Как купить недвижимость в Польше

Украинцы пять лет подряд лидируют по объему покупок недвижимости в Польше среди иностранцев. Это подтверждают данные, опубликованные в декабре Министерством внутренних дел и администрации Польши.  

Польская недвижимость все еще гораздо дешевле, чем в большинстве стран Европы. Ипотека здесь недорогая, а стоимость аренды - высокая. Согласно прогнозам,  спрос на жилье снова начнет расти после пандемии. Так что инвестиция в польские квадратные метры может оказаться очень выгодной.

Сейчас рынок оживает. До рекордных показателей 2019 года ему еще очень далеко. Тогда в стране поставили исторический рекорд: построили и сдали более 200 тысяч новых квартир. Но если сравнивать 3 квартал 2020 года со 2-м, когда в стране действовал локдаун, ситуация выглядит не так уж и плохо.

Согласно данным отчета AMRON-SARfin, количество готовых квартир в июле-сентябре 2020 года выросло на 24%. А квартир, которые уже начали строить, – на 42%. Такая динамика дает девелоперам повод для оптимизма. И хотя спрос на недвижимость немного просел, компании не торопятся снижать цены.

Есть и другой важный фактор, который мешает недвижимости дешеветь. Польский Нацбанк снизил базовую ставку до 0,1% и заявил, что не намерен ее повышать, как минимум, до 2022 года. С одной стороны, это подогревает спрос на ипотечные кредиты, ставки по которым сейчас невысокие. С другой – население больше не зарабатывает на депозитах и ищет альтернативные способы инвестировать. Один из наиболее популярных вариантов – вложения в недвижимость. По данным Центробанка, с начала 2020 года поляки получили 151 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 44 млрд злотых. Это лишь на 11-12% меньше, чем в рекордном 2019.

Сколько стоит метр квадратный

Самая дорогая недвижимость – в столице. В 2020 году цены на жилье в Варшаве подросли на 8,86% — до 9568 злотых (2278 евро/м2). Несмотря на дороговизну, квартиры пользуются спросом: в 3-м квартале этого года доля кредитов на покупку недвижимости в столице превысила 37% в общем объеме.

Читайте также: Депозит в польском банке. Много ли можно заработать

На втором месте по стоимости «квадрата» Гданьск — 8227 зл./м2 (1959 евро/м2). За ним следуют Краков — 8132 зл./м2 (1936 евро/м2) и Вроцлав – 7286 зл./м2 ( 1735 евро/м2). 

Для сравнения: в 2014 году средняя цена квадратного метра в Варшаве составляла 7267 зл./м2 (1730 евро/м2). А к третьему кварталу 2020 она выросла до 9568 зл./м2 (2278 евро/м2). То есть те, кто вложился в недвижимость, – уже в хорошем плюсе.

Чем меньше комнат, тем дороже цена за метр. Например, в Варшаве «кавалерка» (однокомнатная квартира с кухней-салоном) в среднем стоит 10423 зл./м2 (2481 евро/м2), двухкомнатная квартира — 9835 зл./м2 (2341 евро/м2), «трешка» – 9409 зл./м2 (2240 евро/м2), четырехкомнатная квартира – 9171 зл./м2 (2183 евро/м2).

Польская недвижимость, безусловно, дороже украинской, но ее стоимость все еще в разы ниже, чем во многих странах «коренной» Европы. 

А если вспомнить, что польская экономика — одна из самых динамично развивающихся в Евросоюзе, кредиты здесь дешевые, стоимость аренды высока, а спрос на жилье начнет расти после пандемии — то инвестиция в польские квадратные метры может оказаться очень выгодной.

Согласно данным исследования KPMG, в первом полугодии 2020 года в рынки недвижимости 6-ти основных рынков Центрально-Восточной Европы (Чехия, Польша, Венгрия, Болгария, Словакия, Румыния) было проинвестировано более 6 млрд. евро. Почти половину этой суммы «впитала» Польша.

Как купить квартиру

Если вы нерезидент, процесс покупки жилья в Польше займет около полугода. При необходимости недвижимость можно перепродать сразу после приобретения. Но в этом случае придется уплатить налог, который взимается в случае отчуждения недвижимости ранее, чем через пять лет с даты ее приобретения. Ставка налога – 19%. Но он взимается не со всей стоимости жилья, а только с разницы между суммами покупки и продажи квартиры. Например, если апартаменты были куплены 3 года назад за 200 тысяч злотых, а сейчас продаются за 230 тысяч, то налог в 19% придется заплатить только с 30 тысяч.

Читайте также: Как открыть счет в польском банке и сколько это стоит

Если вы покупаете отдельное помещение (квартиру или комнату) для личного пользования, никаких сложностей возникнуть не должно. Достаточно заключить договор купли-продажи и передать продавцу деньги. Перед этим необходимо посетить нотариуса, который проверит недвижимость.

При заключении договора стоит внимательно ознакомиться с формой собственности жилья. От этого зависят и стоимость квартиры, и то, как новый владелец сможет распоряжаться ею в последствии.

Всего насчитывается три вида формы собственности на недвижимость:

• Полная собственность (Pełna własność ). Это классический вариант, когда владельцу принадлежат все права на недвижимость и пропорциональное право на использование общих помещений, территорий, устройств (лифт, подъезд, лестница и т. д.).
• Кооперативное право собственности (Spółdzielcze własnościowe). Недвижимость числится за кооперативом, но владелец имеет право без согласования распоряжаться им: продавать, дарить, оставлять в наследство и т. п. Согласовываются только перепланировка и перевод в разряд нежилых помещений.
• Собственность товарищества (Towarzystwo Budownictwa Społecznego). Это бюджетный вариант. Такая квартира находится в собственности у товарищества, а проживающие там жильцы просто снимают ее и платят арендную плату. Такими помещениями можно пользоваться, но нельзя распоряжаться. Например, жилец не может сдать его в аренду или продать. 

Расходы на оформление сделки примерно таковы:

• стоимость услуг нотариуса — до 2% от суммы сделки;
• налог на переход права собственности — 2% от стоимости приобретаемого имущества (чаще всего его оплата ложится на покупателя, но стороны могут договориться иначе);
• агентское вознаграждение — до 3% от цены объекта (выплачивается покупателем);
• прочие расходы на оформление, переводы документов и государственную регистрацию покупки недвижимости — 0,5-1,5% от стоимости недвижимости.

Читайте также: Украинцы стали брать кредиты на жилье. Объемы выдачи ипотеки выросли на 82%

Как взять ипотечный кредит

Нерезидент может получить ипотечный кредит в польском банке, но банк выдвинет ряд дополнительных требований. Во-первых, кредитору придется предъявить карту побыту (Karta Stałego Pobytu), хотя некоторые банки рассматривают заявки и при наличии вида на жительство (Karta Czasowego Pobytu). Во-вторых, заемщик должен будет подтвердить стабильный официальный доход от 2000 евро в месяц, в т. ч. и от личного бизнеса.

Алгоритм действий следующий:

1. Заключаете предварительный договор купли-продажи.
2. Подаете заявки в банки на ипотеку (это возможно только при наличии предварительного договора).
3. Вносите первый взнос. Как правило, это 20% от стоимости недвижимости;
4. Удостоверяете у нотариуса чистоту сделки.
5. Подписываете основной договор купли-продажи.

Средняя ставка по ипотечным кредитам в польских банках — около 2,5% годовых. Минимальный авансовый взнос – 20%. Самый популярный срок кредитования — 25- 35 лет.

Например, если брать 300 тыс злотых в банке на 25 лет с 25% взноса, то ставка будет 2,28%.

При покупке недвижимости в кредит поляки активно пользуются услугами финансовых консультантов (doradca). Их услуги бесплатны, так как за приведенных «ипотечников» они получают вознаграждение от банка.

Консультант, располагая информацией о доходах покупателя, расскажет о примерных процентах по кредиту и будущем платеже. Также проинформирует обо всех дополнительных комиссиях и тарифах по страховке, составит сравнительные таблицы в разрезе разных банков. Последние помогут понять, сколько, за что и где придется заплатить. В функции консультанта также входит подготовка и подача заявления в банки.

На контроле у МВД

В некоторых случаях при покупке жилья потребуется специальное разрешение МВД Польши.

Это необходимо, если вы покупаете:

• недвижимость в приграничной зоне;
• целый дом или его часть;
• земельный участок площадью более 1 га;

МВД проверяет детали сделки и дает заключение о том, что покупка не представляет угрозу безопасности государству.

Разрешение МВД не потребуется, если покупатель:

• живет в Польше 5 и более лет;
• является резидентом Польши (то есть живет более 180 дней в году);
• в браке с польским гражданином не менее 2 лет;
• приобретает гараж или машиноместо на парковке.

Прогнозы на 2021 год

В наступающем году структура спроса на недвижимость продолжит меняться. Из-за пандемии люди начнут перемещаться все дальше от центров городов к тихой периферии. Тем более, что удаленная работа существенно приуменьшила важность критерия близости к офису и торговым центрам.

Девелоперы столкнутся с задачей перестройки огромных торговых центров. Их начнут трансформировать в многофункциональные центры обслуживания.

Тенденция трансформации и перестройки проектов коммерческой недвижимости под жилую наблюдается уже сейчас. Массовый переход на удаленную работу опустошил огромное количество многометровых офисов, вводя в убытки их арендодателей. Правда, порою в результате таких экстренных перестроек получаются малопривлекательные жилые проекты. Но они все же менее убыточны, чем предыдущие форматы.

По прогнозам экспертов, в поствирусный период инфляция ускорится. В том числе, цены на недвижимость могут вырасти на 0,5 — 2,5%. Но реальная динамика цен будет зависеть и от того, насколько глубокой и затяжной окажется рецессия в Польше. Сыграют роль и стратегии девелоперов. Если они посчитают, что рецессия будет краткосрочной, компании могут придержать продажу квартир и перенаправить их под аренду. В ближайшее время девелоперы будут проходить свой личный тест на прочность.

А вот для инвесторов ситуация благоприятная. Польские банки выдают дешевые кредиты, а недвижимость остается одним из прибыльных и надежных активов для вложения капитала.

Ирина Кобыльченко для «Минфина»