Мало й дорого. Як 2020 рік «підкосив» первинку та що з нею буде наступного року

2020 рік був непростим для українського ринку нерухомості. Особливо постраждала первинка. Карантин, скандал з «Аркадою», зростання курсу долара, через яке і гривневі ціни на квадратні метри рушили вгору, — ось неповний перелік фактів, що «розгойдали» новобудови.

Наслідки карантинного року вплинуть на ситуацію на первинному ринку у 2021 році. Можливі й нові сюрпризи.

Карантин та «ефект маятника»

Забудовники виділяють декілька факторів, які визначали тенденції на ринку новобудов у 2020 році.

№ 1 Карантин

Вперше карантин ввели в березні цього року. Тоді зупинилося багато будівництв у всій країні.

«І покупці, і забудовники тривалий час перебували в стані невизначеності. На деяких об'єктах були припинені будівельні роботи, істотно знизилися продажі. Для багатьох компаній форс-мажорні обставини стали справжнім випробуванням: неможливість вести будівництво через тимчасові обмеження, низькі продажі потенційно могли стати причиною банкрутства», — розповідає керуючий партнер Caspian Service в Україні Чингіз Кішиєв. Однак, за його словами, зараз немає інформації, що хтось із девелоперів не може продовжити свої проекти. І це головний результат: ринок вижив, практично на всіх об'єктах триває будівництво.

«Звичайно, велика ймовірність того, що багато ЖК не будуть введені в термін: в залежності від стадії будівництва, попиту та наявності коштів на продовження будівництва затримки з введенням об'єктів в експлуатацію можуть скласти від 6 до 12 місяців», — прогнозує Кішиєв.

У травні ринок активізувався — карантин пом'якшили, і люди кинулися до відділів продажів. Відкладений попит призвів до різкого збільшення угод на первинному ринку. Це дозволило забудовникам підвищити ціни.

«На деяких об'єктах, де будівельні роботи були виконані на 50% і більше, рівень продажів на 30−40% перевищив очікувані показники. Ситуація з цінами дзеркально повторювала рівень попиту: на об'єкти, які користувалися підвищеним попитом — ЖК нових форматів, об'єкти підвищеної комфортності в Києві і найближчому передмісті — ціни збільшилися більш ніж на 10%», — констатує Кішиєв.

Читайте також: Україна піднялася на шосте місце в світі за темпами зростання цін на нерухомість

№ 2 Колапс ДАБІ

Ще один фактор, який визначав розвиток первинки — це реформа ДАБІ, точніше, її провал. ДАБІ довгий час вважалася одним з найбільш корупційних відомств у будівельній галузі. Про розміри хабарів за отримання дозвільних документів і введення будинків в експлуатацію на ринку ходять легенди. Тому було вирішено реформувати всю систему. Але реформа застропорилася, що практично паралізувало ринок.

«Ситуація була близькою до колапсу: вже побудовані об'єкти неможливо було ввести в експлуатацію, при цьому багато проектів, старт яких був запланований на 2020 рік, відклалися до кращих часів. Кількість нових проектів у 2020 році через це виявилася в середньому на 30−35% нижче, ніж у минулому. Це позначилося на рівні довіри покупців до первинного ринку. Люди почали відмовлятися вкладати кошти на стадії котловану через ризики, що будівництво можуть не закінчити», — зазначає експерт ринку нерухомості Вікторія Нерода.

Менеджер проекту компанії «КПС Груп» Сергій Овчинніков додав, що, за даними головного управління статистики Києва, кількість введеного в експлуатацію житла за дев'ять місяців 2020 року впала на 49% — до 254,1 тис. кв. м, у порівнянні з аналогічним періодом минулого року.

Читайте також: Мінрегіон хоче відновити роботу архітектурно-будівельного контролю

На сьогоднішній день ситуація залишається невизначеною.

«Повноцінний запуск е-системи в містобудуванні відкладений до квітня 2021 року. І поки що не зрозуміло, як буде працювати ДАБІ, чи будуть видаватися дозволи на будівництво, як стануть вводити об'єкти в експлуатацію. Щоб реформа виявилася ефективною, її потрібно проводити комплексно, паралельно вирішуючи і ряд інших питань, наприклад, захисту прав інвесторів, стимулювання іпотеки тощо. На даний момент пауза в реформуванні ДАБІ підвищує ризики для забудовників і покупців. Адже ринок уже не живе по-старому, а нові умови ще не створені», — зазначає Кішиєв.

№ 3 Курс долара та цінники в новобудовах

Цього року помітно зріс курс долара. З одного боку, це стало гарною новиною для забудовників. Адже цінники на новобудови минулого року зафіксували в гривні за курсом близько 29 гривень за долар. А коли гривня зміцнилася, українці, які відкладають на нове житло у валюті, опинилися перед вибором — переплатити за квадратні метри в доларах або ж почекати, доки курс знову рвоне вгору. І багато хто вирішив взяти паузу.

Але українці недооцінили апетити забудовників. Як тільки долар почав дорожчати, вони знову заговорили про підвищення цін на первинне житло. Хоча, здавалося б, прайси і так були пораховані за курсом під 29 гривень за долар. Аргументи забудовників не нові — подорожчання будматеріалів, зростання зарплат, нові ризики. Все це завищений курс у прайсах, нібито, вже не перекривав.

Для підвищення цін обрали найвдаліший момент — після ослаблення карантину в травні, коли попит почав зростати. Подорожчання не було рівномірним: забудовники враховували попит і рівень очікуваного прибутку саме в доларовому еквіваленті.

«Якщо собівартість будівництва цього року залишилася практично без змін(через зниження темпів будівництва), то на тлі економічної невизначеності багато компаній переписали свої цінники за курсом 30−31 гривень за долар. При цьому квартири економ-класу подорожчали не більше ніж на 5−7%, квартири комфорт-класу — вже на 10%, житло нових форматів — на 12−15%, квартири бізнес-класу — на 8%, а преміум-класу — на 3−5%. Нерідко процес ціноутворення був відірваний від реальності. Це відлякало покупців, наприклад, економ-житла і квартир комфорт-класу — вони почали шукати для себе інші варіанти», — говорить директор з маркетингу ЖК Basa City Вікторія Погасій.

Щоб не допустити відтоку покупців, багато забудовників, формально підвищуючи ціни, почали давати знижки під конкретного клієнта — до 10% від прайсу.

Читайте також: Як купити нерухомість у Польщі

№ 4 Крах «Аркади»

Випробуванням для київської первинки став і скандал навколо будівельної імперії «Аркади».

Нагадаємо: 25 серпня НБУ визнав неплатоспроможним банк «Аркада». Автоматично без грошей залишилися і пов'язані з банком забудовники — «Аркада- Будівництво» і «Будеволюція». Вони будували в Києві близько 40 будинків у Голосіївському(ЖК «Еврика») і Дарницькому(«Патріотика») районах. У ЖК «Еврика» тільки 6 будинків здано в експлуатацію, більше 20 не закінчені. У ЖК «Патріотика» 47 будинків вже готові, але п'ять — під питанням.

Читайте також: Чому крах «Аркади» потягне за собою зростання цін на київські новобудови

Київська влада обіцяла вирішити проблему людей, що залишилися і без житла, і без грошей. Об'єкти «Аркади» були передані «Київміськбуду» на аудит. Окремо повинні вирішити, хто їх добудує. Але вже зараз зрозуміло, що на добудову будинків не вистачає до 4 млрд гривень. Тому заговорили про ідею добудови з доплатою, тобто у людей можуть вимагати грошей. Зрозуміло, що інвестори проти.

Але незалежно від того, як вирішиться питання з «Аркадою», первинці було завдано нового нищівного удару.

«Ще одне підтвердження, що в Україні практично будь-який забудовник, навіть дуже великий, не застрахований від ризиків вильоту з ринку. І без захисту прав покупців, без чіткого і прозорого регламенту діяльності забудовника, такі банкрутства можуть повторитися. Головний наслідок для галузі — це зниження довіри покупців до первинного ринку. Понад 13 тисяч ошуканих інвесторів, і питання відшкодування їм витрачених коштів або житла переходить вже в розряд державних рішень», — говорить Овчинніков.

Експерти також прогнозують: люди боятимуться «котлованів» і стануть вкладати гроші в об'єкти, побудовані, як мінімум, на 50%. Це ускладнить виведення на ринок нових комплексів, адже у багатьох компаній просто немає грошей, щоб будувати за свій рахунок, а не за кошти покупців.

Чого очікувати у 2021 році

На думку Вікторії Погасій, наступного року розвиток первинки визначатимуть кілька тенденцій.

• Популярність об'єктів нових якісних форматів буде зростати. «Не виключено, що у 2021 році понад 65−70% всього попиту прийдеться саме на такі об'єкти», — говорить експерт. Йдеться про будинки з гарною інфраструктурою, бажано, закритими дворами, територією «без машин»(парковка — за межами ЖК або підземна). Також зростає популярність малоповерхової забудови в передмісті, зокрема, таунхаусів і дуплексів.
• Люди вважатимуть за краще вкладатися в об'єкти на завершальних стадіях будівництва. Для нових черг відомих проектів показник готовності складе 30−40%. Покупці бояться інвестувати в «котловани», навіть від відомих забудовників. Все менше людей згодні на такі угоди навіть за умови хороших знижок.
• Збільшиться частка компаній, які будують за рахунок власних коштів. «Цілком ймовірно, що кількість проектів, що реалізуються за цією бізнес-моделлю, може зрости з 20% до 25%», — говорить Погасій.
• Ціни на житло економ-класу в гривневому еквіваленті зростуть незначно — не більше ніж на 3−5%. В інших же сегментах очікується зростання на 10−12% і більше. Найбільше зростання — в об'єктах нових форматів, яке в гривні може перевищити 15%.

«Гривневі ціни, швидше за все, будуть зростати. У деяких об'єктах це зростання буде мотивоване загальними інфляційними показниками, а в деяких — високим купівельним попитом(як, наприклад, об'єкти формату nature friendly в передмісті Києва або „місто в місті“ в самій столиці). Що стосується цін в доларовому еквіваленті, то для 85% споруджуваних об'єктів вони, в кращому випадку, залишаться на минулому рівні», — прогнозує Нерода.

Якщо в країні не буде економічних і політичних потрясінь, а реформа ДАБІ завершиться і буде успішною, кількість нових об'єктів може збільшитися на 20−30%. Але все ж буде на 10−15% нижче, ніж у 2019 році.

Втім, за словами Овчиннікова, відновлення нормальної роботи ДАБІ «відкладено на весну незрозуміло якого року». До цього часу ринок буде перебувати в підвішеному стані. Багато компаній просто не ризикнуть виводити на ринок нові проекти. «Цілком ймовірно, що у 2021 році обсяги будівництва не перевищать рівень 2020 року. Тобто, пропозиція на ринку буде скорочуватися», — припускає експерт.

Але ринок неоднорідний. Вже протягом кількох років ми спостерігаємо процес розподілу об'єктів за концептуальними характеристиками і якістю будівництва. Процес диференціації продовжиться. Частина проектів буде поліпшуватися, з точки зору комплексного підходу та інфраструктури. Саме в таких проектах і будуть зростати ціни. А ось проекти економ-класу будуть конкурувати між собою ціною.