12 березня 2019, 11:54 Читать на русском

Київські «однушки» скуповують іноземці

Ринок житла зростає кілька років поспіль. Зацікавленість до київської нерухомості активно проявляють іноземні інвестори.

Рынок жилья растет несколько лет подряд.
Фото: realty.rbc.ru

Скільки заробляють столичні рантьє, розповів у своєму блозі на «Економічній правді» генеральний директор компанії «Укрбуд девелопмент» Олег Майборода.

Купівля нового житла в Києві — тема, яка мало кого залишає байдужим.

Для одних квартира в новобудові залишається нехай і бажаним, але дорогим задоволенням, для інших — це привабливий об'єкт для інвестиції.

Багато в чому це обумовлено тим, що навіть в складних економічних умовах столичний ринок житла має величезну перспективу для подальшого зростання.

Дефіцит стимулює зростання

Погляньмо на просту статистику: на кожного з майже 3 млн жителів Києва припадає трохи більше 22 кв м житлової площі. Це без урахування офіційно незареєстрованого населення, яке, за оцінками експертів і влади, становить ще щонайменше мільйон жителів.

У той же час, в європейських країнах на одну людину в середньому припадає 42 кв м житла. Тобто для досягнення комфортних показників Європи житлового фонду столиці належить вирости майже вдвічі.

Крім того, старе радянське житло має обмежений ресурс і стрімко старіє. Найчастіше, воно не відповідає сучасним вимогам безпеки, енергоефективності та комфорту, не кажучи про естетику. Більша його частина в подальшому теж буде потребувати заміни.

Хоча велика частина попиту на квартири в новобудовах — це відкладений попит, затребуваність нового житла буде зберігатися довгі роки.

Як результат, ринок житлової нерухомості демонструє стабільність і хороші темпи зростання. Так, у корпорації «Укрбуд» в Києві в 2018 році загальна кількість угод зросла більш ніж на 11%. Особливо затребувані квартири доступного комфорт-класу — за рік їх продажі підвищилися на 20%.

Столична нерухомість цікавить іноземців

Такі тенденції не проходять повз увагу інвесторів, для яких покупка — це не вирішення квартирного питання, а можливість примножити капітал. Мова йде не тільки про внутрішніх інвесторів, а й про іноземних, які з кожним роком збільшують обсяг вкладень в київську нерухомість.

Раніше іноземні інвестори більше цікавилися комерційними приміщеннями, але за останні два роки фокус змістився в бік житла.

У 2018 році основними іноземними інвесторами в об'єкти нерухомості Києва стали представники країн Західної Європи і Азії.

У столичне житло, яке будує «Укрбуд», інвестували громадяни Німеччини, Італії, Австрії, Франції, Швейцарії, Ізраїлю, Китаю, Індії. Загалом в київський ринок вкладають представники більше двох десятків держав.

Іноземних інвесторів приваблює висока ефективність вкладень. У західних країнах прибутковість інвестицій в нове житло становить кілька відсотків на рік, в Україні цей показник набагато вищий.

Максимальним дохід буде при інвестуванні на ранніх етапах будівництва, коли квадратний метр пропонується за найнижчою ціною. У міру просування будівництва вартість поступово підвищується. Різниця в ціні між стартом продажів і готовим будинком в перерахунку на долар в середньому становить 30%.

Середній термін будівництва в Києві — до трьох років. Відповідно, річна дохідність інвестиції на етапі котловану буде не менше 10%. Такої ефективності не дасть жоден доларовий депозит.

До слова, досвідчені інвестори прекрасно розуміють переваги інвестування на ранньому етапі. У корпорації «Укрбуд» в Києві при введенні будинку в експлуатацію зазвичай залишаються вільними не більш як 5% квартир.

Не варто забувати і про загальну тенденцію — зростання вартості житла в столиці. За останній рік середня ціна квадратного метра на первинному ринку підвищилася на 8%. Учасники ринку прогнозують, що в 2019 році зростання продовжиться як мінімум в тому ж темпі. Очевидно, інвестори тільки виграють.

Інвестиції в нерухомість окупляться за 5 років

Втім, інвестори купують житло не тільки для того, щоб швидко «зняти вершки» при його перепродажі після закінчення будівництва. Багато хто обирає шлях рантьє, купуючи житлову нерухомість для подальшої здачі в оренду.

В цьому випадку не обов'язково купувати дороге житло. Хороше повернення від інвестицій можна отримати, вкладаючи в однокімнатні та двокімнатні квартири в будинках комфорт-класу, розташованих недалеко від метро.

Щоб зрозуміти, за скільки така інвестиція окупиться, озброїмося калькулятором і змоделюємо ситуацію. Припустимо, інвестор придбав на етапі котловану п'ять однокімнатних квартир комфорт-класу, вклавши еквівалент 100 тис дол.

Після здачі будинку він вклав ще 50 тис дол в оздоблення, меблювання і забезпечення житла побутовою технікою, після чого почав здавати житло в оренду.

Середня вартість оренди в столичній новобудові в хорошому місці складає близько 500 дол на місяць. За п'ять квартир вдасться отримати 2,5 тис щомісяця або 30 тис дол на рік. З огляду на те, що загальна сума інвестицій склала 150 тис дол, інвестор поверне свої вкладення всього за п'ять років.

Тобто його вкладення повністю себе окуплять і почнуть приносити чистий дохід щонайбільше за вісім років з моменту інвестування або навіть швидше: орендні ставки в столиці в останні роки теж постійно підвищуються. В результаті інвестор буде щорічно отримувати мінімум 30 тис дол доходу.

Втім, будь-яка інвестиційна діяльність несе елемент ризику, і чим вища доходність, тим вище ризик. Досвідчені інвестори навчилися вивчати репутацію девелопера, перевіряти дозвільну документацію на будівництво.

На жаль, навіть сумлінна компанія може не розрахувати свої сили і не пережити чергову кризу. Тому гроші варто довіряти тільки тим девелоперам, які здатні впоратися з будь-якою непередбаченою ситуацією.

Якщо забудовник на ринку давно і має великий запас міцності, якщо він гідно пройшов попередні кризи, якщо він добудовує будинки і не залишає клієнтів без квартир, кращого знака для потенційного інвестора не знайти.

Коментарі - 37

+
+313
PetrLund
PetrLund
12 березня 2019, 12:59
#
Цены с потолка. 5 квартир комфорт-класса в хорошем месте (которое может претендовать на 500$) — это 150-200К долларов минимум. Плюс учитывайте задержку в сдаче от полугода. Ремонт с техникой в пяти квартирах, который будет выглядет на 500 долларов, — это еще по 15К на квартиру (итого 75К). Поэтому расходы сразу вырастают до 225К (минимум).

Из 500К аренды (а скорее всего из 400) вычтите амортизацию, ущерб и т. д (заложим 20% на 10 лет). Итого (225К/((400-20%)*5 /12 = 11,7 лет в лучшем случае.
+
0
Alexander K
Alexander K
12 березня 2019, 13:24
#
Что тоже неплохо
+
+89
Danconia
Danconia
12 березня 2019, 13:52
#
Как вариант пенсионных накоплений неплохо — да здравствует советский лозунг сами не пожили так хоть детки поживут…
Вот так и хомячим метры бетона, застраивая все и вся, оплачивая мальдивы чиновникам коррупционерам и их любовницам, это государство ещё осчастливит владельцев недвиги, на западе ведь не скупают люди метры бетона, по причине что содержать бетон обходится в копеечку, а мы движемся к евро ценам на коммуналку.

+
+51
mary27
mary27
12 березня 2019, 21:21
#
Хреновый вариант для «пенсионных накоплений» — большая сумма минимальной инвестиции, крайне низкая ликвидность.
Стоимость недвиги с 2009 года глобально снижается, и будет снижаться дальше.
Очень низкая доходность, заявленная окупаемость за 5 лет — сказки.
И типичный «инвестор» никогда не думает о амортизации, ремонте, страховании, все это съедает доходность.

+
+15
Maleficarum
Maleficarum
13 березня 2019, 16:35
#
«Очень низкая доходность, заявленная окупаемость за 5 лет — сказки.» Согласен с Вашим выводом… Если учесть что тут на «Мнфине» тоже как статья была по этому же «предмету» Там сроки окупаемости от аренды начинались от восьми ( и выше) лет… Тут уже пять объявляют…
+
0
mega5
mega5
12 березня 2019, 18:50
#
225К — это когда жаба давит, а 150К — когда для себя.
Всё работает, лично проходил, только перепродажи горааааздо выгоднее, чем аренда. Квартира, купленная за 20000 долларов плюс ремонт за 10000 долларов сразу превращаются в 50-60 тысяч долларов на Позняках или Осокорках. В центре ещё круче соотношение.
+
+15
Lexa9992018
Lexa9992018
12 березня 2019, 20:42
#
Укрбуд застройщик? говорят, что у них срок ввода затягивается на полтора года.
+
+15
zaNOza :)
zaNOza :)
13 березня 2019, 10:11
#
Они хотя бы сдают с киевгорстроем,,, у многих проблемы. Литография вообще ничего не начал строить за последние 2 года
+
+15
zaNOza :)
zaNOza :)
13 березня 2019, 14:44
#
Литография — это ликоград (автокорректор, не досмотрела)
+
+105
3333315
3333315
13 березня 2019, 0:07
#
Все реально работает лично проходил квартира купленая за 21000$ +ремонт 8000$, продалась с натягом за год за 28500$ минус 1500$налога, не вводите людей в заблуждение, первичный рынок дышет только за счёт рассрочек, многие купившие квартиры за последние 5лет на этапе застройки не могут продать их даже за вложенные деньги, Вы то рассрочку не сможете дать.
+
0
Anko
Anko
24 березня 2019, 16:57
#
Знаю одного риэлтора-профи, который почти полностью перешел на схему «купил — сделал ремонт — продал», но он профи:
— очень грамотный отбор квартир
— умеет торговаться с застройщиком, не знаю как, но сбивает цену
— имеет свою бригаду ремотников, которым просто платит ЗП (снижает затраты на ремонт)
— право собственности на квартиру не оформляет, продает по переуступке (нет налога в затратах)
— квартиру продает в среднем за 3-6 месяцев.
Профит, очень примерно — 25-30% от цены черновой квартиры.

Также заметил, что спекуляция «купил-продал» удачно проходит в одни года, и неудачно в другие года.
+
+30
zaNOza :)
zaNOza :)
13 березня 2019, 10:10
#
Добавьте 3-4 года на официальные сроки стройки и ещё 1-3, в зависимости от застройщика, опоздание сдачи — получим 18-20 лет,,, такая себе перспектива с очень вероятно просадкой стоимости в валюте через год-полтора при скачке курса
+
+130
Алексей Стеценко
Алексей Стеценко
12 березня 2019, 14:55
#
Хорошая реклама всем застройщикам!)
Только автор еще не упомянул о вероятности спада цен на квартиры. По закону рынка, если предложение уравновесит спрос или превысит его, то без падения не обойтись. Про устаревание Советского жилья не надо «ля-ля», оно по качеству порой превосходит многие новые «термитники».
+
+15
36619677
36619677
12 березня 2019, 15:52
#
Це ви про панельні будинки?
+
+28
Алексей Стеценко
Алексей Стеценко
12 березня 2019, 17:17
#
Про разные дома, не только.
+
+9
mary27
mary27
12 березня 2019, 21:22
#
Совершенно верно.
+
0
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
15 березня 2019, 8:38
#
Маніпуляція

Будинок це набір систем

Совкове житло на теперешній момент застаріле морально і фізично
В багатьох випадках такі будівлі потребують капремонту і заміни всіх внутришніх систем

В той же момент не так багато новобудов потребують капремонту і заміни всіх внутришніх систем

+
+118
Алексей Стеценко
Алексей Стеценко
12 березня 2019, 14:57
#
И… чтобы за 500 дол. сдать «однушку», надо ой как постараться… Даже в новострое.
+
+33
Maleficarum
Maleficarum
13 березня 2019, 16:50
#
«И… чтобы за 500 дол. сдать «однушку», надо ой как постараться… Даже в новострое.» Тоже соглашаюсь с Вашим выводом. Достаточно просто открыть « ОЛХ» и проштудировать объявы по аренде. Масса квартир сдаётся гораздо ниже заявленной автором стоимости Это даже с учётом солидного %-на фейков и откровенного кидалова. Возможно- таковая бы цена и была бы если бы не одно «но» А это «но» таки существенное… Хватает арендодателей сдающих старый жилой фонд доставшийся им в наследство… Им «отбивать» вкинутые в стройку лавэ нет необходимости- а значит они более гибки в подвижках цены.
+
0
mary27
mary27
13 березня 2019, 21:54
#
Редкий случай, когда я с вами согласна.
+
+89
vladymyrkiev
vladymyrkiev
12 березня 2019, 16:03
#
Давно этого хита в эфире не было. Даже заскучал про европейцев скупаюших хрущи. Обычно через год после этого начинается падение :)
+
+15
mega5
mega5
12 березня 2019, 19:10
#
Ещё и государство будет бесплатно квартирыраздавать !
+
0
mary27
mary27
12 березня 2019, 21:23
#
По ходу это наши с иностранными паспортами/ВНЖ.
+
+24
Wless
Wless
12 березня 2019, 21:00
#
Спрос не будет расти ещё долгие годы и вот почему, для этого нужен рост благосостояния людей, а это большой вопрос.
+
+45
3333315
3333315
13 березня 2019, 0:22
#
20000$*26.5=530000грв.минимальная цена укрбуд у метро красный хутор 21000грв.кв.м,530000/21000=25.2кв.м, такую площадь сможете сдать в аренду за 500$?
+
+35
seaman
seaman
13 березня 2019, 9:31
#
Дадада, айтишники и московские бабушки.
+
+35
Олег Шишов
Олег Шишов
13 березня 2019, 10:22
#
Интересная статья, а ещё интереснее от какой компании сеньор аналитик нас просвещает, а совсем интересно будет посмотреть на эту компанию и её объекты месяца через 2-3, если сменится власть.
«У корпорации «Укрбуд» в Киеве при введении дома в эксплуатацию обычно остаются свободными не больше 5% квартир.» В конкретно нынешний момент я бы не экстраполировал прошлые тенденции.
А рассуждать сейчас о сроках окупаемости инвестиций с котлована… Если инвестор или покупатель жилой недвиги для себя свои деньги не «нашёл» и у него в мешках не стоят суммы ещё на пару-тройку квартир чисто на всякий случай, то я бы не рискнул покупать хоть что-нибудь достроенное менее чем на 80%. И то, не гарантия.
+
+19
seaman
seaman
13 березня 2019, 17:49
#
Те кто имел баксы и вложился в 2013 по 1,5-2кбаксов/м2 для сдачи, до сих пор окупаются)
+
+33
tanyamis
tanyamis
13 березня 2019, 23:30
#
Я не доверяю строительству за последние 20 лет… качество новых домов, т.е строительным материалам, они оставляют желать лучшего… к этому минусу нужно добавить: новый дом усадку даст- на пару лет можно ожидать трещин, от которых уже не избавиться + звуки перфораторов по всему дому ещё на 2-3 года… я в своё время искала жильё уже готовое и вторичку, построенное во времена контроля качества… для меня это прежде только кирпичные сталинки и те же хрущёвки…
+
+5
Ruler
Ruler
14 березня 2019, 9:02
#
По-моему Укрбуд заказал рекламу и перед выборами провёл агитацию
+
+26
Олег Шишов
Олег Шишов
14 березня 2019, 10:52
#
Так и есть, у них в феврале рекорд по размещённым бордам, у большинства цены росли, а у этих скидки. Впечатление, будто пытаются ухватить по максимуму. Может чувствуют что-то, а может и точно знают…
+
+30
Кандидат в президенти лісу
Кандидат в президенти лісу
15 березня 2019, 8:30
#
Влада може змінитись і їм може доведеться піти з ринку
+
0
Игорь Петров
Игорь Петров
14 березня 2019, 21:54
#
У нас в стране инвестиция в недвижимость под сдачу увы чуть ли не единственный способ инвестирования.((
Но конечно расчеты приведённые — абсолютно нереальные
+
+13
3333315
3333315
15 березня 2019, 13:54
#
Не в стране, а в Киеве, если бы у нас было куда инвестировать много людей вернулось бы домой из за рубежа, я маршрутное такси не могу купить себе в качестве бизнеса, монополии во всех сферах.До тех пор пока так будет продолжаться у Украины нет будущего.
+
0
mary27
mary27
15 березня 2019, 14:12
#
Некуда инвестировать?
А куда б вы хотели?
+
0
3333315
3333315
17 березня 2019, 16:44
#
Общественный транспорт, АЗС, магазины самообслуживания, строительство многоквартирных домов, обмен валюты свер много, но увы живя в городе Бровары у нас есть мэр который всем этим уже занимается, как и в остальных городах по Украине.
+
0
3333315
3333315
17 березня 2019, 16:54
#
Как инвестировать например в нежилой фонд если в любой момент перед твоим магазином появляется МАФ, или МАф АТБ на каких условиях отводится земля? земля в парке или под строительство много кв.дома в парке Вы сможете на таких условиях конкурировать? Пока так будет продолжаться -в принципе и так все понятно
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися
 
Реклама