50% портфеля — «недвига», 40% — займы, остальное — «развлечения»

Сейчас около 50% моего портфеля занимает недвижимость, еще 40% — залоговые и беззалоговые займы, остальное — криптовалюта и другие «развлечения», где ты словно на Pari Match «делаешь ставку».

Мне 36 лет, женат, двое детей. Работаю в финансовой сфере со стабильным доходом выше среднего. То есть, уверенный средний класс, когда доходов гарантированно хватает на базовые потребности: еду, одежду, путешествия. До 30 лет о сбережениях и инвестициях не задумывался.

Но потом запланировали первого ребенка. Это был 2014 год, война, кризис. Ситуация в стране и наши планы побуждали задуматься о будущем. Так у меня появился спонтанный опыт человека, который пытается получить доход на украинском рынке, прилагая минимум усилий.

Недвижимость как первый инвестиционный опыт

В 2015 году попробовал впервые инвестировать в недвижимость. Было все спонтанно и со всеми возможными промашками. Решил взять квартиру для ребенка. Подумал, пока он вырастет, можно будет ее сдавать.

Это была «первичка». На старте вложил около $45 тыс. Взял трехкомнатную квартиру в рассрочку от застройщика «Аркада». Одним словом, не очень ликвидный объект.

Мне удалось выйти из этой инвестиции еще до начала реальных проблем с застройщиком — спустя два года после вложения денег, в конце 2017-го. Я вышел из инвестиции, переуступив право на объект другому инвестору. Заплатил только комиссию застройщику за переоформление документов. У «Аркада» это было 5% от стоимости.

Читайте также: 5 неординарных направлений для инвестиций в 2021 году

В результате у меня опять появился свободный кеш, который нужно было куда-то «пристроить». Во-первых, от денег нет толку, когда они просто лежат. Во-вторых, я с осторожностью относился к возможности хранения наличности дома. Поэтому решил снова инвестировать в недвижимость.

Сравнивал жилую и коммерческую недвижимость. Если первая тогда давала 8% годовых, то аренда для бизнеса — 12% (сейчас доходность упала на 2−3%). Но я вновь поторопился и выбрал ГАБ (готовый арендный бизнес) в «спальном» районе да еще не в лучшем состоянии. Сейчас бы точно так не делал. Тут очевидная переплата за наличие арендатора и при покупке я сильно переоценил этот фактор. Лучше брать «пустой» объект и сдавать его самостоятельно.

Вложил около $100 тыс. Пришлось еще использовать кредитное плечо — взял деньги у знакомого под 10% годовых. Получил доходность 12% годовых, поэтому вышел небольшой спред. Но преимущества такой инвестиции в другом.

Не всегда есть возможность откладывать какую-то часть своего заработка. У меня, как у всех людей, расходы растут вместе с доходами. Однако я взял деньги в долг, поэтому обязанность погашать кредит очень меня дисциплинировала.

С ГАБом было все хорошо, пока не начался коронакризис и арендаторы полностью не приостановили платежи. Сейчас они постепенно выходят на 80% платежей. Я пока их не меняю — жду, что будет дальше. Думаю, к лету ситуация улучшится.

Я не считаю пассивные инвестиции в недвижимость хорошим инструментом с точки зрения доходности. Потому что она ниже, чем у доступных более рискованных инструментов, например, криптовалюты. Но я предпочитаю консервативные инструменты и ограничен во времени, которое могу уделять процессу.

Читайте также: Как инвестировать через венчурный фонд

Ключевое в инвестициях в недвижимость, с моей точки зрения, — перспективность локации, которую часто недооценивают. Однако если говорить о первичном рынке, любой застройщик в цену метра закладывает все: и свою стабильность, и транспортное сообщение, и инфраструктуру, и качество ремонта, т.д. Поэтому, например, KAN Development стоит дороже, Stolitsa Group дешевле, но у нее больше рисков.

Главное, не надо переживать, что кто-то заработает там, где ты не можешь заработать. Для меня наиболее удачная моя первая инвестиция, где я сделал все неправильно, но получил ценный опыт и даже оказался «в плюсе». Это открыло для меня возможность попробовать другие инструменты.

Деньги взаймы: с какой суммой можно стартовать

Есть специальные компании, которые помогают физлицу выдавать займы под залог недвижимости. Есть два формата подобных компаний. Первый — компания находит вам заемщика, делает его скрининг и помогает подписать договор. Но дальнейшее взаимодействие с ним — это уже ваши проблемы.

Второй — компания находит вам проверенного заемщика, сопровождает сделку и покрывает все риски. К примеру, если заемщик не хочет платить, она прилагает усилия, чтобы он вернул деньги, или погашает кредит из своего резервного фонда.

Компании берут процент за услуги в зависимости от того, что делают. Если компания просто сводит вас с клиентом, это может быть небольшой процент комиссии. Если компания сама нашла клиента, проверила его и несет риски по погашению кредита, тогда комиссия может достигнуть 50% от доходности займа.

В целом залоговое р2р-кредитование — простой инструмент, сравнимый по доступности с депозитами и ОВГЗ. Доходность даже выше — от 10% до 20% годовых. Уровень риска тоже приемлемый, но все-таки выше, чем те же ОВГЗ, например.

Есть небольшая сложность для семейного человека. Чтобы оформить сделку, нужно согласие супруга или супруги, потому что юридически оформляется ипотечный займ. Это и является основной гарантией безопасности сделки и того, что заемщик будет максимально заинтересован вернуть займ.

Читайте также: Куда инвестировать в Украине: 10 лучших вариантов

Я с этим инструментом знаком с 2018 года. Заключал «длинные» сделки — на год-два. При этом в одни руки давал до $50 тыс. Раньше можно было заходить как инвестор в p2p-кредитование с чеком $40−50 тыс. Сейчас заемщиков становится меньше, а желающих больше. Чтобы зайти в адекватную сделку, уже нужно иметь от $80 тыс. И думаю, что с изменением спроса риски растут.

Можно и самому найти заемщика в каких-то пабликах или телеграмм-каналах, потом списаться и договориться о сделке. Любой нотариус поможет оформить договор, но здесь важно правильно его сформулировать. Кроме того, нужно быть готовым превратиться в коллектора, если человек откажется возвращать долг.

Машина под такси: что важно учитывать

Инвестируя деньги в машину под такси, я работал с двумя форматами. Первый — давал займ управляющей компании, которая потом на эти деньги покупала авто. Второй — схема с авто под выкуп, например, работал с компанией ID Finance.

Во втором случае я доверился управляющей компании и ее экспертизе рынка. Там схема очень простая. Есть клиент, который работает в службе такси и хочет свою машину. Он приходит в компанию с целью купить автомобиль в рассрочку. Например, клиент подбирает авто, которое стоит $10 тыс., но может заплатить только $1 тыс. Тогда компания находит человека, который готов дать деньги на покупку.

Срок рассрочки подбирает компания. В моем случае был займ на 2 года. Автомобиль изначально оформляется на инвестора. Когда заемщик полностью выплатит деньги, машина по документам станет его.

Впрочем, важно понимать, что если машина амортизируется быстрее, чем выплачивается тело займа, то ваши риски растут. В идеале погашение тела должно идти пропорционально амортизации автомобиля. Условно, автомобиль теряет 20% себестоимости в год. То есть, погашение тела должно быть не медленнее, чем 20% в год.

В моем случае все операционные вопросы решает управляющая компания. Клиент выплачивает деньги компании, я получаю только свои проценты. На тот момент, когда я оформлял сделку, было 20% годовых. Я взял две машины. Инвестировал $16 тыс. Закрытия сделки пока что еще не было.

Доход от инвестиций в такси зависит от управляющей компании. Там есть разные форматы — аренда или просто займ. Но стоит понимать, что там, где предлагают большие проценты, может быть выше риск. Когда я выбирал компанию, смотрел, какая репутация у нее на рынке, как много имеет инвесторов, сколько из них мне знакомы и т. д.

Кроме рисков относительно компании, есть риски рынка. Сейчас он сжимается, многие уходят. Но мне кажется, что в скором времени рынок стабилизируется. Это значит, что доходность будет падать, а риски, наоборот, снижаться.

Читайте также: Игрушки, каннабис и фастфуд: куда инвестировать в 2021 году

Главный совет — важна специализация. Мне понравилась мысль управляющего р2р-компании AFA Юрия Пруса, которую он высказал в одном из своих интервью. Человек физически ограничен во времени и не может разбираться во всех инструментах одинаково хорошо. Поэтому, пытаясь сделать максимальную диверсификацию, можно неосознанно наделать много ошибок. Я бы советовал вникать в рассматриваемые сделки и делать уклон на какой-то сектор.

Автор:

Журналист Светлана Тартасюк

Пишет на темы: Банки и банковские продукты, недвижимость, рынок труда, бизнес, финансы, инвестиции