Нужно грамотно балансировать между вершинами треугольника — высокий риск, доходность и потраченное время, — считает 30-летний Максим К. В его портфеле как высокорисковые, так и консервативные активы. О своих подходах к инвестированию он рассказал «Минфину».
18 марта 2021, 14:00
Читати українською
Как заработать на инвестициях в недвижимость до 32% годовых
Как все начиналось
В школе зарабатывал первые деньги на продаже маминых сосисок в тесте по 10 копеек. Первыми же инвестициями стали банковские депозиты. Еще в студенческие годы открывал вклады от полугода до года без возможности досрочного снятия. Тогда это приносило под 20% годовых и к тому же депозиты еще не облагались налогом. На проценты от первого депозита купил себе бритву Philips.
Сейчас у меня есть пополняемый гривневый депозит на 3 месяца под 5% годовых в ПУМБе с возможностью в любой момент получить деньги. Перечисляю туда все свободные средства со счета. Поскольку проценты невысокие, то нет смысла вкладывать деньги на долгий срок, где ставки максимум 8,5−9% годовых.
Депозиты в моем инвестиционном портфеле занимают где-то 1%, наличная валюта — около 5%, остальное — это недвижимость и криптовалюта. Самая большая доля в недвижимости — примерно 80−85%.
Инвестиции в недвижимость считаю самыми удачными — сдаю свои объекты в аренду, а также покупаю на этапе застройки и где-то через 8 месяцев продаю с «плюсом». Стараюсь, чтобы было не больше 2−3 несданных застройщиком объектов. Всегда обращаю внимание на срок сдачи новостроя — желательно, чтобы это было максимум год-полтора. Но если застройщик проверен, тогда нечего бояться.
Инвестиции в недвижимость надежны, так как ее цена постоянно растет и аренда всегда поднимается. Даже во время кризиса, когда цена на жилье падает — это сигнал распродажи и стоит, наоборот, докупать недвижимость. То есть, в перспективе она восстановит свою изначальную стоимость. Прошлые кризисы тому подтверждение.
На инвестициях в недвижимость удавалось заработать от 5 до 40% за 8−9 месяцев. Занимаюсь исключительно жилой недвижимостью. Также на данный момент у меня есть несколько объектов под сдачу в аренду. Они приносят 8−10% годовых. По Украине это считается нормальной доходностью. Квартира окупается приблизительно за 8−10 лет.
Читайте также: 20% вложений агрессивного инвестора могут быть провальными
О нюансах инвестиций в недвижимость
Захотел иметь пассивный доход от своей квартиры под сдачу в аренду. В то время общался со знакомым риелтором, которому доверял и который познакомил меня с этой темой. И начал действовать по принципу: какой он объект покупает, такой покупаю я.
Первую квартиру, которую я покупал в новострое, через полгода перепродал с невысокой маржой. Цена квартиры была $15 тыс., а я заработал всего $1 тыс. Отдал дешевле перекупщикам из-за своей некомпетентности. Хотя можно было получить 15−20% за 8−9 месяцев. Я встречал максимальную доходность даже около 30%. Недозаработал тогда, но получил первый опыт.
Чтобы начать инвестировать, это очевидно, нужен стартовый капитал. Хотя бы на одну квартиру нужно минимум $15−20 тыс. Покупать стоит только официально, то есть, через банк с квитанцией об оплате.
Если покупать новострой на этапе застройки, то комиссия будет незначительная — около $100−200. При продаже суммарные расходы на покупателя и продавца составляют где-то $300. Оплата идет за оформление нового договора, разрыв старого, оформление выписки из реестра
Что касается документов, достаточно паспорта, идентификационного кода, согласия супруги или супруга, если состоишь в браке. Дальше составляется договор с застройщиком, который оформляет нотариус. В целом со всем этим можно управиться за полдня.
Инвестору, как правило, дают три дня на оплату объекта недвижимости. Некоторые застройщики разрешают расплачиваться в долларах. Эта сумма указывается в договоре, но банковской квитанции об оплате не будет, что не очень правильно с юридической точки зрения. Хотя у меня были некоторые сделки с застройщиком по договору, не через банк. Но только в тех случаях, когда застройщик надежный и прошел проверку, то есть вовремя сдавал другие свои объекты.
Сейчас у меня есть определенная система оценки объекта: месторасположение, надежность застройщика, сроки сдачи, цена и спрос, количество недвижимости вокруг, инфраструктура и транспортная развязка, перспективы локации, состояние дорог
На данный момент много всего строится. Цена квартир зависит от площади, местоположения
При продаже квартиры в основном смотрю, какие есть предложения на рынке: какие цены у застройщиков, за сколько продают жилье агентства и сами люди. Стараюсь ставить рыночную цену на недвижимость — достаточно простой анализ.
Читайте также: Не стоит проверять стоимость «своих» акций ежеминутно и читать много новостей
Застройщик обязательно должен назвать время сдачи новостроя. Ближе к моменту сдачи рынок активизируется и появляется больше предложений на покупку. Риелторы в основном пытаются сбросить цену. Вот мне, например, риелтор звонил и говорил: «у вас там цена $29 900 тыс., а у меня есть клиент, который готов за $29 тыс. купить». Причем у меня стояла новая цена — $30 900. Сейчас эту квартиру хотят за $34 100 забрать при цене покупки в $24 600.
Я, например, покупал в апреле квартиру, а сдачу планировали на декабрь. В этот раз не проанализировал рынок, поспешил продать и недополучил где-то $5 тыс. Продал недвижимость в конце ноября, но уже буквально за несколько дней предлагали цену значительно выше. Если бы подождал еще месяц, то можно было бы заработать на этой квартире около $10−11 тыс. В целом вложил в квартиру где-то $24 500. А вышел с плюсом $5 200. Это 32% годовых.
Но есть важный момент — продать квартиру до получения техпаспорта, иначе можно попасть под налоги. Сейчас действует налог 6% от стоимости оценки, которую делает госучреждение, и другие сопутствующие налоги при продаже своей квартиры в течение 3 лет с момента ее покупки. Налоги можно обойти, если продавать квартиру до момента сдачи дома.
В техпаспорте же квартира оформляется в одном из форматов, например, как ценные бумаги. То есть, я покупаю у застройщика одну ценную бумагу и это соответствует одному квадратному метру. При продаже осуществляется переуступка этих ценных бумаг новому покупателю.
По моему мнению, лучший вариант заработать на недвижимости — покупать на этапе котлована и перепродавать. Можно сделать ремонт, тогда цена квартиры при продаже будет выше. Тоже был такой опыт. Объект с ремонтом, но без мебели и техники, продал с 20−25% прибыли. В другой квартире площадью 25 кв.м. ремонт вместе с мебелью обошелся в $7,5 тыс. Сейчас эта квартира сдается в аренду.
Если боитесь, что потом не продадите квартиру или застройщик задержит строительство, рекомендую обратиться за помощью к риелтору, который знает благонадежных застройщиков. Только важно изначально проанализировать предложения разных агентств недвижимости — обращайтесь к 2−3 риелторам одновременно.
С тех пор, как стал покупать квартиры на этапе котлована, не сталкивался с замороженным строительством. У меня брат юрист. Как-то он изучил договор одного из харьковских застройщиков и сказал, что мне по нему могут ничего не выплатить и нет никаких гарантий, что дом достроится. Поэтому я быстро продал этот проект с минимальной наценкой — до $1 тыс.
Через некоторых риелторов можно купить квартиру даже дешевле, чем продает сам застройщик. Потому что застройщики продают квартиры своим знакомым по заниженным ценам, а потом уже эти знакомые в течение месяца продают квартиру по цене ниже, чем у застройщика.
Можно поторговаться — уступают практически всегда. Не уступят, только если не попросите. Советую просить застройщика сделать скидку, а уже потом от его сниженной цены называть еще ниже. Например, по последнему объекту застройщик сделал мне скидку до $1 тыс.
Читайте также: 50% портфеля — «недвига», 40% — займы, остальное — «развлечения»
Стоит ли рисковать с криптовалютой
Начал инвестировать в криптовалюту примерно в середине 2017 года, когда был первый пик. Мысли о таких инвестициях появились, когда биткоин достиг отметки $3,5 тыс. Стал покупать биткоин и другие криптовалюты — альткоины.
Рассматривал много разных криптовалют, выбор был хаотический, без анализа, в отличие от текущей ситуации. Изначально консультировался у своего знакомого, у которого был колоссальный опыт в банковской сфере.
Первый раз купил совсем немного — даже до биткоина не доходило. Тогда еще курс был $15 тыс. Потом, когда он упал до $8−10 тыс., купил еще. Недавно, когда биткоин был $28−38 тыс., опять пополнил свой электронный кошелек. Сейчас инвестирую преимущественно в альткоины, в которых вижу потенциал — 2-й эфириум или 2-й биткоин.
Есть золотое правило по крипте и высокорискованным активам — инвестируйте столько, сколько готовы безболезненно потерять. Также важно успеть продать до пика. Сейчас по биткоину уже движемся в коридоре $60 тыс. Чтобы успешно торговать, нужно помнить всегда, что более 90% трейдеров всегда теряют свои активы.
Часто отдают криптовалюту в фонды, где, например, роботы торгуют, и где обещают высокие проценты и надежность, но в 99% это просто мошеннические схемы. Подобная инвестиция была и у меня. Когда решил доверить сторонней организации приумножить средства на биткоине, потерял $10−15 тыс. Сейчас мошеннических организаций стало еще больше.
Чтобы начать инвестировать в криптовалюту, нужно создать свой электронный кошелек. Есть несколько надежных, но я использую Blockchain info. Там у меня биткоин и эфир. Биржи очень часто банкротятся или их взламывают, поэтому лучше хранить крипту в личном кошельке. Буду вскоре заводить еще TrustWallet — кошелек, который поддерживает другие валюты, в две-три из которых я буду инвестировать.
Создать электронный кошелек не сложнее, чем электронную почту. Достаточно только логина и пароля, а также ключа, который поможет восстановить доступ, если забудете пароль. Советую записать пароль и ключи от кошелька в нескольких местах, даже на бумаге распечатать и хранить со своими $100. Думаю, что сейчас некоторым владельцам биткоин-кошельков, где хранится их цифровой капитал, обидно за утраченный навсегда доступ.
Пополнять кошелек можно также через криптовалютную биржу. Сначала покупаю биткоин, а через него уже любую другую криптовалюту. Некоторые доступны напрямую, например, через биржу Binance. Но я сейчас сосредоточен на биткоине и покупаю через обменник — есть по разным городам Украины, называется Обменка. Там меняют доллары и продают крипту. Для этого нужен только номер кошелька. Комиссия сейчас составляет где-то 2−4% — в зависимости от обменника и стоимости криптовалюты.
При переводе и получении денег всегда проверяйте свой кошелек. У каждого кошелька есть адрес, который состоит порядка из 20 букв и цифр. Адрес, на который переводите или получаете деньги, должен быть в одном и том же формате. Иначе деньги уйдут не в том направлении и вы их не сможете вернуть.
Читайте также: О самой удачной спекуляции с «эфиром» и провале с призм
Что касается трейдинга, по моему мнению, без достаточных знаний и умений — это 100% проигрыш. Я лично стараюсь прислушиваться к экспертам и мнению нашего закрытого сообщества до 200 человек, а также использую собственный анализ.
Нужно грамотно балансировать между вершинами треугольника — высокий риск, доходность и потраченное время. Это возможно только при понимании рынка. Когда идет большой ажиотаж и все начинают покупать криптовалюту, которая быстро растет в цене, стоит, наоборот, продавать. Много длинных зеленых свечей вверх сигнализируют скорое падение, то есть коррекцию рынка.
Cейчас я выработал стратегию частичного входа и выхода. Докупаю криптовалюту долями по 15−20% от располагаемых ресурсов в коридоре времени или же каждый месяц инвестирую часть своей зарплаты в определенный актив. Например, есть хорошие альткоины по цене от $1 до $50.
Если вы верите, что биткоин будет стоить $100−200 тыс., тогда и сейчас не поздно в него инвестировать. Таким же способом делается и выход с рынка — продаю частями по 15−20%. Лучше продавать с определенным интервалом — один день или один месяц. Как выбрать интервал — это уже совсем другая история анализа.
Автор:
Комментарии - 47
100% что инвестиции там в основном в «Манивео».
Есть много видов переуступки — диапазон цен сказали — до 300 долларов. Зачем всё в буквоедство превращать. Вы начните инвестировать и тогда узнаете актуальную информацию де-факто. Теория и практика сильно отличаются, но вам этого видимо не видно из-за быльца дивана.
Суть данного месседжа был не сказать, что налог на оформление квартиры в свою собственность составляет 8,5% как вы посчитали, но я могу и к вам прикапаться — почему вы не указали оплаты услуги риэлтора, оплаты комиссий банков и другие мелкие платежи раз вы такой гуру?
Сколько вы сами квартир купили и продали?
Почему вы не сказали, что налог 5% берётся, если квартиру продавать в первые 3 года после получения тех. паспорта?
Все мы можем умничать, но давайте конструктивно размышлять по мере наших возможностей.
Вернёмся к сути: 8,5% налогов при оформлении квартиры в свою собственность это сумма в разы! превышает 300 долларов и поэтому выгоднее продавать до получения тех. паспорта на руки.
«или бабушка у подъезда подскажет, какие налоги в Украине согласно налоговому кодексу последние 7 лет»
Бабушки у нас умные в стране, но думаю далеко не все обладают этой информацией—только те, кто сталкивались. Спросите у бабушек у подьезда, запишите видео на ютуб и продемонстрируйте правдивость ваших слов.
И спасибо вам, что за криптовалюты ничего не комментировали. Не вводите читателей в заблуждение
Всем хорошего дня, яркого солнца и мягких диванов под попами!
Избавляйтесь от своей каши из желчи — так легче и кайфовей жить.
Наслаждайтесь жизнью :)
Куда все жильцы сьехали то?)
>> Из-за таких муд*** нормальный человек не может влезть в очередь и купить квартиру для жизни.
«Инвестиции в недвижимость надежны, так как ее цена постоянно растет и аренда всегда поднимается" —мальчик не помнит 2008−2009 годов, когда недвижимость не всегда росла. Но судя по возрасту-2014 помнить должен.
«Но есть важный момент — продать квартиру до получения техпаспорта, иначе можно попасть под налоги" —это просто рука-лицо, как и написали выше.
«В техпаспорте же квартира оформляется в одном из форматов, например, как ценные бумаги»— Что? Нет, не так. Чтооо???
«Если боитесь, …что застройщик задержит строительство, рекомендую обратиться за помощью к риелтору, который знает благонадежных застройщиков" —ну конечно риелтору виднее:))
«С тех пор, как стал покупать квартиры на этапе котлована, не сталкивался с замороженным строительством. У меня брат юрист" —ноу комментс. Прям как в Ералаше: «А у меня папа хоккеист. А у меня-милиционер.
МинФин! Детский труд у нас в стране запрещён! Зачем вы используете труд школьников для выдумывания этого бреда?
Напоминает рекламу супермаркетов электроники: — У нас скидки до 80%! — А по существу и на 5% ничего нет.
Как оказывается всё просто на нашем рынке недвижимости.
Афтору респект.
За период с 2015 по сегодняшний день, не один дом в городе вовремя сдан не был. Задержка от 1 года у серьёзных застройщиков до вечности.
И ничего и никогда взыскать не получится. Так как все строительство ведётся через кооперативы. Право собственности возникает после сдачи дома, а до этого все инвесторы на птичьих правах.
Если будет интересно кому то, то могу рассказать всю строительную кухню нашего областного центра.
Все делается так, чтоб ло...«инвесторы» могли только «расслабиться и попробовать получить удовольствие» ©.
В чем не согласен. Во первых первичка. 32% это что-то априори запредельно высокое. Все что выше 30% в долларах это пирамида. Значит если 32% то это супер риск. А супер риск это только если по мани менеджмент позволяет капитал. То есть если капитала мало, то один раз повезет, а потом слив капитала.
Крипто «валюты». Это по сути тот же трейдинг, только еще хуже по причине дефекта самого объекта трейдинга.
Здесь надо сказать почему в принципе трейдинг это плохо. Допустим приобретен актив с физической поставкой. Пусть это будет евродоллар по 1,2. Может ли цена пойти вверх? Конечно может. Будем продавать по 1,25? Да ! Продали. Уже хорошо, настроение есть, аппетит тоже. Ну что еще раз попробуем? Тогда покупаем. Пусть на этот раз это будет ОВГЗ. Можно и евродоллар, но какая разница. Итак купили. Но есть теория вероятности. Процент по ОВГЗ всего 10, а доллар вдруг поднялся с 23 до 28. И прибыль от евро съелась убытком от ОВГЗ. И если даже покупались бы строго акции Теслы, то ведь захочется когда-нибудь их продать, а потом чтобы купить ниже придется ждать годы, а если соблазниться акциями Эпл, то снова боком вылезет теория вероятностей.
Общий смысл. Заниматься обогащением только если есть капитализация и нет волатильности. Есть физический актив. Поднимется цена на 30% продавай. Нет, держи при себе. Это не трейдинг. Это владение активом с 10% годовых.
Если вы не видите ничего странного, например, в утверждении «В техпаспорте же квартира оформляется в одном из форматов, например, как ценные бумаги"-то вы (и автор) разбираетесь в недвижимости примерно как я в ракетостроении.
Не на завод же ему идти, во время лохдауна?)
Да и нельзя более +15 поставить, хотя ваш комментарий достоин +1000.
Вывели нашего «инвестора"-школотрона на чистую воду)