Рынка недвижимости нет: как рассчитать цену «квадрата» во время войны

Какие скидки хотят покупатели за риск

В закрытой риелторской группе «Статистика» появились отчёты о проведённых сделках. Первый — за 20 апреля. Аренда, конечно, так как реестры недвижимости пока закрыты.

Знаю о некоторых точечных сделках между своими. Сосед купил у соседа, знакомый у знакомого.

Почему нельзя (или, скажем так, рискованно) покупать у незнакомого человека квартиру или любой другой объект недвижимости?

Невозможно проверить наличие арестов, запретов не только на объект, но и на собственника. Был в моей практике случай, когда уже у нотариуса отменилась сделка по причине налогового запрета на собственнике. При сделке в $300 тыс. недоплата в налоговой составляла 5 грн 45 коп. Я запомнила эту цифру.

Но некоторые меры все же принять можно при острой необходимости. Есть способы, хотя риск остаётся. Ситуации бывают разные. Если нет возможности ждать.

Люди, которым именно сегодня нужно получить хоть какие-то деньги, должны понимать, что покупатель купит их недвижимость за ¾, а то и ½ от довоенной цены. Это цена риска. Поговорим о ценах.

Читайте также: Украинцы интересуются жильем на западной Украине. Почему не стоит покупать недвижимость до окончания войны

Формула цены

В не таком далёком ещё 2014-м над Донецком летели грады. Тогда жители научились узнавать «плюс или минус», «прилет или улёт», а также различать фиалки, гвоздики, гиацинты и прочие «цветочки», которыми они в изобилии угощали нас тогда и угощают сегодня.

В ноябре мне позвонил один добрый друг и сказал: «Лена, война надолго. Надо продавать квартиру и покупать в Киеве».

 — Ты в порядке? — спросила я. — Кто купит квартиру под пролетающими снарядами и крылатыми ракетами? И какая цена должна быть, чтобы они ее купили?

Мой Мудрый друг ответил:

 — Есть много людей, которые верят, что в Донецке будет мир и счастье. Каждый в своём понимании. А насчёт цены — это твоё. Ты же умная, придумай что-нибудь.

И я придумала. Просто придумала формулу и решила ее проверить.

Взяла довоенную цену, умножила ее на 8 и разделила на 20, такой был в то время курс доллара к гривне.

 — Попробуем, — сказала я другу. Он согласился.

Мой сотрудник дал рекламу. Пришёл один покупатель, из этого же района, который ещё до войны хотел купить квартиру. Стоимость довоенная была в размере $70 000, деньги были собраны. Теперь за эти деньги он мог купить 3 квартиры. Или даже 4, если однокомнатные.

Он ее и купил. Других покупателей не нашлось.

На другой день после сделки мне написал молодой человек, что он по рекомендации от моего друга и что тоже хочет продать. Я ответила, что рынка нет, мы попробовали продать по искусственно придуманной формуле, на что он ответил: формула подходит. Работаем.

Смотрите также: Недвижимость в Киеве — взлетят ли цены после войны и какой бизнес открыть. Что с курсом валют (видео)

Рынок за нестандартными решениями

Уже после этого мне приснился тот самый знаковый сон, после которого, собственно, закрутились продажи в Донецке и пошли продажи в Киеве. Точнее, в Ирпене, Буче, Ворзеле.

Последние события мне было очень трудно пережить именно потому, что очень много квартир в этой местности мы продали моим землякам. И трагедия Ирпеня, Бучи, Ворзеля кроме шока, которые испытали все украинцы, стала ещё и сугубо личной…

Так вот, о профессиональном. Мне приснился сон, что я прихожу в наш донецкий автосалон, где мы покупали свою Хонду, и говорю менеджеру, что хочу продать эту, а купить новую, такую же.

Менеджер улыбается, угощает кофе, показывает новые модели и говорит: «Я могу вам предложить программу трейд-ин». Вы отдаёте нам вашу машину, доплачиваете, и мы вам сразу отдаём вот эту, новую. И показывает красивую новую модель красного цвета.

На этом я просыпаюсь и кричу: «Эврика»!

Трейд-ин. Мы придумали программу, при которой оценили первичный рынок Киева, Ирпеня, Бучи, Ворзеля и т. д., и предложили собственникам Донецка замену. Иногда квартира в Донецке под градами стоила дешевле, чем в Киевской области.

Когда мне говорят «рынка нет», я отвечаю одной фразой: «Если рынка нет, значит, надо его создать»!

Придумать формулу, задать тон.

Мы, украинцы, отличаемся тем, что при фразе: «Как плохо, дефицит бумаги, макарон, футбольных мячей или лекарств», отвечаем: «Прекрасно. Значит, эта ниша свободна!»

Читайте также: Компенсация за разрушенное жилье: как получить и когда заплатят

Автор:

управляющий партнер у KDU Realty Group, инвест-консультант Маленкова Елена

KDU Realty Group