Продажа квартиры за границей: когда украинец заплатит 23% налогов вместо 5%

► Читайте телеграмм-канал «Минфина»: главные финансовые новости

Когда нерезидент может не платить налог

Для физлица-нерезидента в случаях, когда льгота не применяется, продажа недвижимости облагается налогом 18% НДФЛ и 5% военного сбора — всего 23%.

В то же время Налоговый кодекс предусматривает исключения, поэтому ставка 23% применяется не к каждой продаже. По п. 172.1 Налогового кодекса доход от первой продажи в течение года жилой недвижимости не облагается налогом, если она находилась в собственности более трех лет. Это правило распространяется и на нерезидентов.

Свежая индивидуальная налоговая консультация ГНС от 24 сентября 2026 года подтвердила: нерезидент, впервые за год продающий жилой дом, которым владел более трех лет, при таких условиях не платит ни НДФЛ, ни военный сбор.

Для унаследованной недвижимости условие о трех годах не применяется.

Когда возникают 23%

Если льгота не действует, для физлица-нерезидента применяется ставка 18% НДФЛ. Дополнительно оплачивается 5% военного сбора. Таким образом, общая налоговая нагрузка составляет 23%.

Для резидента в аналогичной ситуации ставка НДФЛ может составлять 5%, поэтому разница для продавца-нерезидента может быть существенной.

Важно также, что налогообложение привязано к стоимости сделки с учетом установленных правил оценочной стоимости недвижимости.

Это не новое правило из-за войны

Норма о налогообложении продажи недвижимости физлицами-нерезидентами содержится в Налоговом кодексе давно. ГНС ссылалась на п. 172.9 еще в своих разъяснениях 2011−2012 годов. То есть правило существует не с начала полномасштабной войны.

Сейчас оно особенно актуально из-за большого количества украинцев, длительно живущих за границей и продающих имущество в Украине.

При этом другое гражданство не равняется автоматически статусу налогового нерезидента. Для определения статуса учитываются правила налогового резидентства, а не только паспорт.

Читайте также: За квартиру налога нет, а за подвал насчитали 512 грн: что делать владельцу

Сколько таких операций

Открытой официальной статистики, которая показывала бы количество продаж украинской недвижимости именно физлицами-нерезидентами и долю операций, облагаемых налогом по ставке 18%, пока нет.

В то же время ГНС продолжает регулярно предоставлять индивидуальные консультации по таким операциям. К примеру, только в сентябре 2026 года налоговая рассматривала обращение нерезидента о продаже доли жилого дома.

Поэтому перед продажей недвижимости украинцам, постоянно живущим за границей, следует сначала определить свой налоговый статус, а уже потом считать налоги. Именно ошибка в резидентстве может существенно изменить сумму, которую придется заплатить во время сделки.

Как мы сообщали, Берлин может забрать у крупных компаний 220 тысяч квартир: как реагируют владельцы недвижимости

Автор:

редактор новостей Ярослав Дмитренко

Пишет на темы: Экономика, финансы, криптовалюты, технологии, инвестиции