За сколько можно будет купить с/х землю после 1 июля

Для начала выясним, какие параметры рынка будут заданы на старте.

Сколько земли может быть выставлено на продажу: потенциальные продавцы

По информации, предоставленной «Минфину» МинАПК, общая площадь распаеванных земель — 28 млн га. Примерно 17 млн, или 61% передано в аренду. Это означает, что владельцы уже арендованных паев, даже при большом желании, не смогут их выставить на продажу.

Читайте также: Рынок земли в Украине: Когда заработает. Как определить стоимость земли. Риски инвестиций в землю (видео)

По разным оценкам, на первом этапе готовы продать свои паи 5−10% собственников. «Учитывая, что средний размер земельного пая составляет 4 га, потенциально может быть отчуждено 1,5 млн га сельскохозяйственных земель», — уточнили «Минфину» в МЭРТ.

Активность покупателей, как считают эксперты, будет разниться в зависимости от региона.

«Например, в Ровенской области около 20% пайщиков настроены реализовать свои участки. В Тернопольской области — 10−15%. Почему такой небольшой процент? Потому что все, кто хотел продать свои наделы, по сути, уже их „продали“ по договору эмфитевзиса или написали завещание. У жителей Черкасской, Полтавской, Сумской, Харьковской областей площадь земельных участков больше — 3−5 га. У одного человека в селе может быть 3−4 таких больших пая. По одному паю каждый владелец точно продаст сразу», — пишет в своем блоге управляющий партнер My Partners Group Игорь Слободянюк.

В МинАПК рассказали «Минфину», что и сейчас могут быть проданы более 2 млн га сельхозземель, на которые не распространяется мораторий на отчуждение. Но ажиотажного спроса на эти наделы нет.

Из информации Госгеокадастра, которая недавно была положена на стол президенту, следует, что из 7 млн га государственной пашни 5 млн га якобы уже разворованы. Еще 2 млн га переданы в пользование объединенных территориальных громад (ОТГ). Но эти земли отчуждать запрещено, их можно будет только передавать в аренду. Таким образом, на старте на рынке будет обращаться 1,5 млн-2 млн га.

Круг потенциальных покупателей

Изначально круг потенциальных покупателей будет ограничен. Приобретать сельхознаделы смогут только физические лица- граждане Украины. Предельный размер надела, которым может владеть одно физлицо — 100 га. А с 2024-го покупать сельхозземлю смогут и отечественные предприятия.

Возможность продавать землю иностранцам появится только после позитивного ответа на этот вопрос всеукраинского референдума.

По мнению специалистов, на сегодня существует три основных категории потенциальных покупателей земли.

Первая— частные инвесторы, которые рассматривают сельхозземлю, как инвестицию. Они готовы купить надел после открытия рынка земли и перепродать через два года, когда покупать смогут крупные компании.

Читайте также: Сколько смогут заработать инвесторы на рынке земли

Вторая — мелкие и средние фермеры, которые хотят расширить производство. Однако эта категория в большинстве своем не располагает достаточным финансовым ресурсом. А государство пока не предлагает для них специальных ипотечных программ, как было обещано ранее.

Третья — частные лица, которые будут скупать наделы в интересах крупных агрохолдингов. Впрочем, эта категория покупателей тоже не будет делать погоду на рынке. Крупные агрохолдинги, скорее, дождутся официальной возможности выкупить сформированные земельные банки. А пока — ведут переговоры о возможных механизмах финансирования. Поскольку такая операция потребует значительных средств.

Как будет определяться цена земли

Как и при заключении сделок о купле-продаже любого другого товара, цена на землю будет определяться по договоренности сторон. Однако до 1 января 2030 года на сельхознаделы действуют минимальные цены. Сделано это было специально, чтобы защитить собственников паев от недобросовестных покупателей.

Нижней границей цены служит нормативная денежная оценка (НДО). В начале этого года Госгеокадастр обновил информацию по этому показателю в разрезе регионов. Самые высокие цены установлены на пашни в Черкасской, Черновицкой и Харьковской областях. Самые низкие — в Житомирской, Волынской и Ровенской областях.

По данным AgroPolit

В Минэкономики также пояснили «Минфину», что при заключении договоров будет использоваться экспертная денежная оценка земли. При ее проведении оценщик может опираться на следующие важные ориентиры:

• месторасположение участка;
• информация о цене продажи аналогичных участков, уровень их доходности, время экспозиции объектов этого типа на рынке;
• расходы на земельные улучшения (например, наличие полива), операционные расходы, а также данные о доходах и расходах сельхозпроизводства на данном участке.

«Соответственно, стоимость земельного участка напрямую зависит от состояния рынка недвижимости в районе расположения надела, уровня доходности подобных земельных участков», — резюмируют в Минэкономики.

Продажная и оценочная стоимость 1 га. земли в Украине по областям

По данным ПайУкр

Почем реально можно будет купить землю

В МЭРТ считают, что цены, по крайне мере сразу после открытия рынка земли, не сильно будут отличаться от НДО.

«Средняя стоимость гектара земель сельскохозяйственного назначения ориентировочно составит $2 тыс. При этом прибыль с одного гектара при полноценном ведении на нем сельскохозяйственной деятельности составляет примерно $300 в год. Таким образом примерно за 7 лет стоимость земельного участка окупится», — уточнили «Минфину» в министерстве.

По подсчетам первого заместителя председателя Госгеокадастра Анатолия Мирошниченко, средняя цена за гектар будет колебаться в пределах $1,5−2 тыс.

«Вообще, стоимость зависит от очень многих факторов. Каждый земельный участок индивидуален. Например, более ценным для покупки будет участок, граничащий с хозяйством фермера, который его приобретает. Поскольку такой участок можно приобщить к единой площади хозяйства. А если такой участок будет расположен в 20 км, то для фермера он может вообще никакой ценности не иметь, ведь на таком участке трудно организовать эффективную обработку», — поясняет Анатолий Мирошниченко.

Также эксперты говорят, что земельное ценообразование будет зависеть от величины сформированных участков: чем больше земельный массив, тем выше цена за гектар.

По мнению секретаря аграрного комитета В Р Ивана Чайкивского, при определении цены на участок продавцы и покупатели будут отталкиваться от стоимости аренды земли в этом регионе.

«То есть сумма 10−12 арендных плат будет формировать минимальную цену. Также стоит учитывать цену продажи земель ОТГ, но вряд ли стоит рассчитывать на суммы свыше $2 тыс., если, например, участок находится где-то в поле. Если же аналогичный участок расположен, например, в непосредственной близости от оживленных трасс, то тут цену уже будет формировать маркетинговый фактор и ее окупаемость при использовании в сельскохозяйственной деятельности. То есть земельный участок, окупаемость которого будет превышать 15−20 лет, вряд ли заинтересует кого-то из инвесторов», — говорит парламентарий.

Есть логичное и простое объяснение тому, что цены на землю сильно не подскочат после открытия рынка: землю фактически уже продавали и покупали.

«Например, в Винницкой области сегодня реальная цена — $1500 за 1 га. И есть компании, которые готовы заплатить эти деньги сразу после открытия рынка. Приблизительно столько же стоит земля в Черкасской, Полтавской областях», — пишет Игорь Слободянюк.

Как будет меняться цена на землю

Эксперты не ожидают существенного скачка цен на землю и в ближайшей перспективе.

«Учитывая консервативность украинского рынка, и моя оценка будет консервативной. Я считаю, что до 2024 года цены на земли сельскохозяйственного назначения существенно не изменятся», — говорит Анатолий Мирошниченко.

Причина — отсутствие на рынке денежных инвесторов — компаний и фондов, которые получат право покупать наделы только через два года.

Михаил Петров, директор предприятия «Приднепровский край» компании «Кернел» не верит, что в трехлетней перспективе цены на сельхозземли могут превысить $3 тыс. за гектар. Рынок может поддерживать интерес частников, которые будут рассматривать землю как инвестиционный актив.

«Земля будет дорожать вокруг населенных пунктов, где будет удобнее работать небольшим хозяйствам и фермерам. Но в среднесрочной перспективе следует ожидать повышения цены на сельскохозяйственные земли, ведь их смогут рассматривать частные инвесторы с точки зрения „условного депозита“. Купил за $1,5−2 тыс. и сдаешь в аренду за $150. 8−10% годовых в валюте, чего не дает банковская система. Но и здесь есть ограничения в 100 га. Поэтому будем иметь нехватку инвесторов, с одной стороны, и отсутствие возможности крестьян получить кредиты и самостоятельно обрабатывать землю — с другой», — говорит первый заместитель руководителя Всеукраинской ассоциации общин Иван Фурсенко.

Но, как поясняют специалисты, земельный актив со временем может и падать в цене, например, из-за ухудшения климатических условий. Скажем, сейчас НДО в Одесской области — одна из самых высоких в Украине. Однако регион по мере изменения климата все сильнее будет страдать от засух, что отразится и на ценах на землю с/х назначения.

А вот анонсированное премьером двух- или пятикратное увеличение стоимости земли профильные эксперты считают невозможным.

По мнению заместителя председателя Совета Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрея Мартына, цены на землю будут расти лишь в том случае, если будут расти доходы тех, кто занимается сельским хозяйством и они, соответственно, будут готовы больше платить за доступ к коммунальным ресурсам. Но сегодня максимальная цена за гектар — это $2,5−3 тыс.

«Сравнивать цену на землю в Украине с, например, Польшей или другими европейскими странами — некорректно. В ЕС работает мощная бюджетная поддержка сельского хозяйства, действует совместная сельскохозяйственная политика. Например, в Польше каждому фермеру выплачивается 300 евро только за то, что человек занимается сельским хозяйством. Украина таких доходов не имеет, и нам не стоит рассчитывать на такую же высокую цену, как в Европе, ведь там высокая цена на землю формируется в том числе и за счет субсидий», — говорит он.

Сколько можно будет заработать на земле

Некоторые специалисты считают, что через два года, когда число покупателей пополнят юрлица, купленный сейчас земельный надел можно будет продать на 25% дороже. Земельный надел также можно сдавать и в аренду. На сегодняшний день фермеры готовы арендовать землю от $100 / га — на юге Украины до $ 200 / га — на севере.

«Если говорить о стоимости права аренды, то сегодня она составляет $120−150 за год (еще в прошлом году было $100). То есть договор на 10 лет — $1,2−1,5 тыс. В регионах Полесья (Сумская, Черниговская области, Новгород-Северский район), где супесчаные почвы, а также в Одессе стоимость колеблется в пределах $50−80 за год», — пишет Игорь Слободянюк.