Минфин - Курсы валют Украины

Установить
4 августа 2021, 17:00 Читати українською

Есть ли пузырь на рынке недвижимости Украины

Одним из главных объектов инвестирования у украинцев является рынок недвижимости. А поэтому вопрос о цене на недвижимость и ее перспективах очень важен и актуален. Поэтому изложу свою точку зрения о том, что может ждать рынок жилой недвижимости в Украине в последующие годы.

Одним из главных объектов инвестирования у украинцев является рынок недвижимости.
фото: enovosty

Сразу уточню: поскольку люди покупают недвижимость на длительную перспективу, то более важны факторы, влияющие на нее в длительном горизонте времени. Краткосрочные факторы, важны, скорее, не для ответа на вопрос «покупать или не покупать недвижимость вообще?», а для определения времени покупки. Цена на недвижимость, как и на любой товар, зависит от величины спроса и предложения. Поэтому предлагаю разобрать оба этих фактора.

Предложение

Начнем с цифр. По данным статистики, в Украине на одного жителя приходится около 24 квадратных метров жилой недвижимости, около 70% из них — старый фонд, а четверть такого жилья де факто можно считать аварийной. И только треть жилья является новой или реставрированной.

Украина ежегодно строит около 10 млн. квадратных метров жилья (в докризисном 2019 году было построено 11 млн. метров) или примерно 0,25 метра на человека в год. Если считать только 30% фондов в хорошем состоянии, то их общий объем в целом не превышает 300 млн. метров, или чуть более 7 метров на человека.

А теперь представьте негативный сценарий: на дворе 2050 год, население страны сократилось до 30 млн. человек, и осталось бедным. Четверть ветхого жилья пришлось снести, а старое превратилось в ветхое. Объемы строительства остались прежние, в среднем 10 млн. квадратных метров в год. В этом случае новое жилье, построенное за следующие 30 лет, плюс текущие фонды в хорошем состоянии вместе дадут только 600 млн. метров, то есть по 20 метров на одного жителя. Что будет недостаточно для удовлетворения потребностей людей. И эта ситуация мало чем будет отличаться от текущего положения вещей.

Есть сценарий относительно негативный, при котором население сократиться до 30 млн. человек, но не будет бедным. В этом случае 20 метров относительно нового жилья не сможет удовлетворить потребности людей. При повышении квадратуры на одно человека до 30 метров потребуется уже 900 млн. метров относительно нового жилья. Чтобы удовлетворить этот запрос, ежегодные объемы строительства должны составлять 20 млн. метров жилья в год. То есть в два раза больше, чем сейчас.

При благоприятном сценарии население Украины останется, допустим, на уровне 35−40 млн. человек, скажем, за счет миграции, или же благосостояние людей значительно улучшится. Тогда стране потребуется уже 1,2 млрд метров жилья. Либо по 40 метров на 30 млн. человек, либо по 30 метров на 40 млн. человек. В этом случае стране нужно строить в три раза больше, чем сейчас, то есть 30 млн. метров жилья в год.

К чему я все это. А к тому, что при всех сценариях нынешние объемы строительства не приведут к затовариванию и избытку нового жилья. И ни о каком перепроизводстве в целом по стране речи и быть не может.

Рынок предложения нового жилья в Украине не может стать источником для спада цен, потому что до нормальных объемов строительства и достаточного объема новых фондов стране нужно пройти даже не годы, а десятилетия. Так что на длительную перспективу рынку нового жилья больше грозит дефицит предложения, а не избыток.

Но речь выше шла о новом жилье. Что касается старых фондов, то тут ситуация в разных населенных пунктах будет разной. В тех населенных пунктах, где происходит быстрая депопуляция населения, зачастую уже существует переизбыток старых фондов, а новое жилье просто не строят. Но в них и цена соответственно отражает текущую ситуацию. Ведь цены на квартиры там порой бывают менее 10 тысяч за квартиру.

Если говорить о ветхом жилье, то его значительная часть просто не имеет будущего. А потому цена на такую недвижимость будет стремиться к нулю, что она собственно и делает в последние десятилетия.

У этого жилья в будущем никакого затоваривания нет и в помине. Если взять рынок новой недвижимости Киева, то даже тут никакого избытка новой недвижимости нет. У Киева, к слову, всего 20 метров нового и старого жилья на 1 жителя, что даже меньше, чем в среднем по стране.

Киев де факто уже имеет население в 5 млн. человек, а не 2,9 млн., если считать по прописке. И темпы строительства в объеме 0,3−0,5 метров в год на одного прописанного или же 0,2−0,3 метра на одного фактического жителя являются недостаточными.

Спрос

Если считать, что предложение не может быть источником избытка жилья, то рынок недвижимости сейчас и на ближайшую перспективу полностью зависит от величины спроса.

Главной проблемой остается недостаточный платежеспособный спрос на недвижимость. Поэтому и строители строят мало: они могут строить столько, сколько люди покупают.

Поэтому рынок недвижимости и цены на нее в Украине сейчас зависят в первую очередь от величины спроса. Все просто: если страна становится богаче, если люди становятся богаче, то и цены на недвижимость растут и наоборот.

Предыстория

В 2015—2016 году цены на новостройки в Киеве упали до $500−600 за метр (на котловане), потому что экономика Украины в те годы рухнула. Но за последние 5 лет экономика частично восстановилась, вслед выросли и цены на недвижимость.

Cейчас котлован продают уже по $1000, а готовый метр еще дороже. Многие при этом считают, что это пузырь. Но я думаю, что нет, потому что у цен на недвижимость в данном случае была полная корреляция с экономикой. Средняя зарплата по стране с 2015−16 годов выросла более чем в два раза и цены на недвижимость тоже выросли примерно в два раза. Рост цен на недвижимость был примерно сопоставим с ростом зарплат.

Читайте также: Новые налоги на недвижимость: рискнут ли застройщики поднять цены на 45%

Цены на недвижимость будут падать только в том случае, если экономика страны будет падать. Потому текущие цены адекватны текущему положению экономики.

Доступность жилья

Многие все же могут сослаться на ситуацию на рынке недвижимости в других странах. К примеру, в Польше метр жилья в среднем стоит $1,5 тыс и средняя зарплата $1,5 тыс, то есть метр стоит 1 зарплату.

В Германии ситуация еще лучше: средний немец на свою месячную зарплату может купить 1,5 метра жилья. А вот в Украине, допустим в Киеве, человек на свою зарплату может купить только пол квадратного метра нового жилья, или полметра старого фонда. С этой точки зрения цены на недвижимость кажутся завышенными.

Но в этом вопросе опять же нужно вернуться к рынку предложения. В Германии на одного жителя с учетом мигрантов приходится более 40 метров жилья и строят по 0,7 метров жилья на человека в год, что больше чем в Украине в 3 раза. У поляков метраж сопоставим с украинским метражом, около 25 метров на человека, но там значительно меньше ветхих фондов и строят поляки тоже много.

Если бы у Украины было 80−90% фондов в хорошем состоянии и строили бы в два раза больше, то, возможно, и украинцы могли бы купить новый метр за одну месячную зарплату. В данном случае недостаток предложения и привел к более высоким относительным ценам.

Что касается ветхого и старого жилья, то у нас достаточно квартир в регионах по цене 10 тысяч долларов и меньше, где квадрат стоит 200 долларов. И люди могут купить и по 2 метра за свою месячную зарплату. И тут тоже играет роль закон спроса и предложения.

Все эти перекосы в структуре жилья отражаются на цене метра. Новое жилье в столице и других городах, где кипит жизнь, дорогое, потому что его мало. В то же время старого жилья много в населенных пунктах, где идет активная депопуляция, потому оно и стоит дешево.

Читайте также: Как бесплатно оценить стоимость квартиры онлайн: пошаговая инструкция

Но важно то, что страна не сможет выправить все эти перекосы быстро, потому что объемы строительства низкие. Так что никакого пузыря на рынке недвижимости нет. Если экономика продолжит расти, то и цены на недвижимость так же продолжат расти.

Издержки и объемы

По логике вещей, с ростом цены рентабельность строительства должна расти, а это должно приводить к увеличению объемов строительства. Но в Украине действует множество различных административных барьеров для застройщиков.

А потому строители просто не успевают следовать запросам рынка. Плюс к этому вместе с ростом зарплат и цен у строителей растут и издержки, а власти своими налоговыми инициативами лишь усугубляют этот вопрос, а потому потенциальный рост рентабельности застройщиков просто тает.

Следствием этого будет то, что после очередного роста цен на недвижимость на 10% объемы строительства просто не среагируют и не вырастут. Рост цены не трансформируется в увеличение объемов строительства. А это расчистит дорогу для очередного витка цен.

Читайте также: Рейтинг киевских застройщиков: почему Киевгорстрой не сдал ни одного дома в январе-июне

Конечно же, рано или поздно цена достигнет того уровня, который приведет к росту объемов строительства, и только тогда можно будет говорить о том, что цены на недвижимость перестанут расти. Но до этого качественного перехода еще далеко и для его достижения могут понадобиться годы.

Автор:
Михаил Федоров
Аналитик по инвестициям Михаил Федоров
Пишет на темы: Экономика, финансовые рынки

Комментарии - 87

+
+306
mary27
mary27
4 августа 2021, 17:43
#
Тот редкий случай, когда несогласна с уважаемым экспертом.

Удивило мнение, что в условной Германии мало «ветхого» жилья.
Больше внимания надо уделять платежеспособному спросу.
А его нет.

Средняя з/п (даже со всеми манипуляциями властей) несколько более 10 000, а «доступную» ипотеку например дают с з/п от 30−40 000 грн.
Может ли среднестатистический гражданин заработать на квартиру?
С регулярными девальвациями)
Ответ кажется очевидным)
Мы сейчас стоим на грани очередного падения.

А пузырь существует именно из-за схем «инвесторов» с правами требования.
Хотя, их регулярно кидают ушлые девелоперы)

Демографически — люди и дальше будут нищать, умирать, уезжать.
Никаких других вприантов нет и не будет.
Кто будет жить в этой недвижимости?)
+
+63
shabash
shabash
4 августа 2021, 18:16
#
люди и дальше будут нищать

Это заявление для того, чтобы плюсиков собрать? Или как-то можете его фактически подтвердить?
+
+107
37940173
37940173
4 августа 2021, 18:28
#
А вы точно в украине живете?
+
+156
shabash
shabash
4 августа 2021, 20:38
#
Я — да. И не нищаю. А вы?
+
+113
Alexey Prihodko
Alexey Prihodko
5 августа 2021, 6:46
#
Хз, у меня 90% знакомых за год стали зарабатывать больше за прошедший год, «обнищали» — это чистый популизм ради красного словца.
+
0
mega5
mega5
5 августа 2021, 10:03
#
У меня тоже. Купили по второй-третьей квартире, обновили машины, многие прикурили в пригороде дома, сейчас похоже, мода.
+
+45
nighthawk357
nighthawk357
4 августа 2021, 19:01
#
А що саме тут непідтверджено? Доступна іпотека чи ситуація з демографією?
+
+45
shabash
shabash
4 августа 2021, 20:37
#
Обнищание людей как подтверждается?
+
+15
mary27
mary27
4 августа 2021, 20:04
#
Я даже не комментирую это, настолько все феерично)
+
+22
shabash
shabash
4 августа 2021, 20:37
#
Ну т. е. ради плюсиков, ок, спасибо, я так и подумал.
+
+72
bonv
bonv
4 августа 2021, 21:56
#
В Україні понад 14% населення не вистачає грошей навіть на їжу — опитування.
https://www.unian.ua/economics/finance/v-ukrajini-ponad-14-naselennya-ne-vistachaye-groshey-navit-na-jizhu-opituvannya-novini-ukrajina-11503429.html
+
+14
shabash
shabash
5 августа 2021, 0:00
#
Большая страна: 39% людей в мире имеют лишний вес, в Украине — 58%

https://ukraine.segodnya.ua/ukraine/bolshaya-strana-39-lyudey-v-mire-imeyut-lishniy-ves-v-ukraine-58−1313228.html
+
+52
Qwerty1999
Qwerty1999
5 августа 2021, 0:03
#
Shabash
«39% людей в мире имеют лишний вес, в Украине — 58%»

Что тут непонятного — пухнут с голоду. :-)
+
0
shabash
shabash
5 августа 2021, 0:21
#
Мне было непонятно, кто именнно из особо одаренных минфиновцев решит блеснуть остроумием на тему «пухнут с голоду».

На случай, если этот комментарий будут читать любознательные люди (в чем я лично, судя по комментирующей аудитории, сомневаюсь), опухание от голода не добавляет веса.
+
+38
Qwerty1999
Qwerty1999
5 августа 2021, 0:44
#
Вес добавляет переедание и гормональные нарушения в организме,
поэтому писать о голодающих с излишним весом — глупость…
+
+29
Markell
Markell
5 августа 2021, 7:50
#
САРКÁЗМ 1.Язвительная насмешка, злая ирония. 2.Едко-насмешливое замечание. На всякий случай оставлю это здесь, вдруг пригодится.
+
+105
Олександр Міщенко
Олександр Міщенко
5 августа 2021, 11:18
#
Станом на липень 2021 як мінімальна так і середня зарплати в України на історичних максимумах, при чому в доларах США, близько 220$ і 530$ відповідно.

У квітні-червні 2021 українські туристи посіли перше місце серед туристів з усіх країн, що відвідали Туреччину — 349,2 тис. чоловік, другі німці - 236,3 тис. чоловік

Із липня 2020 по липень 2021 Єгипет відвідало 1,3 млн. туристів з України

За 7 місяців поточного року українці купили 58,1 тис. нових авто, що на 28% більше ніж за такий самий період минулого року. Псюс б/у автомобілів приганяють в 4 рази більше ніж купуюсь нових

«Ніщаніє» по всім напрямкам)))
+
0
37940173
37940173
4 августа 2021, 18:27
#
Учитывая новые налоги на недвижку с сентября)
+
+15
bonv
bonv
4 августа 2021, 21:56
#
Будуть і далі з переуступками бавитись.
+
+97
FedorovM
FedorovM
4 августа 2021, 18:41
#
Рост цены из-за не элластичности рынка и тех же налогов не приведет к бурному росту объемов. А потому избытка не возникнет. И если спрос — то есть ситуация в экономике не ухудшиться то с чего ценам падать.

Из недавнего — после того как легли Укрбуд и Аркада и плюс реформа Гаси — в Киеве вообще стали сдавать мало домов — из-за чего образно сузили горлышко по предложению и да цены на новострои в бетоне ушли вверх резко.

Но вопрос — а насколько быстро это горлышко будет вновь открыто — и как быстро рынок предложения сможет компансировать выпавшие объемы. Это не быстрый процесс.

Недвижиомсть не на конвеере пока у нас — быстро запустить и выдать дополнительный миллион метров — чтоб закрыть разрыв кассы по введенному жилью за прошедшие пару лет будет сложно.

Что по спросу. То если бы все на среднюю зп могли купить квартиру — то пришлось бы строить эдак по 40 млн. метров. Но этого конечно нет, потому и строят много. Низкие объемы строительсва как раз и отражают отрыв доходов масс от метра.

+
+58
laa1999
laa1999
4 августа 2021, 21:17
#
Причем, здесь 30−40 млн. человек в стране, причем здесь 20 кв. м или 30 кв.м.на человека, вопрос сколько их может купить эти кв. метры, есть обратная медаль — себестоимость строительнства -нижняя планка, в городах — где стоимость жилья ниже себестоимости -не строят жилье, а покупают старое. Как-то странно, говорить, о Германии и Польше и сравнивать их зарплаты с введенным жильем, и нашим на этапе фундамента… Тут же еще вопрос в медианных, а не средних зарплатах… И потом, в 2020 году упало строительство на 48% -вот и спекулятивное горлышко…
+
+18
laa1999
laa1999
4 августа 2021, 21:28
#
И главный то показатель — коэффициент доступности жилья -жилье считается доступным, если семья из трех человек со средним доходом может накопить на него менее чем за 3 года при условии, что весь годовой доход направляется на эту цель; если более 5 лет — жилье считается недоступным. За 5 лет — єто возьмем 1 тыс. дол. на двух, зарплату после налогов - это 60 тыс.дол. -предел стоимости… Я даже, не беру — ставки кредитов — которые влияют обратно, чем выше, тем жилье менее доступно…
+
+15
laa1999
laa1999
4 августа 2021, 21:43
#
Это надо понимать, что 3 человека -это 72 кв.м. и предел у нас стоимости 60 тыс.дол. на недоступность 5 лет, например в США — это показатель в 200 кв.м. 3.7 года… И что приводится в доказательство экспертом не ясно… Будут спекулировать старым жильем, а строек не будет, вот и все. Выбегая за эти стоимости, все заканчивается обвалом, не бывает спроса, не подтвержденного доходами…
+
0
Александр Данилович
Александр Данилович
5 августа 2021, 12:16
#
Спасибо за Ваш анализ. Полностью согласен с вашими доводами и расчетами. Есть ещё и внутренняя миграция населения, которая тем выше, чем хуже состояние экономики в стране. Потому стоимость недвижимости в Киеве и вокруге будет плавно подтягиваться к среднему уровню цен в Польше. Ещё у нас есть большой разрыв между официальной и реальной ЗП. Потому для Киева вполне средняя ЗП приближается к цене 1 м в округе Киева. В потому происходит плавная миграция населения даже в пределах города — молодые семьи переселяются из центра в дальние районы или города спутники. При этом такие города как Кировоград и тем более переферия повышения цен $ крайне маловероятна по крайней в евро точно не будет.
+
+15
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
6 августа 2021, 17:30
#
За дослідженями порталу Мінфін, в перші шість місяців 2021 року в столиці здано в експлуатацію 31 житловий комплекс загальною площею 727,6 тис. кв м. Це більше, ніж у другому півріччі 2020 р. (28 ЖК площею 704,5 тис. кв м): https://minfin.com.ua/ua/invest/articles/reyting-kievskih-zastroyschikov-kto-ne-soshel-s-distancii-v-2021-godu/
+
+59
Markell
Markell
5 августа 2021, 7:48
#
Машка опять ударилась в маразм и вопит в истерике об обнищавшем народе? Это уже классика. Машка какая тебе разница, ты же все равно живёшь как я понял где-то в горах и не видишь, особенно по иномаркам как обнищал бедный народ.
+
+6
mary27
mary27
5 августа 2021, 13:36
#
Markell, вас опять порвало на японский военно-морской флаг?)
Купите уже синей изоленты)
Такой успешный человек может себе позволить?
​​​​
+
0
skylake3
skylake3
6 августа 2021, 11:02
#
Средняя зарплата в Украине уже почти 14к, в Киеве почти 20к, так что не всё так плохо. Другое дело, что инфляция растёт, особенно в долларе, что для многих прям сюрприз. Так что, скорее всего, ждуны начнут таки понемногу тоже вкладываться в метры, если уже не начали.
+
+60
ccc2013
ccc2013
4 августа 2021, 18:41
#
Строить реально стали меньше, т к застройщики строят на деньги, принесенные людьми-инвесторами, а они сейчас с опаской относятся к этому ввиду возросших дефолтов и коррупции в этой сфере
+
+33
Markell
Markell
5 августа 2021, 7:54
#
В Киеве строиться один комплекс на лыбедской. Так вот «с опаской» были выкуплены все квартиры до старта продаж.
+
+36
Mindent
Mindent
5 августа 2021, 11:15
#
Не забывайте, что в Киеве половина строек- проблемные…
+
+15
mary27
mary27
5 августа 2021, 16:13
#
Не-не-не, котлован же никуда не денется)
+
+15
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
6 августа 2021, 17:35
#
Ось, ціни на котловані $1300−1900 https://minfin.com.ua/ua/realty/articles/zhiloy-kompleks-senat-ot-geos-novyy-uroven-vashey-zhizni-v-stolice/ Правда, це бізнес-клас
+
+119
vikache
vikache
5 августа 2021, 11:24
#
Ви певно не в курсі як девелопери працюють. Ці казки про всі розкуплені квартири будуть розповідати до зими. А потім з*являться унікальні знижки на останні три квартири. І так ще років 5 вони будуть з*являтись.
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
6 августа 2021, 17:37
#
А ось статистика за 2020 рік: ціни на котловані та готові квартири https://new.minfin.com.ua/ua/olx/kak-vygodno-investirovat-v-nedvizhimost-v-2021-godu
+
+9
Abramon
Abramon
4 августа 2021, 18:43
#
«Cейчас» котлован продають вже за $1000 — редактори поправте слово «сейчас».
+
+37
Abramon
Abramon
4 августа 2021, 18:49
#
Не забуваємо про бариг, ой вибачаюсь, «інвесторів», які потім торгують «переуступками» і вносять свій вклад в ріст цін на метр.
+
+13
mega5
mega5
4 августа 2021, 20:53
#
Так благодаря так называемым барыгам эти дома и строятся. Пока жлобье ждёт готового дома по цене котлована, ушлые и умные люди финансируют строительство и снимают сливки. У меня несколько друзей стали так долларовыми миллионерами за последние пять лет, покупая по несколько квартир в нормальных ЖК и перепродавая по переуступке перед вводом в эксплуатацию.
+
+15
Markell
Markell
5 августа 2021, 7:58
#
Я тогда тоже ваш друг, за последние 6 лет успешно продал бизнес и стал рантье.) Кто-то на этот ресурсе классный комментарий оставил: «недвижимость не айти, тут думать надо «)
+
0
mega5
mega5
5 августа 2021, 10:13
#
Та да, так и есть!
+
+52
Abramon
Abramon
6 августа 2021, 8:08
#
«Жлобье» просто не хоче стояти під КМДА чи офісом умовно АРКАДи з плакатами, що його обманіли.
+
+15
Markell
Markell
5 августа 2021, 7:55
#
Так никаких вопросов, вы тоже барыгуйте и зарабатывайте, никто ж не запрещает.
+
+60
stas12345
stas12345
4 августа 2021, 20:31
#
«строители просто не успевают следовать запросам рынка»

Строители скорее разводят людей на деньги. Собрали денег на начальном этапе строительства, пустили их на свои нужды, а потом кормят завтраками и задерживают выдачу ключей на несколько лет. Многие люди активней бы вкладывали деньги если бы нормально строили. А так то с землёй проблемы, то хозяин деньги украл
+
+30
mary27
mary27
4 августа 2021, 20:55
#
Ага, схема кирпично-финансовых пирамид)
+
+12
Qwerty1999
Qwerty1999
5 августа 2021, 0:04
#
«схема кирпично-финансовых пирамид)»

В Египте до сих пор стоят — как памятник средневековой бесхозяйственности…
+
+39
bonv
bonv
4 августа 2021, 21:55
#
Зараз взагалі поняття «з котловану» не існує. Ціна наполовину збудованої висотки в ціні така ж як «з котловану». Питання тільки в часі придбання. І за той час ціна може сутттєво вирости. Є дві будови: одна з нуля, а інша вже декілька поверхів збудованих. Ціна одна і та ж. Десь так:)
+
+15
BEZE
BEZE
4 августа 2021, 21:59
#
Є знижки від забудовника;)
+
+45
bonv
bonv
8 августа 2021, 20:18
#
І то хороші знижки, особливо літом, коли продажі падають:)
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
9 августа 2021, 10:41
#
Скоро вийдуть акції забудовників за серпень, так ось знижки в серпні менші за знижки у квітні, для порівняння.
+
+15
Qwerty1999
Qwerty1999
4 августа 2021, 23:43
#
«К чему я все это.»

Вы совершенно забыли про индивидуальное строительство.
Частные дома растут как грибы после дождя и метраж там однозначно свыше 100 квадратных метров.
И если построенный частный дом не зарегистрирован в БТИ — то и в государственной статистике квадратных метров он не существует…
+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
6 августа 2021, 17:39
#
Так, доречі, у передмісті все більше котеджних містечок, таунхаусів будують
+
+14
Alexey Prihodko
Alexey Prihodko
5 августа 2021, 6:53
#
Какой переизбыток жилья, вы о чем?
Киев зеленый стоит, пустыри кругом, заброшенные промзоны прямо в центре.

Его строить и строить еще, другое дело, насколько качественно и красиво. Из-за коррупции 10 лет назад было некачественно и некрасиво. Сейчас ситуация меняется.

Прокатитесь иногда в европейские столицы: Берлин, Вену, Париж, Будапешт, Стамбул я уж не говорю про дальневосточные столицы типа Токио, Сингапура, Бангкока… Посмотрите как там застроено все до горизонтов))
+
+106
Богдан Перчук
Богдан Перчук
5 августа 2021, 7:58
#
Если рассматривать недвижимость как товар (покупка для собственного проживания), то можно отчасти согласиться с автором, но…
Это, как большинство знает, очень специфический «товар».
С предложением у нас более менее стабильно. Плохо, но стабильно.
Спрос на недвижимость дифференцирован. Одни покупают его как жилье, другие как актив. В статье представлен анализ спроса со стороны первой категории. Вторая категория покупателей делиться на инвесторов и спекулянтов. В Украине значительная доля недвижимости покупается-продается последними (ведь у первой категории низкие доходы а инвесторы покупают в долгую). Если эта доля становиться критичной, то может раздуваться пузырь. Пузыри могут возникать и локально. Падение цен может быть спровоцировано превышением издержек от владения (например, налога или квартплаты) над доходностью или повышение доходности от альтернативных активов (депозиты, рынок земли и т. п.).
+
+44
Serge55
Serge55
5 августа 2021, 8:50
#
Автор забыл написать или намеренно не исследовал про жилищную норму на 1 человека по стандартам ООН. Не сказал про среднюю норму в мире на 1 человека, во многих странах норма ниже чем у нас. Не сказал что перепись населения Украины не проведена. Как и многое другое. Автор работает на строительных магнатов.
+
+65
Markell
Markell
5 августа 2021, 8:53
#
Правильно. А на каких конкретнее магнатов? Я бы тоже поработал на них. Контактами магнатов поделитесь?
+
+30
Serge55
Serge55
5 августа 2021, 11:45
#
Бюджет рынка услуг по пиару застройщиков существует и он не резиновый, всем места не хватит, я со свечкой там не стоял, это моя догадка, уж больно несбалансированная подача всех факторов, влияющих на спрос. Это статья скорее на правах рекламы.
+
+7
mary27
mary27
5 августа 2021, 16:14
#
+1000.
Будет_тока_дорожать ©.
+
+14
Yura D.
Yura D.
5 августа 2021, 9:31
#
Автор в одном из своих видео говорил что он вышел из фондового рынка и вложился в недвижимость — в этом смысле другой статьи от него и не ожидал) но тоже разделяю его взгляды — потенциал роста ещё не исчерпан, особенно в новых интересных ЖК.
+
+45
AleksandrBank
AleksandrBank
5 августа 2021, 10:54
#
Спасибо за статью.
Добавил бы от себя, что по многим стройкам, которые почти построены есть проблемы: Варшавский все готово, но идут суды по земле; Бережанский почти готов, но проблемы с вводом и ранее свет и воду более 1 года подключали, … можно продолжать.

Ключевое работать и зарабатывать, если просто работать, что можно копить на жилье 15−20 лет, а если зарабатывать можно и за 1,5−2 года. Я имею ввиду легально. Нелегально можно и за более короткий срок.

+
0
UncleIgor
UncleIgor
5 августа 2021, 15:17
#
Касательно Варшавского. Первые успехи уже есть.
Можете ознакомиться с решением суда:
https://reyestr.court.gov.ua/Review/98668250
Вопрос стоит в присвоении адресов и принятие готовых домов в эксплуатацию, «Пуща» не подписывает ввод.
Почему? ДП «Пуща Водица" — владелец земли, захотела больше %% от введеного жилья Столицы груп. Она по условиям договора Заказчик стоительства, просто потому что, рынок изменился, и рыночный % тоже)))
Договориться не смогли — пошли суды. Они захотели чтобы инвест договора Столицы и Пущи от 2008 года признали не действительными. Классический вариант рейдерства со стороны государства. Основной их довод («Пуща Водица») что Столица должна была этот договор согласовать с Кабинетом министров и Фондом Гос. имущества, а она этого не сделала. Но эта норма появилась в 2019 году, на момент подписания инвест. договора в 2008 году такой нормы закона не было.
+
0
Victor233
Victor233
5 августа 2021, 11:18
#
ИМХО. 1.Брать в рассчет только население Украины, как потенциальных покапателей, не совсем верно. Процент сделок по недвижке с участием граждан других стран показвает рост от года к году. Ну речь, разумеется, об областных центрах. Киев, Одесса, Львов и т.д. Так что жить в новопостроенных домах будет кому)
2. Дешеветь жилье от сегодняшнего ценника будет только в случаях, о которых даже и писать не хочется. Война, кризис, катастрофа. Когда владельцы начнут «сливать» с целью хоть что-то вытянуть. Математика- как может дешеветь если вырос металл (+40% за последние 1,5 года), работа и стройматериалы? Застройщики они не робин гуды, докладывать свое никто не станет. Более того- если поступает предложение очень дешевого дома — подумайте из чего он построен?
3. И да. Если растет экономика- недвижимость тоже пойдет в рост. Но. Как и все остальное.
+
+10
mary27
mary27
5 августа 2021, 16:19
#
1. Возможно.
2. Война с РФ никуда не делась.
После фортеля, который выкинули товарищ Бидон и фрау Риббентроп ожидаем обострение.
Кризис тоже на подходе, достаточно ФРС чуть притормозить печатный станок.
3. В Украине растет экономика?)
Написала бы, что Чернобыль повлиял, но он был давно)
+
0
Victor233
Victor233
5 августа 2021, 17:26
#
Спасибо, мне чрезвычайно лестен Ваш ответ
если б Вы еще только внимательно читали текст на который отвечаете)
Там, где идут боевые действия на востоке — ценник квартир Вам известно какой? А если сравнить с 2013? Донецк был вторым-третьим городом по стоимости метра квадратного. Что имеем сейчас по Донецку? Вот о чем речь.
Нигде не было написано что в Украине растет экономика. Было написано — если растет. Чувствуете разницу?
+
+10
mary27
mary27
5 августа 2021, 20:20
#
Благодарю)
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
5 августа 2021, 11:44
#
Кстати, забыли указать, у нас много иностранцев покупает жилье, в т. ч. те кто зарабатывает нелегально часто по схемам также скидывает деньги в недв-ть.
+
+21
Qwerty1999
Qwerty1999
5 августа 2021, 11:51
#
В ответ на такую наглость иностранцев,
многие украинцы скупают недвижимость в Европе
и не только для проживания, но и в качестве инвестиций…
+
+15
bonv
bonv
5 августа 2021, 11:53
#
Експерт: понад 60% українців у Польщі працюють легально, у Німеччині - близько 10%
https://www.unn.com.ua/uk/exclusive/1939034-ekspert-ponad-60-ukrayintsiv-u-polschi-pratsyuyut-legalno-u-nimechchini-blizko-10
+
+58
Alik2021
Alik2021
5 августа 2021, 12:28
#
До 80% люди не могут нормально жить на имеющиеся доходы! и на сегодня это надутые цены на кв/м — вопрос только времени — пике вниз)
+
+33
Maleficarum
Maleficarum
5 августа 2021, 12:47
#
Пока весь Мир лавэ печатает- то и цены на недвигу будут подрастать -как в принципе и на все товары. Обвал случится как только американцы «пылесосить» с рынка деньги начнут в «кубышку» Тогда да- охочих вбиваться в дорогую «мировую «недвигу (Украина не исключение) станет значительно меньше. Но миркую- что цена на недвигу в Украине попрёт в долины когда цены в Миру остальном на недвигу «стремительным домкратом» обвалятся. Процесс в принципе для всех станет всеобщим
+
0
Serge55
Serge55
5 августа 2021, 13:00
#
Рост цен на недвигу может быть только если Украина будет жить по средствам, скажем с учетной ставкой как на Западе, нормальным бюджетом, свободным курсом гривни с ОВГЗ и рефинансом как на Западе.
+
+15
yarg
yarg
5 августа 2021, 13:44
#
А что — на западе при таких условиях есть рост цен на недвигу? Вроде нет.
+
0
mary27
mary27
5 августа 2021, 16:16
#
Учетная ставка как на «западе» у нас невозможна, снижение ставок недавно уничтожило кредитование)
И про печатный станок ЕЦБ не стоит забывать)
+
0
yarg
yarg
5 августа 2021, 13:19
#
В статистику по строительству жилья не входит индивидуальные дома.
т. е. то что за последнее время вокруг киева целые поля застроены, появились огромные агломерации сплошной застройки типа региона Ирпень-Буча-Ворзель-гостомель или Белогородка- Чайка-Гореничи… - ничего этого в статистику не попало. А там живут сотни тысяч людей. И строятся так миллионы метров в год.
+
0
FedorovM
FedorovM
5 августа 2021, 15:35
#
Там и цены другие! И рынок потому это тоже учел.
+
+30
yarg
yarg
5 августа 2021, 16:39
#
Цены — возможно. но вот обеспеченность жильем — намного выше чем в гос. статистике.
я уж молчу что по селам исторически куча народа живет в домах. нигде не зарегистрированных и в статистику не попавших. А мы верим в 24 метра на человека…
+
+15
mega5
mega5
5 августа 2021, 13:54
#
Жить в квартире в Киеве — это разумеется привелегии избранных. Ведь не каждый питается в ресторанах через день или употребляет здоровую и дорогую еду, на хороших машинах передвигается… Так и с недвигой! Уточню, что речь идёт о недвижимости в Киеве, а не на окраинах типа Борщаговок, Оболони, ПОХ, и в нормальных ЖК или домах, а не в хрущах, панельках, Комфорт-таунах.
+
+15
yarg
yarg
5 августа 2021, 14:13
#
Это какие-то воспоминания из ссср… «привилегии и прописки» -это оттуда.
и борщаговка и оболонь и пох были окраинами лет 30 назад.
нормальные ЖК — строятся именно там. В Киеве в центре найти нормальное жилье — проблема. Центр застроен старыми домами с проблемными коммуникациями… часто это просто руины (как на подоле).

+
+24
Yura D.
Yura D.
5 августа 2021, 14:15
#
Сегодня в завтрашний день не все могут смотреть. Вернее, смотреть могут не только лишь все, мало кто может это делать. (c)

А разве не ПОХ где % зарабатывать?!)
+
+8
bobkash
bobkash
5 августа 2021, 16:52
#
Почитал комментарии… все комментаторы да и автор напрочь забыли о том, что в любую секунду монобольшинство может принять любой рандомный закон и как уронить так и поднять цены на недвижимость. и не важно, есть у людей деньги или нет, достаточный ли спрос и предложение — просто примут, а вы потом бегайте разбирайтесь как дальше быть. думаю только в этом могут быть самые ощутимые проблемы у рынка.
+
+15
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
5 августа 2021, 18:01
#
Вітаємо всіх) «Мінфін» підбив підсумки активності київських забудовників за перше півріччя 2021 року: https://minfin.com.ua/ua/invest/articles/reyting-kievskih-zastroyschikov-kto-ne-soshel-s-distancii-v-2021-godu/
+
+21
a987654321a
a987654321a
8 августа 2021, 19:14
#
Скажу вам правду цены на жилье будут не падать, а просто валится с каждым годом и упадут где-то на нуле до 300 баксов. молодежь поголовно уедет в европу. остануться старики и пред пенсионный возраст. рождаемость упадет. молодежь вся в европе америке и россии.
+
0
mary27
mary27
8 августа 2021, 19:55
#
+1000.
Это если законодательно ограничить «кирпично-финансовые пирамиды» и схемы «инвесторов».
+
+45
bonv
bonv
8 августа 2021, 20:17
#
Урбанізація допоможе.
+
0
Markell
Markell
8 августа 2021, 21:26
#
Правильно. Всё будут жить в колхозе и копать картошку, в столицу никто ехать не будет, ведь в сёлах навоз, картошка, водка и свежий воздух. Кону *** нужны эти города милионника, когда по сёлам куча работы с конкурентной зарплатой и качественной медициной и развитой инфраструктурой.
+
+6
mary27
mary27
8 августа 2021, 22:29
#
На три вещи в мире можно смотреть бесконечно:
Как горит огонь.
Как течет вода.
Как бомбит у понаехавшего из села у Куэв риэлтора Markell.
+
0
yarg
yarg
8 августа 2021, 22:57
#
Верю. молодеж уедет в россию.
зарплаты 7000 рублей, водка путинка и хозяева-чеченцы. кто же не мечтает пожить в такой романтике :)
+
+60
bonv
bonv
8 августа 2021, 20:26
#
Нерухомість активно дорожчає: як змінилися ціни у містах України.
https://gazeta.ua/articles/economics/_neruhomist-aktivno-dorozhchaye-yak-zminilisya-cini-u-mistah-ukrayini/1046102
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться