Инвестиции в «смарт-квартиры»: сколько можно заработать

О целесообразности инвестиций в смарт-квартиры, сколько на них можно заработать и есть ли у них будущее, «Минфин» узнавал у экспертов.

Спрос на «малометражки»: не больше 12% от объема продаж

Смарт-квартиры по-прежнему остаются самыми доступными по цене. Однако, ажиотажного спроса на них, который наблюдался с 2014 года, сейчас уже нет. Затяжные локдауны сделали свое дело: сейчас покупатели предпочитают жилье больше и комфортней, пускай даже в пригороде.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) (АСНУ), доля смарт-квартир — всего 7−10% от всего объема продаж. Но спрос разнится от конкретного объекта, наличия рассрочки и условий ее предоставления.

«В зависимости от локации дома, площади самой квартиры спрос на смарт-квартиры в Киеве может колебаться от 10% до 12% от всего объема продаж», — уточняет президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Юрий Пита.

На интерес покупателей очень чутко реагируют девелоперы и в своих новых проектах малометражному жилью отводят крайне мало места.

«На первичном рынке жилья в квартирографии строящихся жилых комплексов количество смарт-квартир не превышает 15−20% в объектах эконом-класса, и не более 5−10% в объектах комфорт-класса», — привел статистику Юрий Пита.

В бизнес-категории, а тем более, в премиальном сегменте, смарт-квартир не найти.

По словам директора филиала грузинской строительной компании REDCO Роберта Круговых, «смарты» строятся преимущественно в домах первой очереди. Во второй и во всех последующих их или совсем мало, или вообще нет.

«Застройщику нужно максимально быстро привлечь деньги и он строит смарт-квартиры ввиду их ликвидности. Но „смарты“ могут удешевить общую стоимость комплекса. Вот почему в ЖК сегодня их много не встретишь», — поясняет Роберт Круговых.

Читайте также: Рейтинг застройщиков от «Минфина»: кто построил больше всех домов в пригороде Киева

Цена «смарта»: от $1000 за «квадрат»

Средняя стоимость квадратного метра в «смарте», по словам Роберта Круговых, от $1000. Это на 10−15% выше, по сравнению со стандартным жильем.

«Чем меньше общая площадь, тем выше цена квадратного метра. Ведь под каждую квартиру нужно проводить коммуникации, предусматривать вход, перегородки и т. д. Тем не менее, учитывая небольшую площадь — от 18 кв м, итоговая стоимость получается ниже и человеку она вполне по карману», — поясняет эксперт.

На сайтах объявлений о продаже недвижимости предлагают смарт-квартиры общей стоимостью даже меньше $10 000. Но такие варианты, как правило, имеют целый шлейф проблем.

Согласно Государственным строительным нормам (ГСН), помещения до 30 кв. м не считаются жилым фондом. Застройщики стараются решить этот вопрос заранее.

Например, при согласовании проекта в Минрегионразвитии, в порядке исключения, можно отступить от госнормативов. Но если этого не сделать, то впоследствии владелец квартиры, например, не сможет здесь прописаться и будет оплачивать коммунальные услуги по коммерческому тарифу, существенно превышающему тариф для частников.

Кстати, в последние годы площадь смарт-квартир увеличилась где-то на 3−5 кв м.

«Если раньше средняя площадь таких квартир была 18−25 кв м, то сейчас она варьируется от 25 кв м до 28−30 кв м», — уточняет Юрий Пита.

Увеличение площади он связывает, в первую очередь, с изменением ГСН. Согласно нормам, расчетная площадь жилья на одного человека должна составлять не менее 22,5 кв м.

Читайте также: Эксперты прогнозируют рост цен на недвижимость. Чего ожидать в ближайшее время

Особенности инвестирования в «смарт»

По словам Юрия Питы, в основном малометражную квартиру приобретают, как стартовое жилье: родители для своих детей-студентов, либо же молодые супружеские пары.

«Немаловажный плюс таких квартир в том, что большинство из них предлагается, как правило, с ремонтом, что позволяет покупателю сократить расходы и время на этот процесс», — говорит он.

По той же причине имеет смысл рассматривать такие квартиры и как краткосрочною инвестицию. Правила инвестирования те же, что и для любой жилой недвижимости: чем раньше инвестор вложится в строительство, тем большую прибыль может получить.

Разница в цене квартиры на этапе котлована и в готовой новостройке при удачно выбранном варианте может достигать 40%.

Приведем пример, как меняется стоимость квартиры на разных этапах готовности дома.

Смарт-квартира площадью 21 кв м на старте продаж будет стоить $15500 (при цене $738 за кв. м). Через месяц, после первой индексации, ее цена вырастет на 2−5%, спустя полгода после старта продаж — на 7−10%.

За полгода до сдачи дома стоимость квадратного метра вырастет, цена квартиры увеличится еще примерно на 15%. В сданном доме эта квартира уже будет стоить на 22−30% больше, чем на старте — приблизительно $1000 за кв м.

Доходность от аренды в среднем составляет 8−11% годовых, хотя все зависит от многих факторов.

В зависимости от локации, площади и обустройства квартиры, ценники на аренду могут быть разные — от 6 тыс. до 12 тыс. грн. Например, смарт-квартиру 25 кв м возле метро Демиевская предлагают в аренду за 6700 грн. Для сравнения: стоимость аренды полноценной однокомнатной квартиры в этом районе начинается от 9 тыс. грн.

«Учитывая крошечный размер смарт-квартиры, нужно понимать, что люди берут ее, как правило, на небольшой срок. Поэтому она будет постоянно сниматься — сдаваться. Если для полноценной квартиры в 35 кв м достаточно найти клиента и сдать ему на полгода, то имея смарт, нужно быть готовым менять арендаторов 3−5 раз на месяц», — обращает внимание Роберт Круговых.

Все это, конечно, влияет на заполняемость жилья и его амортизацию. Хотя если смарт-квартира находится в удобном месте, например, возле вокзала, то с арендаторами проблем не будет, износ же можно компенсировать за счет ценника.

На сайтах объявлений недвижимости посуточная аренда смарт-квартиры начинается от 600 грн и доходит до 2 тыс грн. Если же жилье оборудовано под хостел, то койко-место сдают от 150 грн за сутки.

«Если говорить реально, то период окупаемости смарт-квартиры от 5 лет», — подытоживает Роберт Круговых.

Читайте также: Как заработать на недвижимости до 32% годовых

Как выбрать смарт-квартиру в новострое

Роберт Круговых считает, что инвестору лучше делать выбор в пользу полноценной однокомнатной квартиры, с отдельной спальней, кухней, санузлом и двумя окнами.

«Такая планировка, в отличие от смарта, позволит инвестору сдавать ее быстрее и на более длительное время. Ее и гораздо легче продать», — объясняет он свою позицию.

Но если решение все же принято в пользу малометражки, то есть несколько правил, соблюдая которые можно повысить отдачу инвестиции:

1. Выбирайте хорошую локацию. Расположение и инфраструктура важны всегда. Они сыграют на руку как в случае перепродажи квартиры, так и сдачи ее в аренду.
2. Избегайте квартир меньше 23 кв м. Идеально, вложиться в квартиру от 27 кв м. Так вы снижаете вероятность возможных проблем с документами и оформлением.
3. Ищите вариант с большим окном. Тогда жилье визуально кажется просторнее. Кроме того, вы не будете чувствовать дискомфорт от закрытого пространства.
4. Подбирайте квартиру с балконом. В общей площади он имеет коэффициент 0,3, поэтому не «съедает» полезные метры. На общую стоимость квартиры балкон не сильно повлияет, зато пользы от него много.
5. Покупайте смарт с квадратным санузлом около 4 кв м. В таком поместится даже ванна 1,8 м и стиралка.
6. Отбрасывайте узкие и «кривые» смарты. Микрожилье и так трудно зонировать, а асимметричная планировка только усложнит задачу.

В ближайшие 2−3 года, по прогнозам экспертов, спрос на смарт-квартиры сохранится на нынешнем уровне. Он может немного увеличиться при развитии ипотечного кредитования. Но ажиотажного спроса на квартиры этого сегмента не будет.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки