Земля: диагноз — «пузырь», рецепт — не покупать

На первом месте топовой пятерки рисков земля. В течение 2010 года земля уверенно лидирует в рейтинге, и в перспективе будет удерживать пальму первенства еще долгое время. Неадекватное ценообразование последних лет привело к тому, что на этом рынке была создана финансовая пирамида, которая держалась исключительно благодаря постоянному росту цен. Любая пирамида рано или поздно обречена на падение. Стоимость земельных участков в наиболее «перегретой» 30-километровой зоне г. Киева в последнее время съезжает вниз со средней скоростью 3% в месяц. И конечный пункт для остановки этой тенденции пока что не просматривается, поскольку инвестировать в падающий с такой быстротой рынок почти никто не решается. По данным компании SV Development, средняя стоимость земли в пригороде Киева под коттеджное строительство с пиковых значений осени 2008 г. в 6692 долл. за сотку по состоянию на 23.08.2010 г. слетела до 3987 долл. за сотку (в т.ч. в наиболее дорогом Киево-Святошинском районе с 10404 до 6603 долл. за сотку).

Характерно, что, как и рынок недвижимости на волне поствыборного делового оптимизма рынок земли двинулся вверх, максимальная амплитуда коррекции была достигнута в апреле текущего года. Но с того времени оба рынка уверенно смотрят исключительно вниз, и продавцы были вынуждены развернуть настоящую охоту на редких покупателей земельных участков и квартир.

Приобретите небольшой земельный участок в 12 соток в 30 километрах от Киева за сумму, чуть превышающую 50 тыс. у.е., в коттеджном поселке с роскошной собственной инфраструктурой, охраной и освещением, на территории с ландшафтным дизайном и водным благоустройством и вам обязательно подарят отдых в Тунисе, ОАЭ или на Мальдивах.
Квартиры и офисы по нынешним ценам никому не нужны

Среди лидеров «неудачных» инвестиций сейчас на почетном втором месте жилая и коммерческая недвижимость. Хотя стоимость квартир уже пережила обвал. Первый обвал…

В экономклассе каждый квадратный метр в среднем потерял тысячу американских долларов. То, что еще летом 2008-го стоило 2500 долл. США за «квадрат» теперь стоит 1500 тех же денежных единиц, то, что стоило 3 тыс. долл. (именно так, напомним, оценивался метр «убитой» панельки на Русановке), теперь предлагается за 2 тыс. долл.

Однако проблема в том, что и по таким полегчавшим ценам сейчас почти никто не покупает.

Правда, сотрудники и руководство одной из крупнейших риелторских компаний Киева упрямо продолжают утверждать, что количество сделок именно у них просто зашкаливает, а столичное БТИ штурмуют тысячи киевлян, еще с ночи занимая места в очереди для того чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи. Такие заявления в комментариях в принципе не нуждаются и лишь снижают авторитет фирмы, так откровенно вешающей лапшу на уши потенциальным покупателям и продавцам недвижимости столицы.

Среди факторов, которые как и относительно земли подтверждают и диагноз —«пузырь», и рецепт — «не покупать», являются увеличение расходов на содержание жилплощади (пресловутый газ потянет за собой рост стоимости тепла и воды), падение жизненного уровня среднего класса страны, ухудшение климата для ведения малого и среднего бизнеса, продолжающиеся дискуссии о целесообразности введения налога на недвижимость, планируемое ужесточение налогообложения части арендодателей (отчего индекс доходности инвестиционных квартир еще более понизится), наличие огромного залогового навеса у финансовых учреждений.

Ну и наконец, после двух лет кризиса «старые» запасы денег у бизнеса и населения все-таки заканчиваются, поэтому когда цены на жилье и офисы наконец-то придут к адекватным показателям, потенциальных покупателей останется совсем мало.

Среди факторов, подтверждающих диагноз для коммерческой недвижимости «покупать только в особых случаях» — уменьшение прибыльности частных предприятий, увеличение административного давления на них, повышенная вакантность (незанятость) прибыльных площадей, потенциальная всего лишь 20—25-летняя окупаемость большинства объектов через сдачу в аренду.

Уже в июле текущего года на рынок Киева поступили новые офисы по цене на 10% ниже рыночных аналогов, однако и на «дешевый» товар спрос практически нулевой.
Строительство и коррупция. Кто кого?

В тройке «призеров» инвестиционных рисков в Украине — отрасль, непосредственно связанная с температурой рынков земли и недвижимости, — строительство. Избыток предложения, высокая конкуренция на рынке, отсутствие прозрачности и толстый коррупционный налет на этапах отводов земельных участков и согласовательных процедур — факторы, благодаря которым строительная отрасль все еще не может «отойти» от кризиса и остается рискованной для вложения капиталов. В январе—июле 2010 г. статистика фиксирует 16,7% падение отрасли, снижение произошло практически по всем видам основных строительных работ. Кроме того, запасов нераспроданных квартир и коммерческих площадей еще много, поскольку даже небывалые акции в г.Киеве типа «10% первый взнос и беспроцентная рассрочка», «годовая квартплата в подарок», «краснокирпичные дома в 300 метрах от метро с 30-процентной (!) скидкой» и т.п. не помогают заманить покупателя.
Банки-коллекционеры ржавеющих авто и обветшалых квартир

На четвертом месте рейтинга банковская сфера. В текущем году выжившие банки частично восстановили доверие граждан и юридических лиц, свидетельство тому постоянно нарастающая база депозитов и сумм на текущих счетах. Тем не менее самой большой проблемой отрасли являются накопленные «плохие» активы, доля которых растет и тем самым лишает иллюзий относительно радужного и безоблачного выхода финансового сектора из кризиса.

Впрочем, и вал возвращающихся из-под подушек денежных накоплений населения не внушает стопроцентного оптимизма. Ведь в случае любой курсовой нестабильности в условиях отсутствия закона, запрещающего досрочное расторжение депозитных договоров, действия вкладчиков спрогнозировать нетрудно.

Тем более все еще не решена проблема одного из крупнейших банков страны. Тысячи вкладчиков лишены права доступа к своим вкладам, несмотря на то что суммы рефинансирования НБУ (если бы эти деньги не растворились неизвестно где) с лихвой бы хватило на удовлетворение всех требований граждан.

Не решена и проблема коротких пассивов и длинных активов. Из средств, размещенных на месяц с пролонгированием, иногда выдаются кредиты на многие годы.

Некоторые банки, совсем недавно разместившие завлекательную рекламу о кредитах в гривне под 17 с хвостиком процентов, снова пытаются все риски взвалить на заемщика, ведь по условиям договора в случае роста депозитных ставок автоматом будет повышаться и ставка кредита. Впрочем, чтобы стать обладателем сомнительного кредита на покупку обычной старенькой двушки в спальнике столицы необходим «белый» доход на семью в сумме не менее 20 тысяч гривен ежемесячно, а еще 50% предоплата стоимости квартиры за счет личных сбережений. В течение двадцати лет одолженные деньги придется возвратить банку в двойном (ипотека по классической схеме), а то и в тройном размере (ипотека по аннуитету ). Отечественные банки пытаются подсунуть заемщику «счастье по-украински».

В любом случае паломничество в банки за кредитами начнется еще нескоро, к распространению массового кредитования населения в Украине могут привести лишь ощутимые успехи в экономике.

Открытым остается и вопрос судьбы многочисленных банковских залогов. Автомобили ржавеют, жилые и нежилые помещения ветшают, но банки и не думают скидывать балласт, выставляя на все свое «добро» цены значительно выше рыночных. Пока что проблемы ликвидности решались в основном благодаря мощному свежему притоку на депозиты, но дисбалансы в банковской системе нарастают, и рано или поздно с балластом что-то придется делать.
Ритейл: она непривлекательная

Замыкает пятерку инвестиционных рисков ритейл. Стратегия быстрого роста в предыдущие годы стала причиной создания торговых точек и комплексов, которые оказались невостребованными в период спада потребительского спроса. Напомним, розничный товарооборот предприятий розничной торговли и ресторанного хозяйства Украины в 2009 году сократился на 20,6% по сравнению с 2008 годом, и в году текущем отыграл лишь «копейки» — по итогам января—июля 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом 2009-го рост составил 3,9%.