Минфин - Курсы валют Украины

Установить
12 января 2022, 7:40 Читати українською

Что будет с ценами на новостройки в 2022 году

За прошлый год стоимость квадратного метра в новостройках Киева увеличилась на 25−35%. Но уже с осени ситуация на рынке стала меняться. Будут ли расти цены на недвижимость так же быстро и в этом году — разбирался «Минфин».

С какими прайсами рынок вошел в новый год

2021 год запомнится высокими темпами роста цен на жилье. За 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках выросла с 27,7 тыс. грн до 34,7 тыс., или на более чем 25%. Цена за «квадрат» в долларовом эквиваленте увеличилась на 32% — до $1 290.

Источник: по данным ЛУН

Высокую динамику показали цены на жилье бизнес-класса. Если в первый месяц 2021 года, по данным ЛУН, средняя цена квадратного метра в этом сегменте составляла 41,7 тыс. грн, то уже в декабре пересекла отметку в 50 тыс. и достигла 52,9 тыс. грн. Прирост составил 27%.

Не сильно отставал премиум-сегмент. Начав год с 65,3 тыс. грн, за 12 месяцев «квадрат» вырос на 18% — до 77 тыс. грн.

Ценовые ралли не обошли и комфорт-класс — самый популярный сегмент как среди застройщиков, так и среди покупателей: стоимость «квадрата» здесь выросла с 23 тыс. грн до 26,9 тыс. грн, или почти на 17%.

Меньше всего вырос в цене эконом-класс. Средняя стоимость квадрата здесь прибавила всего 1,6 тыс. грн — с 20,8 тыс. грн до 22 тыс грн, а это даже не 6%.

Источник: по данным ЛУН

Почему дорожало жилье

На прайсы от застройщиков влияли, прежде всего, рыночные факторы. Одним из главных факторов ценового скачка в 2021 году стал значительный рост себестоимости строительства.

«Только за последние несколько месяцев, по нашим подсчетам, себестоимость увеличилась на $120−150 на кв. м. В первую очередь это связано с повышением цен на материалы. А есть еще фонд заработной платы и энергоресурсы — это тоже значительная часть расходов», — объяснила коммерческий директор «Интергал-Буд» Анна Лаевская.

Дефицит отдельных материалов и высокая инфляция сказывалась и на строительном рынке. Цены на некоторые материалы показали рост до 200%. Стекло, например, по информации основателя компании KAN Development Игоря Никонова, практически исчезло с рынка из-за остановки завода в свое время.

Цены на жилую недвижимость росли по всему миру: за прошлый год они прибавили 4,8%. Но у нас их накручивали и сами застройщики. В 2019 году рынок фактически застыл, поэтому в прошлом году компании попытались наверстать утраченные доходы, воспользовавшись оживлением спроса.

Всплеск продаж пришелся на вторую половину 2021 года. За квартирами, особенно на ранних стадиях строительства, в отделы продаж застройщиков выстраивались очереди. Но уже с осени начался спад активности покупателей. По данным АФНУ, в последние месяцы 2021 года количество сделок на первичном рынке сократилось более чем на треть, по сравнению с летними месяцами.

Что будет с ценами в этом году

Разворот в настроениях покупателей эксперты объясняют рядом неблагоприятных факторов. Среди них — новая волна пандемии и введение очередных карантинных ограничений. В условиях неопределенности украинцы предпочитают не торопиться с покупкой квартир.

Весомую роль играют и политические факторы. Угрожающая ситуация на границе с Россией заставляет инвесторов еще раз задуматься — уместно ли в данное время инвестировать в жилье.

Но главная причина уменьшения количества сделок на рынке новостроек в другом — слишком быстрые темпы роста стоимости квадратных метров привели к фактическому «истощению» платежеспособного спроса. Основная масса тех, кто хотел и мог позволить себе инвестировать в недвижимость, уже это сделали. Теперь нужно время, чтобы платежеспособность населения восстановилась. На это, по мнению экспертов, способны влиять два момента: рост доходов граждан и развитие доступной массовой ипотеки.

«Если, например, наконец-то заработает ипотечное кредитование, мы сможем наблюдать, как значительно вырастет спрос, за которым с текущими объемами строительства девелоперы просто не будут успевать», — считает Анна Лаевская.

Пока ипотека в Украине откровенно пробуксовывает. Даже несмотря на активизацию гривневого ипотечного кредитования в 2021 году, его общий объем (в пересчете на гривну) почти в четыре раза ниже, чем до начала валютного кризиса (девальвации гривны) в 2008 году.

Работающими гривневыми ипотечными кредитами в Украине, даже если считать созаемщиками членов семьи основного заемщика, охвачено менее 0,2% населения старше 15 лет, тогда как в странах Центральной и Восточной Европы этот показатель составляет от 15% до 20%.

Большинство экспертов если и прогнозируют возобновление сделок на рынке, то не раньше, чем во втором полугодии 2022 года. Соответственно, именно в этот период может произойти рост цен. Но такие темпы, как в 2021 году, уже не ожидаются.

В годовом исчислении, по прогнозам экспертов, удорожание произойдет в пределах 10%-20%. То есть если на декабрь 2021 года средняя цена квадратного метра нового жилья составляла 34 700 грн, то за год она достигнет 41 тыс. грн. Самые большие ценовые колебания ожидаются с апреля по июнь и с октября по декабрь включительно.

«Спад активности в покупке жилья, возможно, приведет к остановке роста цен, однако не к его снижению», — считает юрист, СЕО и сооснователь проекта Monitor. Estate Владимир Копоть.

Тем не менее на определенные ценовые уступки можно рассчитывать. Директор ООО «Сити Девелопмент Солюшнс» Роман Герасимчук говорит, что если на протяжении длительного времени будет наблюдаться дефицит платежеспособного спроса, это заставит часть девелоперов, инвесторов и частных продавцов снижать цены. Но это коснется только самых «перегретых» сегментов рынка.

Читайте также: Сергей Мамедов об ипотеке: Мы кредитуем реальных покупателей, которые собираются жить, а не инвесторов, желающих заработать

Главные тенденции рынка недвижимости

По данным экспертов, только в Киеве потребность в новом жилье составляет около 15 млн кв. м. При сохранении современных темпов строительства удовлетворить такой объем спроса девелоперы смогут только через 15−20 лет.

Учитывая такие цифры, в 2022 году застройщики продолжат активно строить и вводить в эксплуатацию новые квадратные метры. Свободных участков под застройку в столице практически не осталось. Поэтому реновация промышленных зон — то направление, которое девелоперы будут развивать наиболее активно.

«За счет объективных факторов — транспортных развязок, наличия коммуникаций необходимой мощности на участке — такие проекты наиболее привлекательны для девелопмента», — считает директор ООО «Сити Девелопмент Солюшнс» Роман Герасимчук.

Продолжит расти рынок в пригородной зоне. Ее преимущества — более низкая цена, наличие собственной зеленой территории, меньшая этажность, загородный комфорт и т. д. — в условиях карантина будут существенно влиять на выбор покупателей. «Однако чтобы у проекта был спрос — он должен отражать эти преимущества, а не быть очередной высотной застройкой, но за пределами Киева», — подчеркивает Анна Лаевская.

Увеличится популярность проектов, в которых и дом, и офис под одной крышей, соответственно, их количество будет увеличиваться в портфелях застройщиков. Такие комплексы объединяют жилую и коммерческую недвижимость, предоставляя своим жильцам возможность закрыть большинство нужд, не покидая территории ЖК: сервисные услуги, шоппинг, отдых, обучение и т. д.

Точечная застройка, когда новые постройки втискивались в старые кварталы, уже утратила актуальность. Девелоперы предпочитают развитие крупных участков, где есть возможность спланировать комфортную территорию с развитой торгово-сервисной и социальной инфраструктурой. И в будущем количество таких проектов будет увеличиваться.

А вот реализовывать их будут в основном те же застройщики, которые уже работают на рынке. Особых изменений в своих рядах девелоперы не ждут. Хотя не исключают возможности, что будет продолжаться тенденция захода региональных застройщиков — со Львова, Одессы, Харькова — на столичный рынок недвижимости. И, наоборот, киевские девелоперы усилят загородную и региональную экспансию.

Читайте также: Столичный метр: инвестиции в квартиры в Святошинском районе

Стоит ли инвестировать в недвижимость

Пик доходности инвестиций в недвижимость остался позади. Заработать на перепродаже больше 60% меньше чем за год, как повезло многим инвесторам в 2021-м, вряд ли удастся.

Во-первых, темпы роста стоимости квадратного метра замедлились. Во-вторых, застройщики дают достаточно высокую цену уже «на входе».

«И будут давать, поскольку увеличивается доля компаний, реализующих проект собственными средствами, и их темпы строительства не зависят от средств инвесторов», — объясняет Владимир Копоть.

«Современные девелоперы для реализации проектов все чаще используют собственные инвестиции, которые составляют до 60% от себестоимости проекта. Такие средства позволяют строить без оглядки на состояние спроса и не зависеть от форс-мажорных обстоятельств», — дополняет основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group Михаил Подвысоцкий.

На инвестиционную привлекательность недвижимости окажут влияние и законодательные изменения. По новым правилам, при продаже третьего и более объекта в течение года частному инвестору придется платить налог на доходы физических лиц по ставке 18%. Это ограничит количество спекулятивных сделок на рынке.

Тем не менее недвижимость и дальше будет оставаться востребованным инвестиционным инструментом из-за отсутствия альтернатив. «По сравнению с 2021 годом, доходность от перепродажи квартир несколько снизится, однако все еще будет оставаться высокой, на уровне 30−40%, а в сегменте бизнес даже выше», — говорит коммерческий директор «Интергал-Буд».

Ситуация с арендой более сложная. Количество арендуемого жилья дорастает до своего пика и ощущается перенасыщение рынка.

«Прямой расчет показывает доходность на уровне 9−11%. Однако, если учесть временные затраты на сдачу в аренду, вакантность и операционные расходы, реальный показатель составит 4−7% годовых в валюте», — отмечает Роман Герасимчук.

Беспроигрышным вариантом для инвестиций, по оценкам экспертов, будут объекты комфорт- и бизнес-класса, 1- и 2-комнатные площадью до 60 кв. м. В 2021 году более 80% спроса сконцентрировалось именно здесь и они наиболее активно росли в цене.

По подсчетам основателя и управляющего партнера группы компаний Concept Group Михаила Подвысоцкого, в 2022 году более 60−65% спроса на первичном рынке будет сосредоточено на таких объектах, они станут наиболее удачным решением с точки зрения инвестиций.

В целом эксперты ожидают, что после определенного периода затишья на рынке недвижимости восстановится положительная динамика и покупатели смогут выгодно заключить сделки.

Читайте также: Сколько заработают инвесторы на столичных новостройках в 2021 году

Комментарии - 40

+
+7
mega5
mega5
12 января 2022, 9:05
#
Кухарчук озвучил цены в ближайшее время порядка 10 тысяч долларов за метр.
+
0
Nobleman
Nobleman
12 января 2022, 10:21
#
Ага, 15 =)
+
+33
ccc2013
ccc2013
12 января 2022, 11:26
#
Думаете,будут брать?:)))
+
+9
vietcong1965
vietcong1965
12 января 2022, 21:24
#
А этот «экономист» для Вас является экспертом? Это артист разговорного жанра
+
+114
barteroff
barteroff
12 января 2022, 11:01
#
Сейчас прибежит bonv и всем расскажет что будет только дорожать.
+
+86
Markell
Markell
12 января 2022, 11:25
#
Бонв очень известный любитель трепать языком. 2 года назад он под каждой статьёй вопил о перегретом рынке и что нужно подождать и купите дешевле. Наверное уже слепой увидел подорожание и он решил переодеться в новенький фасон «будет тока дорожать»
+
+35
torn
torn
12 января 2022, 11:51
#
Бонв вложился в котлован, поэтому и рассказывает, он заинтересованная сторона. По теме главный фактор это ожидание инфляции, когда наши сограждане узнали, что печатают доллары, они понесли свои сбережения на рынок недвиги и он отреагировал на спрос.
+
+37
torn
torn
12 января 2022, 12:05
#
Но сейчас этот спрос упал, кто хотел купил, а у оставшихся нет возможности покупать по таким ценам. Ожидание роста доходов, о котором пишут, скорее всего не будет, так как весь рост съест инфляция, которая уже у нас развернулась в полный рост. Так что скорее всего будет снижение цен.
+
0
busypit
busypit
12 января 2022, 12:58
#
Ожидать снижения цен на фоне высокой инфляции, верно?
+
+20
torn
torn
12 января 2022, 13:09
#
В валюте однозначно, а в гривне зависит от курса, если гривна сильно просядет, то может и не будет отката. Цены в некоторых сегментах недвижимости выросли на 60−80%, реальная инфляция гривны пусть 15−20%, есть куда.
+
0
busypit
busypit
12 января 2022, 15:03
#
На фоне обесценивания (инфляции) доллара ожидать снижения цен в долларах. ОК.
Девальвация гривны до какого уровня, кстати, по=вашему, спасет украинскую недвижимость от обвала.
и главное, что будет с долларовыми ценами на кв.м. в случае стабильности курса доллара или его падения?
в каких сегментах недвижимости остался незамечен журналистом рост цен на 60_80%, и насколько ожидать, по-вашему, в данном сегменте снижения цен? сегменте
+
+14
Benderitto
Benderitto
12 января 2022, 11:56
#
Кстати да, где он?!
+
+18
Nobleman
Nobleman
12 января 2022, 14:28
#
Наверное пытается скинуть квартиры пока цены норм)
+
+37
Hottabich
Hottabich
12 января 2022, 11:52
#
Краткое содержание: квадратные метры подорожают на 10−20%. Но может и не подорожают, хотя точно не будут дешеветь. А если и подешевеют то только у отдельных застройщиков которые уж слишком взвинтили цены)))
+
+19
vietcong1965
vietcong1965
12 января 2022, 20:49
#
Застройщики подбадривают народец,агитируя за рост цен. И пытаются втюхать «дешевую» ипотеку. Но… по таким ценам дураков нет! Перекупам инвестировать не выгодно,т.к. маржа копеечная,а у людей покупающих метры для проживания, денег нет в нужном количестве, и даже рассрочки с ежемесячной оплатой по 20−25 тыс. не вариант: жить ведь тоже за какие-то деньги нужно. Цены на продукты и другие товары растут каждый месяц.
+
+81
Hottabich
Hottabich
12 января 2022, 11:54
#
«Основная масса тех, кто хотел и мог позволить себе инвестировать в недвижимость, уже это сделали. Теперь нужно время, чтобы платежеспособность населения восстановилась. «Интересно много ли народу за пол гола насобирает с нуля на жилье?
+
+80
Nobleman
Nobleman
12 января 2022, 11:59
#
Скажу даже больше, знаю много людей которые ушли с этого рынка по тому что такое жилье покупать по таким ценам — НЕ ВАРИАНТ
+
+52
vietcong1965
vietcong1965
12 января 2022, 20:58
#
Это застройщикам нужно восстановить связь с земной реальностью,а не «населению восстановить платежеспособность»! А недавно один форумный дуремар писал,что люди покупают квартиры за деньги,сэкономленные на ресторанах и туризме (во времена жесткого локдауна)
+
+25
ccc2013
ccc2013
12 января 2022, 12:31
#
Попробуйте еще более менее нормальный ремонт в этой новой недвижимости сделать 😀
+
0
busypit
busypit
12 января 2022, 19:44
#
А в чем проблема сделать ремонт?
+
0
vietcong1965
vietcong1965
12 января 2022, 21:00
#
Имелась ввиду высокая стоимость материалов для ремонта и самих отделочных работ.
+
0
busypit
busypit
12 января 2022, 21:18
#
Вряд ли высокая цена на материалы и ремонтные работы сколько-нибудь толкает цену на недвигу хоть вверх, хоть вниз.
+
0
vietcong1965
vietcong1965
13 января 2022, 15:01
#
Согласен,это не связанные показатели
+
0
Hottabich
Hottabich
12 января 2022, 19:11
#
Https://www.finanz.ru/novosti/lichnyye-finansy/na-rynok-moskvy-khlynuli-kvartiry-umershikh-ot-kovida-1031096745
+
+46
zhukich
zhukich
12 января 2022, 22:36
#
Хочется вспомнить 2008 год и цены м.кв не только в новостроях, а и на вторичке… 🤷🏻‍♂️ Вот для примера, каждый для себя, не поленитесь и найдите инфу по своим городам, сколько стоили квартиры (именно в долларовом эквиваленте) в вашем городе в 2008 году и сравните те космические ценники (в $) с нынешними… В моём городе (Сумы) цены на квартиры в 2008 году были минимум в 1,5−2 раза выше, чем в 2022, и минимум в 2−2,5 раза выше чем в 2020… например, 3-ком в жилом состоянии (~70кв.м) на вторичке стоила от 80к$ (сегодня 40−45к$), 1-ком в новострое с голыми стенами (~40м.кв) в 2008 можно было купить от 60к$ (сегодня 30к$). Когда читаю все те негативные факторы, которые начали влиять на снижение цен квадратных метров начиная с 2009, появляется ощущение, что те статьи писали не в 2009, а неделю назад, так много общего с нынешними реалиями… С появлением биткоина все поняли, что формирование современных ценников (абсолютно на всё) это ничто иное как «кинуть лоха» впарив ему какой-то итоговый продукт по максимально возможной таксе, пока « *** » на панике ищет куда вложиться!!! Мир настолько быстро развивается и ускоряется, что никто уже не закладывает рентабельность в продукт 5−10%/год, а закладывают все 100%, а то вдруг через год уже ничего этого не будет…
+
+30
vietcong1965
vietcong1965
13 января 2022, 15:22
#
Так и я об этом говорю. Цены на первичке построены по принципу: *** - не мамонт, *** не вымрет. Тут главное раздуть истерику в стиле «будеттокадорожать» через «операторов рынка» и «экспертов» и вот вам готов рост рынка 2021! Хотя в последнее время вошел в оборот новый мэм «материалы подорожали»))
+
+1
busypit
busypit
13 января 2022, 23:04
#
В марте 20го кто только не говорил, что жилью (особенно аренде) только вниз. А уже с лета «вопреки» логике и всем прогнозам, глядя на неокейнсианские вертолеты инвестор молча поднял застройщикам цены.
+
+4
c24
c24
13 января 2022, 14:15
#
Одним з найбільш популярних в Україні варіантів інвестування є нерухомість.
З метою перепродажу чи сдачі в оренду.
Тому я особисто придбав дві квартири.
Коли побудують, буду здавати в оренду. Буде доп прибуток до пенсії.
+
+41
vietcong1965
vietcong1965
13 января 2022, 15:15
#
Для начала придется подождать 3,а может 4 года (если на старте брали),потом пройти АД с ремонтом,затем минимум в течении года платить за эл-во по промтарифу. Ну не любят наши застройщики напрягать булки и тратить деньги на всякие электроподстанции. Жильцы и на «времянке» поживут! После сдачи дома наступает веселая пора ремонтов в квартирах соседей,которая может затянуться на год-полтора и может сопровождаться потопами и порчей мебели и свежего,дорогого ремонта.
+
0
Markell
Markell
13 января 2022, 20:27
#
Я смотрю кого-то сильно жаба давит что он не вложился в недвигу в своё время.)
+
+36
Nobleman
Nobleman
14 января 2022, 14:08
#
А кого-то давит что вложился и теперь не может из этого нормально выйти)
+
0
Markell
Markell
14 января 2022, 19:38
#
Зачем выходить если каждый месяц капает доход. Только дурак будет резать курицу, которая приносит золотые яйца.
+
+15
c24
c24
13 января 2022, 16:14
#
Так, брали на старті. Будемо чекати. Всі нюанси, про які Ви писали дійсно є.
+
+11
C14
C14
14 января 2022, 9:24
#
Рост цен на недвигу зависит от платежеспособности гос.воров,которые свой чёрный нал вливают в недвигу из-за ограниченности вывода этого самого нала в оффшоры. Скупают этажами.
+
0
14360026
14360026
14 января 2022, 19:52
#
У Чехії два роки назад в місті, де поряд знаходяться, (радіус 2/3 км), 8 автозаводів, і завод Шкода, можна було купити на вторинному ринку квартиру від 200 млн крон. Робота була по 12 год. Зарплата 1100/1200 дол на руки.
У Чехії є також можливість отримати іпотеку під 2% річних.
І Київ із захмарною ціною, і смішною зарплатою.
Керманичі країни повернуть заробітчан додому, звісно…
+
+5
Markell
Markell
14 января 2022, 21:09
#
Так 2 года назад за 95000 у.е. (это 2 млн кронн) можно было купить 2 квартиры в Киеве, а не в каком-то задрыпанном колхозе рядом с промзоной.
Смысла там покупать не вижу.
+
+6
14360026
14360026
22 января 2022, 11:21
#
Чехія — «задрипаний колхоз»? Ти хоча б зі свого села закордон виїжджав?
Хоча видно, що, ні. Бо заводи закордоном, то не радянська промзона. Дуже часто — це огороджена парканом, охоронювана, зі спостереженням, багатовмісними паркомісцями, якісним асфальтовим покриттям, територія…
Хоча кому я пишу, тут на сайті повно «аналітиків», які ніде не були, у власності нічого немає, орендують квартиру, але шибко розумні…

Курс крони до долара був 25
+
+15
Markell
Markell
22 января 2022, 14:07
#
Как быстро Вы перешли на аналитику «где я был и что у меня ничего нет». А теперь по факту: да промзона в Чехии — это колхоз, инвестиция провальная, за 95000 у.е. можно было придумать что-то интереснее, чем купить в Чешской деревушке 1к квартиру.
+
0
14360026
14360026
14 января 2022, 19:59
#
Ціна за квартиру 2 млн крон.
+
0
1Enot
1Enot
18 января 2022, 20:59
#
Ну для того щоб так красиво хайпити про попит в 21 році- запитайте звідки у людей зявились гроші в пандемічний рік? Напевно частина цих грошей це перерозподіл бюджетних розпилів новими елітами, ну не шахтарі з затриманими з/п будуть купувати ?! А отже, цей попит ажіотажний — люди швидко вклались в те чого їм не вистачало — житла.
А на скільки зросла ціна на метал_арматура? (березень_травень?) _+ зп будівельників (бо 600 тис поїхали до польщі і тут лишились все що не вміє будувати і тих кризово не вистачає)
а як змінились вартість підєднання до мереж…
А тепер скажіть чи варто займатись забудовою якщо % прибутку за рік може бути меншим за 30%???
Ринок змінюється : собівартість зростає (якість падає), ціна не може зростати бо попит реальний не такий великий (не плутайте 100% продані квартири людям що зробили внески по 5% а все інше на 2−5 років розстрочка), відповідно маржа зменшується і з нею цікавість до цього бізнесу. Лишаться лише ті компанії хто сам будує _має свій штат (не ділиться з будівельною компанією маржею).
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться