Київські «однушки» скуповують іноземці

Скільки заробляють столичні рантьє, розповів у своєму блозі на «Економічній правді» генеральний директор компанії «Укрбуд девелопмент» Олег Майборода.

Купівля нового житла в Києві — тема, яка мало кого залишає байдужим.

Для одних квартира в новобудові залишається нехай і бажаним, але дорогим задоволенням, для інших — це привабливий об'єкт для інвестиції.

Багато в чому це обумовлено тим, що навіть в складних економічних умовах столичний ринок житла має величезну перспективу для подальшого зростання.

Дефіцит стимулює зростання

Погляньмо на просту статистику: на кожного з майже 3 млн жителів Києва припадає трохи більше 22 кв м житлової площі. Це без урахування офіційно незареєстрованого населення, яке, за оцінками експертів і влади, становить ще щонайменше мільйон жителів.

У той же час, в європейських країнах на одну людину в середньому припадає 42 кв м житла. Тобто для досягнення комфортних показників Європи житлового фонду столиці належить вирости майже вдвічі.

Крім того, старе радянське житло має обмежений ресурс і стрімко старіє. Найчастіше, воно не відповідає сучасним вимогам безпеки, енергоефективності та комфорту, не кажучи про естетику. Більша його частина в подальшому теж буде потребувати заміни.

Хоча велика частина попиту на квартири в новобудовах — це відкладений попит, затребуваність нового житла буде зберігатися довгі роки.

Як результат, ринок житлової нерухомості демонструє стабільність і хороші темпи зростання. Так, у корпорації «Укрбуд» в Києві в 2018 році загальна кількість угод зросла більш ніж на 11%. Особливо затребувані квартири доступного комфорт-класу — за рік їх продажі підвищилися на 20%.

Столична нерухомість цікавить іноземців

Такі тенденції не проходять повз увагу інвесторів, для яких покупка — це не вирішення квартирного питання, а можливість примножити капітал. Мова йде не тільки про внутрішніх інвесторів, а й про іноземних, які з кожним роком збільшують обсяг вкладень в київську нерухомість.

Раніше іноземні інвестори більше цікавилися комерційними приміщеннями, але за останні два роки фокус змістився в бік житла.

У 2018 році основними іноземними інвесторами в об'єкти нерухомості Києва стали представники країн Західної Європи і Азії.

У столичне житло, яке будує «Укрбуд», інвестували громадяни Німеччини, Італії, Австрії, Франції, Швейцарії, Ізраїлю, Китаю, Індії. Загалом в київський ринок вкладають представники більше двох десятків держав.

Іноземних інвесторів приваблює висока ефективність вкладень. У західних країнах прибутковість інвестицій в нове житло становить кілька відсотків на рік, в Україні цей показник набагато вищий.

Максимальним дохід буде при інвестуванні на ранніх етапах будівництва, коли квадратний метр пропонується за найнижчою ціною. У міру просування будівництва вартість поступово підвищується. Різниця в ціні між стартом продажів і готовим будинком в перерахунку на долар в середньому становить 30%.

Середній термін будівництва в Києві — до трьох років. Відповідно, річна дохідність інвестиції на етапі котловану буде не менше 10%. Такої ефективності не дасть жоден доларовий депозит.

До слова, досвідчені інвестори прекрасно розуміють переваги інвестування на ранньому етапі. У корпорації «Укрбуд» в Києві при введенні будинку в експлуатацію зазвичай залишаються вільними не більш як 5% квартир.

Не варто забувати і про загальну тенденцію — зростання вартості житла в столиці. За останній рік середня ціна квадратного метра на первинному ринку підвищилася на 8%. Учасники ринку прогнозують, що в 2019 році зростання продовжиться як мінімум в тому ж темпі. Очевидно, інвестори тільки виграють.

Інвестиції в нерухомість окупляться за 5 років

Втім, інвестори купують житло не тільки для того, щоб швидко «зняти вершки» при його перепродажі після закінчення будівництва. Багато хто обирає шлях рантьє, купуючи житлову нерухомість для подальшої здачі в оренду.

В цьому випадку не обов'язково купувати дороге житло. Хороше повернення від інвестицій можна отримати, вкладаючи в однокімнатні та двокімнатні квартири в будинках комфорт-класу, розташованих недалеко від метро.

Щоб зрозуміти, за скільки така інвестиція окупиться, озброїмося калькулятором і змоделюємо ситуацію. Припустимо, інвестор придбав на етапі котловану п'ять однокімнатних квартир комфорт-класу, вклавши еквівалент 100 тис дол.

Після здачі будинку він вклав ще 50 тис дол в оздоблення, меблювання і забезпечення житла побутовою технікою, після чого почав здавати житло в оренду.

Середня вартість оренди в столичній новобудові в хорошому місці складає близько 500 дол на місяць. За п'ять квартир вдасться отримати 2,5 тис щомісяця або 30 тис дол на рік. З огляду на те, що загальна сума інвестицій склала 150 тис дол, інвестор поверне свої вкладення всього за п'ять років.

Тобто його вкладення повністю себе окуплять і почнуть приносити чистий дохід щонайбільше за вісім років з моменту інвестування або навіть швидше: орендні ставки в столиці в останні роки теж постійно підвищуються. В результаті інвестор буде щорічно отримувати мінімум 30 тис дол доходу.

Втім, будь-яка інвестиційна діяльність несе елемент ризику, і чим вища доходність, тим вище ризик. Досвідчені інвестори навчилися вивчати репутацію девелопера, перевіряти дозвільну документацію на будівництво.

На жаль, навіть сумлінна компанія може не розрахувати свої сили і не пережити чергову кризу. Тому гроші варто довіряти тільки тим девелоперам, які здатні впоратися з будь-якою непередбаченою ситуацією.

Якщо забудовник на ринку давно і має великий запас міцності, якщо він гідно пройшов попередні кризи, якщо він добудовує будинки і не залишає клієнтів без квартир, кращого знака для потенційного інвестора не знайти.

Автор:

Регіна Дацюк