Цены на столичное жилье могут рухнуть: 5 признаков надувания ценового пузыря

1. Аномальный рост цен

Его замечают все, кто планировал купить новое жилье для проживания или инвестиций. По данным Lun.ua, средняя цена квадратного метра в долларовом эквиваленте в октябре выросла на 31,6% г/г. Конечно, это не тот стремительный взлет, который мы наблюдали в 2005—2008 годах. Но и подобная динамика выводит Украину в европейские рекордсмены.

По данным отчета Deloitte Property Index, самый быстрый рост цен на новое жилье в странах ЕС в 2020 году был зафиксирован в Венгрии и составил 12,3%. Более чем на 10% цены выросли в Германии и Нидерландах. Посреди столиц лидирует Братислава с ростом на 13%. Как получилось, что у нас жилье дорожает быстрее, чем в более развитых экономиках с дешевой ипотекой?

2. Спорная статистика

Мы можем только фантазировать на тему баланса между спросом и предложением. Потому что, в отличие от стран ЕС, нет данных ни о спросе, ни о предложении. Данные о количестве построенных квартир в Киеве фактически перестали обнародоваться с 2020-го из-за реформы ГАСИ и создания Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Отсутствие статистики, замена ГАСИ на ГИАГ (как анонсировалось, правильный разрешительный орган вместо коррупционного) добавили хаоса и без того непрозрачному рынку недвижимости.

Застройщики утверждают, что из-за паралича разрешительной системы не могут строить и вводить в эксплуатацию готовое жилье. Следовательно, спрос превышает предложение и цены растут. Звучит логично, но количество новых строительных площадок, которые видишь своими глазами, как-то не увязывается с гипотезой о дефиците новостроек. Местные общины в каждом районе сражаются против застройки очередной зеленой зоны.

Читайте также: Есть ли пузырь на рынке недвижимости Украины

3. Предложение таки растет

По данным ГССУ, в январе-июне этого года в Киеве было введено в эксплуатацию 502 тыс. кв. м жилья, что больше, чем в первом полугодии 2019-го, то есть до возникновения регуляторно-статистических искажений. По данным Lun.ua, сейчас в столице на продажу предлагаются квартиры в 370 комплексах.

В 2014—2019 годах в Киеве было построено около 124 тыс. новых квартир. Это много, даже с учетом спроса со стороны переселенцев и инвестиционного спроса. Если все эти квартиры распроданы, значительная часть из них должна пополнить предложение на вторичном рынке.

Что интересно: средняя цена квадратного метра на первичном рынке всегда была значительно ниже, чем на вторичном (учитывая риски инвестирования). Но в этом году мы видим небывалое сближение цен на первичку и вторичку (см. график 1). Одно из возможных объяснений — на вторичном рынке на продажу выставляется более дешевое и старое жилье. В то время как новостройки последних лет являются отложенным предложением.

График 1. Средняя цена жилья в Киеве, $/кв. м

Читайте также: Зачем иностранцы скупают украинскую недвижимость и как это скажется на ценах

4. Переоценена роль айтишников

Развитие IT-отрасли, как драйвер потребительского спроса на жилье, может быть просто мифом. По разным оценкам, в Киеве насчитывается порядка 90 тыс. IT-специалистов. Но как знать, у скольких из них уровень senior и выше, то есть зарплаты, позволяющие относительно быстро собрать на квартиру. Достаточно ли высокооплачиваемых айтишников и топ-менеджеров, чтобы обеспечить спрос на 370 комплексов?

К тому же, доходы отечественных программистов в значительной степени зависят от состояния экономик США и ЕС. Под влиянием пандемии и мягкой монетарной политики у крупных компаний в этом году были хорошие бюджеты на диджитализацию. Но не гарантировано, что тенденция сохранится.

Структура спроса известна отдельным застройщикам по их объектам, но загадка для рынка в целом. Некоторые застройщики оценивают долю инвестиционного спроса в 40%, но она может быть и выше.

Низкая доходность банковских депозитов побуждает состоятельных граждан искать альтернативы. В практике обеспечения финансовой стабильности, за которую обычно отвечают центробанки, рост инвестиционного спроса считается риском. Ведь если недостаточно нуждающихся и способных покупать квартиры для проживания, спекулятивная пирамида может легко посыпаться.

Именно поэтому при анализе рынка недвижимости, с точки зрения финансовой устойчивости, вывели эмпирическое правило. Если темпы роста цен опережают темпы роста арендных ставок на жилье, можно говорить о признаках пузыря. Именно это наблюдается в Украине в последние годы (см. график 2).

График 2. Годовое изменение цены продажи и аренды кв. м. в Киеве, %

Читайте также: На глобальном рынке недвижимости надувается пузырь

5. Региональный перекос в «доступной ипотеке»

По данным ФРП, на 4 ноября более 60% выданных в рамках программы кредитов приходится на Киев и область. Всего с марта по ноябрь было выдано свыше 888 млн грн кредитов, что является стимулом для ипотечного рынка, учитывая, что в лучшие доковидные времена годовые объемы кредитования составляли порядка 2,5 млрд грн. Но, похоже, проблема в том, что к программе присоединились в первую очередь те, кто мог бы взять кредит и без нее. Об этом говорит и региональный перекос.

Еще лет пять назад, по данным отчетов нотариусов, которые публикует Минюст, доля ипотеки в сделках по купле-продаже квартир была менее 5%. В прошлом году в Киеве она составила 11%. Благодаря «доступной ипотеке», ориентированной, прежде всего, на вторичный рынок, по результатам 2021 года этот показатель может вырасти еще больше. Но пока, по всем признакам, ипотека больше способствует росту цен, чем количеству сделок (доступности собственного жилья для нуждающихся).

В условиях регуляторной реформы и отсутствия статистики легко продавать идею «будет только дорожать». На самом деле, покупателям и банкам-кредиторам следует тщательно оценивать риски.

Читайте также: Шесть страхов ипотеки