Покупка квартиры в новострое: как сэкономить до 20% и заработать до 10% годовых в валюте

Как возобновляется строительство

Большинство застройщиков смогли справиться с последствиями войны и продолжить работу. Так, по данным ЛУН, из 1 296 ЖК, которые строились до 24 февраля 2022 года, 70% возобновили работу, на паузе до сих пор остаются 388.

Активнее всего строительные работы возобновляются в Ивано-Франковске, где работы продолжают уже 94% стройплощадок, Львов — 91%, Днепр — 71% и Одесса — 66%. В Киеве и области краны вернулись на стройплощадки 54% и 60% объектов соответственно.

«Темпы строительства, конечно, замедлились. Отдельные застройщики только делают вид продолжения работ. Таких мы отслеживаем и переводим в категорию „остановили строительство“. В целом же, динамика на рынке положительная», — говорит Елена Унаньян, Partnerships Director в ЛУН.

Девелоперы не только возобновляют строительство, но и вводят в эксплуатацию новые квадратные метры. В ЛУН насчитали 135 ЖК, на которых завершено строительство хотя бы одной очереди после начала войны. Самые лучшие результаты продемонстрировали Киевская и Львовская области, которые сдали 25 и 24 объекта соответственно.

Правда, количество новых жилых проектов прогнозировано уменьшилось, по сравнению с довоенным периодом: за последний год стартовало 152 ЖК. Львиная доля их приходится опять же на западные области: Львовская — 35 ЖК, Тернопольская — 27 ЖК, Ивано-Франковская — 16 ЖК, Закарпатская — 15 ЖК. В Киевской области приступили к строительству 11 новых проектов.

Спрос: кто интересуется, какие объекты самые популярные

Спрос на жилье во всех регионах, кроме Востока и Юга, постепенно восстанавливается.

«С марта наблюдается активизация первичного рынка недвижимости. В два раза вырос спрос на квартиры, по сравнению с предыдущими месяцами. Еженедельно укрепляется положительная динамика в виде запросов, визитов в отделы продаж и сделок покупки», — констатируют в KAN Development.

Покупают жилье в большинстве случаев в комплексах с готовностью более 60%, где уже сформирован теплый контур: каркас, фасады и остекление. Значительный упор остается на проектах типа «город в городе», а также выполненных в формате полифункционального рекреационного эко-кластера.

Львиную долю покупателей, около 85%, все еще составляют те, кто покупает квартиру для себя. Остальные — 15% — медленно возвращающийся инвестиционный спрос. Причем девелоперы отмечают интерес не только со стороны украинского инвестора, но и зарубежного, который уже сейчас присматривает ликвидные «квадраты», оценивая потенциал роста стоимости и их капитализацию после победы Украины.

«Среди этих инвесторов представители стран Центральной Азии и Европы. Это люди, которые очень внимательно и придирчиво изучают продукт и его качественные показатели: локацию и ее потенциал, инфраструктурное наполнение, спрос на подобный формат со стороны местных жителей, архитектурные решения и финансовую модель», — уточняют в компании DIM.

Хорошим сигналом для рынка является возобновление интереса к объектам бизнес-класса и коммерческой недвижимости. Больше всего запросов девелоперы фиксируют на подвальные помещения в готовых домах.

Читайте также: Куда инвестировать $50 тыс: разбираем самые надежные способы хранить значительные сбережения

Цены стабилизировались, но надолго ли

За время войны гривневая стоимость жилья на первичном рынке недвижимости выросла практически во всех регионах Украины. Это связано, в частности, с инфляцией и удорожанием себестоимости строительства.

Самая большая динамика роста цен наблюдается в относительно мирных регионах — западных и центральных областях Украины. В этих регионах сконцентрирован основной спрос и активно идет строительство. Так, скажем, во Львове и Ивано-Франковске цены за время войны выросли на более чем 70%. В то же время, в Киеве, Одессе, Днепре — на 40−50%. Впрочем, уже несколько месяцев, как стоимость первичного жилья стабилизировалась.

В тройке лидеров по самой высокой стоимости квадратного метра, согласно данным ЛУН, Киев — 46,7 тыс. грн, Львов — 45,4 тыс. грн и Днепр — 41,7 тыс. грн.

Сами девелоперы сообщают о значительно более высоких прайсах. Впрочем, отмечают, что стоимость квадратного метра зависит от многих факторов: региона, локации, класса жилья, инфраструктурного наполнения, степени готовности и т. д.

«Во Львове цена стартует от 1 799$ за кв м, Яремче — от 1 500$ за кв м, Запорожье — от 800$ за кв м», — рассказывает о ценах в SENSAR Development ее основатель Марк Марченко.

Столичные застройщики озвучивают среднюю стоимость нового «квадрата» в основном на уровне $1 800.

Что касается дальнейших перспектив, то участники рынка единодушны в том, что цены будут расти. Это обусловлено многими факторами: и подорожанием стройматериалов, логистики, услуг, работ, и формированием отложенного спроса среди украинцев, в том числе и ВПЛ.

«Ценопада ожидать не стоит. Для этого на рынке никаких предпосылок. К концу года, думаю, стоимость квадратного метра вырастет на 6−11 процентов. Поэтому те, кто покупает на „дне“ рынка, то есть сейчас, значительно выиграют», — подчеркивает Ирина Михалева, директор по маркетингу Alliance Novobud.

Читайте также: Как изменились цены на первичном и вторичном рынке недвижимости в апреле — инфографика

Готовое жилье по приемлемым ценам и другие требования покупателей

В течение прошлого года вкусы покупателей менялись чуть ли не каждую неделю. Бывало и так, что требования к жилью существенно менялись буквально после очередного ракетного обстрела. В конце концов, паника утихла, и покупатель, похоже, окончательно определился со своими приоритетами.

«Мы думали, что после тяжелых осени и зимы будем падение спроса на квартиры на высоких этажах, но нет. Главным критерием принятия решения о покупке квартиры сегодня является не столько комфорт при возможных отключениях электроэнергии, сколько доступное ценовое предложение. Интересует покупателя и составляющая безопасности — наличие в доме помещений двойного назначения, которые можно трансформировать в укрытие, большой плюс», — говорит Ирина Михалева, директор по маркетингу Alliance Novobud.

Клиенты гораздо охотнее выбирают жилье в ЖК, где есть развитая инфраструктура, рекреационные составляющие, реализована концепция «двор без авто» и т. д.

Что касается площадей, то фокус покупателей сильно сместился на небольшие однокомнатные квартиры. В то же время, интерес к двух- и трехкомнатным существенно упал.

«Люди ищут жилье небольших размеров, начиная от 15 кв м. Это так называемое смарт-жилье, сейчас оно набирает значительную популярность среди покупателей», — подчеркивает Марк Марченко, основатель компании SENSAR Development.

Небольшие однокомнатные квартиры в готовых домах инвесторы готовы покупать даже при 100%-ой оплате. Застройщики не исключают, что уже совсем скоро такие лоты будут в большом дефиците.

В чем еще нуждаются покупатели, так это «зайти и жить», а не ремонтировать. Девелоперы сообщают, что запрос на готовые квартиры на рынке за последние два года вырос на 60%. Тенденция к покупке готового жилья продолжает набирать обороты. Особенно это актуально для внутренних переселенцев, которые и так много натерпелись, и стрессы, связанные с ремонтом, им ни к чему.

На украинском рынке новостроек квартир с готовыми ремонтами не так уж много. Но девелоперы вынуждены адаптироваться под новые требования и потребности покупателей, и уже сейчас начинают предлагать опции «жилье под ключ» или «квартира с отделкой».

«Мы создали продукт ReadyDIM, когда покупатель может выбрать вариант уникального дизайн-решения с учетом современных трендов в дизайне интерьеров. Это фиксированная стоимость, экономия денег, по меньшей мере, 45% с учетом себестоимости подобного ремонта собственными силами и 300+ сэкономленных часов в результате», — отмечает Дарья Бедя, директор по маркетингу группы компаний DIM.

Некоторые девелоперы предлагают клиенту не просто «жилье под ключ», а управление его недвижимостью «под ключ».

«Сегодня мы предлагаем не только недвижимость в жилых комплексах, но и инвестиционные проекты с управлением недвижимостью под ключ. Также вывели такие услуги: ремонт под ключ с максимальной комплектацией — от кровати до вилки, и сдача в аренду недвижимости до полной окупаемости инвестиций», — рассказывает Марк Марченко, основатель компании SENSAR Development.

В целом, участники рынка убеждены, что за готовым жильем с ремонтом — будущее, а потому, рано или поздно, к этому придут все застройщики.

Читайте также: Марченко: Сейчас покупать жилье в новостройке дешевле у тех, кто купил его на «котловане»

Как застройщики стимулируют покупателей жилья

По данным ЛУН, акционные предложения действуют в 21% от всех ЖК в Украине.

В большинстве случаев девелоперы предлагают уступки тем, кто готов купить жилье со 100%-ой оплатой. Это могут быть дисконты от 3% до даже 20%, или возможность приобрести еще один объект, скажем, паркинг или склад, со скидкой в 20 или 30%.

«Если до полномасштабного вторжения скидки на первичку на уровне 15−20 процентов считались чем-то фантастическим, то сейчас это вполне реально», — говорит Ирина Михалева.

Еще одна популярная услуга от застройщиков — рассрочка. Ее предлагают в 74% украинских ЖК. Девелопер устанавливает условия по первому взносу — обычно составляет 30 или 50%, сроку рассрочки — максимальный — до 5 лет, и графику оплаты. В каждом случае применяется личный подход к клиенту и учитываются его возможности.

«Мы предлагаем максимально персонализированные финансовые инструменты для покупки недвижимости. Среди них, например, длительная рассрочка: в нашем случае до 5 лет с минимальным взносом от 15% или фиксированный курс покупки», — отмечают в группе компаний DIM.

Что касается фиксированного курса, то застройщики в большинстве случаев привязывают его к официальному курсу НБУ — на уровне 36,6. По их словам, покупатели на это очень положительно реагируют.
Помимо стандартных и уже привычных предложений девелоперы внедряют все больше уникальных программ для покупателей. Одна из них, например, — возможность обратного выкупа.

«Суть обратного выкупа в том, что мы, согласно договору, обязуемся выкупить жилье по окончании строительства у покупателя, если он изъявит такое желание. Как правило, такая возможность предлагается инвесторам, которые покупают квартиры на ранних стадиях строительства», — рассказывает Дарья Бедя, директор по маркетингу группы компаний DIM.

Также в DIM сообщили об еще одной программе для инвесторов — гарантированном доходе под 10% годовых в долларах. Распространяется это на приобретение любого объекта недвижимости — паркинг, квартира, кладовая, коммерческое помещение. Инвестор вкладывает средства, на эту сумму застройщик начисляет доход в размере 10% годовых. После завершения строительства у инвестора есть возможность вложенную суммы с начисленными процентами либо забрать, либо потратить на приобретение недвижимости.

Эксперты по недвижимости говорят, что пока первичный рынок недвижимости будет оставаться один на один со своими проблемами, без активного включения его в государственные программы льготной ипотеки, застройщики и дальше будут придумывать новые спецпредложения для расширения круга покупателей.

Читайте также: Киевгорстрой не может возобновить строительство в полном объеме. Просит докапитализацию на 1 миллиард из бюджета Киева

Как снизить риски инвестирования в новостройку сейчас

Инвестиции в первичный рынок недвижимости в Украине всегда сопровождались рисками, а их война только усилила. Поэтому инвестору следует быть особенно внимательным, выбирая жилье в новостройке.

Прежде всего, эксперты советуют учитывать репутацию застройщика и как он ведет свою хозяйственную деятельность в нынешних условиях.

«Если девелопер возобновил строительство своих объектов, или за последний год начал строить еще новые проекты, не заморозив ни одной стройплощадки, то это говорит о надежности компании», — отмечает Марк Марченко.

Полезно также будет проанализировать, равномерно ли делевелопер строит все свои объекты, или сосредотачивает внимание и усилия исключительно на более или менее достроенных. В первом случае это свидетельствует о прямом финансировании объектов, во втором — перекрестном.

«Девелопер, который выбрал стратегию перекрестного финансирования, с большой долей вероятности, не сможет достроить все свои объекты. Инвестировать в такие объекты недвижимости — опасно, поскольку вы лишены гарантий завершения строительства», — подчеркивают в KAN Development.

Никто, конечно, не отменял изучение юридической чистоты комплекса (наличие всех документов, оформленных должным образом) и девелопера, его бэкграунда, опыта на рынке, выполнения обязательств перед инвесторами, его портфель проектов.

Не стоит оставлять без внимания и сам объект инвестиций. Независимо от первоначальной цели покупки — для себя, сдачи в аренду или перепродажи — он должен быть ликвидным.

«Важно смотреть на ликвидность продукта: будет ли комплекс и квартира востребованными через 3, 5, 10 лет. Для этого стоит оценивать локацию, концепцию, формат, инфраструктуру, планировочные решения», — подчеркивают в группе компаний DIM.

Анализ приведенных критериев позволит инвестору сделать правильный выбор и застройщика, и жилья. И если есть намерение обзавестись квадратными метрами, то эксперты рынка советуют не медлить, а покупать сейчас. Ведь дальше будет, во-первых, дороже; а во-вторых, будет наблюдаться дефицит качественных лотов.

«Новых проектов жилых комплексов не запускают, достраивают не все. Так что пока есть выбор и возможность приобрести с хорошими дисконтами — покупайте», — говорят в Alliance Novobud.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки