Есть ли пузырь на рынке недвижимости Украины

Сразу уточню: поскольку люди покупают недвижимость на длительную перспективу, то более важны факторы, влияющие на нее в длительном горизонте времени. Краткосрочные факторы, важны, скорее, не для ответа на вопрос «покупать или не покупать недвижимость вообще?», а для определения времени покупки. Цена на недвижимость, как и на любой товар, зависит от величины спроса и предложения. Поэтому предлагаю разобрать оба этих фактора.

Предложение

Начнем с цифр. По данным статистики, в Украине на одного жителя приходится около 24 квадратных метров жилой недвижимости, около 70% из них — старый фонд, а четверть такого жилья де факто можно считать аварийной. И только треть жилья является новой или реставрированной.

Украина ежегодно строит около 10 млн. квадратных метров жилья (в докризисном 2019 году было построено 11 млн. метров) или примерно 0,25 метра на человека в год. Если считать только 30% фондов в хорошем состоянии, то их общий объем в целом не превышает 300 млн. метров, или чуть более 7 метров на человека.

А теперь представьте негативный сценарий: на дворе 2050 год, население страны сократилось до 30 млн. человек, и осталось бедным. Четверть ветхого жилья пришлось снести, а старое превратилось в ветхое. Объемы строительства остались прежние, в среднем 10 млн. квадратных метров в год. В этом случае новое жилье, построенное за следующие 30 лет, плюс текущие фонды в хорошем состоянии вместе дадут только 600 млн. метров, то есть по 20 метров на одного жителя. Что будет недостаточно для удовлетворения потребностей людей. И эта ситуация мало чем будет отличаться от текущего положения вещей.

Есть сценарий относительно негативный, при котором население сократиться до 30 млн. человек, но не будет бедным. В этом случае 20 метров относительно нового жилья не сможет удовлетворить потребности людей. При повышении квадратуры на одно человека до 30 метров потребуется уже 900 млн. метров относительно нового жилья. Чтобы удовлетворить этот запрос, ежегодные объемы строительства должны составлять 20 млн. метров жилья в год. То есть в два раза больше, чем сейчас.

При благоприятном сценарии население Украины останется, допустим, на уровне 35−40 млн. человек, скажем, за счет миграции, или же благосостояние людей значительно улучшится. Тогда стране потребуется уже 1,2 млрд метров жилья. Либо по 40 метров на 30 млн. человек, либо по 30 метров на 40 млн. человек. В этом случае стране нужно строить в три раза больше, чем сейчас, то есть 30 млн. метров жилья в год.

К чему я все это. А к тому, что при всех сценариях нынешние объемы строительства не приведут к затовариванию и избытку нового жилья. И ни о каком перепроизводстве в целом по стране речи и быть не может.

Рынок предложения нового жилья в Украине не может стать источником для спада цен, потому что до нормальных объемов строительства и достаточного объема новых фондов стране нужно пройти даже не годы, а десятилетия. Так что на длительную перспективу рынку нового жилья больше грозит дефицит предложения, а не избыток.

Но речь выше шла о новом жилье. Что касается старых фондов, то тут ситуация в разных населенных пунктах будет разной. В тех населенных пунктах, где происходит быстрая депопуляция населения, зачастую уже существует переизбыток старых фондов, а новое жилье просто не строят. Но в них и цена соответственно отражает текущую ситуацию. Ведь цены на квартиры там порой бывают менее 10 тысяч за квартиру.

Если говорить о ветхом жилье, то его значительная часть просто не имеет будущего. А потому цена на такую недвижимость будет стремиться к нулю, что она собственно и делает в последние десятилетия.

У этого жилья в будущем никакого затоваривания нет и в помине. Если взять рынок новой недвижимости Киева, то даже тут никакого избытка новой недвижимости нет. У Киева, к слову, всего 20 метров нового и старого жилья на 1 жителя, что даже меньше, чем в среднем по стране.

Киев де факто уже имеет население в 5 млн. человек, а не 2,9 млн., если считать по прописке. И темпы строительства в объеме 0,3−0,5 метров в год на одного прописанного или же 0,2−0,3 метра на одного фактического жителя являются недостаточными.

Спрос

Если считать, что предложение не может быть источником избытка жилья, то рынок недвижимости сейчас и на ближайшую перспективу полностью зависит от величины спроса.

Главной проблемой остается недостаточный платежеспособный спрос на недвижимость. Поэтому и строители строят мало: они могут строить столько, сколько люди покупают.

Поэтому рынок недвижимости и цены на нее в Украине сейчас зависят в первую очередь от величины спроса. Все просто: если страна становится богаче, если люди становятся богаче, то и цены на недвижимость растут и наоборот.

Предыстория

В 2015—2016 году цены на новостройки в Киеве упали до $500−600 за метр (на котловане), потому что экономика Украины в те годы рухнула. Но за последние 5 лет экономика частично восстановилась, вслед выросли и цены на недвижимость.

Cейчас котлован продают уже по $1000, а готовый метр еще дороже. Многие при этом считают, что это пузырь. Но я думаю, что нет, потому что у цен на недвижимость в данном случае была полная корреляция с экономикой. Средняя зарплата по стране с 2015−16 годов выросла более чем в два раза и цены на недвижимость тоже выросли примерно в два раза. Рост цен на недвижимость был примерно сопоставим с ростом зарплат.

Читайте также: Новые налоги на недвижимость: рискнут ли застройщики поднять цены на 45%

Цены на недвижимость будут падать только в том случае, если экономика страны будет падать. Потому текущие цены адекватны текущему положению экономики.

Доступность жилья

Многие все же могут сослаться на ситуацию на рынке недвижимости в других странах. К примеру, в Польше метр жилья в среднем стоит $1,5 тыс и средняя зарплата $1,5 тыс, то есть метр стоит 1 зарплату.

В Германии ситуация еще лучше: средний немец на свою месячную зарплату может купить 1,5 метра жилья. А вот в Украине, допустим в Киеве, человек на свою зарплату может купить только пол квадратного метра нового жилья, или полметра старого фонда. С этой точки зрения цены на недвижимость кажутся завышенными.

Но в этом вопросе опять же нужно вернуться к рынку предложения. В Германии на одного жителя с учетом мигрантов приходится более 40 метров жилья и строят по 0,7 метров жилья на человека в год, что больше чем в Украине в 3 раза. У поляков метраж сопоставим с украинским метражом, около 25 метров на человека, но там значительно меньше ветхих фондов и строят поляки тоже много.

Если бы у Украины было 80−90% фондов в хорошем состоянии и строили бы в два раза больше, то, возможно, и украинцы могли бы купить новый метр за одну месячную зарплату. В данном случае недостаток предложения и привел к более высоким относительным ценам.

Что касается ветхого и старого жилья, то у нас достаточно квартир в регионах по цене 10 тысяч долларов и меньше, где квадрат стоит 200 долларов. И люди могут купить и по 2 метра за свою месячную зарплату. И тут тоже играет роль закон спроса и предложения.

Все эти перекосы в структуре жилья отражаются на цене метра. Новое жилье в столице и других городах, где кипит жизнь, дорогое, потому что его мало. В то же время старого жилья много в населенных пунктах, где идет активная депопуляция, потому оно и стоит дешево.

Читайте также: Как бесплатно оценить стоимость квартиры онлайн: пошаговая инструкция

Но важно то, что страна не сможет выправить все эти перекосы быстро, потому что объемы строительства низкие. Так что никакого пузыря на рынке недвижимости нет. Если экономика продолжит расти, то и цены на недвижимость так же продолжат расти.

Издержки и объемы

По логике вещей, с ростом цены рентабельность строительства должна расти, а это должно приводить к увеличению объемов строительства. Но в Украине действует множество различных административных барьеров для застройщиков.

А потому строители просто не успевают следовать запросам рынка. Плюс к этому вместе с ростом зарплат и цен у строителей растут и издержки, а власти своими налоговыми инициативами лишь усугубляют этот вопрос, а потому потенциальный рост рентабельности застройщиков просто тает.

Следствием этого будет то, что после очередного роста цен на недвижимость на 10% объемы строительства просто не среагируют и не вырастут. Рост цены не трансформируется в увеличение объемов строительства. А это расчистит дорогу для очередного витка цен.

Читайте также: Рейтинг киевских застройщиков: почему Киевгорстрой не сдал ни одного дома в январе-июне

Конечно же, рано или поздно цена достигнет того уровня, который приведет к росту объемов строительства, и только тогда можно будет говорить о том, что цены на недвижимость перестанут расти. Но до этого качественного перехода еще далеко и для его достижения могут понадобиться годы.

Автор:

Аналитик по инвестициям Михаил Федоров

Пишет на темы: Экономика, финансовые рынки