Минфин - Курсы валют Украины

Установить
26 апреля 2022, 13:12 Читати українською

Рынка недвижимости нет: как рассчитать цену «квадрата» во время войны

Рынок недвижимости начинает приспосабливаться к условиям войны. О рисках, с которыми сейчас сталкиваются участники рынка, и формировании цены на квадратные метры на своей странице в фейсбуке рассказала управляющий партнер KDU Realty Group, инвестконсультант Елена Маленкова. «Минфин» выбрал главное.

Какие скидки хотят покупатели за риск

В закрытой риелторской группе «Статистика» появились отчёты о проведённых сделках. Первый — за 20 апреля. Аренда, конечно, так как реестры недвижимости пока закрыты.

Знаю о некоторых точечных сделках между своими. Сосед купил у соседа, знакомый у знакомого.

Почему нельзя (или, скажем так, рискованно) покупать у незнакомого человека квартиру или любой другой объект недвижимости?

Невозможно проверить наличие арестов, запретов не только на объект, но и на собственника. Был в моей практике случай, когда уже у нотариуса отменилась сделка по причине налогового запрета на собственнике. При сделке в $300 тыс. недоплата в налоговой составляла 5 грн 45 коп. Я запомнила эту цифру.

Но некоторые меры все же принять можно при острой необходимости. Есть способы, хотя риск остаётся. Ситуации бывают разные. Если нет возможности ждать.

Люди, которым именно сегодня нужно получить хоть какие-то деньги, должны понимать, что покупатель купит их недвижимость за ¾, а то и ½ от довоенной цены. Это цена риска. Поговорим о ценах.

Читайте также: Украинцы интересуются жильем на западной Украине. Почему не стоит покупать недвижимость до окончания войны

Формула цены

В не таком далёком ещё 2014-м над Донецком летели грады. Тогда жители научились узнавать «плюс или минус», «прилет или улёт», а также различать фиалки, гвоздики, гиацинты и прочие «цветочки», которыми они в изобилии угощали нас тогда и угощают сегодня.

В ноябре мне позвонил один добрый друг и сказал: «Лена, война надолго. Надо продавать квартиру и покупать в Киеве».

 — Ты в порядке? — спросила я. — Кто купит квартиру под пролетающими снарядами и крылатыми ракетами? И какая цена должна быть, чтобы они ее купили?

Мой Мудрый друг ответил:

 — Есть много людей, которые верят, что в Донецке будет мир и счастье. Каждый в своём понимании. А насчёт цены — это твоё. Ты же умная, придумай что-нибудь.

И я придумала. Просто придумала формулу и решила ее проверить.

Взяла довоенную цену, умножила ее на 8 и разделила на 20, такой был в то время курс доллара к гривне.

 — Попробуем, — сказала я другу. Он согласился.

Мой сотрудник дал рекламу. Пришёл один покупатель, из этого же района, который ещё до войны хотел купить квартиру. Стоимость довоенная была в размере $70 000, деньги были собраны. Теперь за эти деньги он мог купить 3 квартиры. Или даже 4, если однокомнатные.

Он ее и купил. Других покупателей не нашлось.

На другой день после сделки мне написал молодой человек, что он по рекомендации от моего друга и что тоже хочет продать. Я ответила, что рынка нет, мы попробовали продать по искусственно придуманной формуле, на что он ответил: формула подходит. Работаем.

Смотрите также: Недвижимость в Киеве — взлетят ли цены после войны и какой бизнес открыть. Что с курсом валют (видео)

Рынок за нестандартными решениями

Уже после этого мне приснился тот самый знаковый сон, после которого, собственно, закрутились продажи в Донецке и пошли продажи в Киеве. Точнее, в Ирпене, Буче, Ворзеле.

Последние события мне было очень трудно пережить именно потому, что очень много квартир в этой местности мы продали моим землякам. И трагедия Ирпеня, Бучи, Ворзеля кроме шока, которые испытали все украинцы, стала ещё и сугубо личной…

Так вот, о профессиональном. Мне приснился сон, что я прихожу в наш донецкий автосалон, где мы покупали свою Хонду, и говорю менеджеру, что хочу продать эту, а купить новую, такую же.

Менеджер улыбается, угощает кофе, показывает новые модели и говорит: «Я могу вам предложить программу трейд-ин». Вы отдаёте нам вашу машину, доплачиваете, и мы вам сразу отдаём вот эту, новую. И показывает красивую новую модель красного цвета.

На этом я просыпаюсь и кричу: «Эврика»!

Трейд-ин. Мы придумали программу, при которой оценили первичный рынок Киева, Ирпеня, Бучи, Ворзеля и т. д., и предложили собственникам Донецка замену. Иногда квартира в Донецке под градами стоила дешевле, чем в Киевской области.

Когда мне говорят «рынка нет», я отвечаю одной фразой: «Если рынка нет, значит, надо его создать»!

Придумать формулу, задать тон.

Мы, украинцы, отличаемся тем, что при фразе: «Как плохо, дефицит бумаги, макарон, футбольных мячей или лекарств», отвечаем: «Прекрасно. Значит, эта ниша свободна!»

Читайте также: Компенсация за разрушенное жилье: как получить и когда заплатят

Комментарии - 29

+
+186
MichaelBlack
MichaelBlack
26 апреля 2022, 13:42
#
Попробуйте формулу придумать для оценки своей совести. Риэлторы-астрологи ср*ные.
+
+30
Valllent
Valllent
26 апреля 2022, 19:18
#
А при чем тут совесть? Если клиент хочет избавиться от неликвида с дисконтом, то это его решение. Лучше хоть какая-то опция, чем ее полное отсутствие.
+
+15
MichaelBlack
MichaelBlack
27 апреля 2022, 13:19
#
Я просто обратил внимание на «высокую квалификацию» «профессионализм» и работу на «репутацию» со стороны риэлтора. А также высокоточный «научный» подход к вопросу «ценообразования» и скорее всего стоимости своих услуг.
+
+51
Abramon
Abramon
26 апреля 2022, 14:33
#
Я коли цікавився купівлею квартири, рієлтори, як «коршуни» налітали.
Реальна моя ситуація та й непоодинока (одна з). На одну квартиру було три рієлтори не могли ціну скласти.
Говорили, що є покупець на квартиру, який готовий купити за 70к у.е., якщо я «накину» 1−2к «зверху», продадуть мені — це при тому, що в оголошенні за цей об'єкт просили 67к у.є. Власник квартири навіть не знав за скільки реально продається його квартира. В нього не було часу займатись продажем свого «київського скворєшніка"і він поклався на «доблєсного» рієлтора. Цей випадок викликав моє негативне здивування , але можливо, цей ринок послуг від рієлторів так і працює я не знаю. Оскільки перший раз в житті намагався купити власну квартиру. Я відклав на тиждень перегляди. Протягом тижня мені зателефонував рієлтор і говорив, що власник готовий торгуватись
Ви розумієте цей цинізм? Заробляють на власнику квартири (піднявши ціну), комісія 5% з покупця (це загальноприйнято) — це нічого, договір, рієлтор витрачає свій час заробляє з/п і т.д. тут все більш-менш…
Вищезазначена подія була в першій половині лютого 2022, незадовго до початку війни. Ринок нерухомості завмер на невизначений термін. Надіюсь істерія, що «будєт толька даражать» відкладеться надовго. Головне завершення війни перемогою ЗСУ.
+
+76
MichaelBlack
MichaelBlack
26 апреля 2022, 15:46
#
Так і працює ринок типу — «чорний ящик» де задача рієлтора на*бати всіх до кого дотягнуться руки. А набирають їх з вулиці, єдина вимога щоб хоч читати вмів. Я думаю всі пам’ятають як вижчали ці свині коли на початку правління Зеленського хотіли ввести ліцензування рієлторів, і формалізувати принципи їх роботи. Вони просто в істериці бились, і той проект так і не ухвалили, нажаль.
+
+8
mega5
mega5
26 апреля 2022, 16:50
#
И чего бы я так завидовал успешным риэлторам? Возможно, от нереализованности в своей сфере?
+
+44
Abramon
Abramon
26 апреля 2022, 14:48
#
Краще б Ви та свідомо притомні жителі Донеччини та Луганщини від колабораціонізму формулу в 2014 вигадали. Тепер Львів поїдете «освоювати»?
+
+67
MichaelBlack
MichaelBlack
26 апреля 2022, 15:47
#
Уже поїхали. Це ж найбільші патріоти.
+
+15
bonv
bonv
26 апреля 2022, 16:26
#
Будматеріали в Україні подорожчали вдвічі - що відбувається з цінами на ремонт.
https://industry.segodnya.ua/ua/industry/budivnytstvo/stroymaterialy-v-ukraine-podorozhali-v-dva-raza-chto-proishodit-s-cenami-na-remont-1616675.html
+
+30
bonv
bonv
26 апреля 2022, 16:27
#
Нова концепція забудови в Україні — як можуть змінитися ціни на нерухомість.
Забудову вестимуть поквартально — зводити будівлі з модульних конструкцій. В основу закладатимуть залізобетонний каркас та готові стінові панелі з вікнами. Такі будинки будуть більш стійкими, але й дорожчими — не менше ніж 1000 доларів за кв. м на околицях Києва.
Для подорожчання житла буде кілька причин:
зростання цін на будматеріали;
підвищення витрат на будівництво підземних споруд;
складність із підведенням комунікацій через зниження поверховості.
https://news.finance.ua/ua/nova-koncepciya-zabudovy-v-ukraini-yak-mozhut-zminytysya-ciny-na-neruhomist
+
+15
BEZE
BEZE
26 апреля 2022, 16:33
#
Цікаво і тактично вірно
+
+6
Hottabich
Hottabich
27 апреля 2022, 12:58
#
Есть пару неизвестных в этой формуле. 1) сколько людей уедет безвозвратно из Украины? 2) насколько прогнется курс гривны к доллару? 3) сколько людей потеряют работу? 4) Останется ли риск со стороны рассеи? От первого вопроса зависит количество предложения на вторичке. От второго и третьего — сколько будет потенциальных покупателей. И четвертое - как будет распределятся спрос по стране. В потенциально опасных регионах ни бизнес ни население не захочет инвестировать, точнее будет это делать только с дисконтом.
А про то сколько будет стоить первичка, вот какой будет спрос и сколько готовы будут платить и за что так и будут строить. Вангую что «бункеры» останутся только в Киеве. А на периферии будут строить дешевле и без наворотов.
+
+15
bonv
bonv
27 апреля 2022, 15:11
#
Бізнес активно переїзджає на захід України. Логічно що житло там користуватиметься шаленим попитом. Що вже є. Заробітчани теж більшість з західної України. Теж активно вкладають в забудову. Після 2014 року у нас скуповували прямо домами/під"їздами біженці сходу України. Тепер буде і є те ж саме.
Більшість багатих сімей теж будуть скупляти хороше житло поближче до ЄС.
А з України будуть робити цукерочку на заздрість рашистохмизникам.
+
+45
bonv
bonv
26 апреля 2022, 16:28
#
За кілька місяців після закінчення війни в Україні ринок нерухомості знайде баланс між попитом і пропозицією. Після цього ціни на «первинці» почнуть рости приблизно на 1% на місяць, річне подорожчання складе близько 12%. Як пише UBR.ua, такий прогноз висловив фахівець з ринку нерухомості Михайло Артюхов. Своєю чергою президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Юрій Піта каже, що фактично заморожений ринок первинного житла почне приходити до тями після відновлення роботи Державного реєстру прав на нерухоме майно. Після, прогнозує він, середня вартість первинного житла в західних регіонах Україні може збільшитися на 5−10% від довоєнного рівня — цьому посприяє приплив переселенців з інших регіонів держави, а також дефіцит пропозиції на місцевому ринку. Ринок по всій країні, каже Артюхов, почне відновлюватися не після відкриття Держреєстру, а безпосередньо, коли закінчаться бойові дії. За його прогнозом, протягом перших трьох місяців угоди будуть характеризуватися розбалансуванням між ціною пропозиції та можливостями потенційних покупців — до цього призведе збільшення частки беруть участь безпосередньо в переговорах власників нерухомості, а не професійних фахівців. Вже після того, як учасники ринку прийдуть до балансу між попитом і пропозицією, ціна на житло почне збільшуватися на 1% на місяць, прогнозує Артюхов.
+
+74
MichaelBlack
MichaelBlack
26 апреля 2022, 17:19
#
Звичайно, вартість буде як в Нью Йорку, тільки купляти ніхто не буде)))
+
0
bonv
bonv
26 апреля 2022, 17:21
#
Для чого за всіх розписуватись?:)
+
+10
Hottabich
Hottabich
27 апреля 2022, 12:59
#
Вот тут скорее согласен)
+
+42
Anton1975
Anton1975
26 апреля 2022, 23:39
#
Оценить объект недвижимости можно через стоимость аренды. Попробуйте сдать данный объект или узнайте, за сколько сейчас готовы снять аналогичный. Переведите в $ и вычислите цену исходя из доходности 10% годовых.
В среднем в Киеве цена на аренду квартир снизилась на 50% по данным focus.ua, даже без учета роста курса $ скидка в 50% от довоенной цены выглядит логично.
+
0
Богдан Перчук
Богдан Перчук
27 апреля 2022, 7:44
#
Дисконт 10% годовых мало. Будет безопаснее украинскими еврооблигациями затариться.
Доходность долгосрочных долларовых еврооблигаций была в начале апреля 21% а краткосрочных в разы больше.
https://minfin.com.ua/2022/04/04/83198669/

Указанная автором статьи формула будет более корректна, если будет эффективным валютный рынок и курс доллара будет учитывать все. Что на сегодняшний день выглядит утопичным.
+
0
Anton1975
Anton1975
27 апреля 2022, 12:41
#
Мало, но продавцы, думаю, пока не готовы и к таким скидкам.
+
0
Hottabich
Hottabich
27 апреля 2022, 13:02
#
Аренда вырастет после окончания войны, по крайней мере собственники на это надеются. И тогда можно будет сравнивать аренду и цену на недвигу
+
+15
An GenShuo
An GenShuo
27 апреля 2022, 13:16
#
У багатьох країнах світу оренда не відповідає вартості житла.
+
0
Anton1975
Anton1975
27 апреля 2022, 13:58
#
В этих странах и процентные ставки отличатся от наших.
+
0
Anton1975
Anton1975
27 апреля 2022, 13:57
#
После войны возобновится рынок и вопрос с ценообразованием отпадет. Тема статьи как определить справедливую цену на сегодня.
+
+15
Abramon
Abramon
27 апреля 2022, 7:53
#
Продавці болісно сприймуть падіння цін на нерухомість в Києві, особливо коли ми спостерігали «підігрітий» ріст цін в 2020—2021 році. Будуть знімати з продажу та виставляти для оренди, почекавши до кращих часів для продажу. Виставлені для оренди квартири, а відповідно перенасичення житла під оренду, ще більше повинні знизити вартість винайму житла в Києві.
Як буде побачимо)))
+
0
Markell
Markell
27 апреля 2022, 10:08
#
Интересно, а куда же будут ехать все те люди, которые потеряли свое жилье, или будут ждать компенсации от государства ? В киеве будет коллапс имигрантов и квадратных метров банально будет нехватать. Если до войны в Киеве было приблизительно 3 млн душ, то теперь их будет все 5 млн. Цены на оренду взлетят в космос.
+
+30
Abramon
Abramon
27 апреля 2022, 10:45
#
Частина залишиться в Польщі, Чехії і т.д. — це найбільш платоспроможні громадяни. Мешканці Харкова повертатимуться до своїх помешкань. Хто більш зажиточний буде залишатись на західній Україні. Всі в Київ ломитись точно не будуть. Населення Києва офіційне і без реєстрації в м. Києві вже далеко не 5 млн., а більше це так між іншим…
Ви гадаєте, що всі поїдуть в Київ чекати компенсацію коли зарплата буде 150 доларів сильно не винаймеш житло
+
0
Hottabich
Hottabich
27 апреля 2022, 13:04
#
Харькову очень досталось. Салтовка — спальный район почти полностью не пригодны для жизни.
+
0
molander
molander
27 апреля 2022, 10:55
#
Какие 3 миллиона? В Киеве зарегистрированы только 2.9 миллиона, а сколько приезжих? Думаю до 5 миллионов живут в Киеве, и в пригороде еще 2 где-то.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться