14 сентября 2018, 7:52 Читати українською

Застройщики вышли на тропу войны

Почему в Украине «заморозили» новые строительные нормы и что теперь будет с ценами на жилье

Почему в Украине «заморозили» новые строительные нормы и что теперь будет с ценами на жильеЗастройщики вышли на тропу войны.

Застройщики вышли на тропу войны. Они через суд заблокировали введение новых строительных норм как раз накануне их вступления в силу.

В конце августа киевский Окружной административный суд приостановил действие новых государственных строительных норм (ГСН). Последние, по сути, на тот момент еще даже не действовали, но должны  были получить законный статус с 1 сентября.

Впрочем, Минрегион, который эти нормы и разрабатывал, сдаваться не намерен. Как сообщил на своей странице в Facebook заместитель министра Лев Парцхаладзе, подано ходатайство об отмене решения суда. А сами ГСН, якобы, вступили в силу по плану, то есть с начала нынешнего месяца.

Блокировку новых норм Парцхаладзе расценил не иначе как «рейдерскую атаку на комфорт и безопасность людей». В то же время эксперты уверены, что запуск ГСН в существующем виде спровоцирует передел строительного рынка, выдавливание из него мелких застройщиков и, как следствие, — подорожание жилья.

«Минфин» разбирался почему новые нормы, которые отрасль разрабатывала больше года, в итоге оказались в центре скандала.

Построили суд

Окружной админсуд отложил запуск новых ГСН «до выяснения обстоятельств», то есть на неопределенное время. Причина блокировки банальна — иск компании ООО «Старонаводницкий парк». Та в своем исковом заявлении утверждает, что введение новых норм нанесет ей существенный материальный ущерб. В частности, застройщик считает, что предложенные Минрегионом нормы не соответствуют действующему законодательству. Если они вступят в силу, компания будет вынуждена остановить работы на ряде своих объектов, поскольку внести в них изменения и подогнать под новые правила, якобы, просто нереально.

До недавних пор широкая общественность вообще мало что знала о компании «Старонаводницкий парк». Она не входит в список крупнейших столичных застройщиков и, собственно, даже не является застройщиком в классическом понимании, а больше специализируется на ландшафтных разработках.

Но ее иск — далеко не единственный. На самом деле в производстве сейчас семь подобных дел, — сообщил Лев Парцхаладзе.

Он также прогнозирует, что число недовольных строителей, которые потянутся в суды, пытаясь отсрочить введение новых норм, будет только расти. А глава Минрегиона Геннадий Зубко назвал демарш строителей ни много ни мало — «рейдерством реформы строительной отрасли».

«Мотивы нынешней судебной атаки на нас — отсрочить вступление в действие новой ГСН, отсрочить введение европейских норм безопасной и комфортной жизни! … Мы подготовили представление в суд о проведении рассмотрения дела открыто и прозрачно. Мы подготовили ходатайство об отмене меры пресечения. Мы понимаем, что это не последняя попытка остановить реформу со стороны тех, кто имеет целью только прибыль, но не хочет строить по цивилизованным европейским нормам и стандартам. Мы рассчитываем на поддержку со стороны всех активных и неравнодушных граждан», — заявил Геннадий Зубко.

О чем написано в новых ГСН

Застройщики добиваются блокировки не всех ГСН, а только одной из них — «Планировка и застройка территорий». Но ее важность для строительного рынка и рядовых украинцев переоценить сложно. Эта норма, в частности, вводит понятие так называемых «строительных линий». Скажем, «голубая линия» ограничивает высотность застройки в зависимости от размера населенного пункта. К примеру, в поселках и небольших городах с населением до 50 тыс. чел. нельзя будет возводить дома выше трех этажей.

«Зеленые линии» будут проходить по границам парков, ландшафтных и рекреационных площадок. Их застраивать запрещено при любых обстоятельствах.

Кроме того, нововведения коснутся плотности застройки. Максимально допустимая норма — 540 чел. на гектар. «Чтобы микрорайоны не превращались в каменные джунгли. Сейчас есть объекты, где плотность населения превышает 2 тыс. чел. на гектар», — прокомментировал Лев Парцхаладзе.

Отдельным пунктом в ГСН говорится об инфраструктуре, о которой обязан позаботится застройщик (детсады, школы, спортивные площадки и пр.).

Широкой общественности предложения Минрегиона пришлись по вкусу. И это понятно: чиновники пообещали упорядоченную и максимально комфортную для людей застройку. А также «табу» на уничтожение парков и скверов, с чем в последние годы отчаянно сражались активисты.

Но эксперты давно предупреждали, что для большинства застройщиков новые нормы явно невыгодны. «Они увеличивают себестоимость строительства, и не всегда оправдано. Если учесть, в каком кризисе сейчас находится отрасль, дополнительные траты по карману явно не всем компаниям. Скажем, застройщикам теперь придется инвестировать в энергоэффективность зданий, а это очень дорого», — отмечает эксперт по недвижимости Михаил Артюхов.

Норма «Планировка и застройка территорий» обсуждалась с профильной общественностью больше года, и в итоге была принята и опубликована в конце апреля 2018 года.

После этой даты, как утверждают в Минрегионе, у компаний было 90 дней для получения разъяснений и подготовки к нововведениям. Но, как видно, застройщики выбрали другой способ — заблокировать новые правила.

Новостроек — меньше, цены — выше

Чтобы поставить новые ГСН на паузу, застройщики воспользовались несостыковкой в документах самого Минрегиона. В приказе №100, который ввел норму «Планировка и застройка территорий», есть пробел. Там не прописано, как быть с объектами, на которые уже разработана проектная документация — возводить их по -старому или же переделывать документы под новые нормы. А если не урегулирован этот вопрос, то непонятно, что делать с домами, которые уже строятся, — пояснила ассоциированный партнер, адвокат АФ «Goro legal» Яна Белая.

Как пояснил «Минфину» партнер юридической компании JN Legal Игорь Опадчий, «приостановка приказа Минрегиона состоялась в порядке обеспечения административного иска. Обеспечительные меры имеют временный характер — до решения спора по сути и вступления в силу соответствующего судебного решения или до момента их отмены апелляционной инстанцией», — говорит юрист. Другие эксперты считают, что новые нормы могут быть заблокированы в течение, как минимум, 3-4 месяцев.

Михаил Артюхов отмечает, что действительно есть вопросы к тому, как будут вводить новые стандарты. «Формально они должны распространяться только на новые объекты, которые будут возводиться уже после изменения правил. Но, к примеру, что делать, если речь идет о строительстве отдельного корпуса ЖК. Сам объект не новый и проектировался давно. Но не исключено, что новые корпуса уже не будут соответствовать принятым нормам», — отмечает эксперт.

По словам Игоря Опадчего, «при проектировке и строительстве застройщик должен руководствоваться действующими на тот момент градостроительными условиями. То есть вступление в силу новых ГСН не требует внесения изменений в уже выданную разрешительную документацию. Но при разработке новых градостроительных расчетов мы советуем учитывать новые ГСН, хотя они и временно заблокированы. Это убережет от коллизий в дальнейшем. Хотя в любом случае наличие судебного дела вызывает дополнительные сложности и неопределенность», — подытожил юрист.

Сами застройщики не спешат комментировать скандальную тему. С «Минфином» согласился пообщаться лишь один представитель строительной компании, да и то на условиях анонимности.

По его словам, рынок уже давно лихорадит из-за новых ГСН. «Минимум полгода получить разрешительные документы на строительство по «старым» нормам фактически невозможно. Застройщики загодя взялись подгонять свои проекты под новые стандарты. А некоторые вообще взяли паузу. Так что стоит ожидать вакуума новых проектов. Допускаю, что будет некий негласный мораторий на выдачу разрешительной документации: ведь пока нужно выдавать по старым нормам, которые формально все еще действуют. По новым — еще нельзя, ведь такая документация может быть оспорена, например, заинтересованными в земельном участке конкурентами», — рассказал эксперт.

Михаил Артюхов считает, что новые ГСН выгодны, в первую очередь, крупным строительным компаниям, у которых есть «финансовая подушка», позволяющая реализовать все пожелания чиновников.

«Более того — именно лидеры рынка, якобы, лоббируют скорейшее внедрение нововведений. Как только это произойдет, мелкие застройщики и даже компании средней руки попросту не выдержат конкуренции и будут вынуждены выйти из этого бизнеса», — прогнозирует Артюхов.

«Чистка» рынка позволит застройщикам повысить цены на квадратные метры. Уже сейчас в компаниях заявляют, что есть все основания для подорожания жилья на 20-25%. Но переписать ценники им мешает демпинг со стороны конкурентов (иногда скидки достигают 40% от заявленной цены).

Мария Колыванова

Комментарии - 11

+
+132
Lexa9992018
Lexa9992018
14 сентября 2018, 8:30
#
Координаты мелких, добро-порядочных застройщиков в студию. форумчане помогут им создать фин.подушку)
+
+24
irakez
irakez
14 сентября 2018, 8:58
#
Нужен еще и пряник. Правительство должно приложить максимум усилий для восстановления ипотечного кредитованя, тогда это и станет подушкой как для застройщиков, так и для населения, которое получит возможность покупать подорожавшие квадратные метры.
+
+11
irakez
irakez
14 сентября 2018, 9:03
#
И финансировать строительство объектов социальной инфрастуктуры — уж точно не задача застройщика, а местной власти, в полномочия которой и должна входить забота о садиках и школах. Когда строительная компания начинает возлагать на себя функции исполнительной власти, равно как и несвойственные ей функции банка, при неспособности банков выполнять эту самую функцию кредитования, вот так и получается тот горький катаклизм, который представляет из себя наша сегодняшняя строительная отрасль и все ЖКХ в целом.
+
+38
yarg
yarg
14 сентября 2018, 12:41
#
«при неспособности банков выполнять эту самую функцию кредитования,» — проблема в нескособности заемщиков возвращать кредиты и беззубости законодательства о взыскании долгов. А кредитовать-то никакой проблемы нет.
+
0
irakez
irakez
14 сентября 2018, 13:38
#
Все правильно, дело не в самих банках, а в искривленной системе, которую нужно исправлять, а не вешать на бизнес выполнение роли государственных институтов.
+
0
Ladoga
Ladoga
14 сентября 2018, 12:54
#
За детские площадки и инфраструктуру платит конечный покупатель, т.е. себестоимость этого в квадратных метрах
@
Гордо смотришь на детскую площадку за которую заплатил
@
люди из соседних домов, которые ничего не платили- водят туда играть своих детей
@
но я же… это же я заплатил…
@
Норм которые запрещали бы пользоваться «коммунальным имуществом города» нет.
+
+125
AleksandrBank
AleksandrBank
14 сентября 2018, 9:33
#
Нормы хорошие и правильные. на самом деле нужно было так изначально действовать.
Вопрос большой в другом, что делать с теми каркасами и недостроями? Как остановить и противодействовать мошенникам? Как быстро будут сносить дома, который построены вопреки закону и т.д. Отвественность застройщика и т.д.
+
+23
Dmytro D
Dmytro D
14 сентября 2018, 11:24
#
Наши города уже безвозвратно изуродованы микрорайонами и хаотичной застройкой.
а новые ДПТ только усугубляют существующие гетто. спасибо Терра Проджект, господину Ваврышу и прочим связанным лицам в Киеве
+
+15
yarg
yarg
14 сентября 2018, 12:40
#
Гетто — это ситуация прямо противоположная точечной застройке. Просто к сведению.
+
+75
yarg
yarg
14 сентября 2018, 12:39
#
«что будет с ценами»… Оужас.
А никого не интересует «что будет с качеством»? или « А что будет с выполнением обязательств застройщиков перед клиентами»?
Неужели еще кого-то интересуют цены. без понимания реальных фундаментальных факторов?
+
+22
Dmytro D
Dmytro D
14 сентября 2018, 13:46
#
Я например и не планирую покупать квартиру здесь, так как нет многоквартирных домов в Киеве, которые бы находились в комфортной среде для жизни. даже за большие деньги много недостатков в домах
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться