28 августа 2020, 14:00 Читати українською

Почему крах «Аркады» потянет за собой рост цен на киевские новострои

25 августа Нацбанк признал банк «Аркада» неплатежеспособным. Но «Аркада» — это не только банк. В его структуре работал Фонд финансирования строительства, который курировал несколько жилкомплексов.

25 августа Нацбанк признал банк «Аркада» неплатежеспособным.
Фото: finance.bigmir.net

«Минфин» разбирался, что будет с покупателями жилья в проблемных объектах и как новый скандал ударит по киевской первичке.

Конец очередной строительной пирамиды

Формально Фонд финансирования строительства, который работал при «Аркаде»,  должен быть независимой структурой. Как пояснил эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов, такая модель инвестирования в жилые объекты в свое время была предусмотрена для защиты акционеров.

По идее, даже если у банка проблемы, ФФС может оперативно перейти «под крыло» другого финучреждения. Но, как рассказали «Минфину» эксперты, знакомые с ситуацией в «Аркаде», в данном случае условия независимости ФФС не соблюдались. Более того, и Фонд финансирования строительства, и застройщик входили в одну бизнес-структуру — «Аркаду».

В ФФС покупатели квартир внесли порядка 9 млрд грн, и на них не распространяются гарантии Фонда гарантирования вкладов, который компенсирует вклады «Аркады» размером до 200 тыс. грн.

Читайте также: Что ждет вкладчиков Аркады, инвесторов и строительную отрасль

Ситуация с «Аркадой», в отличие от того же «Укрбуда», не стала для рынка сюрпризом. Проблемы с новостройками «Аркады» начались уже давно. О рисках для покупателей квартир говорили еще год назад.

В частности, были вопросы к ЖК «Патриотика на озерах», который включат более 40 жилых домов. Проект признали непригодным с точки зрения качества и планирования и потребовали изменить планировку микрорайона, в частности, предусмотреть подземные паркинги.

Масса претензий к объекту возникла и у активистов. В итоге, под давлением общественной организации «Экопарк Осокорки» КГГА разорвала договор аренды с Аркадой по ЖК „Патриотика на озерах“. Стройка, по-сути, остановилась. А так как финансирование велось по принципу пирамиды (чтобы строить объекты, компания привлекала средства от продажи квартир в других домах), под вопросом оказались и другие дома — ЖК «Эврика» и «Патриотика».

Застройщик долго судился с городскими властями. В начале этого года он выиграл дело в Верховный суде и возобновил разрешения на строительство. За это время покупатели квартир провели несколько акций протеста, пытаясь привлечь внимание к своей проблеме киевские власти и Кабмин.

В июне «Аркаде» разрешили достроить «Патриотику на озерах». Но, как видно, это не помогло.

«Строительная пирамида «Аркады» должна была рухнуть еще год назад, как раз летом, когда возникли проблемы у «Укрбуда», остановившего строительство на ряде объектов на фоне низких продаж. Но первым «сдулся»«Укрбуд», и все внимание общественности переключилось на него. Так что то, что сейчас случилось с «Аркадой» — только следствие. Ведь митингующим инвесторам, по-сути, ничего не удалось достичь», — рассказал нам представитель одной из компаний-застройщиков.

Но главная проблема нашего жилищного строительство в том, что «Аркада» работала по тому же принципу, что и многие киевские застройщики — привлекла средства покупателей за счет продажи квартир на одном объекте и за них достраивала другие. Чтобы возвести каждый дом, нужно было наращивать продажи в новые проекты. Поэтому торговля «котлованами» была поставлена на поток.

И когда на крупном объекте — ЖК «Патриотика на озерах» — начались проблемы, это спровоцировало остановку работ и на других площадках. А попытка привлечь дополнительное финансирование на стороне только усугубила ситуацию.

Что будет с покупателями

Главный вопрос — что теперь будет с домами «Аркады», квартиры в которых купило порядка 13 тысяч граждан.

Как рассказала нам представитель компании «Киевгорстрой» Наталия Рычкова, КГС проведет аудит ЖК «Аркады». «На данном этапе речь идет исключительно об аудите, никаких других обязательств по вопросам строительства комплексов «Киевгорстрой»  на данный момент не имеет», — отметила Рычкова.

По идее, после аудита дома «Аркады» могут передать другому застройщику или нескольким компаниям, которые закончат работы. Так было с объектами «Укрбуда», которые ушли «Киевгорстрою».

Читайте такжеФГВФЛ выставил на продажу банк Аркада

«Если дома «Аркады» будут переданы другому подрядчику, их в итоге достроят. Покупатели квартир рискуют срывом обещанных сроков введения в эксплуатацию. Не исключено, что им придется доплатить или же они получат жилье меньшей площади, чем рассчитывали. Но в целом без крыши над головой люди не останутся», — говорит Артюхов.

Среди потенциальных «наследников» «Аркады» эксперты называют все тот же «Киевгорстрой». Хотя, как следует из официальных комментариев представителей компании, пока никаких официальных договоренностей на этот счет нет.

«Не исключено, что объекты «Аркады» не будут передавать пакетом. Новый застройщик может попытаться заполучить самые интересные объекты. А что делать с остальными — непонятно. Вполне возможно, что на «Аркаду» зайдет не КГС, или не только она, но и другие компании», — сказал «Минфину» один из экспертов рынка недвижимости.

Схема следующая — привлекают застройщика с известным брендом, а под него ищут деньги сторонних инвесторов.

«Узнав их имена, можно будет судить, кто раскачивал ситуацию с «Аркадой». Ведь «упасть» ей явно помогли. Застройщик жаловался, что город хронически не платит за инженерные сети, плюс площадки постоянно атаковали активисты. Допускаю, что идет банальный передел рынка, так как многие объекты «Аркады» — очень удачные и интересные для бизнеса», — сообщили «Минфину» эксперты, знакомые с ситуацией, на правах анонимности.

Читайте также: Аркада обманула инвесторов на 13 миллиардов — Кличко

Но для покупателей квартир есть и менее оптимистический сценарий. «Сейчас выстроится целая армия кредиторов, у которых есть сильная юридическая поддержка. А простые покупатели окажутся в конце очереди и могут добиваться правды в судах годами. Этот нюанс — наиболее проблемный в случае с новостройками. Как показывает практика, инвесторы у нас действуют разрозненно, и им в случае проблем очень сложно отстоять свои права», — отметил Михаил Артюхов.

Передел рынка или кризис

«Аркада» до последнего оставалась сильным игроком столичного рынка недвижимости. «Дома там хорошие и недорогие. Застройщик декларировал ценник в 24 тысячи гривен за квадратный метр, но реально за счет скидок квартиры продавались по 15-16 тысяч. И это при том, что средняя стоимость первички по Киеве — больше 1,1 тысяч долларов за квадрат. То есть, с рынка автоматически вымывается дешевое предложение, и за счет этого медианная цена сразу же подскочит», — говорит Артюхов.

Впрочем, по его словам, в этот раз паники на рынке, как в случае с «Укрбудом», не будет.

«Ситуация с «Аркадой» была вполне ожидаемой, о ней знали не только сами застройщики, но и широкая общественность. То есть те, кто боялся новостроек, уже в них не идут, а тех, кто готов рисковать, «Аркада» не испугает», — считает эксперт.

Впрочем, тенденция перетекания спроса к именитым компаниям с хорошей репутацией, которая уже наблюдается на рынке, может усилиться. Так что более мелкие компании смогут продавать жилье только за счет низких цен, что будет провоцировать постепенное укрупнение рынка. А крупные застройщики, наоборот, могут повысит цены на 7-10%.

Нардеп Елена Шуляк считает, что если сейчас проблемы покупателей «Аркады» оперативно не решить, «рынок жилищного строительства с высокой вероятностью ждет огромный кризис по принципу домино».

То есть, стройки начнут сыпаться одна за другой. В такой ситуации люди снова начнут возвращаться на вторичку, что уже было после скандала с «Укрбудом». «Буквально до мая-июня этого года спрос на жилье на вторичке бил рекорды, а цены на квартиры подросли. И только за счет девальвации гривны, сделавшей новостройки более дешевыми в долларах, покупатели снова потянулись на первичку», — говорит руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

Также эксперты отмечают, что, помимо рыночных тенденций переделу могут поспособствовать постоянные «информационные вбросы». Например, начали ходить слухи якобы о проблемах в «Киевгорстрое» и «Интергал-Буде».

«Создается впечатление, что рынок намеренно качают, чтобы ослабить сильных игроков и занять их место. Или, как минимум, отщипнуть долю строительного пирога», — говорят застройщики.

Компания «Интергал-Буд» недавно обнародовала официальное заявление, в котором опровергает информацию, что, якобы строит с нарушением градостроительных норм и замораживает объекты.

«Работы ведутся ежедневно, в соответствии с графиком и в привычно высоком темпе», — заверили в компании. Также в «Интергал-Буде» подозревают «попытки деморализовать покупателей и подорвать их доверие».

Что дальше

Строительные войны чреваты массой проблем для покупателей жилья. Законодательной базы, которая бы надежно защитила права инвесторов, в Украине так и не создали. А строительные пирамиды и коррупция привели к тому, что ни один покупатель не может быть до конца уверенным, что с его деньгами будет все в порядке и он в назначенный срок отпразднует новоселье.

По словам Елены Шуляк, Комитет по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления и регионального развития сейчас работает над законопроектом о защите прав инвесторов-покупателей жилья.

В нем, в частности, планируется прописать, что объект незавершенного строительства является объектом гражданского права, а продажа квартир должна вестись только после регистрации прав собственности, чтобы инвестор стал полноценным владельцем квартиры и имел возможность отстаивать свои интересы.

Комментарии - 43

+
+131
Yuzername
Yuzername
28 августа 2020, 14:12
#
Спасибо Виталию за это. Может открывать шампанское, ведь такую оборутку провернуть — денег его правнукам хватит. Остаётся открытым только вопрос, в чьих интересах устраивался этот праздник жизни.
+
+197
Alexey Prihodko
Alexey Prihodko
28 августа 2020, 14:39
#
Совершенно не в обиду инвесторам, и с пожеланием-таки получить свои квартиры.
Но дома Аркады уродские абсолютно все.
+
+54
sadbuttrue
sadbuttrue
28 августа 2020, 15:40
#
Тобто, з ринку автоматично вимивається дешева пропозиція, і за рахунок цього медіанна ціна відразу ж підскочить», — каже Артюхов. Звучить як бажане за дійсне.
+
0
yurikiev
yurikiev
29 августа 2020, 18:11
#
Медіанна ціна у будівництві - це як середня температура по країні
+
0
ramarren
ramarren
31 августа 2020, 13:31
#
Медіанне значення не може бути середнім за визначенням - не вигадуйте =)
+
+27
PetroIncognito
PetroIncognito
28 августа 2020, 16:16
#
Ждём Алёну в тред со сказками про русанив резиденс)
+
+43
energy1
energy1
28 августа 2020, 16:30
#
И кто же будет подорожавшее жилье покупать? Ведь квартир - и построенных, и недостроенных - гораздо больше, чем тех, кто может или хочет их купить.
+
+59
seaman
seaman
28 августа 2020, 16:49
#
Канешна вырастут, только ло* не может купить хату от 70 килбаксов с киевскими то зарплатами. Да и ипотеки по 10% на каждом углу.
+
0
yarg
yarg
28 августа 2020, 17:42
#
Ну не от 70 килобаксов , а от 30. 
и много ли людей могут их купить , если средняя зарплата в киеве - долларов 700-800... Ну тысяч 200 наверное.
+
0
Makc Mark
Makc Mark
28 августа 2020, 18:38
#
Новосторой за 30 и чтоб прям въехать и жить?
+
+44
yarg
yarg
28 августа 2020, 18:43
#
Да. 
например вот у этих https://vlasnakvartyra.com.ua

+
0
seaman
seaman
31 августа 2020, 11:06
#
23м2 за 33000 грн/м2? Ніт!
+
0
yarg
yarg
31 августа 2020, 11:21
#
Что - ніт? 
вопрос был «есть ли новые квартиры с ремонтом от 30 000 долларов»
 
+
0
seaman
seaman
31 августа 2020, 11:39
#
Сами живите в 23м2
+
+15
yarg
yarg
31 августа 2020, 11:47
#
Спасибо.
 а причем здесь это ? 

вопрос был - есть или нет. А не живу ли я там . или нет.
+
0
seaman
seaman
31 августа 2020, 16:32
#
Есть еще бывшие общаги, гаражи и дачные участки. и даже дешевле.
+
0
yarg
yarg
31 августа 2020, 16:59
#
Есть. 
но вопрос был о квартирах в новостройках. 

если вас что-то смущает - вы не стесняйтесь . говорите прямо. 
У нас с Makc Mark обсуждался вопрос наличия в Киеве квартир в новостройках за 30000.  Вам эта квартира кажется маленькой  , в плохом районе . еще что-то ? Но вас никто не заставляет ее покупать. Купите себе на новопечерских липках за 120 000 большую и красивую. Это ваше право. Наш же спор - был о другом.
+
0
Alena1403
Alena1403
28 августа 2020, 18:44
#
Такая же ситуация с застройщиком PERFECT GROUP у которой объектов много, хватаются за очередной, не закончив предыдущие, большая часть проблемных и с документами и обещанной инфраструктурой, представители застройщика переходят от одного суда к другому. Денег на строительство нет, так как плохо народ инвестирует, даже пустышки акции не помогают. Такой пример ЖК Русанов Резиденс, ни обещанной инфраструктуры, ни даже подъезда к домам нет, так как КМДА отдала парковку соседнему дому, по которой ЖК рассчитывало проложить этот подъезд . И впереди очередные суды с прокуратурой, о незаконном присвоение участка и разрешения на строительство в обход всех норм при их получении.....
+
+15
PetroIncognito
PetroIncognito
28 августа 2020, 19:48
#
Ахаха, только написал, а вы уже тут. Придумайте что-то новое.
+
+15
yarg
yarg
28 августа 2020, 20:12
#
Наверное хороший комплекс. стоит присмотрется.
+
0
Jassmminne
Jassmminne
28 августа 2020, 21:32
#
«Хорошие сапоги нужно брать» Ржу)
+
+54
bonv
bonv
28 августа 2020, 19:47
#
Коронакриза ще сильніше вдарить по цінах на нерухомість. Люди про їжу/ліки та виживання будуть більше переживати ніж за новострої,,, постійно не добудовані...
+
0
bonv
bonv
28 августа 2020, 19:48
#
Оценив масштабы надвигающегося кризиса, президент предложил внести в новую редакцию российской конституции пункт «Не жили богато, нечего и начинать.»
+
0
bonv
bonv
28 августа 2020, 19:48
#
Правила ведения бизнеса:)
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/147373/
+
+27
Kuzyalik
Kuzyalik
28 августа 2020, 20:32
#
Вырастут цены....ахахахахахах.... из 95 квартала эксперты ?
+
0
mega5
mega5
30 августа 2020, 9:56
#
Так они уже выросли в 2-2,5 раза за последние три года.
+
+42
dev null
dev null
28 августа 2020, 20:52
#
Ага, усі вкладники Аркади, Укрбуду і b2b Джеверлі побігли купувати нове, дороге житло.
+
+130
preyvanamor
preyvanamor
28 августа 2020, 23:09
#
І тільки недавно тут на мінфіні була стаття, як «вигідно» вкладати в квартири на стадії будівництва, бо можна заробити аж до 30%! ААХАХАХХААХ Ну ось вкладники Аркади отримали МІНУС 100%, хто б міг подумати....
+
0
alex2013a90
alex2013a90
29 августа 2020, 14:37
#
Надеялись на +30%. Получили -100%
Без лоха и жизнь плоха
+
0
Alexey Prihodko
Alexey Prihodko
30 августа 2020, 19:54
#
У любой инвестиции есть рисковость, не только у недвижимости.
+
+30
bonv
bonv
30 августа 2020, 19:58
#
Риэлтор Яша, продал две квартиры с видом на море, на 18 этаже, в строящемся 16-ти этажном доме.
+
+15
frank007
frank007
29 августа 2020, 9:45
#
Было бы желание порядок навести... Пока его нет. А так можно пример с той же Турции взять, там все четко и строят так, что просто все наши новостройки отстали в развитии на много лет...
+
+28
yarg
yarg
29 августа 2020, 10:43
#
Да. просто запретить все это «псевдоинвестирование в недострои» , как во всем мире. 
Но у нас на такое не пойдут - народ взбунтуется.
+
+24
Игорь Коляда
Игорь Коляда
29 августа 2020, 22:01
#
Главный вопрос — что теперь будет с домами «Аркады», квартиры в которых купило порядка 13 тысяч граждан.

«Купили квартиры»!??  - смешные «инвесторы»,покупающие даже не сараи,а ОБЕЩАНИЕ их построить .
Почему-то никто не продаёт автомобиль БЕЗ ДВИГАТЕЛЯ или штаны БЕЗ ОДНОЙ КАЛОШИ,пальто БЕЗ РУКАВА,и т.д.,а вот квартиру без отделочных работ,света,воды и электричества - можно.
За пол-цены можно купить только ПОЛУФАБРИКАТ,а не продукт.
Люди,когда же вы это поймёте?!!
+
+23
Fuzzy
Fuzzy
30 августа 2020, 23:56
#
Ну, в других странах это работает, не поверите. Турция, Польша - люди не боятся вкладываться, государство контролирует. И еще, если бы люди не собирали годами, влазили в кредиты, чтобы купить собственное жилье (представьте, не все «бариги») то такой проблемы бы и не существовало. Брали бы только готовое и с документами. Так, что не нужно яда. Думаю, что басни Крылова актуальны и до сего дня.
+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
31 августа 2020, 13:20
#
Правильно - государство контролирует,только контролирует что - продажу квартир,то есть помещений ПРИГОДНЫХ для проживания или недостроенных сараев,НЕ пригодных для жилья? 
Ну попробуйте в той же Турции или Польше вложиться половиной цены за полноценное жильё в новострое.
Извините,это просто констатация  - я не виноват,что наша действительность такая ядовитая.
+
0
Fuzzy
Fuzzy
31 августа 2020, 17:13
#
Друзья живут в этих странах. 2 покупали квартиры в Польше, 1 - в Турции. Вносили платежи на этапе начала строительства. Вышло дешевле, чем при вводе в эксплуатацию, но % разницы сказать не могу, не этично было спрашивать
+
+10
Игорь Коляда
Игорь Коляда
31 августа 2020, 21:54
#
Вы у них спросите - они въезжали в готовое жильё или в сарай,в котором нет ни отделочных работ,ни электричества ,ни воды?
Там разница может быть связана с возможностью выбора начинки квартиры - отделочных материалов, сантехники,и т.д, но никак не со сроками взносов или платежа.
Есть определённые СТАНДАРТЫ для вводе в эксплуатацию,на которых базируется СМЕТА,которая в свою очередь базируется на ЦЕНАХ стройматериалов и РАСЦЕНКАХ оплаты работ.
Покупатель жилья может влиять только на ЦЕНЫ стройматериалов,и только отделочных материалов,а не конструкционных.
И только в пределах определённых СТАНДАРТОВ, позволяющих ввести сооружение в эксплуатацию.
То есть,если ванная комната по СТАНДАРТАМ для возможного ввода в эксплуатацию ДОЛЖНА БЫТЬ обклеена плиткой - то она БУДЕТ обклеена плиткой,а не будет продана БЕЗ плитки.
И заказчик(инвестор) может выбрать плитку подешевле, стандартную или подороже.
Вот за счёт этого и достигается разница в цене на стадии начала строительства и ввода в эксплуатацию.
То есть,платёж на стадии начала строительства ДАЁТ  ВОЗМОЖНОСТЬ выбора подешевле/подороже ,а введённое в эксплуатацию - только стандарт,указанный в смете.



+
0
Fuzzy
Fuzzy
1 сентября 2020, 21:01
#
Простите, а маржинальность - это куда? почему Вы считаете, что для «первых» клиентов маржа застройщика не может быть уменьшена?
+
0
Игорь Коляда
Игорь Коляда
1 сентября 2020, 22:12
#
Потому,что нельзя уменьшить то,чего нет.
Это как «делить шкуру неубитого медведя».
Чтобы производить какие-то манипуляции с маржой - уменьшать,увеличивать,нужно иметь выручку, которую получают за ГОТОВЫЙ ПРОДУКТ,и знать себестоимость этого ГОТОВОГО ПРОДУКТА.
А что застройщик продаёт первым клиентам? - ОБЕЩАНИЕ произвести продукт,а не сам продукт.
За это ОБЕЩАНИЕ застройщик получает ДОХОД,а не выручку,да и какая себестоимость может быть у ОБЕЩАНИЯ,чтобы застройщик мог производить с ней какие-то манипуляции и вообще говорить о маржинальности?


+
+38
mega5
mega5
30 августа 2020, 10:00
#
Благодаря таким инвесторам построены все новые дома в Киеве, и если искусственно Аркаду довели до остановки строительства, забрав участок на Позняках, то это не значит, что вся страна должна оставаться в совке.
+
0
seaman
seaman
31 августа 2020, 10:32
#
5 лет говорят что будет расти, а оно только падает, насовсем
+
0
Diego Donati
Diego Donati
31 августа 2020, 13:35
#
Недвижимость дешевеет с 2008 года
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама