24 декабря 2020, 7:26 Читати українською

Мало и дорого. Как 2020 год «подкосил» первичку и что с ней будет в следующем году

В 2021 году застройщики намерены взвинтить цены. Новостройки могут снова подорожать, как минимум, на 15%. «Минфин» разбирался, что происходит на первичке и почему растут цены.

2020 год оказался непростым для украинского рынка недвижимости.
Фото: Ирэн Нестерук для "Минфина"

2020 год был непростым для украинского рынка недвижимости. Особенно пострадала первичка. Карантин, скандал с «Аркадой», рост курса доллара, из-за которого и гривневые цены на квадратные метры двинули вверх, — вот неполный перечень фактов, «раскачивавших» новостройки.

Последствия карантинного года повлияют на ситуацию на первичке в 2021 году. Возможны и новые сюрпризы.

Карантин и «эффект маятника»

Застройщики выделяют несколько факторов, которые определяли тенденции на рынке новостроек в 2020 году.

№ 1 Карантин

Впервые карантин ввели в марте 2020 года. Тогда остановились многие стройки по всей стране.

«И покупатели, и застройщики длительное время пребывали в состоянии неопределенности. На некоторых объектах были приостановлены строительные работы, существенно снизились продажи. Для многих компаний форс-мажорные обстоятельства стали настоящим испытанием: невозможность вести строительство из-за временных ограничений, низкие продажи потенциально могли стать причиной банкротства», — рассказывает управляющий партнер Caspian Service в Украине Чингиз Кишиев. Однако, по его словам, сейчас нет информации, что кто-то из девелоперов не может продолжить свои проекты. И это главный результат: рынок выжил, практически на всех объектах продолжается строительство.

«Конечно, велика вероятность того, что многие ЖК не будут введены в срок: в зависимости от стадии строительства, спроса и наличия средств на продолжение строительства задержки со вводом объектов в эксплуатацию могут составить от 6 до 12 месяцев», — прогнозирует Кишиев.

В мае рынок активизировался — карантин смягчили, и люди кинулись в отделы продаж. Отложенный спрос привел к резкому увеличению сделок на первичке. Это позволило застройщикам повысить цены.

«В некоторых объектах, где строительные работы были выполнены на 50% и более, уровень продаж на 30−40% превысил ожидаемые показатели. Ситуация с ценами зеркально повторяла уровень спроса: на объекты, которые пользовались повышенным спросом — ЖК новых форматов, объекты повышенной комфортности в Киеве и ближайшем пригороде — цены увеличились более чем на 10%», — констатирует Кишиев.

Читайте также: Украина поднялась на шестое место в мире по темпам роста цен на недвижимость

№ 2 Коллапс ГАСИ

Еще один фактор, который определял развитие первички — это реформа ГАСИ, точнее, ее провал. ГАСИ долгое время считалась одним из самых коррупционных ведомств в строительной отрасли. О размерах взяток за получение разрешительных документов и ввод домов в эксплуатацию на рынке ходят легенды. Поэтому было решено реформировать всю систему. Но реформа застропорилась, что практически парализовало рынок.

«Ситуация была близка к коллапсу: уже построенные объекты невозможно было ввести в эксплуатацию, при этом многие проекты, старт которых был запланирован на 2020 год, отложились до лучших времен. Количество новых проектов в 2020 году из-за этого оказалось в среднем на 30−35% ниже, чем в прошлом. Это сказалось на уровне доверия покупателей к первичному рынку. Люди стали отказываться вкладывать средства на стадии котлована из-за рисков, что стройку могут не закончить», — отмечает эксперт рынка недвижимости Виктория Нерода.

Менеджер проекта компании «КПС Групп» Сергей Овчинников добавил, что, по данным главного управления статистики Киева, количество введенного в эксплуатацию жилья за девять месяцев 2020 года упало на 49% — до 254,1 тыс. кв. м, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Читайте также: Минрегион хочет возобновить работу архитектурно-строительного контроля

На сегодняшний день ситуация остается неопределенной.

«Полноценный запуск э-системы в градостроительстве отложен до апреля 2021 года. И пока не ясно, как будет работать ГАСИ, будут ли выдаваться разрешения на строительство, как станут вводить объекты в эксплуатацию. Чтобы реформа оказалась эффективной, ее нужно проводить комплексно, параллельно решая и ряд других вопросов, например, защиты прав инвесторов, стимулирование ипотеки и др. На данный момент пауза в реформировании ГАСИ повышает риски для застройщиков и покупателей. Ведь рынок уже не живет по-старому, а новые условия еще не созданы», — отмечает Кишиев.

№ 3 Курс доллара и ценники в новостройках

В этом году заметно вырос курс доллара. С одной стороны, это стало хорошей новостью для застройщиков. Ведь ценники на новостройки в прошлом году зафиксировали в гривне по курсу около 29 гривен за доллар. А когда гривна укрепилась, украинцы, которые откладывают на новое жилье в валюте, оказались перед выбором — переплатить за квадратные метры в долларах или же подождать, пока курс снова рванет вверх. И многие решили взять паузу.

Но украинцы недооценили аппетиты застройщиков. Как только доллар начал дорожать, они снова заговорили повышении цен на первичку. Хотя, казалось бы, прайсы и так были посчитаны по курсу под 29 гривен за доллар. Аргументы застройщиков не новы — подорожание стройматериалов, рост зарплат, новые риски. Все это завышенный курс в прайсах, якобы, уже не перекрывал.

Для повышения цен выбрали самый удачный момент — после ослабления карантина в мае, когда спрос начал расти. Подорожание не было равномерным: застройщики учитывали спрос и уровень ожидаемой прибыли именно в долларовом эквиваленте.

«Если себестоимость строительства в этом году осталась практически без изменений(из-за снижения темпов строительства), то на фоне экономической неопределенности многие компании переписали свои ценники по курсу 30−31 гривен за доллар. При этом квартиры эконом-класса подорожали не более чем на 5−7%, квартиры комфорт-класса — уже на 10%, жилье новых форматов — на 12−15%, квартиры бизнес-класса — на 8%, а премиум-класса — на 3−5%. Нередко процесс ценообразования был оторван от реальности. Это отпугнуло покупателей, к примеру, эконом-жилья и квартир комфорт-класса — они начали искать для себя другие варианты», — говорит директор по маркетингу ЖК Basa City Виктория Погасий.

Чтобы не допустить оттока покупателей, многие застройщики, формально повышая цены, начали давать скидки под конкретного клиента — до 10% от прайса.

Читайте также: Как купить недвижимость в Польше

№ 4 Крушение «Аркады»

Испытанием для киевской первички стал и скандал вокруг строительной империи «Аркады».

Напомним: 25 августа НБУ признал неплатежеспособным банк «Аркада». Автоматически без денег остались и связанные с банком застройщики — «Аркада- Строительство» и «Будэволюция». Они строили в Киеве порядка 40 домов в Голосеевском(ЖК «Эврика») и Дарницком(«Патриотика») районах. В ЖК «Эврика» только 6 домов сданы в эксплуатацию, более 20- не окончены. В ЖК «Патриотика» 47 домов уже готовы, но пять — под вопросом.

Читайте также: Почему крах «Аркады» потянет за собой рост цен на киевские новострои

Киевские власти обещали решить проблему людей, оставшихся и без жилья, и без денег. Объекты «Аркады» были переданы «Киевгорстрою» на аудит. Отдельно должны решить, кто их достроит. Но уже сейчас понятно, что на достройку домов не хватает до 4 млрд гривен. Поэтому заговорили об идее достройки с доплатой, то есть у людей могут потребовать денег. Понятно, что инвесторы против.

Но независимо от того, как решится вопрос с «Аркадой», по первичке был нанесен новый сокрушительный удар.

«Еще одно подтверждение, что в Украине практически любой застройщик, даже очень крупный, не застрахован от рисков вылета с рынка. И без защиты прав покупателей, без четкого и прозрачного регламента деятельности застройщика, такие банкротства могут повториться. Главное последствие для отрасли — это снижение доверия покупателей к первичному рынку. Более 13 тысяч обманутых инвесторов, и вопрос возмещения им потраченных средств или жилья переходит уже в разряд государственных решений», — говорит Овчинников.

Эксперты также прогнозируют: люди будут бояться «котлованов» и станут вкладывать деньги в объекты, построенные, как минимум, на 50%. Это усложнит вывод на рынок новых комплексов, ведь у многих компаний попросту нет денег, чтобы строить за свой счет, а не за средства покупателей.

Чего ждать в 2021 году

По мнению Виктории Погасий, в следующем году развитие первички будет определять несколько тенденций.

  • Популярность объектов новых качественных форматов будет расти. «Не исключено, что в 2021 году более 65−70% всего спроса придется именно на такие объекты», — говорит эксперт. Речь идет о домах с хорошей инфраструктурой, желательно, закрытыми дворами, территорией «без машин»(парковка — за пределами ЖК или подземная). Также растет популярность низкоэтажной застройки в пригороде, в частности, таунхаусов и дуплексов.
  • Люди будут предпочитать вкладываться в объекты на завершающих стадиях строительства. Для новых очередей известных проектов показатель готовности составит 30−40%. Покупатели боятся инвестировать в «котлованы», даже от известных застройщиков. Все меньше людей согласны на такие сделки даже при условии хороших скидок.
  • Увеличится доля компаний, которые строят за счет собственных средств. «Вполне вероятно, что количество проектов, реализуемых по этой бизнес-модели, может возрасти с 20% до 25%», — говорит Погасий.
  • Цены на жилье эконом-класса в гривневом эквиваленте вырастут незначительно — не более чем на 3−5%. В остальных же сегментах ожидается рост на 10−12% и более. Наибольший рост — в объектах новых форматов, который в гривне может превысить 15%.

«Гривневые цены, скорее всего, будут расти. В некоторых объектах этот рост будет мотивирован общими инфляционными показателями, а в некоторых — высоким покупательским спросом(как, например, объекты формата nature friendly в пригороде Киева или „город в городе“ в самой столице). Что касается цен в долларовом эквиваленте, то для 85% строящихся объектов они в лучшем случае останутся на прежнем уровне», — прогнозирует Нерода.

Если в стране не будет экономических и политических потрясений, а реформа ГАСИ завершится и будет успешной, количество новых объектов может увеличиться на 20−30%. Но все же будет на 10−15% ниже, чем в 2019 году.

Впрочем, по словам Овчинникова, восстановление нормальной работы ГАСИ «отложено на весну непонятно какого года». До этого времени рынок будет пребывать в подвешенном состоянии. Многие компании попросту не рискнут выводить на рынок новые проекты. «Вполне вероятно, что в 2021 году объемы строительства не превысят уровень 2020 года. То есть, предложение на рынке будет сокращаться», — допускает эксперт.

Но рынок неоднороден. Уже в течение нескольких лет мы наблюдаем процесс разделения объектов по концептуальным характеристикам и качеству строительства. Процесс дифференциации продолжится. Часть проектов будет улучшаться, с точки зрения комплексного подхода и инфраструктуры. Именно в таких проектах и будут расти цены. А вот проекты эконом-класса будут конкурировать между собой ценой.

Комментарии - 40

+
0
Lexa9992018
Lexa9992018
24 декабря 2020, 8:38
#
Покупателей много, вот только денег у народа мало! а застройщики хитроумные мало того, что сами пустые и строят за счет клиента, так им все мало, все никак не наживутся.
+
+83
ITshnik99
ITshnik99
24 декабря 2020, 9:22
#
Это нормально, народ наоборот доволен, говорит что денег у него много, застройщикам нужно кормить семьи, хитроумность — лучшее качество человека 21 века, за чужой счет всегда лучше чем за свой, всем всегда все мало, никто и никогда до предела не наживается. Добро пожаловать в дивный и прекрасный мир 21-го века, мы все к этому стремились, мы это получили))
+
0
beornborn
beornborn
9 января 2021, 11:03
#
Если будет за свои, это будет дороже.
а если у обычного человек альтернатива держать деньги на депозите, скажем 8% рентабельность после налогов.
то застройщик будет считать рентабельность своей инвестиции по 20−25%.
умножаем на 3 года постройки, делим на 2 так как затраты равномерно размазаны.
получаем 40% примерно.
это слишком много, но на 20% цены вполне могут вырасти.

+
0
ITshnik99
ITshnik99
24 декабря 2020, 9:24
#
Будетокадорожатъ)))
+
+45
bonv
bonv
24 декабря 2020, 10:13
#
Правила ведения бизнеса:)
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/147373/
+
0
Саша Ник
Саша Ник
24 декабря 2020, 11:35
#
ITshnik99, когда-то мы уже подобное слышали)
+
+15
Консультант портала «Минфин»
Консультант портала «Минфин»
24 декабря 2020, 9:50
#
Валюту лихорадит: что будет с долларом и евро под ёлочку

www.youtube.com/watch?v=no2a84kcVGc&feature=youtu.be

Подписывайтесь на youtube-канал «Минфин»,

оставляйте комментарии под новым видео и

присоединяйся к челенджу #добіса2020. Детали по ссылке dobisa2020.com.ua
+
+3
Bischof
Bischof
24 декабря 2020, 10:09
#
И это права. В Киеве нормальную двушку в хорошем доме меньше чем за 100к$ уже сложно найти.
+
+30
ITshnik99
ITshnik99
24 декабря 2020, 10:18
#
В Киеве и зарплат меньше 2к$ уже давно нет, так здесь говорят, поэтому 100к$ за двушку это нормально…
+
+45
Invul
Invul
24 декабря 2020, 10:29
#
Извините, это в каких сферах нет з/п ниже 2к долларов? Очень спорное утверждение)
+
+102
Bischof
Bischof
24 декабря 2020, 10:39
#
Были б зарплаты по 2к, двушки стоили бы по 300.
+
+3
Bischof
Bischof
24 декабря 2020, 10:37
#
Эк ведь у вас бомбит, батенька =)
+
0
ITshnik99
ITshnik99
24 декабря 2020, 13:17
#
У меня «небомбит», врачи вчера диагноз поставили))
+
+28
penetrator1963
penetrator1963
26 декабря 2020, 17:59
#
Так не смотрите апартаменты по 120−150 квадратов (двушка с двумя спальнями, двумя балконами, двумя санузлами, кухней 25 квадратов, гардеробом, залом и прихожей. посмотрите более скромное жильё по 35−50 квадратов. приятно удивитесь.
+
+31
Bischof
Bischof
26 декабря 2020, 18:20
#
Двушка в 35 квадратов?
В любом случае, я говорил про «нормальную двушку в хорошем доме», а это примерно 60-75 квадратов и больше 100к$. В гостинке на окраине и по 30к можно найти, не спорю.
+
0
Toma666
Toma666
27 декабря 2020, 12:09
#
НА СЛАВУТИЧ, ПО 1100 $/МЕТР, остались двушки, трёшки. 100 метров к метро.
+
+15
Bischof
Bischof
27 декабря 2020, 20:21
#
Именно. Плюсуем ремонт и получаем всё ту же сумму. Ниже уже не выходит, хотя каких-то пару лет назад ещё вполне.
+
+15
Invul
Invul
28 декабря 2020, 9:09
#
Это в каком доме? На Славутиче почти все дома с проблемными документами, я бы поостерегся их брать что бы не вылезли потом проблемы. Конечно, застройщик может все порешать. А может и не порешать))
+
0
Vladio
Vladio
28 декабря 2020, 9:59
#
В Киеве нет з/п меньше 2к$? У меня со зрением все нормально? В каком сегменте населения, работников? Это поголовная болезнь? Синдром столичника не лечится ни в какой стране. Только семейные с хорошим заработком могут позволить не сразу, но со временем купить. Так и за бугор ехать не надо, не надо ждать окончания пандемии и рвать в Цю Европу. Почему мне столько не платят?
+
+13
ITshnik99
ITshnik99
24 декабря 2020, 10:19
#
Следовательно будетокадорожать…
+
+15
ITshnik99
ITshnik99
24 декабря 2020, 10:20
#
Учитель за 2 года насобирает.
+
+119
bonv
bonv
24 декабря 2020, 10:12
#
У 2021 році забудовники мають намір підняти ціни. Забудовники завжди мають такий намір:))
+
+28
ITshnik99
ITshnik99
24 декабря 2020, 10:20
#
Будетокадорожать)))
+
+45
bonv
bonv
24 декабря 2020, 10:54
#
У Києві зменшилися ціни на нерухомість. Вартість житла впала приблизно на 3% за останні три тижні.
+
+99
uberhoghskill
uberhoghskill
24 декабря 2020, 11:04
#
Стаття про все і про ніщо конкретно. Освітлюючи поточну ситуацію на ринку нерухомості потрібно починати з становлення і завершення каденції прем'єра Гончарука, який в тандемі з Міністерством фінансів та НБУ штучно ревальвували гривню з 28.20 грн за долар станом на січень 2019 до 23.43 грн за долар станом на грудень 2019, тобто на 16.9% (значення курсу брав з сайту кредобанку, тому не придерайтеся). Як ви думаєте, що відбулося з цінами на первинному ринку нерухомості в 2019 році? І бінго, ви без сумніву праві! В гривнях ціни не знизилися ЗОВСІМ (я не говорю про псевдо акції типу заплати 100% і отримай знижку 5%). Оскільки здоровомисляче населення в країні тримає більшість заощаджень в іноземній валюті, то можна припустити, що потенційні інвестори після укладення договору будуть конвертувати іноземну валюту в гривню і розраховуватися за квадратні метри. Тобто, квадратний метр для них буде коштувати на 16.9% дорожче. Така ситуація формує відкладений попит, бо жоден інвестор не хоче міняти свої кровнозароблені долари по штучно завищеному курсу національної валюти. Ринок нерухомості стагнує! Інвестори чекають кращого для них курсу, а забудівельники не можуть продовжувати будівництво без грошей інвесторів. В багатьох жк зриваються терміни введення в експлуатацію, деякі призупиняють продаж, а деякі банкрутують. І це лише в розрізі 1 року. Далі ми знаємо: ревальвація гривні призводить до скороченню надходжень в бюджет країни, дебет і кредит не сходяться, виникає дира.
+
+80
uberhoghskill
uberhoghskill
24 декабря 2020, 11:04
#
Далі сумнозвісний 2020 рік. Зростає мінімальна заробітна плата в Україні, а тому зростає і вартість уречевленої праці всіх тих матеріалів з яких буде збудовано ЖК і зростає вартість всіх послуг, які будуть надані від проектування ЖК до моменту здавання його в експлуатацію. Тобто дорожчає вартість одиниці площі, за яку інвестор сплачуватимете при укладанні договору. Далі 3 березня — перший хворий на коронавірус в Україні, 4 березня — знімають Гончарука. Вступає на посаду новий прем'єр. На фоні цих новин тренд курсу змінюється на протилежний. Вже до кінця березня ми бачимо долар по 28 гривень. І саме в березні, нівелюючи пандемію, банкрутство Укрбуду й політичні ігри, вистрілює увесь той відкладений попит 2019 року. Це заводить ринок первинного житла, який насправді був майже мертвий в 2019. Інвестиційних коштів ввійшло більш ніж достатньо, щоб житло продовжувало будуватися навіть в умовах пандемії. Ну принаймні у Львові жодне будівництво не просто не зупинялося, а в період березень грудень 2020, як гриби після дощу, виросли не один десяток нових жк. Збільшення попиту дозволило забудівельникам підняти ціни. Ну, а з 1 січня 2021 року, через збільшення мінімальної зарплати отримаємо вищі ціни в кожній сфері ведення бізнесу, в то числі забудівельного.
+
+86
Majurik
Majurik
25 декабря 2020, 16:11
#
Лучше вы статьи для минфина в след раз пишите, у вас лучше получается
+
+15
Vasililiy
Vasililiy
27 декабря 2020, 6:42
#
Львов не вся Украина. В Киеве количество зданых квадратов в 2020 значительно упало, а новых проектов единицы. В Днепре ситуация тоже неважная с новыми проектами. В основном достраивают то что закладывали в 2018—2019. Цены в долларах в 2020 такие же как в 2019, самый дешёвый квадрат был год назад 11 500, сейчас 14 000.
+
+35
uberhoghskill
uberhoghskill
27 декабря 2020, 15:52
#
Це Київ — не вся Україна. Відкрив ЛУН. Лише на першій сторінці 16 нових проектів по Києву за поточний рік. Що стосується цін, то в 2020 вони явно вищі ніж в 2019, як в доларовому так і в гривневому значенні.
+
+15
Vasililiy
Vasililiy
27 декабря 2020, 17:13
#
Ого! Целых 16 проектов!
По данным Госстата — за первый квартал 2020 года в Киеве ввели в эксплуатацию только 88 205 кв. м жилья, что почти на 50% меньше чем в первом квартале 2019-го.
Ввод в эксплуатацию жилья в Украине по итогам первого полугодия 2020 года сократился на 24,5% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
+
+5
uberhoghskill
uberhoghskill
27 декабря 2020, 21:07
#
16 проектів — це не є мало. Прийняття в експлуатацію житлових будівель (нове будівництво) у міській місцевості у січні-березні 2018 — 1 854 174 м² 2019 — 2 453 757 м² 2020 — 1 913 936 м² але Прийняття в експлуатацію житлових будівель (нове будівництво) у міській місцевості (підсумок за рік) 2017 — 7 274 063 м² 2018 — 5 652 414 м² 2019 — 6 806 621 м² Я навів дані з ДССУ. Тобто виглядає так, що коронавірусний 2020 навіть кращий за 2018 за кількістю введених в експлуатацію м2. Не все так погано. Але ви скажете, що в підсумку 2020 все ж гірше ніж 2019. Але і 2019 гірше ніж 2017. Висновок полягає в тому, що даний показник не повністю і не зовсім коректно відображає стан речей на ринку первинного житла, бо різні об'єкти мають різний термін введення в експлуатацію, крім того відбуваються різного роду затримки (іноді й по кілька років). От якби ми могли мати інформацію про кількість укладених договорів та проданих у них одиниць площі, тоді це було б об'єктивніше. Та, на жаль, такою інформацією ми не володіємо. Тому залишається спостерігати як з року в рік нас оточує все більша кількість хаотичних забудов, і тішити себе, що згідно ДССУ це трохи менше ніж за аналогічний період минулого року.
+
+20
sapox
sapox
24 декабря 2020, 11:05
#
Гребуть все підряд у Львові, незнаю як там в Києві, думаю тоже так само.
+
+20
ITshnik99
ITshnik99
24 декабря 2020, 13:19
#
Хаты гребуть?
+
+87
bonv
bonv
24 декабря 2020, 13:41
#
Все підряд:))
+
0
bublik
bublik
26 декабря 2020, 16:11
#
Ничего странного, всегда гребут перед большой девальвацией и обвалом рынка недвиги)))
+
0
Vasililiy
Vasililiy
27 декабря 2020, 6:43
#
Перед обвалом нужно вырасти. А при себестоимости строительства 12к квадрат в Киеве падать некуда.
+
+15
044blog
044blog
26 декабря 2020, 17:01
#
Все это неправда…, хотелки застройщиков…, денег у людей нет…, молодежь уезжает…, дайте гарантированное жилье…
Побежали все дружно в Теслу инвестировать))))). Смотрите как растет. И первыми по промокоду от Маска на Марс полетим. Зачем вам этот бетон.
+
+60
bonv
bonv
26 декабря 2020, 17:08
#
Продавці готові але покупці проти:)))
+
+15
bonv
bonv
26 декабря 2020, 17:10
#
Бизнес и жизнь.
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/142017/
+
+5
Игорь Коляда
Игорь Коляда
27 декабря 2020, 21:18
#
В 2021 году застройщики намерены взвинтить цены. Новостройки могут снова подорожать, как минимум, на 15%. «Минфин» разбирался, что происходит на первичке и почему растут цены

Это называется «инфляция издержек».
И одной из её причин может быть «недолугість» налогово-бюджетной политики государства.
Всякое повышение цены должно быть экономически обоснованно, и только в НЕдоразвитых странах цена товара может подорожать на N-ое количество процентов, а доход государства в виде налога на прибыль фирмы/предприятия — не изменится, или даже наоборот — уменьшится.



Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться