиста по недвижимости международной сети RE/MAX Михаила Артюхова, покупают самое разное жилье. Но особенно популярны «хрущевки» по $35−40 тыс. «Для них это понятный формат, к тому же недорого», — пояснил Артюхов.
Вторая категория покупателей— бывшие граждане Украины, которые давно выехали за границу и успели сменить гражданство.
«Они достаточно активны, хотя чаще всего недвижимость оформляют не на себя, а на родственников с украинскими паспортами. Так что юридически сделки регистрируются на наших граждан, хотя инвестиции по сути идут из-за границы», — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита.
В этом случае покупатели также рассматривают вложения в недвижимость, как инвестицию — с целью сдачи квартир и нежилых помещений в аренду или их последующей перепродажи.
За чем к нам едут китайцы, турки и европейцы
Третья категория — граждане стран дальнего зарубежья.
«Стало очень много китайских покупателей. Особенно в премиум-сегменте. Это богатые молодые люди, которые ищут дорогие квартиры, дома и землю. Легко поднимают бюджеты до $350 тысяч и больше. Квартиры покупают как для себя, так и для своих компаний, работающих в Украине. Землю ищут для бизнеса. Особым спросом пользуются участки, на которых можно строить таунхаусы для перепродажи», — рассказала нам Луханина.
Читайте также: Недвижимость теперь можно оценить бесплатно «автоматом»
По ее словам, китайцев отличает высокая осведомленность о нашем рынке недвижимости: они хорошо ориентируются в ситуации, знают цены.
Большая группа потенциальных покупателей — граждане Турции. Турецкий бизнес в последнее время заметно укрепил свои позиции на украинском рынке, особенно, в дорожном строительстве.
Деньги, заработанные на нашей «Большой стройке», турки предпочитают и тратить тут же — вкладываются в квартиры, дома и землю в украинских мегаполисах, в частности, Киеве и Одессе.
«Бюджеты у них самые разные — от $35 тысяч до нескольких миллионов. Цель — заработать. Большинство покупателей планирует сдавать недвижимость в аренду или выгодно перепродать. Скажем, покупают квартиры в новостройках на этапе котлована, а затем перепродают на более поздних этапах строительства, когда цены на квадратные метры существенно вырастают. Также граждане Турции интересуются высоколиквидными земельными участками под Киевом, к примеру, в районе Новой Кончи-Заспы, Козина и пр.», — рассказывает Луханина.
Еще одна категория охотников за украинской недвижимостью — израильтяне. Они заходят на наш рынок с бюджетами порядка $200 тыс и предпочитают квартиры в новостройках. За последний «карантинный» год выросла доля европейских покупателей.
«В этой категории средний бюджет — 250 тысяч евро. Есть запрос на недвижимость как для бизнеса, так и для себя. Европейцы особенно ценят квартиры в Киеве, старый фонд в историческом центре. Ищут апартаменты в домах старой постройки на Золотых Воротах, Ярославовом Валу, Рейтарской. Многие присматривают для себя.
Из-за карантина увеличилось количество тех, кто работает на удаленке. На европейские зарплаты у нас можно жить достаточно хорошо, ведь цены на все, начиная с самих квартир и заканчивая товарами и услугами, в Украине ниже. Да и ковидные ограничения у нас были намного мягче, чем в той же Европе", — добавила Луханина.
Украинская недвижимость: доходность выше, чем в Европе, порог входа — ниже
Иностранцев, которые рассматривают украинскую недвижимость как инструмент инвестиций, привлекает доходность таких вложений.
«Если в большинстве стран Европы в сегменте аренды реально зарабатывать не больше 2−4% годовых, то в Украине можно выйти на 10%. Причем, стартовые инвестиции в наши квадратные метры меньше, чем в Европе, так как недвижимость в Украине дешевле, чем в ЕС.
За $50−60 тысяч в Украине уже можно купить неплохую квартиру. При этом европейцам доступна схема покупки украинской недвижимости в кредит от европейских банков, который можно получить под низкие проценты. 10% годовых на аренде не только с лихвой перекрывают банковские проценты, но и позволяют погашать тело кредита. Если в Европе сроки окупаемости арендного жилья 20 лет и больше, то у нас квартиру можно «отбить» за 10 лет", — говорит специалист по недвижимости международной сети RE/MAX Михаил Артюхов.
По его словам, иностранцам интересна недвижимость в основном в Киеве и крупных мегаполисах — Одессе, Львове, Днепре, в меньшей степени Харькове.
Читайте также: Как проверить застройщика с помощью открытых данных
Это подтверждает и глава харьковской компании «Дельта-Консалтинг» Роман Рябов. По его словам, в Харькове из иностранных покупателей — разве что выходцы из стран Азии и Африки, которые у нас учатся или ведут бизнес. «В основном, они ищут жилье эконом-класса для себя. Популярны смарт-квартиры в новостройках по 20−30 тысяч долларов», — уточняет он.
Ирина Луханина говорит, что в Киеве основной спрос со стороны иностранцев приходятся на квартиры в историческом центре, отдельные новостройки, а также дома и землю в престижном пригороде.
«Если говорить, к примеру, о турках, то они „ходят друг за другом“. К примеру, облюбовали отдельные ЖК в Голосеевском районе столицы», — отмечает риэлтор.
Какие налоги платят иностранцы за наши квадратные метры
Если иностранец получает в Украине какой-либо доход, он обязан уплатить с него 15% налога (для юрлица- 20%).
Что касается продажи недвижимости, то, если нерезидент владеет объектом более трех лет, то с дохода от его продажи налоги платить не нужно. Но если перепродажа происходит ранее, то нужно заплатить 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора, то есть 19,5%.
Читайте также: Новые налоги на недвижимость: рискнут ли застройщики поднять цены на 45%
Для сравнения: украинцы с первой за год сделки по продаже недвижимости платит только 1% госпошлины, со второй — 5% плюс 1,5% военного сбора и 1% госпошлины (всего 7,5%).
В проекте 5600, который Рада недавно приняла в первом чтении, для граждан Украины предусмотрено повышение налога до 18% плюс 1,5% военного сбора с третьей за год покупки. Но пока эта норма не действует и непонятно, пройдет ли она в итоговой версии закона.
«То есть, если рассматривать недвижимость в Украине с точки зрения инвестиций, то его сложно назвать очень выгодным для иностранцев, в частности, при перепродаже», — говорит Рябов.
Вместе с тем, на разнице в ценах на объектах в новостройках, к примеру, на этапе котлована и финальной стадии, можно заработать до 100%. Поэтому даже с учетом налогов, такие сделки выгодные, — отмечают риэлторы.
Взвинтят ли иностранцы цены на квартиры
10% сделок под иностранцами — это не так мало. Поэтому возникает резонный вопрос — могут ли нерезиденты «разогреть» украинский рынок недвижимости?
Риэлторы говорят, что в целом эта группа покупателей пока не оказывает серьезного давления на наш рынок. «Предложения недвижимости в Украине превышает платежеспособный спрос. Поэтому активизация иностранных покупателей вряд ли как-то скажется на ценах, по крайней мере, в ближайшее время», — говорит Артюхов.
Читайте также: Цены на квартиры растут: +7% вторичка, +15% первичка. Что дальше
Но в некоторых сегментах ситуация обстоит иначе. Скажем, по квартирам в старом фонде в центре Киева, где предложение ограничено.
Там конкуренция с иностранцами, которые готовы платить больше за хорошие квартиры с ремонтом, уже чувствуется. Такое жилье уже прибавило в цене до 10%.
Такая же тенденция прогнозируется в сегменте элитных земельных участков, выбор которых также ограничен. Ценники в ближайшее время могут вырасти на 5−7%, в том числе, из-за иностранцев.
Комментарии - 40
Індекс цін на житло в Україні за підсумками квітня-червня 2021 року становить 114% порівняно з аналогічним періодом 2020 року, повідомила Державна служба статистики (Держстат).
При цьому, за її даними, ціни на первинному ринку зросли на 12,8%. Найбільше подорожчали трикімнатні квартири — на 16,2%, найменше — двокімнатні (на 11,2%).
За даними Держстату, на вторинному ринку житло подорожчало за рік на 14,7%. Найменше додали в ціні однокімнатні квартири — на 12,8%, найбільше — двокімнатні (на 16,5%).
Порівняно з першим кварталом ціни на житло зросли на 4%, на первинному на 4,6%, на вторинному на 3,6%.
https://ukranews.com/ua/news/789778-ukrayinska-neruhomist-demonstruye-stabilno-vysokyj-popyt-u-inozemnyh-investoriv-oleksandr
Стало быть, продолжится рост инфляции, стагнация производственной сферы экономики, частного бизнеса, поскольку ловить /продавать местному населению товары и услуги на локальном рынке в сегменте миддл, миддл+ становится невыгодным.
К чему я это всё. Если хотя бы один описанных выше факторов сыграет, тогда кому в таких условиях понадобится украинская недвижимость. Как-то странно.
Вот уж действительно: продавать когда покупают и покупать, когда продают…
https://www.unian.net/economics/finance/inflyaciya-nabiraet-oboroty-naskolko-vyrastut-ceny-na-vse-novosti-ukraina-11491501.html
Если слушать наших популистов, то мы уже лет как 10 назад должны были то ли вымереть, то ли выехать, то ли обнищать поголовно. А по факту, в Киеве и людей, и денег только больше становится.
(периодически общаюсь с австралийцами, они свое правительство ненавидят не меньше чем украинцы, хотя казалось бы где мы и где австралия в списке стран по ВВП на душу населения).
Но одно дело высказывать свое фе власти, а другое — бесконечно ныть на кухнях, фейсбучках или тут в комментах.
А вы видели, что твориться в регионах?
Города с населением до 300000 человек, сегодня на половину пустые, про районные центры молчу в прочем как и про села.
Все не выедут конечно, но на работу найти человека уже не просто…