Цена в квадрате: как застройщики переписывают цены на жилье в новостройках и к чему это приведет

Многие компании жалуются, что их бизнес уже уходит в минус. Чтобы угодить покупателю и не прогореть, они все активнее экспериментируют со строительными технологиями и по-максимуму экономят на качестве и инфраструктуре. Впрочем,  обесценивание гривны сводит все эти усилия на нет, поэтому в сентябре большинство застройщиков все же объявило о пересмотре ценников.

«Минфин» разбирался насколько подорожают квартиры в новостройках и будут ли их покупать по новым ценам.

Пошли по новостройкам

Первое полугодие для киевских застройщиков оказалось вполне успешным. Практически во всех компаниях констатируют рост продаж. «Особенно активизировались покупатели в первом квартале. Но после увеличения стоимости квадратного метра на 5-10% из-за скачка курса доллара темпы продаж немного снизились. Это заставило некоторых застройщиков «откатить» цены до уровня декабря 2017 г. В июне спрос снова пошел вверх», — описывает строительные «качели» директор по продажам группы компаний Domira Development Валерий Прохно. По его словам, несмотря на многочисленные подъемы и спады, по итогам полугодия рынок все же оказался в плюсе — продажи выросли на 3-4%.

СВЕЖИЙ РЕЙТИНГ: Какие застройщики построили больше всего домов в 1 полугодии 2018

Директор по коммерческим вопросам компании «ИСК Обрий» Олеся Перчак говорит, что этим летом в сегменте комфорт и эконом- класса количество сделок возросло в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, на 23%.

Киевляне понесли сбережения застройщикам по нескольким причинам. Во-первых, в столице существует огромный отложенный спрос на жилье. Поэтому семьи, сумевшие накопить нужную сумму, вкладывают ее в улучшение жилищных условий. Во-вторых, растет рынок аренды, и, как оказалось, на ней можно неплохо заработать. Среднестатистическая единичка в новостройке в спальном районе даже с самым скромным ремонтом стоит не менее 8-10 тыс. грн., то есть за год реально получить до 120 тыс. грн. А за 5-7 лет вложения в такую квартиру можно отбить. Как рассказала директор агентства Best&Seller Ирина Луханина, сейчас в киевские новостройки инвестируют не только жители столицы, но и приезжие из регионов. Сами они продолжают жить на родине, а на киевских арендаторах просто зарабатывают.

Начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов отмечает, что покупатели становятся и более требовательными, в особенности к планировкам квартир и инфраструктуре. «По-прежнему около 60% всех проданных квартир — это «единички». При этом покупатели чаще всего выбирают 1-комнатные квартиры небольшой площади 36-38 кв.м с отдельной просторной кухней и комнатой. Большим спросом пользуются и смарт-квартиры площадью до 30 кв.м. Но застройщики все чаще ограничивают предложение таких вариантов, ведь большое количество «смартов» в жилом комплексе снижает привлекательность объекта для других покупателей. Считается, что смарт-квартиры покупают в основном под сдачу, поэтому в подъездах будет проходной двор», — рассказал эксперт.

Читайте также: Застройщики вышли на тропу войны

«Двушки» и «трешки» составляют приблизительно по 20% в общей структуре продаж, — подсчитал Панфилов. Покупатели такого жилья требовательны, прежде всего, к видовым характеристикам. «Также немаловажным является наличие гардеробной, балкона или лоджии. Интересуют квартиры с большими кухнями-гостиными, светлыми комнатами с двумя окнами», — отметил он. 

«Как правило, выбирают квартиры на средних этажах – с пятого по десятый. Первый и последний этажи покупаются если предложат существенную скидку», — добавила Олеся Перчак.

Продающие цены

Главное, что позволяет застройщикам наращивать продажи — низкие цены. По словам Олеси Перчак, именно различные акции и спецпредложения, которые предлагали компании, позволили рынку выйти в плюс.

Цены на квартиры в Киеве сейчас стартуют с 12-13 тыс. грн. Причем, даже когда застройщики пытались их повысить (весной — на 5-7%), в итоге все равно увеличивались цифры лишь в официальном прайсе. А на деле, чтобы стимулировать покупателей, компании предлагали им скидки. Как показывает статистика SV Development, за последний год долларовые цены на новое жилье в Киеве не только не выросли, но даже снизились — с $994/кв.м в сентябре 2017 года до $954 на нынешний сентябрь.

Как пояснил эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов, киевский рынок недвижимости по-прежнему перенасыщен и на каждого потенциального покупателя приходится больше десятка предложений. Причем, новостройки продолжают строится.

«С начала года стартовали продажи в 25 новых объектах и новых очередях уже строящихся комплексов, что увеличило общее предложение на первичном рынке более чем на 20 тыс. квартир», — отмечает Олеся Перчак.

Параллельно с рыночной конкуренцией, на рынке ужесточается борьба за передел сфер влияния. «Несколько крупных компаний, имеющих связи среди чиновников, доступ к земельным участкам и хорошую финансовую подпитку извне, по-сути, выдавливают из этого бизнеса других застройщиков. Они намерено демпингуют, предлагая покупателям скидки до 40% от заявленных цен. Как следствие, все другие тоже не могут выставлять высокие цены, — рассказал Артюхов.

Глава компании «Евро Рейтинг» Григорий Перерва добавил, что балансировать на грани рентабельности с такими ценами застройщикам все сложнее. Поэтому они активно экспериментируют со строительными технологиями, применяя более дешевые материалы, «уплотняют» количество квартир на этаже, позиционируют эконом-класс как комфорт, отказываются от развития инфраструктуры, в общем, экономят на чем только можно. Параллельно растет число домов, в которых срываются сроки введения в эксплуатацию. «Сдача с задержкой в полгода уже стала нормой для Киева», — отмечает эксперт.

Но так как доллар за последние пару месяцев существенно подрос, а жилье в новостройках предлагается все по тем же невысоким гривневым ценам, «мелкие неприятности» покупателей не пугают. Застройщики уже фиксируют дополнительный рост спроса. «Этой осенью продажи вырастут до 50%. Одна из причин — очередной виток девальвации национальной валюты. Те, кто держит свои сбережения в гривне, пытаются вложить средства в новое жилье, чтобы, как минимум, сохранить свои сбережения», — говорит Панфилов.

Плюс 5% к ценнику

Застройщики настаивают, что рано или поздно им придется повысить цены. Мол, гривна продолжает обесцениваться, а себестоимость строительства растет. «Себестоимость строительства за год повысилась для объектов эконом и комфорт класса на 20-25%. С начала этого года на 13% подорожала арматура, на 16-17% кирпич, и на 20% — практически все отделочные материалы – штукатурка, клей, шпаклевка и т.д. Только за последний месяц на 5% выросли транспортные затраты», — пояснила Олеся Перчак.

По мнению Валерия Прохно, в сентябре- ноябре средние цены в столичных новостройках вырастут, как минимум, на 4-5%. Уже по итогам августа в некоторых сегментах зафиксирован рост. Так, по данным Панфилова, в жилкомплексах формата «город в городе» рост цен составил 4,7% — до 20,2 тыс. грн./кв.м. В разных объектах квартиры подорожали от 0,7% до 17,1%.

«Из-за нестабильности национальной валюты, стоимость жилья в гривневом эквиваленте продолжит расти. В сентябре-октябре могут вырасти и долларовые цены до 5%, так как часть застройщиков считает цены в гривне из расчета по курсу 29 грн./$», — пояснил он.

Неизвестно как отреагируют на новые цены покупатели. Вполне возможно, что они отложат новоселье до лучших времен, тем более, что в ближайшее время подорожают также комуналка, лекарства, базовые продукты питания. Если спрос начнет падать, у застройщиков вновь появится соблазн простимулировать покупателей скидками. Для многих компаний это может закончиться плачевно. По мнению Михаила Артюхова, будут и случаи банкротства и остановки строек.

Мария Колыванова