Мало и дорого. Как 2020 год «подкосил» первичку и что с ней будет в следующем году

2020 год был непростым для украинского рынка недвижимости. Особенно пострадала первичка. Карантин, скандал с «Аркадой», рост курса доллара, из-за которого и гривневые цены на квадратные метры двинули вверх, — вот неполный перечень фактов, «раскачивавших» новостройки.

Последствия карантинного года повлияют на ситуацию на первичке в 2021 году. Возможны и новые сюрпризы.

Карантин и «эффект маятника»

Застройщики выделяют несколько факторов, которые определяли тенденции на рынке новостроек в 2020 году.

№ 1 Карантин

Впервые карантин ввели в марте 2020 года. Тогда остановились многие стройки по всей стране.

«И покупатели, и застройщики длительное время пребывали в состоянии неопределенности. На некоторых объектах были приостановлены строительные работы, существенно снизились продажи. Для многих компаний форс-мажорные обстоятельства стали настоящим испытанием: невозможность вести строительство из-за временных ограничений, низкие продажи потенциально могли стать причиной банкротства», — рассказывает управляющий партнер Caspian Service в Украине Чингиз Кишиев. Однако, по его словам, сейчас нет информации, что кто-то из девелоперов не может продолжить свои проекты. И это главный результат: рынок выжил, практически на всех объектах продолжается строительство.

«Конечно, велика вероятность того, что многие ЖК не будут введены в срок: в зависимости от стадии строительства, спроса и наличия средств на продолжение строительства задержки со вводом объектов в эксплуатацию могут составить от 6 до 12 месяцев», — прогнозирует Кишиев.

В мае рынок активизировался — карантин смягчили, и люди кинулись в отделы продаж. Отложенный спрос привел к резкому увеличению сделок на первичке. Это позволило застройщикам повысить цены.

«В некоторых объектах, где строительные работы были выполнены на 50% и более, уровень продаж на 30−40% превысил ожидаемые показатели. Ситуация с ценами зеркально повторяла уровень спроса: на объекты, которые пользовались повышенным спросом — ЖК новых форматов, объекты повышенной комфортности в Киеве и ближайшем пригороде — цены увеличились более чем на 10%», — констатирует Кишиев.

Читайте также: Украина поднялась на шестое место в мире по темпам роста цен на недвижимость

№ 2 Коллапс ГАСИ

Еще один фактор, который определял развитие первички — это реформа ГАСИ, точнее, ее провал. ГАСИ долгое время считалась одним из самых коррупционных ведомств в строительной отрасли. О размерах взяток за получение разрешительных документов и ввод домов в эксплуатацию на рынке ходят легенды. Поэтому было решено реформировать всю систему. Но реформа застропорилась, что практически парализовало рынок.

«Ситуация была близка к коллапсу: уже построенные объекты невозможно было ввести в эксплуатацию, при этом многие проекты, старт которых был запланирован на 2020 год, отложились до лучших времен. Количество новых проектов в 2020 году из-за этого оказалось в среднем на 30−35% ниже, чем в прошлом. Это сказалось на уровне доверия покупателей к первичному рынку. Люди стали отказываться вкладывать средства на стадии котлована из-за рисков, что стройку могут не закончить», — отмечает эксперт рынка недвижимости Виктория Нерода.

Менеджер проекта компании «КПС Групп» Сергей Овчинников добавил, что, по данным главного управления статистики Киева, количество введенного в эксплуатацию жилья за девять месяцев 2020 года упало на 49% — до 254,1 тыс. кв. м, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Читайте также: Минрегион хочет возобновить работу архитектурно-строительного контроля

На сегодняшний день ситуация остается неопределенной.

«Полноценный запуск э-системы в градостроительстве отложен до апреля 2021 года. И пока не ясно, как будет работать ГАСИ, будут ли выдаваться разрешения на строительство, как станут вводить объекты в эксплуатацию. Чтобы реформа оказалась эффективной, ее нужно проводить комплексно, параллельно решая и ряд других вопросов, например, защиты прав инвесторов, стимулирование ипотеки и др. На данный момент пауза в реформировании ГАСИ повышает риски для застройщиков и покупателей. Ведь рынок уже не живет по-старому, а новые условия еще не созданы», — отмечает Кишиев.

№ 3 Курс доллара и ценники в новостройках

В этом году заметно вырос курс доллара. С одной стороны, это стало хорошей новостью для застройщиков. Ведь ценники на новостройки в прошлом году зафиксировали в гривне по курсу около 29 гривен за доллар. А когда гривна укрепилась, украинцы, которые откладывают на новое жилье в валюте, оказались перед выбором — переплатить за квадратные метры в долларах или же подождать, пока курс снова рванет вверх. И многие решили взять паузу.

Но украинцы недооценили аппетиты застройщиков. Как только доллар начал дорожать, они снова заговорили повышении цен на первичку. Хотя, казалось бы, прайсы и так были посчитаны по курсу под 29 гривен за доллар. Аргументы застройщиков не новы — подорожание стройматериалов, рост зарплат, новые риски. Все это завышенный курс в прайсах, якобы, уже не перекрывал.

Для повышения цен выбрали самый удачный момент — после ослабления карантина в мае, когда спрос начал расти. Подорожание не было равномерным: застройщики учитывали спрос и уровень ожидаемой прибыли именно в долларовом эквиваленте.

«Если себестоимость строительства в этом году осталась практически без изменений(из-за снижения темпов строительства), то на фоне экономической неопределенности многие компании переписали свои ценники по курсу 30−31 гривен за доллар. При этом квартиры эконом-класса подорожали не более чем на 5−7%, квартиры комфорт-класса — уже на 10%, жилье новых форматов — на 12−15%, квартиры бизнес-класса — на 8%, а премиум-класса — на 3−5%. Нередко процесс ценообразования был оторван от реальности. Это отпугнуло покупателей, к примеру, эконом-жилья и квартир комфорт-класса — они начали искать для себя другие варианты», — говорит директор по маркетингу ЖК Basa City Виктория Погасий.

Чтобы не допустить оттока покупателей, многие застройщики, формально повышая цены, начали давать скидки под конкретного клиента — до 10% от прайса.

Читайте также: Как купить недвижимость в Польше

№ 4 Крушение «Аркады»

Испытанием для киевской первички стал и скандал вокруг строительной империи «Аркады».

Напомним: 25 августа НБУ признал неплатежеспособным банк «Аркада». Автоматически без денег остались и связанные с банком застройщики — «Аркада- Строительство» и «Будэволюция». Они строили в Киеве порядка 40 домов в Голосеевском(ЖК «Эврика») и Дарницком(«Патриотика») районах. В ЖК «Эврика» только 6 домов сданы в эксплуатацию, более 20- не окончены. В ЖК «Патриотика» 47 домов уже готовы, но пять — под вопросом.

Читайте также: Почему крах «Аркады» потянет за собой рост цен на киевские новострои

Киевские власти обещали решить проблему людей, оставшихся и без жилья, и без денег. Объекты «Аркады» были переданы «Киевгорстрою» на аудит. Отдельно должны решить, кто их достроит. Но уже сейчас понятно, что на достройку домов не хватает до 4 млрд гривен. Поэтому заговорили об идее достройки с доплатой, то есть у людей могут потребовать денег. Понятно, что инвесторы против.

Но независимо от того, как решится вопрос с «Аркадой», по первичке был нанесен новый сокрушительный удар.

«Еще одно подтверждение, что в Украине практически любой застройщик, даже очень крупный, не застрахован от рисков вылета с рынка. И без защиты прав покупателей, без четкого и прозрачного регламента деятельности застройщика, такие банкротства могут повториться. Главное последствие для отрасли — это снижение доверия покупателей к первичному рынку. Более 13 тысяч обманутых инвесторов, и вопрос возмещения им потраченных средств или жилья переходит уже в разряд государственных решений», — говорит Овчинников.

Эксперты также прогнозируют: люди будут бояться «котлованов» и станут вкладывать деньги в объекты, построенные, как минимум, на 50%. Это усложнит вывод на рынок новых комплексов, ведь у многих компаний попросту нет денег, чтобы строить за свой счет, а не за средства покупателей.

Чего ждать в 2021 году

По мнению Виктории Погасий, в следующем году развитие первички будет определять несколько тенденций.

• Популярность объектов новых качественных форматов будет расти. «Не исключено, что в 2021 году более 65−70% всего спроса придется именно на такие объекты», — говорит эксперт. Речь идет о домах с хорошей инфраструктурой, желательно, закрытыми дворами, территорией «без машин»(парковка — за пределами ЖК или подземная). Также растет популярность низкоэтажной застройки в пригороде, в частности, таунхаусов и дуплексов.
• Люди будут предпочитать вкладываться в объекты на завершающих стадиях строительства. Для новых очередей известных проектов показатель готовности составит 30−40%. Покупатели боятся инвестировать в «котлованы», даже от известных застройщиков. Все меньше людей согласны на такие сделки даже при условии хороших скидок.
• Увеличится доля компаний, которые строят за счет собственных средств. «Вполне вероятно, что количество проектов, реализуемых по этой бизнес-модели, может возрасти с 20% до 25%», — говорит Погасий.
• Цены на жилье эконом-класса в гривневом эквиваленте вырастут незначительно — не более чем на 3−5%. В остальных же сегментах ожидается рост на 10−12% и более. Наибольший рост — в объектах новых форматов, который в гривне может превысить 15%.

«Гривневые цены, скорее всего, будут расти. В некоторых объектах этот рост будет мотивирован общими инфляционными показателями, а в некоторых — высоким покупательским спросом(как, например, объекты формата nature friendly в пригороде Киева или „город в городе“ в самой столице). Что касается цен в долларовом эквиваленте, то для 85% строящихся объектов они в лучшем случае останутся на прежнем уровне», — прогнозирует Нерода.

Если в стране не будет экономических и политических потрясений, а реформа ГАСИ завершится и будет успешной, количество новых объектов может увеличиться на 20−30%. Но все же будет на 10−15% ниже, чем в 2019 году.

Впрочем, по словам Овчинникова, восстановление нормальной работы ГАСИ «отложено на весну непонятно какого года». До этого времени рынок будет пребывать в подвешенном состоянии. Многие компании попросту не рискнут выводить на рынок новые проекты. «Вполне вероятно, что в 2021 году объемы строительства не превысят уровень 2020 года. То есть, предложение на рынке будет сокращаться», — допускает эксперт.

Но рынок неоднороден. Уже в течение нескольких лет мы наблюдаем процесс разделения объектов по концептуальным характеристикам и качеству строительства. Процесс дифференциации продолжится. Часть проектов будет улучшаться, с точки зрения комплексного подхода и инфраструктуры. Именно в таких проектах и будут расти цены. А вот проекты эконом-класса будут конкурировать между собой ценой.