Классы жилья: «эконом», «комфорт», «бизнес». Как выбрать и не переплатить

«Ни тебе нормальной детской площадки, ни обещанного отдельного паркоместа. Какой это комфорт? Самый обычный эконом. Только вот переплатил я за него прилично», — негодует Владимир.

В такие ситуации сегодня попадают многие инвесторы. Причина — отсутствие четких криериев сегментации жилой недвижимости: застройщики сами определяют комфортность жилья и, соотвественно, сами определяют, сколько инвесторы должны доплачивать за этот комфорт.

Среди новостроек Киева 45% объектов относятся к комфорт-классу, 20% — к бизнес-классу, 17% — к эконом-классу, 10% — приходится на жилье нового формата, остальное — премиум-сегмент.

При этом границы каждого сегмента довольно размыты, что предоставляет широкие возможности для манипуляций со стороны недобросовестных застройщиков. «Минфин» решил разобраться, по каким признакам можно различать классы жилья, чтобы не переплачивать за название.

Как определяется комфортность жилья

Еще в 2007 году девелоперы под эгидой тогдашней Украинской строительной ассоциацией (УСА) активно включились в разработку классификатора. Тогда рынку было предложено ранжировать новострои так: социальное жилье, эконом, бизнес, премиум и де люкс. Каждый класс имел четкие критерии и отличался по всем строительным и техническим характеристикам.

«Главный критерий, который обусловливал классовость объекта, была локация. Жилье, которое строилось в центре, априори могло считаться премиумом или де люксом. На окраинах города недвижимость не могла относиться к элитной. Во внимание бралось также качество материалов, придомовая территория, паркоместа и т. д.», — рассказывает президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита.

Кризис 2008 все изменил и смешал. Покупателей на рынке недвижимости стало меньше, они стали более требовательными к качеству строящегося жилья.

Спустя несколько лет Конфедерацией строителей Украины (КСУ) была предложена новая классификация, состоящая уже из четырех классов: эконом, комфорт, бизнес и премиум. Впоследствии начали выделять еще два промежуточных сегмента: комфорт плюс и бизнес плюс.

Разобраться покупателю теперь еще сложнее. Ведь с развитием рынка границы классов жилья становятся все более размытыми, а классификации жилья на законодательном уровне не закреплена.

«Жестко регламентируется нормативными документами в Украине только социальное жилье. Требования и критерии к коммерческому определяются сугубо положениями ассоциации экспертов или оценщиков недвижимого имущества», — подчеркнула директор ЧП «Институт Урбанистики» Алла Плешкановская.

Иными словами, существующая классификация носит скорее рекомендательный характер, и ничто не мешает застройщику определить ее под себя. «Поэтому, если инвестор выставляет претензии, то они очень условные», — подытожила эксперт.

Изучать проект нужно до того, как вкладывать деньги.

Читайте также: Сколько стоит купить квартиру в Киеве

Маркеры классности

Класс объекта определяет совокупность признаков. Это:

• расположение,
• качество строительных и отделочных материалов,
• применяемые технологии,
• придомовая территория,
• этажность и количество квартир,
• инфраструктура объекта,
• проект ЖК и его уникальность,
• парковочные места,
• безопасность,
• дополнительные опции (например, обустроенные входные группы, наличие зоны ресепшн, системы «умный дом» и многое другое).

«Каждая опция закладывается в стоимость квадратного метра. С повышением класса цифры пропорционально увеличиваются. Приблизительный шаг между сегментами — 15−20%», — информирует Юрий Пита.

Что интересно, по словам эксперта, со старта и до завершения строительства цена по классам растет неравномерно. Эконом дорожает в среднем на 20−25%, комфорт — на 25−35%, бизнес-класс — 35−45%, и самый значительный скачок в новых форматах — 40−50% и выше.

Эконом-класс: многоэтажки без претензий

Жилье этого сегмента можно охарактеризовать так: количество этажей слишком большое, придомовая территория слишком маленькая, дополнительных преимуществ нет.

Как правило, такие дома строятся «на отшибе» по панельной или монолитно-каркасной технологии, из недорогих материалов — газоблока или силикатного кирпича. Особых архитектурных и дизайнерских решений не предусмотрено: стандартные фасады и типичные решения в планировке квартир.

Площадь квартир небольшая: однокомнатные квартиры предлагаются площадью от 18 кв м (смарт-квартиры), двухкомнатные — от 40 кв. м, трехкомнатные — от 50 кв. м. Наличие балконов или лоджий необязательно.

Что касается территории, то застройщику достаточно обеспечить минимальный «набор» — небольшую парковку, детскую площадку, пешеходные дорожки.

За неприхотливость покупатели соответственно и платят меньше: средняя стоимость столичного эконом-жилья в марте 2021-го составила 24 963 грн. за кв м.

Доля объектов эконом-класса последние пару лет снижается. «Запросы на жилье сегодня сильно изменились. Покупатели хотят жить в комфортном и благоустроенном доме с определенным набором инфраструктурных опций. Поэтому эконом становится неконкурентоспособен и застройщики все чаще делают выбор в пользу строительства ЖК иных категорий», — рассказывает Юрий Пита.

Комфорт-класс: никаких «панелек»

Еще 5−7 лет назад доля комфорт-класса на рынке недвижимости составляла не более 10%. Сейчас она превышает 45%, цена «квадрата» в этом сегменте в среднем составляет 26 340 грн.

Такой жилой комплекс должен быть размещен в месте с хорошей инфраструктурой: обязательно наличие поблизости магазинов, детского сада, школы, остановки общественного транспорта или станции метро. Панельные конструкции в таких домах уже не приветствуются, предпочитаются кирпич, газоблок и керамоблок.

Площадь квартир больше, чем в эконом-классе: «однушки» начинаются от 35 кв. м, «двушки» — от 53 кв. м, «трешки» — от 65 кв. м. Площадь кухни — от 8 кв. м. Планировка может включать гардеробные, кладовки и как минимум один балкон или лоджия.

Среди обязательных преимуществ — это закрытые дворы, отдельное машиноместо на каждую квартиру, удобные планировочные решения.

«Если раньше эти опции считались чем-то особенным и преимуществом отдельных ЖК, то сейчас для „комфорт“ это своего рода must have. А если застройщик ставит их себе в уникальные заслуги, то это всего-навсего маркетинговый ход, который пусть и добавляет ему престижа, но на цену квадратного метра не должен влиять», — говорит Юрий Пита.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость. Эксперты прогнозируют всплеск продаж на первичном рынке

Бизнес-класс: свободная планировка и большие пространства

Жилье бизнес-класса возводится преимущественно в центральных районах города. Наличие развитой инфраструктуры в локации, удобной транспортной развязки — обязательно.

В плане архитектуры безусловным критерием является уникальная авторская концепция проекта. Жилые комплексы в этом классе отличаются оригинальной отделкой из натуральных экологических, долговечных и энергосберегающих материалов, наличием вентилируемого фасада, больших застекленных площадей и уникальных дополнительных опций.

Бизнес-класс все чаще предполагает свободные планировки и большие пространства. Площадь однокомнатных квартир начинается от 45 кв. м, «двушек» — от 65 кв. м, «трешек» — от 90 кв. м. Кухня — не менее 12 кв. м.

Большое внимание в бизнес-классе уделяется придомовой территории. Она должна быть закрытой, хорошо охраняемой и со своими «фишками», например, озелененной лаунж-зоной с уличными каминами и мягкими диванами.

Также обязательны собственная инфраструктура на первых этажах, наличие офисных помещений с отдельным входом, круглосуточное видеонаблюдение, просторное лобби представительского класса с возможностью проводить деловые встречи, ну и, конечно же, круглосуточный консьерж-сервис.

Дома бизнес-категории все чаще оснащают общедомовой фильтрацией воды, индивидуальными вентиляционными установками с очисткой воздуха от вредных газов и аллергенов, например, шерсти домашних животных или пыли.

Конечно, все эти «бонусы» — недешевое удовольствие. Стоимость квадратного метра в «бизнесе» сейчас составляет 48 103 грн.

Премиум-класс: дом в центре с зимним садом

Премиум-сегмент, или элит, говорит сам за себя. Для покупателя здесь, кроме всего прочего, важен еще аспект престижа, подчеркивание своего статуса и состоятельности. За это он готов платить — в среднем 76 тыс грн за «квадрат».

Локация новостроек элит-класса (многоквартирных или клубных домов) рассматривается только в центре города. Сам жилой комплекс должен возводиться по индивидуальному авторскому проекту. А его технические характеристики и материалы отделки должны быть безупречными. Раньше новостройки высшего класса не превышали 7 этажей, сейчас они могут быть и выше. А вот пожелания по количеству квартир на этаже остались те же — не больше 4.

На высшем уровне сервис и обслуживание таких домов: круглосуточный консьерж-сервис, администратор или швейцар на входе, комната для водителя в паркинге.

Кроме всех опций бизнес-класса, премиум должен обладать определенной эксклюзивной чертой. Например, постоянно действующим парком с искусственным озером, зимним садом на крыше комплекса, панорамным лаунж-рестораном и лаунж-баром, частным кинотеатром и тому подобное.

Читайте также: Рейтинг застройщиков: кто построил больше всех во втором полугодии 2020 года

Будущее за форматами «город в городе»

Последние два года застройщики активно строят объекты, под которые выделили два промежуточных класса: «комфорт плюс» и «бизнес плюс». Они еще не дотягивают до классов «бизнес» и «премиум», но уже подошли к ним вплотную, по крайней мере, по ценовой политике.

В чем же заключается сущность новых форматов? Как объяснил Юрий Пита, главное отличие — стратегия и уникальный архитектурный проект для каждого жилого комплекса.

К новым форматам, например, относятся жилкомплексы, построенные по принципу город в городе и live-work-play (живи-работай-отдыхай), эко-комплексы, многофункциональные ЖК и пр. То есть, строится ЖК с большим количеством квартир и вместе с тем в нем есть вся инфраструктура маленького городка — торговые центры, коворкинги, рестораны, спорт-центры, детские сады, офисы (например, для многофункциональных ЖК).

Также популярно в зданиях новых форматов создание подземных паркингов и возможность с них на лифте подняться прямо в свою квартиру. И вообще, все оборудовано максимально функционально.

«За этими форматами будущее. Они рассчитаны на аудиторию 30+, людей, которые умеют зарабатывать деньги и с четким пониманием, что им нужно от жилья. Человек, выбирая квартиру, руководствуется принципом: я хочу там не просто ночевать, а жить», — подытоживает Юрий Пита.

Читайте также: Как понравиться банку. Банкир рассказал, у кого есть шансы получить ипотечный кредит в 2021 году

Как выбрать

Как уверяют эксперты, класс жилья сегодня не является фактором, определяющим качество проекта.

«Оценивать нужно конкретные качества конкретного проекта, причем не отдельно по опциям, а как комплекс решений», — уверяет президент АСНУ.

Он подчеркивает, что такой подход уже демонстрируют многие покупатели. В поисках квартиры они руководствуются собственными представлениями и критериями. По важности их можно расположить в такой очередности:

1. Месторасположение.
2. Функциональность: социальная и коммерческая инфраструктура, благоустройство, наличие паркомест.
3. Технология строительства и планировочные решения.
4. Транспортная доступность.
5. Дополнительные особенности, которые выделяют объект из других похожих.

Если следовать этому списку, к какому бы классу не отнес девелопер дом, при выборе инвестор будет исходить из своих возможностей и представлений.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки