ЕС может запретить покупку квартиры под сдачу: что будет с деньгами украинцев

Такую норму, скорее всего, будут применять не повсеместно, а в отдельных районах, скажем, центре города или исторических кварталах, где стоимость жилья может превышать годовой доход граждан в разы.

Таким образом Еврокомиссия хочет остановить вытеснение местных жителей туристами и сбить спекулятивный рост цен на жилье, — пишет в своем Фейсбуке предприниматель, занимающийся вопросами иммиграции в Италию, Антон Гросс.

Украинцы до войны были активными покупателями недвижимости в Европе, особенно в курортных зонах (Болгария, Испания, Италия и др.), и сейчас некоторые инвесторы продолжают вкладываться в доходную недвижимость в ЕС.

Поэтому запрет на покупку жилья под аренду может стать неприятным сюрпризом не только для европейских, но и для украинских инвесторов.

Кроме того, как говорят риелторы, не исключено, что в перспективе пример Европы может перенять и Украина, пытаясь таким образом решить проблему дефицита и растущих цен на жилье.

«Минфин» разбирался, что значат новые жилищные инициативы Брюсселя для европейского и украинского рынков недвижимости, и стоит ли отечественным инвесторам вкладываться в жилье в ЕС.

Как инвесторы взвинтили цены на жилье в Европе

Недавно Еврокомиссия представила новый масштабный законодательные пакет Affordable Housing Act. Заявлено, что его основная цель — помочь европейским странам бороться с дефицитом и критическим подорожанием жилья, особенно в крупных городах и туристических зонах.

«Виновником» жилищного кризиса в Европе еврочиновники считают аренду, в частности, посуточную. На этом рынке действительно работает много инвесторов, которые, вложив деньги в квартиры и дома, рассчитывают получать до 7−8% годовых, а в некоторых случаях — и больше.

Высокий спрос на квартиры «в хороших местах» стал одной из причин роста цен на жилую недвижимость.

К примеру, в Испании за прошлый год квартиры и дома выросли в цене на 9,5−17%, в зависимости от объекта, это в два раза больше, чем в среднем по Европе, и один из самых высоких показателей за последние два десятилетия. А новый ценник за квадрат жилой площади (как минимум 2,3−2,5 тысяч евро) стал историческим рекордом для этой страны. Главной причиной роста стал «экстремально высокий спрос», в том числе со стороны инвесторов — как испанских, так и иностранных.

В Болгарии похожая ситуация. За прошлый год ценники взлетели до 1,2−2,8 тысяч евро за квадрат. Местные жители, накануне перехода страны на евро, кинулись инвестировать в недвижимость свои сбережения, что и считают катализатором подорожания. В курортные города Болгарии активно инвестируют также иностранцы.

В Италии жилье за 2025 год выросло в цене на 4% (в среднем 1 900 евро за квадрат, но, к примеру, в Милане квадратный мест жилья стоит до 5,7 тысяч евро, во Флоренции и Венеции — до 5 тысяч, в Риме — до 4 тысяч). В начале этого года индекс стоимости недвижимости, рассчитываемый Евростатом, взлетел до 5,2%. При этом вторичка подорожала на 4,8%, а первичка — только на 0,6%, что явно свидетельствует о благосклонности покупателей к старой итальянской застройке.

«Проблема действительно есть. Инвесторы нередко скупают целые улицы и кварталы под сдачу жилья в аренду. В последнее время на рынок доходной недвижимости массово выходят юридические лица, они вообще могут покупать по несколько сотен, а то и тысяч квартир в год. При этом на европейских рынках краткосрочной аренды устанавливается своего рода монополизм. Инвесторы, даже если часть жилья не сдается, цены все равно не опускают. Таким образом, квартиры пустуют, а местные жители не могут купить себе единственное жилье, что, очевидно, и подтолкнуло Еврокомиссию вплотную заняться этой проблемой», — говорит глава агентства недвижимости «КиевДомСервис» Андрей Романов.

Квоты на аренду и запрет покупки «второй квартиры»

Что предлагает Еврокомиссия?

В проекте Affordable Housing Act прописаны возможности для муниципалитетов ограничивать как саму посуточную аренду (к примеру, вводить на нее квоты или же в отдельных районах вообще запрещать), так и сделки по покупке жилья под сдачу. Скажем, если человек покупает вторую, третью или еще больше квартир, и планирует заселять туда туристов, ему могут не одобрить сделку.

Понятно, что, если такое нововведение примут, оно не будет действовать повсеместно. Запреты могут применяться только в так называемых «зонах жилищного стресса». Для их определения хотят ввести отдельные критерии, к примеру, если стоимость жилья превышает средний годовой доход населения в 8 или больше раз. Кроме того, местные власти могут устанавливать штрафы за длительно пустующие квартиры.

Параллельно Еврокомиссия хочет стимулировать строительство — упростить разрешительные процедуры, привлекать инвестиции в строительство социального жилья и ускорить переведение старых коммерческих строений в жилой фонд после реконструкции.

Отметим, что новая инициатива уже вызвала бурю обсуждений в Европе.

Ее поддерживают многие мэры больших городов и отельеры (которым приходится конкурировать с частными арендодателями). Как пишет Антон Гросс, в Италии проект поддерживает ассоциация отельеров Federalberghi. «Гостиничный бизнес рассчитывает использовать муниципальные квоты для ликвидации частных конкурентов», — отмечает Гросс.

В то же время глава союза собственников Cobfedilizia Джорджо Спазиани Теста заявил об открытой атаке на частную собственность, а в партии «Вперед Италия» говорят об атаке на свободу граждан распоряжаться своим имуществом.

«Вопросов действительно много. Скажем, будет ли идти речь только о новых сделках, или же ограничения коснутся и уже приобретенной недвижимости. В последнем случае получается, что новые правила запустят „задним числом“, а это нарушает установленную в Европе законодательную практику. Но пока мы видим лишь проект регламента ЕС. Его еще будут обсуждать и менять. И даже если его в итоге примут, это не значит, что Airbnb в Европе „завтра закроют“, просто местные власти получат больше возможностей для регулирования рынка аренды», — говорит Андрей Романов.

«Звоночек» для инвесторов и подорожание для туристов

Какими могут быть последствия «жилищного регулирования» в ЕС?

Андрей Романов говорит, что, если Европа всерьез решит «закручивать гайки», то может начаться массовый «исход инвесторов». «Инвесторы станут продавать недвижимость в Европе и уводить деньги в другие страны, к примеру, тот же Таиланд, Бали, Турцию, где на сдаче жилья в аренду также можно неплохо зарабатывать.

Понятно, что не будет и новых инвестиций в доходную недвижимость Европы. Но сам ЕС в такой «зачистке» рынка вряд ли заинтересован, ведь речь идет о выводе больших денег и сокращении налоговых поступлений от их собственников. Скорее всего, будут искать какой-то компромиссный вариант в виде частичных ограничений. Впрочем, это тоже может сделать недвижимость в Европе менее привлекательной для потенциальных инвесторов", — считает Романов.

Риелтор Ирина Луханина говорит, что для инвесторов, в том числе украинских, новая инициатива Брюсселя — это важный сигнал.

«Особенно для тех, кто покупает квартиру в туристической зоне по модели «купил и сдаю посуточно». Такая инвестиция становится более рискованной. Сейчас квартира прекрасно работает на краткосрочной аренде, а через какое-то время муниципалитет может ограничить такую возможность, особенно, если в «вашем» районе возникнет дефицит жилья.

Поэтому украинцам, которые рассматривают покупку жилья в Европе, как инвестицию, уже недостаточно просто посчитать цену входа, налоги и предполагаемую доходность. Нужно «расширить горизонты» — изучить, что конкретно разрешено в том или ином городе, какая там ситуация на рынке посуточной аренды, где самые «рисковые» районы и насколько высокая вероятность, что именно ваши апартаменты могут попасть под ограничения в будущем", — пояснила «Минфину» Ирина Луханина.

Впрочем, нововведения по жилью в Европе могут сказаться не только на инвесторах, но и на обычных туристах, ведь альтернатив по аренде жилья, особенно доступных по цене, может стать меньше, чем сейчас. А учитывая, что во многих городах, особенно в разгар сезона, и так непросто найти место, где остановиться, не исключен и дефицит сдающихся апартаментов.

Могут ли в Украине начать «гонять арендаторов» по примеру Европы

Риелторы, с которыми пообщался «Минфин», говорят, что, если в Европе практика «ограничения аренды» приживется, ее в перспективе могут взять на вооружение и украинские власти. Ведь после войны в нашей стране прогнозируется рекордная нехватка жилья и рост цен как минимум на 30% уже в первый мирный год.

«В перспективе Украина вполне может внедрить отдельные элементы европейской директивы, к примеру, прозрачный рынок посуточной аренды, его нормальный учет и возможности городов регулировать аренду в отдельных «перегретых» локациях.

Если когда-нибудь в Киеве, Львове или Одессе получится так, что большинство квартир в центре работают фактически как гостиничный фонд, а люди, которые живут в этих городах, не могут найти квартиру, очевидно, что дополнительные полномочия по регулированию местным чиновникам понадобятся", — считает Луханина. Романов же говорит, что в обозримом будущем государство вряд ли будет «гонять арендаторов», а вопрос дефицита и подорожания жилья станут решать путем строительства социального жилфонда за счет бюджета и инвесторов.

«Минфин» обратился с вопросом, могут ли в украинское законодательство внести элементы новой евродирективы, в случае ее принятия, к Елене Шуляк, главе парламентского комитета по организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроения. Но на момент публикации статьи ответа не получил. Редакция опубликует комментарии Елены Шуляк, как только их получит.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки