Киевская первичка трещит по швам. Предложение квартир в новостройках по-прежнему в несколько раз превышает спрос. Это не позволяет застройщикам повысить цены, несмотря на рост курса доллара и подорожание стройматериалов.
Цена в квадрате: как застройщики переписывают цены на жилье в новостройках и к чему это приведет
![Киевская первичка трещит по швам.](/img/2018/34952557/b172c14d9cf19e8ecd797f99edafeb15.jpeg?1537284124)
Многие компании жалуются, что их бизнес уже уходит в минус. Чтобы угодить покупателю и не прогореть, они все активнее экспериментируют со строительными технологиями и по-максимуму экономят на качестве и инфраструктуре. Впрочем, обесценивание гривны сводит все эти усилия на нет, поэтому в сентябре большинство застройщиков все же объявило о пересмотре ценников.
«Минфин» разбирался насколько подорожают квартиры в новостройках и будут ли их покупать по новым ценам.
Пошли по новостройкам
Первое полугодие для киевских застройщиков оказалось вполне успешным. Практически во всех компаниях констатируют рост продаж. «Особенно активизировались покупатели в первом квартале. Но после увеличения стоимости квадратного метра на 5-10% из-за скачка курса доллара темпы продаж немного снизились. Это заставило некоторых застройщиков «откатить» цены до уровня декабря 2017 г. В июне спрос снова пошел вверх», — описывает строительные «качели» директор по продажам группы компаний Domira Development Валерий Прохно. По его словам, несмотря на многочисленные подъемы и спады, по итогам полугодия рынок все же оказался в плюсе — продажи выросли на 3-4%.
СВЕЖИЙ РЕЙТИНГ: Какие застройщики построили больше всего домов в 1 полугодии 2018
Директор по коммерческим вопросам компании «ИСК Обрий» Олеся Перчак говорит, что этим летом в сегменте комфорт и эконом- класса количество сделок возросло в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, на 23%.
Киевляне понесли сбережения застройщикам по нескольким причинам. Во-первых, в столице существует огромный отложенный спрос на жилье. Поэтому семьи, сумевшие накопить нужную сумму, вкладывают ее в улучшение жилищных условий. Во-вторых, растет рынок аренды, и, как оказалось, на ней можно неплохо заработать. Среднестатистическая единичка в новостройке в спальном районе даже с самым скромным ремонтом стоит не менее 8-10 тыс. грн., то есть за год реально получить до 120 тыс. грн. А за 5-7 лет вложения в такую квартиру можно отбить. Как рассказала директор агентства Best&Seller Ирина Луханина, сейчас в киевские новостройки инвестируют не только жители столицы, но и приезжие из регионов. Сами они продолжают жить на родине, а на киевских арендаторах просто зарабатывают.
Начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов отмечает, что покупатели становятся и более требовательными, в особенности к планировкам квартир и инфраструктуре. «По-прежнему около 60% всех проданных квартир — это «единички». При этом покупатели чаще всего выбирают 1-комнатные квартиры небольшой площади 36-38 кв.м с отдельной просторной кухней и комнатой. Большим спросом пользуются и смарт-квартиры площадью до 30 кв.м. Но застройщики все чаще ограничивают предложение таких вариантов, ведь большое количество «смартов» в жилом комплексе снижает привлекательность объекта для других покупателей. Считается, что смарт-квартиры покупают в основном под сдачу, поэтому в подъездах будет проходной двор», — рассказал эксперт.
Читайте также: Застройщики вышли на тропу войны
«Двушки» и «трешки» составляют приблизительно по 20% в общей структуре продаж, — подсчитал Панфилов. Покупатели такого жилья требовательны, прежде всего, к видовым характеристикам. «Также немаловажным является наличие гардеробной, балкона или лоджии. Интересуют квартиры с большими кухнями-гостиными, светлыми комнатами с двумя окнами», — отметил он.
«Как правило, выбирают квартиры на средних этажах – с пятого по десятый. Первый и последний этажи покупаются если предложат существенную скидку», — добавила Олеся Перчак.
Продающие цены
Главное, что позволяет застройщикам наращивать продажи — низкие цены. По словам Олеси Перчак, именно различные акции и спецпредложения, которые предлагали компании, позволили рынку выйти в плюс.
Цены на квартиры в Киеве сейчас стартуют с 12-13 тыс. грн. Причем, даже когда застройщики пытались их повысить (весной — на 5-7%), в итоге все равно увеличивались цифры лишь в официальном прайсе. А на деле, чтобы стимулировать покупателей, компании предлагали им скидки. Как показывает статистика SV Development, за последний год долларовые цены на новое жилье в Киеве не только не выросли, но даже снизились — с $994/кв.м в сентябре 2017 года до $954 на нынешний сентябрь.
Как пояснил эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов, киевский рынок недвижимости по-прежнему перенасыщен и на каждого потенциального покупателя приходится больше десятка предложений. Причем, новостройки продолжают строится.
«С начала года стартовали продажи в 25 новых объектах и новых очередях уже строящихся комплексов, что увеличило общее предложение на первичном рынке более чем на 20 тыс. квартир», — отмечает Олеся Перчак.
Параллельно с рыночной конкуренцией, на рынке ужесточается борьба за передел сфер влияния. «Несколько крупных компаний, имеющих связи среди чиновников, доступ к земельным участкам и хорошую финансовую подпитку извне, по-сути, выдавливают из этого бизнеса других застройщиков. Они намерено демпингуют, предлагая покупателям скидки до 40% от заявленных цен. Как следствие, все другие тоже не могут выставлять высокие цены, — рассказал Артюхов.
Глава компании «Евро Рейтинг» Григорий Перерва добавил, что балансировать на грани рентабельности с такими ценами застройщикам все сложнее. Поэтому они активно экспериментируют со строительными технологиями, применяя более дешевые материалы, «уплотняют» количество квартир на этаже, позиционируют эконом-класс как комфорт, отказываются от развития инфраструктуры, в общем, экономят на чем только можно. Параллельно растет число домов, в которых срываются сроки введения в эксплуатацию. «Сдача с задержкой в полгода уже стала нормой для Киева», — отмечает эксперт.
Но так как доллар за последние пару месяцев существенно подрос, а жилье в новостройках предлагается все по тем же невысоким гривневым ценам, «мелкие неприятности» покупателей не пугают. Застройщики уже фиксируют дополнительный рост спроса. «Этой осенью продажи вырастут до 50%. Одна из причин — очередной виток девальвации национальной валюты. Те, кто держит свои сбережения в гривне, пытаются вложить средства в новое жилье, чтобы, как минимум, сохранить свои сбережения», — говорит Панфилов.
Плюс 5% к ценнику
Застройщики настаивают, что рано или поздно им придется повысить цены. Мол, гривна продолжает обесцениваться, а себестоимость строительства растет. «Себестоимость строительства за год повысилась для объектов эконом и комфорт класса на 20-25%. С начала этого года на 13% подорожала арматура, на 16-17% кирпич, и на 20% — практически все отделочные материалы – штукатурка, клей, шпаклевка и т.д. Только за последний месяц на 5% выросли транспортные затраты», — пояснила Олеся Перчак.
По мнению Валерия Прохно, в сентябре- ноябре средние цены в столичных новостройках вырастут, как минимум, на 4-5%. Уже по итогам августа в некоторых сегментах зафиксирован рост. Так, по данным Панфилова, в жилкомплексах формата «город в городе» рост цен составил 4,7% — до 20,2 тыс. грн./кв.м. В разных объектах квартиры подорожали от 0,7% до 17,1%.
«Из-за нестабильности национальной валюты, стоимость жилья в гривневом эквиваленте продолжит расти. В сентябре-октябре могут вырасти и долларовые цены до 5%, так как часть застройщиков считает цены в гривне из расчета по курсу 29 грн./$», — пояснил он.
Неизвестно как отреагируют на новые цены покупатели. Вполне возможно, что они отложат новоселье до лучших времен, тем более, что в ближайшее время подорожают также комуналка, лекарства, базовые продукты питания. Если спрос начнет падать, у застройщиков вновь появится соблазн простимулировать покупателей скидками. Для многих компаний это может закончиться плачевно. По мнению Михаила Артюхова, будут и случаи банкротства и остановки строек.
Мария Колыванова
Комментарии - 32
> скидки до 40% от заявленных цен
Покажите хоть кого-нибудь из этого списка
Вот что правда, так это жёсткая экономия на качестве. Чудес не бывает — последние на чём у нас ужимаются это собственная маржа.
Покупка квартиры под сдачу не окупается за 5-7 лет. Всю жизнь этот бизнес работал по схеме стоимость квартиры = один месяц аренды * 120 платежей (10 лет).
Ха-ха…
Умножайте этот срок как минимум на 2.
И то со скрипом.
— ану скіньте посилання на об'єкт з такою ціною, поржемо разом з цього сараю з картону серед поля без комунікацій :)
http://domik.ua/nedvizhimost/chajki-prodam-dom-chajka-ul-id9111751.html это навскидку чистовки. Вообще, фильтрами цены надо уметь пользоваться. Ну и цена ниже 250 баксов за квадрат, и это введёнки с обогревом.
Тут же мова йшла про квартири, а Ви привели величезні приватні будинки на 350-400 квадратів з дешевих матеріалів на відшибі. Квадрат у них дешевий, але сумарна вартість велика. Плюс це пусті коробки, щоб довести їх до нормального житлового стану, треба ще буде вкластися добряче.
А взимку протопити 400 квадратів буде дороге задоволення.
На виході вийде ціна трьошки в Києві, в гарному ЖК, зі зручним розташуванням і розвиненою інфраструктурою.
Я згоден, що ціни на приватні будинки і землю зараз впали набагато більше, ніж на квартири. Тому хто мріяв про життя за містом зараз гарний момент переїхати.
Але не погоджусь, що сумарно вийде дешевше, ніж квартира. Витрати на утримання будинку та проживання за містом вищі. До будинку обов'язково потрібне авто, а краще два. В місті можна повноцінно жити без авто.
Особисто для мене як батька двох дітей головним недоліком життя за містом є відсутність інфраструктури або її низька якість. В місті у мене все під боком, гарної якості і в пішій доступності для дітей — дитсадок, школа, гуртки, розваги.
У життя за містом є свої безумовні переваги, але вищевказаний недолік їх нівелює. Принаймі на даному етапі життя.
P.S.: Як на мене, Гнідин краще за Вишеньки. В Гнідині рівень мешканців плюсмінус однаковий — нема відверто старих будинків і відверто розкішних. У Вишеньках в цьому плані значний контраст. Гнідин до Києва ближче. А ще в Гнідині сміття вивозять централізовано :)
— можливо це сталося тому, що «купил 2 шт. за довольно скромную цену».
Не даром же в народі кажуть, що скупий платить двічі.
«Один тот факт что мои дети каждый день дышут свежим воздухом»
— погоджусь, це великий жирний плюс заміського життя.
«хорошая частная школа рядом»
— в Вишеньках є приватна школа? Чи Ви маєте на увазі елітну Золоче-скул?
«круглосуточные магазины»
— вибір в магазинах Вишеньок слабенький. Фора в Гнідині і то краще. Затарюватися полюбому треба їздити у місто.
«Мусор, кстати также вывозят»
— можливо мене невірно проінформували місцеві жителі (декількох питав), але вони сказали, що вивозять тільки в Гнідині.
«Отопление… обходится в 2400 грн»
— 11 кубів газу на добу на опалення 275 квадратів?!
У Вас мабуть капітальне утеплення. Або недешевий тепловий насос. Або «закаляєтесь» :)
«Отопление 2шки новостроя центральным отоплением обходится в 1800 грн»
— в нормальних будинках в утеплених двушках 65-75 квадратів з теплолічильником буде 900 грн. Я аналізував базу з оплатами на опалення великого ЖК.
Насчет счетчика- в новых домах и счетчики есть, и все новое… управ конторы только ценники назначают, в этом беда. И ключевое слово: в нормальных. Бюджетные варианты, в моём случае предпочтительны, ибо меня интересует срок окупаемости. Если бы цена соответствовала и качеству- другое дело.
— не зрозумів, це щомісячні кредитні виплати?
Різниця зовсім незначна, щоб вибір робити в бік убогих.
«Да, Золоче школа»
— якби я собі міг дозволити відправити дітей в таку школу ($30К на рік за двох), то при виборі місця проживання я б точно не дивився на різницю у вартості квадратного метра в квартирі та будинку.
Для мене проблема в тому, що у Вишеньках вибір з двох крайнощів — або сільська школа або елітна. А хотілося б щось раціональне посередині.
«управ конторы только ценники назначают, в этом беда»
— так, це проблема. Але є вихід — ОСББ, при умові, що серед сусідів набереться хоча б 10 активних і адекватних, а решта не виявиться «совком». Цінник знизиться вдвічі, а якість виросте кратно. Перевірено практикою.
«меня интересует срок окупаемости»
— рахуйте самі.
Двушка 70 м2 по $1000 за квадрат (можна ще добре зекономити, якщо на етапі котловану чи по акції).
Ремонт $25К.
Зараз ціна оренди $500, причому пропозицій мало і вони швидко улітають.
Можна вкластися в ремонт і відповідно підвищити цінник оренди.
Комунальні платить орендар.
В цьому сегменті орендують нормальні сім'ї, на довгий строк. Відповідно є більші шанси, що квартиру швидко не «вб'ють».
«Если бы цена соответствовала и качеству»
— тут оцінка завжди буде дуже суб'єктивною, бо у кожної «жаби
— тут оцінка завжди буде дуже суб'єктивною, бо у кожної «жаби» свої критерії якісного «болота» :)
Дети- и есть самая затратная часть, на них и надо деньги тратить. Лучшее капиталовложение.
Насчет ремонта и покупки: на стадии котлована и брал, ремонт самый простой и базовый, скромно вложился в 12к. Так что с точки зрения заработка- лучше брать больше квартир, убогих и говнокачества- на выходе деньги лучше получаются. Т.е. не получается так, чтобы и людям хорошо было и хозяину. За бугром кое-какая недвига есть и тоже сдаётся в аренду- там как раз цена-качество соответствует, поэтому и удивляет ситуация, когда застройщики дерут деньги непонятно за что.
«не получается так, чтобы и людям хорошо было и хозяин»
— тут дійсно вигода і якість не завжди корелюють.
Хоча вкладаючись в якість є шанс отримати додаткову вигоду у віддаленому майбутньому.
Наприклад дешева квартира з дешевим біля метро. яка зараз більший дохід від оренди, буде швидше зістарюваться і втрачати в ринковій ціні. Такі квартири зазвичай знімають несімейні (менш охайні) люди, які відповідно не будуть бережливо відноситись до майна в квартирі, так і місць загального користування і подвір'я. Сам жити в таку квартиру/будинок не захочеш при необхідності.
І навпаки, квартира нормальної якості з нормальним ремонтом в затишному спальному ЖК не має особливої цінової переваги в оренді в порівняні з дешевими біля метро. Але в таких квартирах менші амортизаційні розходи і вони менше втрачають в ціні з часом. І як бонус — при необхідності сам можеш переїхати в таку квартиру жити.
— повністю згоден, що діти — це найкраща інвестиція.
Але не згоден, що буде ефективно вкладатися в елітні школи. Знаю приклади, коли віддавали дітей в елітні школи, а через рік-два переводили в іншу. Головна причина — це діти нашої «іліти», які ходять в такі школи. Вони не дуже хочуть вчитися, мають «ілітні» замашки, тому негативно впливають на атмосферу і інших школярів. Тобто як місце отримання знань і розвитку дитини такі школи неефективні.
Да і щоб ефективно розвивати дитину потрібно не так вже й багато фінансів. Головне — це правильне середовище і правильні вчителі.
Решта 260 квадратів — це приміщення, котельня, коридори, санвузли, гараж. Тобто $60 тис. треба буде віддати за «техприміщення».
Я советую не покупать недвижимость в городе, где нельзя открыть окна из-за вони, пыли, грязи, соседних строек. Самый лучший бойкот бандитов — перестать давать им деньги и жить там, где будет хорошо вам и детям, пусть и на арендной квартире, пусть с проблемами ассимиляции, зато в спокойствии, с хорошей экологией и медициной, и уверенностью в будущем.