Как быстро обеспечить жильем тех, кто потерял его во время войны

Возвращение людям мест постоянного жительства нужно отделить от вопроса восстановления полностью разрушенных кварталов и городов. Ибо у людей нет времени и лет жизни, чтобы ждать, когда разрушенные кварталы будут отстроены.

Быстрые методы строительства типовых домов, чтобы отстроить «как можно быстрее», не являются самым лучшим решением. Сегодня мы должны сделать качественно то, что уже научились делать. У нас уже много замечательных примеров современного девелопмента жилья. Впереди должно быть качество, и не только качество строительства, но и новое качество жизни.

Переосмысление функций девелопмента

Сначала должно состояться градостроительное проектирование с переосмыслением функций. Необязательно на месте разрушенной девятиэтажки в Бородянке строить новую девятиэтажку. Жилищную монофункцию именно в этом месте есть смысл заменить на нечто многофункциональное.

Это должно происходить на основании архитектурных конкурсов. А после конкурсов, квартал должен быть парцелирован (разделен на участки), и в форме отдельных лотов и с помощью инвестиционных конкурсов передан разным девелоперам. Только так у городов есть шанс расцвести.

Уверен, что резервы на строительство можно найти внутри страны, но для этого нужно считать и анализировать.

Читайте также: Киевская область может быть полностью восстановлена за 2 года: что должно сделать государство

Миграция

Все куда-то побежали делать модульные городки и быстровозводимые дома, но никто не пытался разобраться: Куда? Зачем? И сколько людей должно вернуться? Ответы на эти вопросы состоят из трех составляющих: наличие жилья — наличие работы — социальные связи человека (родственники, друзья) и городские сервисы (школы, садики и т. п.). И главное — безопасность, город не должен находиться в зоне боевых действий или быть оккупированным.

Все говорят об 11 млн переселенцев (7 млн внутренне перемещенных и еще 4 млн за рубежом), но обеспечить временным и постоянным жильем необходимо будет не более 5% от общего количества перемещенных лиц, потому что большинство вернется в свои дома. Эти данные можно легко собрать с помощью «Дии», у нее на сегодняшний день более 14 млн пользователей.

Собранную информацию нужно сегментировать по следующим критериям и разместить на онлайн-карте:

• С жильем все хорошо, с домом все хорошо, скоро вернусь.
• С жильем все хорошо, но город оккупирован, в прифронтовой зоне или в зоне боевых действий, вернуться не могу.
• Город разрушен.
• Дом уцелел, но квартал разрушен.
• Дом разрушен, я потерял работу/родственников нет, не вернусь.
• Дом разрушен, работа/родственники есть, вернусь.
• Дом поврежден, жить есть где, работа есть, вернусь.
• Дом поврежден, жить негде, работа есть, вернусь.

Государство уже начало собирать данные об утраченном жилье. В настоящее время собрано около 30 тыс. заявок. Но это только один из вопросов, который должен быть задан человеку. Кроме состояния жилья, также необходимо спросить, есть ли у человека место, где можно временно проживать.

Дотацию за такое временное проживание должна получать и принимающая сторона, и человек, чье жилье уничтожено.

Разрушения

Необходимо быстро разделить здания на три категории:

• Полностью разрушенные.
• Нуждающиеся в реконструкции (частично разрушенные или обгоревшие конструкции, разрушены отдельные секции и т. п.).
• Нуждающиеся в капитальном ремонте (условно — выбитые стекла).

Вместо полностью разрушенных домов государство должно предоставить другое, сопоставимое по параметрам жилье, в том же городе или в другом городе на выбор человека (если человек потерял работу или город оккупирован).

Предоставление компенсации потерянного жилья должно происходить не в денежной форме, потому что есть риск, что деньги человек потратит не по назначению, и проблема не будет решена. Механизмом компенсации может быть сертификат, который гарантирует выплату стоимости (или эквивалента) утраченного жилья, или спецсчет, расход средств с которого возможен только на приобретение недвижимости, возможен обмен утраченной квартиры на усадьбу, и наоборот.

За средства сертификата или спецсчета человек может приобрести квартиру в новостройке, которая введена в эксплуатацию, но в ней еще есть непроданные квартиры, или квартиру на вторичном рынке, или в новостройке, до окончания строительства которой остается не более 12 месяцев.

В домах, которые разрушены частично и подлежат реконструкции или капитальному ремонту, необходимо приступить к работе как можно быстрее, их доля больше. Прежде всего нужно «вставить выбитые стекла», конечно, речь идет не только об окнах, а о комплексном ремонте, который можно выполнить за 3−6 месяцев, и быстро вернуть домой большое количество людей.

Частные дома. Здесь должна быть быстро проведена оценка потерянного (с пониманием того, что старый потерянный дом мог стоить не более $15 тыс., а построить новый такой же площадью — более $50 тыс, а еще и отделка).

Поэтому здесь должны быть наработаны типовые решения относительно опосредованной стоимости компенсации государством, если человек желает что-то дороже — должна быть возможность доплатить. Предоставить людям сертификаты на приобретение строительных материалов и заключение договоров с подрядчиками на строительные работы. Большинство домов может быть построено уже к концу этого года. И вот здесь могут быть уместны модульные домики, установленные на участках людей. Есть все коммуникации, человек находится на своем дворе, социальные связи и привычки сохраняются, да и строительство будет идти быстрее, потому что под наблюдением заказчика.

Читайте также: Куда обращаться владельцам уничтоженного имущества и как правильно оформить доказательства

Возможности: где быстро взять жилье

В последние несколько лет в Киеве и крупных городах наблюдался строительный бум. В каждой новостройке часть квартир были инвестиционными, то есть такими, в которые вложены деньги, но в них никто не живет. Обычно, таких от 10 до 30% от общего количества. Необходимо найти способ их сосчитать. В домах, построенных за последние несколько лет, и в тех, строительство которых можно закончить в этом году.

Также необходимо посчитать объем квартир на вторичном рынке, в том числе тех, которые сдавались в аренду, но по причине войны потеряли своих арендаторов.

Необходимо найти мотивы и механизмы продажи этих квартир тем, кто потерял жилье. Например, государство обменяло бы права собственности (или имущественные права) на облигации внутреннего государственного займа по рыночной оценке такой квартиры по состоянию на 23 февраля.

Владелец такой квартиры был бы замотивирован стоимостью, которая будет выше рыночной в настоящее время, а также процентами, которые поступят за ОВГЗ. Возможно — аванс от государства деньгами за какую-то часть + ОВГЗ. Или обмен прав на квартиру на депозит в государственном банке со сроком возврата через 3 года и ежемесячной выплатой процентов.

Основная идея состоит в том, чтобы тем, чье жилье отремонтировать невозможно, очень быстро предоставить другое жилье, и чтобы пострадавшим не нужно было годами ждать во временном вагончике, пока на месте разрушенного дома построят новый.

Временным жильем для тех, чей дом частично поврежден, и кому все же придется ждать, пока его дом отремонтируют или реконструируют, должно стать не жилье, а именно компенсация проживания у родных или друзей, о которой я писал выше.

Следующим ресурсом должны стать гостиницы, базы и комплексы загородного отдыха. 2022 год для гостиничного бизнеса в Днепре, Харькове, Чернигове, Запорожье или Киеве будет трудным, а сотрудничество на государственном уровне с гостиницами по временному приюту людей помогло бы и людей разместить, и сектор экономики поддержать.

Есть еще общежития при ВУЗах, которые также можно было бы занять, а студентов частично отправить на дистанционное обучение. Но я считаю, что места у родственников с компенсацией и в отелях хватит для большинства тех, кто ждет ремонта своего дома. А если не хватит всех этих резервов, вот тогда необходимо строить модульные города.

Восстановление частных домов должно начинаться уже сейчас, чтобы успеть до следующих морозов. Это возможно. Рынок восстановления должен быть максимально децентрализован и либерализирован. Оценили потери — выдали сертификат человеку на получение компенсации. Сертификаты должны обеспечиваться средствами, выделяемыми мэриям пострадавших городов в форме кредита, предоставленного европейскими фондами под облигации внешних местных (городских) займов, возврат которых должен быть гарантирован Кабмином.

Таким же образом, с помощью облигаций внешних местных (городских) займов, должны быть выделены средства на ремонт и реконструкцию частично разрушенных многоэтажных домов.

Читайте также: Компенсация за разрушенное жилье: как получить и когда заплатят

Автор:

Основатель Райков Игорь

UPLM – Школа профессионального девелопмента