Минфин - Курсы валют Украины

Установить
10 декабря 2021, 7:40 Читати українською

Сколько заработают инвесторы на столичных новостройках в 2021 году

В 2021 году цены на киевскую недвижимость установили семилетний рекорд: за неполные 12 месяцев они выросли в среднем на 25−30%. «Минфин» узнавал, сколько заработали на своих инвестициях украинцы, которые вложились в недвижимость на ранних стадиях строительства. И будет ли столичное жилье дорожать дальше.

На волне популярности

Украинцы считают недвижимость надежным активом и «тихой гаванью» на периоды экономических кризисов. Вера в квадратный метр сработала и в пандемийные времена. Особенно популярным был первичный рынок. Количество сделок на первичке за последние 2 года, по данным АФНУ, увеличилось в среднем на 25−30%.

Все больше граждан покупает недвижимость не для себя, а чтобы вложить деньги.

«Доля сделок с целью сохранения средств за текущий год превысила 55−60% общего объема продаж на первичном рынке столицы. Это в среднем на 10% больше, чем в прошлом году», — сообщил основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group Михаил Подвысоцкий.

По словам коммерческого директора «Интергал-Буд» Анны Лаевской, если раньше около 25−30% соглашений заключалось в спекулятивных целях, то сейчас — 40%.

Участники рынка утверждают, что на старте продаж жилых комплексов в отделы продаж выстраиваются очереди. «Строительные компании могут продать до 90% квартир на этапе пресейла», — утверждает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью (АПУН) Анатолий Топал.

Такая ситуация вполне закономерна. Ведь чем раньше инвестор вложится в строительство, тем большую прибыль может получить. Разница в цене квартиры на этапе котлована и в готовой новостройке может достигать 25−40%. И это при стабильной рыночной ситуации. Разгон цен, который набрал рынок в 2020 и продолжил в 2021 году, обещает инвесторам более солидный куш.

Сколько принесли инвесторам объекты за последний год

Рынок недвижимости начал оживать в июле 2020 года. После затишья, связанного с первым локдауном, стоимость квадратных метров медленно — на 0,5−1% — поползла вверх. Настоящий темп цены набрали в преддверии 2021 года.

За последний год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева подскочила с 27,1 тыс. грн до 34,7 тыс. грн, — свидетельствуют данные портала ЛУН. В долларовом эквиваленте средняя стоимость квадратного метра за этот же период выросла на 35%. В начале декабря квадратный метр в новостройках Киева стоил в среднем $1290.

«Минфин», на основе данных ЛУН, проанализировал динамику цен у нескольких столичных застройщиков. Мы не принимали во внимание особенности того или иного жилья — класс, качество, стадию готовности и т. д. Объекты выбирались в соответствии с датой старта продажи объекта (или новой очереди строительства). Она должна приходиться на конец 2020 года.

Все 10 выбранных нами объектов за год показали прирост стоимости более чем на 20%. Например, в Ж К Паркове місто цена «квадрата» в среднем выросла на 22,5%, в ЖК «Теремки» — на 32%, в ЖК «Кришталеві джерела» — на 46,5%.

Настоящими рекордсменами в нашем списке оказались ЖК Lucky Land и ЖК Stanford. Квадратные метры в этих комплексах с момента старта строительства до сегодняшнего дня «взлетели» в среднем на 49,5% и на 52,5% соответственно.

Как менялась средняя стоимость 1 кв м в новостройках, продажа которых стартовала в ноябре-декабре 2020 года

Название ЖК и застройщик

Класс

Стартовые цены на момент начала продажи новой очереди, грн за 1 кв м (ноябрь-декабрь 2020 г.)

Цены на начало декабря 2021 г.

Рост средней стоимости 1 кв м со старта продаж
(среднее значение)

ЖК Podil Plaza & Residence, Status Group

бизнес

32 000 — 49 000

45 000 — 68 000

41% — 39%

(40%)

ЖК O2 Residence,
Saga Development

комфорт

20 750 — 30 900

25 250 — 39 150

22% — 26%

(24%)

ЖК Теремки,
Интергал-Буд

комфорт

20 300 — 36 450

28 000 — 49 500

38% — 26%

(32)

ЖК Варшавский плюс, Stolitsa Group

комфорт

19 450 — 26 100

22 700 — 34 140

17% — 31%

(24%)

ЖК Creator City, Креатор-Буд

бизнес

28 200 — 45 900

41 550 — 61 400

47% — 34%

(40,5%)

ЖК Паркове місто, UDP

бизнес

25 400 — 35 850

33 200 — 41 700

28% — 17%

(22,5%)

ЖК Кришталеві джерела, KSM-Group

комфорт

19950 — 30 000

28 000 — 46 000

40% — 53%

(46,5%)

ЖК Stanford,
Perfect Group

бизнес

41 150 — 70 400

60 900 — 110 900

48% — 57%

(52,5%)

ЖК Fjord, ENSO

бизнес

32 800 — 53 600

39 050 — 69 700

19% — 31%

(25%)

ЖК Lucky Land,
DIM

комфорт

24 250 — 31 400

35 550 — 48 400

45%-54%

(49,5%)

Источник: ЛУН

По словам Анны Лаевской, коммерческого директора «Интергал-Буд», стоимость квартир, купленных весной — в начале лета этого года, уже выросла на 40%. И она будет увеличиваться по мере строительства объекта.

«Мы подсчитали, что доходность такой инвестиции при перепродаже в сегменте комфорта может достигать 70−80%, а в сегменте бизнес — даже превышать 100%, в зависимости от проекта и этапа его готовности на момент покупки», — рассказала коммерческий директор «Интергал-Буд».

Читайте также: Столичный метр: инвестиции в квартиры в Печерском районе

Еще более впечатляют цифры по объектам, продажи которых стартовали раньше.

Название ЖК и застройщик

Класс

Стартовые цены на момент начала продажи новой очереди, грн за 1 кв м

Цены на начало декабря 2021

Рост средней стоимости 1 кв м со старта продаж
(среднее значение)

ЖК Resident Concept House, Saga Development, 2017

бизнес

37 451

107 700

187%

ЖК LaLaLand, Фундамент, 2017

эконом

15 054

27 900 — 29 500

85−96%

ЖК Лебединський, Perfect Group, 2018

комфорт

15 980 — 25 500

32 700 — 38 200

105 — 50%

ЖК Урловский-1, КГС, 2018

комфорт

20 470 — 25 461

25 350 — 30 900

24 — 23%

ЖК Бережанский, Галжитлобуд, 2019

комфорт

17 000 — 22 000

27 000 — 31 000

59 — 41%

ЖК Новый Автограф, DIM, 2019

комфорт

19 250 — 32 050

39 000 — 49 700

103−55%

ЖК Nordica Residence, РИЕЛ, 2020

бизнес

25 500 — 38 050

39 200 — 67 200

54 — 77%

ЖК Respublika, КАН Девелопмент, 2020

комфорт

26 050 — 32 550

48 950 — 67 950

90 — 108%

Изменение вектора

В последние месяцы ситуация начала меняться — инвестиционный спрос пошел на убыль. По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, в ноябре, по сравнению с августом, количество сделок на первичном рынке Киева сократилось в среднем на 35%. До конца года спрос может упасть еще на 30%.

Такой разворот вполне объясним. Эксперты считают, что на сегодняшний день цены на недвижимость в Украине почти достигли экономически обоснованного максимума и стали неподъемными для более 90% украинцев.

«С 2020-го и на протяжении 2021 года стоимость жилья в новостройках в крупнейших городах Украины выросла в среднем на 35−40%. Однако слишком быстрые процессы на рынке привели к фактическому „истощению“ платежеспособного спроса», — отметил Юрий Пита.

По его оценке, к осени 2021 года спрос на 10−15% превышал предложение, но сейчас предложение уже на 20% больше спроса.

CEO Stolitsa Group Эдуард Соколовский рассказал «Минфину», что в Киеве и области работает много компаний, которые суммарно строят около 250−300 жилых комплексов. Потому дефицита жилья на рынке нет. В то же время, по его словам, существует значительный отложенный спрос на новые квартиры. Отчасти его ограничивает реальная платежеспособность населения. Однако в целом спрос и предложение сбалансированы между собой.

Как реагируют цены

Девелоперы уже заметили спад активности покупателей — и с октября цены на квадратный метр в новостройках замерли. Незначительные колебания стоимости в пределах 1,5−3% есть, но наблюдаются они в отдельных объектах, и то, в основном, связаны с переходом к новым стадиям строительства.

«Такой рост „плановый“ и существенно не повлиял на общую ситуацию на рынке. Пик цен уже пройден. В ближайшие 2−3 месяца рост стоимости квадратного метра будет только точечный, в отдельных проектах», — отметил основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group Михаил Подвысоцкий.

Весной цены могут снова пойти вверх, но подорожание не будет существенным. Такие высокие темпы роста стоимости квадратного метра, как в 2021 году, рынок уже не увидит.

«Прогнозируется рост цен на уровне 12−15%», — говорит Анна Лаевская.

Дело не только в истощении платежеспособного спроса. Негативно могут сказаться и новые налоговые изменения. Речь идет о введении ставки налогообложения 18% при продаже третьего и более объекта за год. За соответствующий закон уже проголосовали депутаты. Теперь он ждет подписи президента.

Поэтому определенный процент инвесторов может уйти с рынка или снизит активность. Ведь покупать недвижимость для перепродажи, с учетом налогов, станет не так интересно.

Читайте также: Налоги с операций с недвижимостью: что меняет новый закон

Стоит ли инвестировать в новостройки сейчас

Максимальные темпы роста стоимости квадратного метра позади, но говорить об инвестиционном потенциале новостроек все еще можно.

Но подход к оценке проекта для инвестирования должна измениться. На первый план выходит не только локация и стоимостные показатели проекта, но и качественные параметры — инфраструктура, площадь квартиры, видовые параметры, этаж и т. д.

«К ключевым факторам, которые положительно сказываются на инвестиционной привлекательности объектов, относятся, прежде всего, удобная локация с комфортной транспортной развязкой, а также наличие в шаговой доступности объектов социально-бытовой инфраструктуры — школ, детсадов, клиник, ТРЦ, отделений банков и т. п.», — подчеркнул CEO Stolitsa Group Эдуард Соколовский.

«Еще один тренд, формирующий инвестиционную привлекательность объекта, — это полифункциональность. В таких проектах следует покупать и жилую, и коммерческую недвижимость. На подобные комплексы растет спрос как в Киеве, так и в пригороде», — дополнила Анна Лаевская.

Однако эксперты отмечают, что рынок инвестиций в новостройки в Украине достаточно рискован. Поэтому первое, на что следует обращать внимание инвесторам перед тем, как вкладывать средства, — на репутацию застройщика: как долго он работает, сколько в его портфеле успешно реализованных проектов и что о нем говорят участники рынка.

Читайте также: Элитная недвижимость: что появится на карте в 2022 году

Комментарии - 17

+
+105
044blog
044blog
10 декабря 2021, 10:45
#
Я бы не стал в вопросе статистики верить застройщикам. Осталось 2 квартиры на комплекс, только когда набираешь их с разных номеров, немного корректируешь запрос, вносишь этажные предпочтения — то квартиры совсем разные «последние» предлагают). И отделы продаж не спешат закрывать при 2−3 квартирах. Переуступку же можно и в главном офисе оформить.

И теперь не застройщик оппонент при торге, а инвесторы. Они «забирают» вот уже завтра вашу планировку.

И даже сервисам типа Лун. Им отгружают по api ту информацию, что нужно застройщику. Прозвоны уже редкость. И ты видишь у них в карточке ЖК, что двушек уже не осталось. Проходит 3 месяца — и снова полно вариантов по этому жк. Без запуска новых очередей.
Просто разные планировки и разные квадратуры стартуют с определенной цены. И нет смысла их скидывать на старте.

Застройщики уже научились и продавать, манипулировать и подогревать. Но то, что происходит с однушками под аренду — даже им не под силу контролировать.
А если еще у комплекса немного паркомест, то даже сама однушка часто не даст такого роста как + паркоместо.

А вот если говорить об самом большом росте — то это точечные объекты в центре у средних застройщиков. Да там и рисков больше, как минимум выйти с котлована нужно. Это же не вторая очередь масштабного жк, где уже с документами все ясно.
Только личный анализ позволит вам выбрать идеальный вариант. А вот что будет в разрезе 3 лет — уже наверное касается всего рынка. Или застройщика в целом, а не конкретного ЖК.
+
+28
bonv
bonv
10 декабря 2021, 10:48
#
У кожного свої заробітки. Буває і більше, а іноді і менше:)))
+
+28
BEZE
BEZE
10 декабря 2021, 12:39
#
Але в середньому ті ж 25−30%;)))
+
+28
bonv
bonv
10 декабря 2021, 12:47
#
Український житловий комплекс здобув дві нагороди міжнародного конкурсу.
https://www.unian.ua/society/ukrajinskiy-zhitloviy-kompleks-zdobuv-dvi-nagorodi-mizhnarodnogo-konkursu-novini-ukrajini-11635846.html
+
+29
An GenShuo
An GenShuo
10 декабря 2021, 13:45
#
Задолбали свое г**но строить возле исторических мест, кто будет разгребать эту катастрофу в будущем?
+
+28
BEZE
BEZE
10 декабря 2021, 14:22
#
Мурашник;)))
+
+42
bonv
bonv
10 декабря 2021, 10:48
#
Бизнес и жизнь.
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/142017/
+
+42
Anjey2410
Anjey2410
10 декабря 2021, 21:52
#
Особенно большой доход получат инвесторы АРКАДЫ И Укрбуда. Вот они то и будут в самом большом плюсе. А если честно, то и у нас в Черновцах тоже есть такие истории. Эгоист 3, Оазис, и так далее. Вообще, объекты которые сдаются вовремя это большая редкость.
+
+13
Виктор Григоренко
Виктор Григоренко
11 декабря 2021, 12:48
#
Репутация застройщика важна
+
+81
Виктор Григоренко
Виктор Григоренко
11 декабря 2021, 13:03
#
Недвижимость Украины-это мыльный пузырь, образованный нулевой ставкой депозита, людям деньги вкладывать некуда. А когда начнут здавать в аренду, продавать, тогда начнется веселье. Правда еще доллар может скакнуть-ускорить процесс. На рынке велик процент спекулянтов, я этого рынка боюсь, разве что одна для себя в Киеве и то осторожно
+
+28
mega5
mega5
11 декабря 2021, 18:20
#
Да, в Киеве должно быть по одной квартире для каждого украинца.
+
+13
Виктор Григоренко
Виктор Григоренко
11 декабря 2021, 19:18
#
Удобно, Борисполь, футбол, концерты. Да и на местах безумные мэры, губернаторы могут в 6 секунд твою жизнь помножить на ноль, а в Киеве хоть с работой попроще
+
0
vitalii94
vitalii94
12 декабря 2021, 13:19
#
А что Борисполь:?
+
0
ExpertMoney
ExpertMoney
19 декабря 2021, 22:56
#
В Борисполе — аэропорт.
+
+10
Alx2
Alx2
12 декабря 2021, 18:18
#
Если покупать для сдачи, а не для себя, то при нынешнем подорожании выгоднее купить недвижимость за границей и сдавать ее там намного дороже!
+
0
Lamo
Lamo
12 декабря 2021, 21:02
#
Например в каком городе? потому что похоже на голословное и глупое утверждение
+
0
ExpertMoney
ExpertMoney
19 декабря 2021, 22:57
#
Утверждение отнюдь не глупое. Например, в той же Польше.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться