Напряженность на украино-российской границе уже спровоцировала обвал цен на украинские евробонды и корпоративные облигации. В СМИ начали активно обсуждать слухи о массовом бегстве нерезидентов из украинской недвижимости. Действительно ли нерезиденты устроили распродажу квадратных метров и как это повлияет на цены, — разбирался «Минфин».
1 февраля 2022, 7:40
Читати українською
Почему иностранцы начали продавать нашу недвижимость
Иностранцы продают, но очень мало
Весь прошлый год столичная недвижимость была мега-популярным направлением для инвестиций, и не только среди украинцев. Украина попала в первую пятерку стран с самыми недооцененными активами, согласно рейтингу Financial Times. И это стало причиной повышенного интереса к нашей недвижимости со стороны иностранцев. По подсчетам риелторов, на их долю пришлось около 10% всех продаж. Многие вкладывались в коммерческую недвижимость, а также покупали жилье для сдачи в аренду.
Относительно низкий (по европейским меркам) порог входа и высокая доходность могли бы и дальше поддерживать спрос на украинские «квадраты» со стороны нерезидентов. Однако в ситуацию вмешалась политика.
«Что происходит сейчас? Часть иностранцев, которые проинвестировали в первичку, пытаются продать недострой путем переуступки прав собственности», — рассказала руководитель киевского риелторского агентства Best&Seller Ирина Луханина.
Впрочем, пока о массовом бегстве говорить рано. По словам Ирины Луханиной, от украинской недвижимости избавляются в первую очередь те, кого с нашей страной, кроме желания подзаработать, ничего особо не связывает, и кто не знает «внутренних течений».
Доля таких инвесторов среди нерезидентов небольшая.
Читайте также: Зачем иностранцы скупают украинскую недвижимость и как это скажется на ценах
По словам вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, иностранцы действительно сбывают свою недвижимость в Украине. Но этот процесс начался намного раньше обострения конфликта с Россией. Причина, скорее, в фискальной политике государства.
«Налоговая напомнила нерезидентам, что они не могут самостоятельно сдавать свою недвижимость в аренду, а должны нанять финансовую прокладку в виде управляющего. В итоге многие решили, что им проще продать здесь имущество и купить, скажем, в Грузии или Испании. Те же, кто не пошел этим путем, продолжают оставаться с нами», — прокомментировал Анатолий Топал.
Эксперт уверяет, что никакого всплеска продаж сейчас не наблюдается. С этим полностью соглашается управляющий партнер KDU Realty Group, инвест-консультант Елена Маленкова. По ее словам, на массовый сброс рынок моментально отреагировал бы. Во-первых, появилось бы огромное количество выставленных на продажу объектов, в частности по переуступке на ранних этапах строительства. А во-вторых, это сразу бы повлияло на цены.
«У нас ситуация такая, что объектов на продажу выставлено очень мало. Такого незначительного количества предложений по недвижимости в Киеве давно не было. Что касается цен, то даже за $55 тыс. в Киеве сегодня ничего приличного не купишь», — констатирует Елена Маленкова.
Она говорит, что реальным индикатором инвестиционных настроений является коммерческая недвижимость. Как показывает практика, в нее вкладываются только при благоприятных условиях.
«На сегодня на хорошие коммерческие объекты в Киеве стоит очередь. Например, мы вышли на продажу объекта на ул. Сечевых Стрельцов. Оказалось столько желающих его купить, что в первый же день 6 инвесторов сделали предложение выше стартовой цены. При этом трое из них — иностранцы», — рассказывает Елена Маленкова.
Около 70% нерезидентов, которые инвестируют в украинскую недвижимость — бывшие граждане Украины. Остальные 30% — те, у кого здесь есть родственные или дружеские связи. Поэтому они осведомлены о главных «внутренних течениях».
Читайте также: Что будет с ценами на новостройки в 2022 году
Украинцы игнорируют информационный негатив
Наши граждане пока игнорируют негативный информационный фон. Во всяком случае, как уверяют эксперты, панических настроений не привносят на рынок и они. Сделок действительно стало меньше, но эта тенденция наметилась еще осенью прошлого года.
«В первом полугодии 2021 года рынок рос, мотивированный спрос себя исчерпал и сейчас формируется отложенный спрос, с которым выйдем на весну», — говорит Анатолий Топал.
Пока коррекции цен не произошло, но возможность небольшого снижения стоимости квадратного метра все еще остается.
«Сейчас мы наблюдаем на рынке стагнацию. В какую сторону будут дальше двигаться цены, спрогнозировать со 100-процентной точностью сложно. Но многие покупатели заняли выжидательную позицию и пока присматривают варианты для инвестиций», — пояснил вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.
Рассматривают украинцы также и покупку активов за рубежом. Излюбленными направлениями остаются все те же Испания, Турция, Германия, США, Хорватия. Но это, скорее, диверсификация рисков и распределение позиций.
«Мир очень быстро меняется, поэтому в инвестиционном портфеле должно быть все — и криптовалюты, и акции, и стартапы. Что касается недвижимости, то ее тоже следует по возможности диверсифицировать — по сегментам, классам, странам. Поэтому ничего удивительного нет, что украинцы покупают недвижимость в других странах», — говорит Елена Маленкова.
При этом она обращает внимание, что в большинстве случаев, недвижимость за рубежом с инвестиционной целью покупают те у кого она уже имеется и в Украине. Ведь интереснее Украины в плане доходности нет ни одной страны. У нас недвижимость может дать 7−8% годовых. Европейские страны предлагают 2%, максимум — 4%.
«Окупаемость вложений в недвижимость, скажем, в Турции — 20 лет. И только в Украине 12 лет считается нормой. А можно найти в регионах объекты со сроком окупаемости от 3 до 5 лет. Поэтому инвесторы и идут в Украину», — подытоживает управляющий партнер KDU Realty Group.
Читайте также: Сколько заработают инвесторы на столичных новостройках в 2021 году
Что будет с ценами дальше
Эксперты не исключают: если напряженность на украино-российской границе будет и дальше нарастать, число желающих выйти из украинских инвестиций в недвижимость может возрасти. И это точно скажется на ценах вторичного рынка. Хотя возможность обвала или значительного отката цен не рассматривается.
«Изменения на 1,5−2% — это всего лишь корректировка. Для рынка это нормально», — говорит Анатолий Топал.
Больше всего на продавцов и покупателей квадратных метров в дальнейшем будут влиять ценообразование и платежеспособность.
Автор:
Комментарии - 87
в 70-е годы.
песка ложили в бетон столько , что у двух пятиэтажек лестничные пролеты просто рассыпались и обвалились. от 5 до 1 этажа.
Мосты,на которые последние 30 лет забили в плане ремонта,почему-то не падают. Поезда в метро видели каких бородатых годов бегают?
Но святая вера в качество построек єпохи ссср вас может здорово подвести.
А относительно сталинок — трещины появляются от усадки дома. Сталинки уже давно устаканились. Потрескались и трещины их — заштукатурили. И ваш новострой заштукатурят и будет 100 лет стоять.
А о качестве «савецкого» - давайте печально помолчим. Пусть дети в это качество верят.
А есть пруфы ???
Одна бабка рассказывала что в Москве в 37-м году стопятсот многоэтажек обвалилось.
Я лично жил у нас на Черемушках, где все дома (хрущевки) были построены в 70-х годах и стоят до сих пор. Да качество штукатурки внутри такое, что сама осыпалась в конце 2000-х. На тот момент дому было больше 40лет!
И пару лет назад в одном доме пролет рухнул на первом этаже, только у них в подвале постоянно вода текла, ну и дому уже было под 50.
нет. не додумался я записать…
простите меня :(
У меня в хруще НЕнесущие стены из какой-то смеси камыша, глины и песка.
И что ??? На то они и не несущие — к ним вопросов в плане мегаустойчивости вообще нет. Да хоть с гипсокартона можно сделать.
Гадаю типу родина Черновецьких та інші. Так заробляти на «золотій землі» столиці з відкатами ніде не виходить. Ізраїль не ті масштаби.
Кто последний, за кем очередь занимать?)
турки может и не бегут, т.к. они тут почти что свои оч плотно сидят, а вот если есть инвесторы из западной европы которых стреманули войной те наверное выходят
турки в большинстве такие же как и наши — риски войны та пох — 10% годовых важнее, а европеец северный он не такой — война? — зарежу лосёнка пока маленький.
десятки лет… выростают дети … и умирают… а кто-то верит в «грядущий кризис».
ну курс немного упал , но это не горе. Ну недвига подешевела , но она перегрета была
это и есть тот страшный кризис о котором речь ?
при этом во мнигих странах никакого кризиса и не заметили. Родственники из Германии и польши например. Так что называть его «мировым» — это перебор :)
но этот «мировой кризис» отразился на недвижимости и некоторых акциях в нескольких странах. Толкьо и всего.
в 2007 году нефть стоила 140 долларов за бочку. Сейчас -80.
это все что нужно знать об инфляции и ценах на сырье.
ну ок.
а когда — не пузырь ?
напоминаю — нефть так и не вернулась к вершинам нулевых.
собственно и железная руда — тоже.
я бы сказал — все наоборот.
Если что — учет родившихся , умерших ,уехавших и приехавших — есть и без переписи.
У Львові фактично проживає кожен третій із 2,5 мільйона жителів Львівської області.
На сьогодні Львів за кількістю населення займає шосте місце в Україні, більше людей проживає тільки у Києві — 3 мільйони, Харкові — 1,45 мільйона, Одесі — 1 мільйон, Дніпрі — 982 тисячі та Запоріжжі — 730 тисяч.
Але ряд експертів вважає, що у Львові реально мешкає набагато більше людей, ніж вважають статистики. Так, за оцінкою екс-керівника управління інвестиційної політики Львівської обладміністрації Романа Матиса, у Львові вже сьогодні проживає більше мільйона людей. От тобі і статистика.
Они застройщик не справился, пришел другой и накинет еще цену. Там проблему с подключением коммуникаций. Интересно когда будет сдача построенных, но не сданных домов, вопрос открытый.