Почему крах «Аркады» потянет за собой рост цен на киевские новострои

«Минфин» разбирался, что будет с покупателями жилья в проблемных объектах и как новый скандал ударит по киевской первичке.

Конец очередной строительной пирамиды

Формально Фонд финансирования строительства, который работал при «Аркаде»,  должен быть независимой структурой. Как пояснил эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов, такая модель инвестирования в жилые объекты в свое время была предусмотрена для защиты акционеров.

По идее, даже если у банка проблемы, ФФС может оперативно перейти «под крыло» другого финучреждения. Но, как рассказали «Минфину» эксперты, знакомые с ситуацией в «Аркаде», в данном случае условия независимости ФФС не соблюдались. Более того, и Фонд финансирования строительства, и застройщик входили в одну бизнес-структуру — «Аркаду».

В ФФС покупатели квартир внесли порядка 9 млрд грн, и на них не распространяются гарантии Фонда гарантирования вкладов, который компенсирует вклады «Аркады» размером до 200 тыс. грн.

Читайте также: Что ждет вкладчиков Аркады, инвесторов и строительную отрасль

Ситуация с «Аркадой», в отличие от того же «Укрбуда», не стала для рынка сюрпризом. Проблемы с новостройками «Аркады» начались уже давно. О рисках для покупателей квартир говорили еще год назад.

В частности, были вопросы к ЖК «Патриотика на озерах», который включат более 40 жилых домов. Проект признали непригодным с точки зрения качества и планирования и потребовали изменить планировку микрорайона, в частности, предусмотреть подземные паркинги.

Масса претензий к объекту возникла и у активистов. В итоге, под давлением общественной организации «Экопарк Осокорки» КГГА разорвала договор аренды с Аркадой по ЖК „Патриотика на озерах“. Стройка, по-сути, остановилась. А так как финансирование велось по принципу пирамиды (чтобы строить объекты, компания привлекала средства от продажи квартир в других домах), под вопросом оказались и другие дома — ЖК «Эврика» и «Патриотика».

Застройщик долго судился с городскими властями. В начале этого года он выиграл дело в Верховный суде и возобновил разрешения на строительство. За это время покупатели квартир провели несколько акций протеста, пытаясь привлечь внимание к своей проблеме киевские власти и Кабмин.

В июне «Аркаде» разрешили достроить «Патриотику на озерах». Но, как видно, это не помогло.

«Строительная пирамида «Аркады» должна была рухнуть еще год назад, как раз летом, когда возникли проблемы у «Укрбуда», остановившего строительство на ряде объектов на фоне низких продаж. Но первым «сдулся»«Укрбуд», и все внимание общественности переключилось на него. Так что то, что сейчас случилось с «Аркадой» — только следствие. Ведь митингующим инвесторам, по-сути, ничего не удалось достичь», — рассказал нам представитель одной из компаний-застройщиков.

Но главная проблема нашего жилищного строительство в том, что «Аркада» работала по тому же принципу, что и многие киевские застройщики — привлекла средства покупателей за счет продажи квартир на одном объекте и за них достраивала другие. Чтобы возвести каждый дом, нужно было наращивать продажи в новые проекты. Поэтому торговля «котлованами» была поставлена на поток.

И когда на крупном объекте — ЖК «Патриотика на озерах» — начались проблемы, это спровоцировало остановку работ и на других площадках. А попытка привлечь дополнительное финансирование на стороне только усугубила ситуацию.

Что будет с покупателями

Главный вопрос — что теперь будет с домами «Аркады», квартиры в которых купило порядка 13 тысяч граждан.

Как рассказала нам представитель компании «Киевгорстрой» Наталия Рычкова, КГС проведет аудит ЖК «Аркады». «На данном этапе речь идет исключительно об аудите, никаких других обязательств по вопросам строительства комплексов «Киевгорстрой»  на данный момент не имеет», — отметила Рычкова.

По идее, после аудита дома «Аркады» могут передать другому застройщику или нескольким компаниям, которые закончат работы. Так было с объектами «Укрбуда», которые ушли «Киевгорстрою».

Читайте также: ФГВФЛ выставил на продажу банк Аркада

«Если дома «Аркады» будут переданы другому подрядчику, их в итоге достроят. Покупатели квартир рискуют срывом обещанных сроков введения в эксплуатацию. Не исключено, что им придется доплатить или же они получат жилье меньшей площади, чем рассчитывали. Но в целом без крыши над головой люди не останутся», — говорит Артюхов.

Среди потенциальных «наследников» «Аркады» эксперты называют все тот же «Киевгорстрой». Хотя, как следует из официальных комментариев представителей компании, пока никаких официальных договоренностей на этот счет нет.

«Не исключено, что объекты «Аркады» не будут передавать пакетом. Новый застройщик может попытаться заполучить самые интересные объекты. А что делать с остальными — непонятно. Вполне возможно, что на «Аркаду» зайдет не КГС, или не только она, но и другие компании», — сказал «Минфину» один из экспертов рынка недвижимости.

Схема следующая — привлекают застройщика с известным брендом, а под него ищут деньги сторонних инвесторов.

«Узнав их имена, можно будет судить, кто раскачивал ситуацию с «Аркадой». Ведь «упасть» ей явно помогли. Застройщик жаловался, что город хронически не платит за инженерные сети, плюс площадки постоянно атаковали активисты. Допускаю, что идет банальный передел рынка, так как многие объекты «Аркады» — очень удачные и интересные для бизнеса», — сообщили «Минфину» эксперты, знакомые с ситуацией, на правах анонимности.

Читайте также: Аркада обманула инвесторов на 13 миллиардов — Кличко

Но для покупателей квартир есть и менее оптимистический сценарий. «Сейчас выстроится целая армия кредиторов, у которых есть сильная юридическая поддержка. А простые покупатели окажутся в конце очереди и могут добиваться правды в судах годами. Этот нюанс — наиболее проблемный в случае с новостройками. Как показывает практика, инвесторы у нас действуют разрозненно, и им в случае проблем очень сложно отстоять свои права», — отметил Михаил Артюхов.

Передел рынка или кризис

«Аркада» до последнего оставалась сильным игроком столичного рынка недвижимости. «Дома там хорошие и недорогие. Застройщик декларировал ценник в 24 тысячи гривен за квадратный метр, но реально за счет скидок квартиры продавались по 15-16 тысяч. И это при том, что средняя стоимость первички по Киеве — больше 1,1 тысяч долларов за квадрат. То есть, с рынка автоматически вымывается дешевое предложение, и за счет этого медианная цена сразу же подскочит», — говорит Артюхов.

Впрочем, по его словам, в этот раз паники на рынке, как в случае с «Укрбудом», не будет.

«Ситуация с «Аркадой» была вполне ожидаемой, о ней знали не только сами застройщики, но и широкая общественность. То есть те, кто боялся новостроек, уже в них не идут, а тех, кто готов рисковать, «Аркада» не испугает», — считает эксперт.

Впрочем, тенденция перетекания спроса к именитым компаниям с хорошей репутацией, которая уже наблюдается на рынке, может усилиться. Так что более мелкие компании смогут продавать жилье только за счет низких цен, что будет провоцировать постепенное укрупнение рынка. А крупные застройщики, наоборот, могут повысит цены на 7-10%.

Нардеп Елена Шуляк считает, что если сейчас проблемы покупателей «Аркады» оперативно не решить, «рынок жилищного строительства с высокой вероятностью ждет огромный кризис по принципу домино».

То есть, стройки начнут сыпаться одна за другой. В такой ситуации люди снова начнут возвращаться на вторичку, что уже было после скандала с «Укрбудом». «Буквально до мая-июня этого года спрос на жилье на вторичке бил рекорды, а цены на квартиры подросли. И только за счет девальвации гривны, сделавшей новостройки более дешевыми в долларах, покупатели снова потянулись на первичку», — говорит руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

Также эксперты отмечают, что, помимо рыночных тенденций переделу могут поспособствовать постоянные «информационные вбросы». Например, начали ходить слухи якобы о проблемах в «Киевгорстрое» и «Интергал-Буде».

«Создается впечатление, что рынок намеренно качают, чтобы ослабить сильных игроков и занять их место. Или, как минимум, отщипнуть долю строительного пирога», — говорят застройщики.

Компания «Интергал-Буд» недавно обнародовала официальное заявление, в котором опровергает информацию, что, якобы строит с нарушением градостроительных норм и замораживает объекты.

«Работы ведутся ежедневно, в соответствии с графиком и в привычно высоком темпе», — заверили в компании. Также в «Интергал-Буде» подозревают «попытки деморализовать покупателей и подорвать их доверие».

Что дальше

Строительные войны чреваты массой проблем для покупателей жилья. Законодательной базы, которая бы надежно защитила права инвесторов, в Украине так и не создали. А строительные пирамиды и коррупция привели к тому, что ни один покупатель не может быть до конца уверенным, что с его деньгами будет все в порядке и он в назначенный срок отпразднует новоселье.

По словам Елены Шуляк, Комитет по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления и регионального развития сейчас работает над законопроектом о защите прав инвесторов-покупателей жилья.

В нем, в частности, планируется прописать, что объект незавершенного строительства является объектом гражданского права, а продажа квартир должна вестись только после регистрации прав собственности, чтобы инвестор стал полноценным владельцем квартиры и имел возможность отстаивать свои интересы.