4 февраля 2021, 14:00 Читати українською

50% портфеля — «недвига», 40% — займы, остальное — «развлечения»

«Минфин» запускает новую рубрику об инвестиционных историях реальных людей. Андрей Т. рассказал, почему считает самой удачной инвестицию, где все сделал неправильно и почему не стоит увлекаться диверсификацией портфеля.

Личный опыт, инвестиции, инвестировать деньги, история об инвестициях, инвестор, кредиты, недвижимость, авто
фото: financy.24tv.ua

Сейчас около 50% моего портфеля занимает недвижимость, еще 40% — залоговые и беззалоговые займы, остальное — криптовалюта и другие «развлечения», где ты словно на Pari Match «делаешь ставку».

Мне 36 лет, женат, двое детей. Работаю в финансовой сфере со стабильным доходом выше среднего. То есть, уверенный средний класс, когда доходов гарантированно хватает на базовые потребности: еду, одежду, путешествия. До 30 лет о сбережениях и инвестициях не задумывался.

Но потом запланировали первого ребенка. Это был 2014 год, война, кризис. Ситуация в стране и наши планы побуждали задуматься о будущем. Так у меня появился спонтанный опыт человека, который пытается получить доход на украинском рынке, прилагая минимум усилий.

Недвижимость как первый инвестиционный опыт

В 2015 году попробовал впервые инвестировать в недвижимость. Было все спонтанно и со всеми возможными промашками. Решил взять квартиру для ребенка. Подумал, пока он вырастет, можно будет ее сдавать.

Это была «первичка». На старте вложил около $45 тыс. Взял трехкомнатную квартиру в рассрочку от застройщика «Аркада». Одним словом, не очень ликвидный объект.

Мне удалось выйти из этой инвестиции еще до начала реальных проблем с застройщиком — спустя два года после вложения денег, в конце 2017-го. Я вышел из инвестиции, переуступив право на объект другому инвестору. Заплатил только комиссию застройщику за переоформление документов. У «Аркада» это было 5% от стоимости.

Читайте также: 5 неординарных направлений для инвестиций в 2021 году

В результате у меня опять появился свободный кеш, который нужно было куда-то «пристроить». Во-первых, от денег нет толку, когда они просто лежат. Во-вторых, я с осторожностью относился к возможности хранения наличности дома. Поэтому решил снова инвестировать в недвижимость.

Сравнивал жилую и коммерческую недвижимость. Если первая тогда давала 8% годовых, то аренда для бизнеса — 12% (сейчас доходность упала на 2−3%). Но я вновь поторопился и выбрал ГАБ (готовый арендный бизнес) в «спальном» районе да еще не в лучшем состоянии. Сейчас бы точно так не делал. Тут очевидная переплата за наличие арендатора и при покупке я сильно переоценил этот фактор. Лучше брать «пустой» объект и сдавать его самостоятельно.

Вложил около $100 тыс. Пришлось еще использовать кредитное плечо — взял деньги у знакомого под 10% годовых. Получил доходность 12% годовых, поэтому вышел небольшой спред. Но преимущества такой инвестиции в другом.

Не всегда есть возможность откладывать какую-то часть своего заработка. У меня, как у всех людей, расходы растут вместе с доходами. Однако я взял деньги в долг, поэтому обязанность погашать кредит очень меня дисциплинировала.

С ГАБом было все хорошо, пока не начался коронакризис и арендаторы полностью не приостановили платежи. Сейчас они постепенно выходят на 80% платежей. Я пока их не меняю — жду, что будет дальше. Думаю, к лету ситуация улучшится.

Я не считаю пассивные инвестиции в недвижимость хорошим инструментом с точки зрения доходности. Потому что она ниже, чем у доступных более рискованных инструментов, например, криптовалюты. Но я предпочитаю консервативные инструменты и ограничен во времени, которое могу уделять процессу.

Читайте также: Как инвестировать через венчурный фонд

Ключевое в инвестициях в недвижимость, с моей точки зрения, — перспективность локации, которую часто недооценивают. Однако если говорить о первичном рынке, любой застройщик в цену метра закладывает все: и свою стабильность, и транспортное сообщение, и инфраструктуру, и качество ремонта, т.д. Поэтому, например, KAN Development стоит дороже, Stolitsa Group дешевле, но у нее больше рисков.

Главное, не надо переживать, что кто-то заработает там, где ты не можешь заработать. Для меня наиболее удачная моя первая инвестиция, где я сделал все неправильно, но получил ценный опыт и даже оказался «в плюсе». Это открыло для меня возможность попробовать другие инструменты.

Деньги взаймы: с какой суммой можно стартовать

Есть специальные компании, которые помогают физлицу выдавать займы под залог недвижимости. Есть два формата подобных компаний. Первый — компания находит вам заемщика, делает его скрининг и помогает подписать договор. Но дальнейшее взаимодействие с ним — это уже ваши проблемы.

Второй — компания находит вам проверенного заемщика, сопровождает сделку и покрывает все риски. К примеру, если заемщик не хочет платить, она прилагает усилия, чтобы он вернул деньги, или погашает кредит из своего резервного фонда.

Компании берут процент за услуги в зависимости от того, что делают. Если компания просто сводит вас с клиентом, это может быть небольшой процент комиссии. Если компания сама нашла клиента, проверила его и несет риски по погашению кредита, тогда комиссия может достигнуть 50% от доходности займа.

В целом залоговое р2р-кредитование — простой инструмент, сравнимый по доступности с депозитами и ОВГЗ. Доходность даже выше — от 10% до 20% годовых. Уровень риска тоже приемлемый, но все-таки выше, чем те же ОВГЗ, например.

Есть небольшая сложность для семейного человека. Чтобы оформить сделку, нужно согласие супруга или супруги, потому что юридически оформляется ипотечный займ. Это и является основной гарантией безопасности сделки и того, что заемщик будет максимально заинтересован вернуть займ.

Читайте также: Куда инвестировать в Украине: 10 лучших вариантов

Я с этим инструментом знаком с 2018 года. Заключал «длинные» сделки — на год-два. При этом в одни руки давал до $50 тыс. Раньше можно было заходить как инвестор в p2p-кредитование с чеком $40−50 тыс. Сейчас заемщиков становится меньше, а желающих больше. Чтобы зайти в адекватную сделку, уже нужно иметь от $80 тыс. И думаю, что с изменением спроса риски растут.

Можно и самому найти заемщика в каких-то пабликах или телеграмм-каналах, потом списаться и договориться о сделке. Любой нотариус поможет оформить договор, но здесь важно правильно его сформулировать. Кроме того, нужно быть готовым превратиться в коллектора, если человек откажется возвращать долг.

Машина под такси: что важно учитывать

Инвестируя деньги в машину под такси, я работал с двумя форматами. Первый — давал займ управляющей компании, которая потом на эти деньги покупала авто. Второй — схема с авто под выкуп, например, работал с компанией ID Finance.

Во втором случае я доверился управляющей компании и ее экспертизе рынка. Там схема очень простая. Есть клиент, который работает в службе такси и хочет свою машину. Он приходит в компанию с целью купить автомобиль в рассрочку. Например, клиент подбирает авто, которое стоит $10 тыс., но может заплатить только $1 тыс. Тогда компания находит человека, который готов дать деньги на покупку.

Срок рассрочки подбирает компания. В моем случае был займ на 2 года. Автомобиль изначально оформляется на инвестора. Когда заемщик полностью выплатит деньги, машина по документам станет его.

Впрочем, важно понимать, что если машина амортизируется быстрее, чем выплачивается тело займа, то ваши риски растут. В идеале погашение тела должно идти пропорционально амортизации автомобиля. Условно, автомобиль теряет 20% себестоимости в год. То есть, погашение тела должно быть не медленнее, чем 20% в год.

В моем случае все операционные вопросы решает управляющая компания. Клиент выплачивает деньги компании, я получаю только свои проценты. На тот момент, когда я оформлял сделку, было 20% годовых. Я взял две машины. Инвестировал $16 тыс. Закрытия сделки пока что еще не было.

Доход от инвестиций в такси зависит от управляющей компании. Там есть разные форматы — аренда или просто займ. Но стоит понимать, что там, где предлагают большие проценты, может быть выше риск. Когда я выбирал компанию, смотрел, какая репутация у нее на рынке, как много имеет инвесторов, сколько из них мне знакомы и т. д.

Кроме рисков относительно компании, есть риски рынка. Сейчас он сжимается, многие уходят. Но мне кажется, что в скором времени рынок стабилизируется. Это значит, что доходность будет падать, а риски, наоборот, снижаться.

Читайте также: Игрушки, каннабис и фастфуд: куда инвестировать в 2021 году

Главный совет — важна специализация. Мне понравилась мысль управляющего р2р-компании AFA Юрия Пруса, которую он высказал в одном из своих интервью. Человек физически ограничен во времени и не может разбираться во всех инструментах одинаково хорошо. Поэтому, пытаясь сделать максимальную диверсификацию, можно неосознанно наделать много ошибок. Я бы советовал вникать в рассматриваемые сделки и делать уклон на какой-то сектор.

Автор:
Светлана Тартасюк
Журналист Светлана Тартасюк
Пишет на темы: Банки и банковские продукты, недвижимость, рынок труда, бизнес, финансы, инвестиции

Комментарии - 28

+
+417
korvin29
korvin29
4 февраля 2021, 15:21
#
Я б добавил бы: НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
+
+63
Bitcoin
Bitcoin
4 февраля 2021, 15:56
#
Эти было бы честно
+
+187
bonv
bonv
4 февраля 2021, 15:27
#
— Скажите, откуда у вас столько золота?
— Намолчал.
+
+45
Toma666
Toma666
7 февраля 2021, 19:12
#
Вот вот. до 30ти автор не задумывался о вложениях… в 2021ему 36лет, а в 2014 он уже вложил в Аркаду 45тыс $$$ (то есть в 30 лет)… Приплетает незаметно.
+
+63
bonv
bonv
4 февраля 2021, 15:32
#
Опытный трейдер поучает новичка:
— Запомни, открывая позицию, умный человек всегда во всем сомневается. Только дуpак может быть полностью уверенным в чем-то.
— Вы уверены в этом, мэтр?
— Абсолютно.
+
+72
bonv
bonv
4 февраля 2021, 15:33
#
— И как ты расходуешь свою зарплату?
— 40% - на еду, 30% - на коммуналку, 30% - на одежду, 20% - на развлечения и непредвиденные расходы.
— Но это же в сумме получается 120%!
— В том-то и проблема…
+
+181
knaz197
knaz197
4 февраля 2021, 16:10
#
Вы ресурсы попутали. юмор это на страничку зеленского, а здесь финансы)
+
+90
bonv
bonv
4 февраля 2021, 16:43
#
Не до гумору тепер економіці коли нелохи при владі…
+
+15
Chu123
Chu123
7 марта 2021, 1:47
#
Сейчас все превратилось уже даже не в шутку, а в какой то нескончаемый стэндап на котором никто не смеется
+
+282
GrugoriyHoland
GrugoriyHoland
4 февраля 2021, 15:50
#
Очень сильно похоже на рекламные статьи на «Минфине». Ну и на счет такси и авто под выкуп, явно писал человек далекий от темы, от слова «совсем». Ну и самый интересный вопрос, некоторые названные цифры ну ни как не из истории о даходах среднего класса.
+
+45
edyomina
edyomina
4 февраля 2021, 16:28
#
Мы начали новую рубрику, в которой рассказываем реальные истории инвесторов. Если у Вас есть опыт инвестирования, мы с удовольствием послушаем/напишем о нем
+
+100
GrugoriyHoland
GrugoriyHoland
5 февраля 2021, 7:51
#
Давайте поговорим о реальном! На сколько я понимаю, «инвестиции» в недвижимость это и сохранение денег и желание заработать Так или нет ??? И самое главное -долгосрочность! Теперь конкретный пример — 2007 год, май, район Киева проспект Науки, так называемый «Салют», кирпичный дом, трех комнатная квартира стоила от 370 т долларов (я лично знаю одного известного в стране человека, который купил квартиру за 450 т уе) в гривне около 2 миллионов) Покупательная способность той гривны, учитывая низкие тарифы, низкие акцизы на импорт (продукты, топливо и т п) была на много выше чем сейчас. Аренда такой квартиры в то время составляла от 900 долларов в месяц (включая комуналку) И вот результат — сейчас подобная квартира стоит около 120 т уе, а аренда максимум 450 -500 долларов (без комуналки) Я не буду считать «ошуительную» рентабельность таких вложений, но вся история для «инвестора» это просто сохранение своих денег, и разговора о прибыли уже нет! И это только прошло 14 !!! лет. Что будет дальше ни кто не знает. Если говорить о инвестициях в недвигу, то только в ЕС и только в регионах где есть постоянная потребность в аренде жилья, и орендаторы имеют постоянный доход от 8 — 11 евро в час и самый востребованный регион это портовые города Прибалтики и Польши. в портах этих стран работают по официальному контракту с высокой оплатой труда до 70% граждан и Украины, и Белоруссии и России, которые платят за жилье от 250 евро в месяц и живут по два человека в комнате.
+
+173
GrugoriyHoland
GrugoriyHoland
5 февраля 2021, 8:04
#
Добавлю, что некоторые рабочие в портах имеют доход на порядок больше чем наши «самопровозглашенные» руководители проектов! Считать доход не буду, считайте сами! Но хочу отметить что многие эксперты рассказывает всякий бред о простоте покупки недвиги в ЕС (от открытия счета в банке до вступление в права собственности) все совсем не так просто, тем более что покупая в ЕС недвигу с коммерческим «кейсом» для налоговой вы получаете право на вид на жительство в ЕС. Можно дальше писать и о автомобилях, но скажу следующие, автомобиль в такси при Киевском трафике «заряженный» на сутки работы (два водителя) дает в сутки кассы максимум 3 тысячи гривен, а в «остатке» за месяц максимум 400 — 500 уе (это в темную) При этом, «заряженный» восьмиместный автомобиль по категории «В», под документы перевозчика из ЕС на маршруте Украина — ЕС при двух рейсах в неделю и двух водителях дает чистой прибыли около 1000 евро в месяц, о качестве трафика «город — трасса «и износе авто говорить не буду. и так понятно что город убивает любой автомобиль. Вот такая арифметика!
+
+41
uberhoghskill
uberhoghskill
7 февраля 2021, 14:06
#
Той випадок, коли коментар кращий за статтю! Жирний лайк від мене.
+
+13
mary27
mary27
7 февраля 2021, 21:24
#
+15 вам и автору камента)
+
+71
Bischof
Bischof
7 февраля 2021, 14:33
#
Ну, история про любителей покупать на вершине и продавать в самом низу не нова. Но ведь было достаточно и более прозорливых людей, которые продавали эти самые квартиры по 450к. Они тоже вполне реальны.
+
+21
GrugoriyHoland
GrugoriyHoland
7 февраля 2021, 14:46
#
Были, но жадность, и советы экспертов сделали свое черное дело. На общем фоне потерпевших, эти истории незаметны.
+
+29
Віталій CN
Віталій CN
8 февраля 2021, 2:10
#
Взагалі-то, якщо хтось щось купив (на піку чи на дні, не важливо), то значить хтось інший йому це продав. Отже тих, хто купляв і тих, хто продавав, однакова кількість. Просто ті, хто продавав, сидять і тихенько радіють, а не кричать з усіх щілин які вони молодці.
+
+105
mary27
mary27
4 февраля 2021, 18:49
#
Согласна.
Уже второй раз пишут про какие-то стремные схемы с недвигой и частными займами.
+
+117
GrugoriyHoland
GrugoriyHoland
4 февраля 2021, 15:53
#
Предложение для автора статьи, проведите журналисткий эксперемент и обзвоните фирмы которые дают под работу авто, и узнаете и о условиях и оценногных суммах и на какой срок что кому дает.
+
+159
krendel
krendel
4 февраля 2021, 16:00
#
Люблю читать умные вещи. Но здесь какое-то нагромождение совсем неправдоподобной информации
+
+15
bonv
bonv
4 февраля 2021, 16:02
#
«Забота, то есть внимание к другим, — это основа хорошей жизни, основа хорошего общества.» — Конфуций.
+
0
ApamaT
ApamaT
4 февраля 2021, 21:23
#
Есть информация
+
+74
ballistic
ballistic
5 февраля 2021, 1:10
#
Мінфін почав практикувати приховану рекламу під виглядом «реальних історій».
Тільки ось схоже зекономив на копірайтерах. Але ж мінфінівці народ досвічений, швидко випасають фальсифікацію :)
+
+130
MaksimMakcim
MaksimMakcim
5 февраля 2021, 7:02
#
Красавчик война, кризис -нужно сложится в недвижимость. Расскажи это в Донецким или Луганским переселенцам, как у них круто, как они это сдают у себя, какие цены в долларах до майдана были. А завтра любой регион примыкающий к России может стать таким, и не только к ней.
+
+6
dsn
dsn
8 февраля 2021, 3:15
#
Прискорбно, но часто заработок складывается из официального и основного.

Сын инкассатора спрашивает у отца:
-«Папа откуда у нас берётся столько дорогих вещей и почему мы ни в чём себе не отказываем, ведь твоя зарплата не такая большая?»
-«Как тебе объяснить. Пойди на кухню и возьми с холодильника сало»
-«Ну, вот. Принёс»
-«А теперь, пойди отнеси назад»
-«Ну, отнёс»
-«Смотри, сало ты отнёс, а пальчики жирные»
+
0
Chu123
Chu123
7 марта 2021, 1:54
#
Есть же какие то схемы с вложениями в недвижку курортную в Европе. Это намного лучше чем в какие то Аркадии в Украине. С такой нестабильностью и отжимами, рейдерствами. Даже порох наверное при всем своем рейдерском опыте и охране не может быть уверен что завтра у него не заберут, а что уже говорить про простых людей из среднего класса
+
+15
Юрий Новокрещенов
Юрий Новокрещенов
2 апреля 2021, 11:03
#
Ну, и сравнили Вы. Недвижимость в Европе и в Украине. Все равно что копейку с мерседесом.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться